イギリスの土地法の歴史

封建制は、ノルマン征服以前に君主によって積極的に押し付けられたものではなく、常にイギリス社会の一部であったわけではありませんでした。^{[ 6 ]}しかし、1348年以降、黒死病がヨーロッパを席巻し、人口の3分の1が死亡すると、すべてが変わりました。詩人のジェフリー・チョーサーのような人々は、服従を神によって定められた自然な社会秩序の一部と見ていました。^{[ 7 ]}しかし、地主自身が疫病を生き延びたとしても、農民の土地での労働力は非常に不足していました。皮肉なことに、生き残った農民は、要求や賃金交渉において、より大きな経済的力を持っていました。封建制は崩壊し始めました。^{[ 8 ]}まず、農奴は「代用」を受けることができました。これは、領主が労働奉仕の代わりに小作人から金銭地代を受け取ることに同意するものでした。これは自由そのものを意味するものではありませんでしたが、強制労働と地主への現物支払いを放棄することで、隷属の明白な証拠が隠蔽されました。紛争において、王室裁判所は農民が自由であると宣言する方向にますます傾いていた。第二に、解放法によって領主は自発的に自由を与えることができ、ペストの後、農奴または親族が金銭を支払えば、これはますます行われるようになった。第三に、慣習法では、農奴が特許都市や王室領地などの自由地で1年と1日住めば自由になると規定されていた。^{[ 9 ]}貴族と国王は、農民の交渉力の高まりに反応して賃金を固定し、 ^{[ 10 ]} 1381年の農民反乱のような反乱を暴力的に鎮圧した。^{[ 11 ]}しかし、これらの要因の組み合わせにより、ゆっくりと確実に、1485年までに奴隷状態にある人口はわずか1パーセントになった。^{[ 12 ]}形式的な従属は、ますます社会的な傷跡と見なされるようになった。 1523年、アンソニー・フィッツハーバート判事は、奴隷の残存は「現在法律が被っている最大の不都合」であると書いた。^{[ 13 ]}

ノルマン征服の頃には、イングランドにはアングロ・サクソン王とデンマーク王の統治時代から封建制の要素が既に存在しており、それを完全に導入することは容易であった。ノルマン征服が成し遂げたのは、全領地制を一気に封建制に変えることではなく、既にその準備が整っていた社会において、領土と個人の依存関係を完成させることであった。領主のいない土地は存在しない（Nulle terre sans seigneur）は、封建制の根本的な原則の一つであった。中間領主への封建や下封建はいくつでも存在し得たが、領主権の連鎖は完全であり、最終的には最高領主である国王に依存していた。土地は、国家に対して必要な民兵義務のみを負う自由民によって所有されるのではなく、騎士役務によって国王から保有されていた。民衆の土地は国王の土地となり、兵士が土地所有者となるのであって、土地所有者が兵士となるのではなかった。自由所有者は領主の借地人となる傾向があり、町は荘園に吸収されていった。^{[ 14 ]}共有地は法律上荘園の荒地となり、その利用は領主による推定上の贈与に基づくものとなった。一方、イングランド全土が荘園制になったわけではなく、町と荘園の間の対立は妥協に至り、その結果は今日に至るまでイングランドの土地保有に影響を与えている。しかし、それは特権階級にとって非常に有利な妥協であった。なぜなら、イングランドでは他のどの国よりも土地法は民衆の法ではなく貴族の法だからである。その理由の一つは、イングランドはヨーロッパ大陸諸国ほど完全に封建化されなかったため、封建制の重荷がそれほど深刻に感じられず、改革を求める運動も少なかったからである。^{[ 4 ]}

征服王に没収された土地は、ヨーロッパ大陸の封建制のように中間領主ではなく、国王に対する騎士役務によって再び与えられた。1086年のソールズベリー会議で、すべての土地所有者は王室への忠誠を誓った。封建制が全盛期だった頃、イングランドの住民は自由民か非自由民かのどちらかだった。自由民は、自由保有権か、元々は非自由民の保有権であったが自由民が所有する土地に付随する保有権によって土地を保有していた。自由保有権は、軍事保有権（騎士道保有権とも呼ばれる） 、ソカージュ（ブルガージュとプチ・サージェンティを含む）、またはフランクルモインのいずれかであり、フランクルモインは一般的に教会法人が土地を保有していた方法であった。ドゥームズデイ・ブックでは、 非自由民はservi、cotarii、またはbordariiと呼ばれ、後にnativiまたはvillaniと呼ばれるようになった。最後の名前は自由民と農奴の両方に適用された。これらはすべて多かれ少なかれ従属的な状態にあった。自由保有地はすべて現在も存在しているが、後述するように、軍事保有地は重要性の低い例外的な保有地である大執事職に縮小した。非自由保有地は、後の世紀にはある程度コピーホールドによって代表され、1925 年に最終的に廃止された。^{[ 4 ]}

軍事領地とソカージュ領地の最も重要な違いは、継承の方法であった。封建領地が元々世襲制であったかどうかはともかく、征服の時には確かに世襲制となり、長男に継承された。これはイングランドでは、首都封土に関する限り、騎士役務によって保有される土地にすぐに適用された。ソカージュ地や首都封土以外の土地の継承は、しばらくの間、征服以前の古い継承規則に従った。したがって、いわゆる「ヘンリー1世の法律」では、首都封土以外の土地と一部のソカージュ地は、すべての息子に均等に分割された。しかし、ヘンリー・ド・ブラクトンの時代までには、騎士役務によって保有される土地の継承の過程がかなり普及しており、どちらの証拠もなければ、長男への継承が推定された。古い慣習の名残は、分割相続の場合に今も残っている。軍事借地人は封建的な諸事に拘束されたが、自由保有地借地人はこれらの義務から免除されていた。これらの追加の手数料や義務はしばしば重荷であった。遺言による土地の譲渡は、ごく少数の優遇された地域を除いて不可能になった。生前譲渡は、一方では相続人の利益のために、他方では領主の利益のために制限された。グランヴィルの時代には、借地人は相続した土地よりも購入した土地に対してより大きな譲渡権を持っていた。しかし、ブラクトンの時代までには、相続人はどちらの種類の土地に対しても何の権利も持たなくなっていた。領主の方がより成功した。マグナ・カルタでは、自由人は領主への奉仕を行うのに不十分な量を残すほど多くの土地を譲渡または売却してはならないと規定された。この規定にもかかわらず、領主の権利は、クイア・エンプトレス法が制定されるまで、下級封建によって絶えず縮小された。王室の直轄領主による無許可の譲渡は、1327年まで没収の根拠であったが、 ^{[ 15 ] [ 16 ]}罰金に置き換えられた。^{[ 4 ]}

ヘンリー2世によって国王裁判所の裁判官の巡回区が設立された後、土地法に対する地方慣習の影響力が弱まったに違いない。自由保有地に関する訴訟の管轄権は1392年に領主裁判所から奪われた。^{[ 17 ] [ 18 ]}

コモンローは、不動産に関する限り、ヘンリー3世の治世までに概ね現在の形を成していた。それ以降の変更は主に衡平法と立法の作用によるものであり、後者は裁判所によって議会の意図とは全く異なる方法で解釈されることもある。衡平法の最も重要な影響は、抵当権と信託、不動産に関する契約の特定履行の原則、および契約違反による没収からの救済において発揮されている。^{[ 4 ]}

エドワード1世の治世は、上位領主の利益のために制定された3つの主要な法令で注目に値する。1279年のモートメイン法（7 Edw. 1）^{[ 19 ]}は、宗教団体や慈善団体による土地の取得に反対する一連の法令の最初のものであった。1285年のデ・ドニス・コンディショナリバス法（13 Edw. 1 . c. 1）は、人およびその肉体の相続人に与えられた財産の譲渡を禁じた。この法律以前は、通常、相続人の誕生と同時に譲渡可能となり、そのため領主は財産没収を失った。1290 年以降、中間領主から保有される単純所有権の不動産を創設したり、不動産の譲渡に際して賃料を留保したり(賃料負担の形式の場合を除く)、新しい荘園を創設したりすることは不可能になった。ただし、この法律は王室を拘束するものではない。この法律の実際的な効果は、それ以降の土地の譲渡を、封建的な取引というよりも商業的な取引にすることであった。1285 年、ウェストミンスター法IIにより、不動産に対する債権者の救済手段として、令状による執行が始まった。しかし、その後の立法により、この令状は大幅に修正されている。^{[ 4 ]}

1290年からヘンリー8世の治世まで、不動産に関する重要な法律は存在しませんでした。ヘンリー8世の治世は、エドワード1世の治世と同様に、3つの法律によって特徴づけられ、その影響は今日まで続いています。法律に最も長く影響を与えたのは、土地の売買の秘密化を防ぐことを目的とした使用法です。必然的な結果として、登録法は、すべての土地の売買を正式に登録することを義務付けました。売買は、ある目的においてはコモンローの封建制度に取って代わった衡平法上の移転の一形態でした。これは相続財産にのみ適用され、年数契約には適用されませんでした。1535年の土地等の売買登録法（27 ​​Hen. 8 . c. 16）の予期せぬ影響は、1841年までリースと解放による譲渡を通常の譲渡形態として確立したことでした。使用権は使用権法によって法定財産となり、したがって遺贈できなくなったため、この不都合を解消するために遺言法（32 Hen. 8 . c. 1）（1542年遺言法で説明されている）（34 & 35 Hen. 8 . c. 5）が制定された。少なくとも1911年までは、1838年以前に作成された遺言に関しては依然として法律として残っていた。^{[ 4 ]}

地主たちは、これまで一般人が利用できた牧草地を囲い込み、特に羊の飼育のために人々の家を破壊することが増えた。王室とトーマス・モア卿のような大法官は、1489年から一連の囲い込み禁止法によって、ある程度これに反対した。これらの法律では、破壊された家屋は再建しなければならないが、再建されない場合は、追加利益の半分が王室に渡ることになっていた。王室自身は、1568年に土地で発見された貴重な金属に対する固有の権利を主張し^{[ 20 ]} 、 4エーカー未満の土地を所有する人々は、1588年のコテージ建設法により家を建てることを禁じられた。イングランドにおける封建的な土地保有の最終的かつ正式な終焉は、イングランド内戦後になって初めて訪れた。王政が復古すると、議会は1660年の保有地廃止法により、地主の奉仕義務と軍事提供義務が金銭支払いと課税によって賄われる年払いに置き換えられることを保証した。

同じ時期に、土地の社会的意義の重大な変化の背後で、財産法の法的発展は、コモンロー裁判所とエクイティ裁判所の分裂を中心に展開した。^{[ 21 ]}コモンロー裁判所（コモン・プレアーズ裁判所とキングス・ベンチ裁判所）は、土地の所有権の規則と、土地に法的権利を持つことができる人数について厳格なアプローチをとった。しかし、国王は請願を審理し、コモンローの判決を覆す権限を持っていた。国王は請願の審理を大法官に委任し、その職務は裁判所へと発展した。十字軍の間、戦いに行った地主は、封建的奉仕を遂行し、受け取ることができるように、信頼できる人物に所有権を譲渡した。しかし、生き残った者の中には、戻ってきたところ、信頼していた人物が所有権の譲渡を拒否していることに気づいた者もいた。彼らは大法官に正義を求め、大法官の衡平法裁判所は、土地の真の「使用」または「利益」は、所有権を持つ人（または占有権を持つ受託者）には属さないと判断した。コモンローの裁判官とは異なり、大法官は、衡平法上の所有者であるcestui que use は、良心が命じるならば、別の人であってもよいとした。^{[ 22 ]}法的所有者と衡平法上の所有者、所有権を管理する人と、その土地が利益のために使用される別の人との間の、英国法におけるこの分裂の認識は、信託法の始まりであった。これは、貧困の誓いによって財産を所有することが禁じられていたフランシスコ会修道士の間でも同様に有用であった。彼らは土地の所有権を他の人に譲渡した。^{[ 23 ]}使用または信託は、封建的義務の支払いを回避するためにも利用された。法律では、人が死亡した場合、土地が相続人に引き継がれる前に地主が金銭を受け取る権利があり、相続人がいない場合は財産全体が没収されることになっていた。共同利用のために複数の人に所有権を移転すれば、このような事態は起こらないとされていた。なぜなら、一人が死亡しても代わりの人が見つかる可能性があり、全員が同時に死亡する可能性は低いからである。ヘンリー8世は、これが王室の収入を奪っていることに気づき、1535年の使用法において、すべての土地は事実上使用権者に属すると規定することで、これを禁止しようとした。しかし、ヘンリー8世が亡くなると、衡平法裁判所は、土地が賃貸されている場合には適用されないと判断した。さらに、衡平法がコモンローよりも優位にあることは、1615年のオックスフォード伯爵事件でジェームズ1世によって支持されて再確認された。^{[ 24 ]}新世界での商業的冒険からの新たな収入源によって王室の封建的賦課金への依存が減少したため、この制度は継続された。1700年代初頭までに、この制度は信託として形式化された。^{[ 25 ]}土地が受託者によって他人の利益のために保有されるように設定されている場合、衡平法裁判所は受益者を衡平法上の真の所有者として認めた。

エリザベス女王の治世には、1571 年詐欺的譲渡法( 13 Eliz. 1 . c. 5) と1584 年詐欺的譲渡法( 27 Eliz. 1 . c. 4) により、すべての当事者に対する詐欺的譲渡と、有償のその後の購入者に対する任意譲渡が無効とされた。チャールズ 2 世の治世初期には、 1660 年保有地廃止法により、ほとんどの封建的保有地が自由共有ソカージュによる保有地となり、封建的付随事項が廃止された。詐欺防止法には、特定のリースと譲渡、および土地に関するすべての合意と信託は書面で行われるべきであるという規定が含まれていた。ミドルセックスとヨークシャーの土地登記簿は、アン女王の治世に遡る。慈善目的のための土地の遺贈（遺言による贈与）は、1735 年慈善使用法( 9 Geo. 2. c. 36) により禁止された。次の治世では、最初の一般囲い込み法である1801 年囲い込み（統合）法( 41 Geo. 3. (UK) c. 109) が可決された。ウィリアム 4 世の治世では、罰金と回収が廃止され、より簡単な譲渡方法が置き換えられ、^{[ 26 ]}相続法と寡婦財産法が改正された。^{[ 4 ] [ 27 ] [ 28 ]}

18 世紀を通して、不動産法は立法上はほぼ停滞したが、原則は衡平法裁判所で発展を続け、特にノッティンガム卿(1673 ～ 1682 年)、キング卿(1725 ～ 1733 年)、ハードウィック卿(1737 ～ 1756 年)、ヘンリー卿(1757 ～ 1766 年)、エルドン卿(1801 ～ 1827 年) の下で発展した。^{[ 29 ]}国内および世界貿易が拡大するにつれて、新興の富裕層のビジネスマンの力が増大し、土地の経済的および政治的重要性はそれとともに低下した。道徳哲学者であり経済学の父であるアダム・スミスは、これらの変化を反映して、 『国富論』の中で、地主の立場は、わずかな見返りで他者から地代を搾取することを可能にすると主張した。 ^{[ 30 ]}

まず、地主貴族の特権を解体しようとする圧力が高まった。これには、土地の売買を容易にするために、すべての土地を登録簿に載せるべきだという意見も含まれていた。1875年の土地譲渡法（38 & 39 Vict. c. 87）は任意制度を導入したが、採用されなかった。1906年の総選挙後、新財務大臣のデビッド・ロイド・ジョージは、1909年の人民予算で、土地を市場に出すために土地税を導入した。^{[ 31 ]}これは、世襲制の貴族院が拒否権を行使したため、憲法上の危機を引き起こし、再選挙を余儀なくされた。しかし、自由党政権が復活し、 1911年の議会法（1 & 2 Geo. 5 . c. 13）で貴族院の拒否権を廃止した。当時、土地登記改革はさほど大きな政治的問題ではなく、多額の不動産譲渡手数料を得ていた弁護士だけが反対していた。^{[ 32 ]}最終的に、1925年土地登記法（15 & 16 Geo. 5 . c. 21）により、不動産の取引はすべて強制登記の対象となった。^{[ 33 ]}

ヴィクトリア女王の治世には、不動産に関するあらゆる側面を扱う膨大な量の法律が存在した。女王の治世のすぐ初期には、1837年遺言法（7 Will. 4 & 1 Vict. c. 26）がある。不動産の譲渡は、1845 年不動産法( 8 & 9 Vict. c. 106) ^{[ 34 ]}、1881 年譲渡法( 44 & 45 Vict. c. 41)、および1882 年譲渡法( 45 & 46 Vict. c. 39) によって簡素化されました。信託財産を扱う追加の権限は、1856 年信託財産法( 19 & 20 Vict. c. 120)、後に1877 年信託財産法( 40 & 41 Vict. c. 18)、および1882 年信託土地法( 45 & 46 Vict. c. 38)によって与えられました。^{[ 34 ]}相続税は、1853 年に初めて自由保有地に対して課税された。1735年抵当権法( 9 Geo. 2 . c. 36 ) の厳格さは、 1888 年抵当権および慈善利用法( 51 & 52 Vict. c. 42 )により、学校、公園、博物館などのさまざまな公共機関への贈与および売却に有利になるように緩和された。時効期間は、1874 年不動産制限法( 37 & 38 Vict. c. 57 ) により、ほとんどの目的で 20 年から 12 年へと短縮された。コピーホールドの解放と交換、および共有地とオープン スペースの保全に関するいくつかの法律が可決された。1870年帰化法( 33 & 34 Vict. c. 14 ) により、外国人がイングランドで土地を所有および譲渡することが可能になった。1870 年没収法( 33 & 34 Vict. c. 23) は、重罪で有罪判決を受けた場合の不動産の没収を廃止しました。1883年農業保有法( 46 & 47 Vict. c. 61) および1900 年農業保有法( 63 & 64 Vict. c. 50) およびその他の法律は、これらの法律内の賃貸借契約の借主に改良に対する補償を受ける一般的な権利を与え、以前は必要だった 6 か月の通知を 1 年間の退去通知に置き換え、借主の備品に対する権利を拡大し、差押えの額を制限しました。1884年無遺言遺産法( 47 & 48 Vict.c. 71) 財産没収法は無体財産相続および衡平法上の財産にまで拡大された。19 世紀の立法で扱われたその他の主題には、土地の譲渡、登記、抵当、分割、交換、固定資産、強制執行による土地の取得、所有権の宣言および配分がある。^{[ 4 ]}

1925年不動産法（15 & 16 Geo. 5 . c. 20）は、現代イギリスの土地法の核心を成すものである。この法律により、コモンローで認められていた不動産の種類は2種類（自由保有権と借地権）に絞り込まれた。また、土地の権利移転も容易になった。

第二に、衡平法裁判所は、財産に関するコモンローの些細な厳格さを緩和したかもしれないが、煩雑で難解なものと見なされていた。チャールズ・ディケンズの『荒涼館』や、誰も理解できない相続問題または紛争である架空のジャーンダイス対ジャーンダイス事件のような書籍で嘲笑の対象となり、最終的には衡平法裁判所に保管されている財産（主に保管のため）が訴訟費用で食い尽くされてしまった。^{[ 35 ]}これは主に、衡平法の原則を執行する裁判官が2人しかいなかったためであり、1873年から1875年にかけて、コモンロー裁判所と衡平法裁判所は1つの階層に統合された。1875年最高裁判所法（38 & 39 Vict. c. 77）の下では、紛争の場合には衡平法の原則が優先されることになっていた。^{[ 36 ]}

第三に、ほとんどの郡や自治区では、国会議員を選出する権利は土地の所有と結びついていました。1832年の大改革法から1867年の改革法、そして1918年の人民代表法に至るまで、財産と投票権の結びつきは徐々に弱まり、最終的には廃止されました。 1911年の議会法とともに、より民主的な憲法が出現しましたが、男女の投票年齢が平等になったのは1928年になってからであり、オックスフォード大学、ケンブリッジ大学、ロンドン大学の学生に対する二重投票と追加選挙区が廃止されたのは1948年になってからでした。^{[ 37 ]}第一次世界大戦の終結までに、旧来の地主貴族の権力はほぼ崩壊しました。