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分割とは、不動産法において、裁判所の命令その他により、共有財産を所有者の比例的な権利を表す別々の部分に分割する行為を指す用語である。 [ 1 ]時には強制売却とも呼ばれる。コモンローの下では、土地の共有持分を所有する所有者は誰でも、このような分割を求めることができる。場合によっては、当事者が土地の特定の分割に合意する。合意できない場合は、裁判所が適切な分割を決定する。土地の単独所有者または複数の所有者は、証書（「分割」と呼ばれることもある）を記入することにより、土地を分割することができる。
強制売却は一般的に、共有名義の不動産の所有者が所有権の特定の側面について合意できないために発生します。所有者は、不動産の使用方法、不動産に投資する金額、不動産全体を占有および使用する権利について意見が合わない場合があります。当事者が合意に達することができない場合、分割訴訟の申し立てを通じて訴訟が裁判所に移ります。[ 2 ]
不動産は、共同所有者、共有所有者、および一部の州では夫婦共有所有者として、複数の人が所有することができます。[ 3 ]どの所有形態を選択するかは、購入時に当事者が決定します。どの所有形態においても、各所有者は全体を占有する権利を有します。つまり、所有者は特定の部屋を自分のものとして指定することはできませんが、不動産のすべての要素はすべての当事者によって完全に享受されます。
裁判所が命じることができる分割には、現物分割、割当分割、売却分割の3種類がある。[ 4 ]
分割を完全に禁止する条項は効力を持たないが、分割を一時的に制限する条項については、その制限が合理的である限り、裁判所はこれを有効とする。
分割を求める当事者は、分割訴訟を提起しなければなりません。州法では一般的に、対象となる不動産の現物分割（現物による分割）を売却（一括売却による分割）よりも優先しており、特にテナントが売却によって主要な住居から立ち退きを強いられる場合には、現物分割が優先されます。現物分割が可能な場合、不動産は比例配分されます。分割にわずかな差異が生じることが避けられない場合は、比例配分を維持するために、その差異に対する現金補償が支払われます。不動産を分割して各テナントに分配することができず、かつ全体の価値を損なうことがない場合は、裁判所は売却を命じます。分割手続きを実行するために、裁判所は通常、特別調停人（仲裁人）を任命します。仲裁人は裁判所に対してのみ責任を負い、裁判所の指示および適用される州法によってのみ制限されます。現物分割の場合、仲裁人は調整後の不動産の権利証書を作成させます。アクセスのために地役権が必要な場合、仲裁人は必要に応じて専門家（エンジニア、測量士、その他の専門家）を雇い、地役権を記述します。調整された不動産の譲渡証書と地役権証書は同時に登記されます。多くの場合、「仲裁人の証書」（所有者に代わって仲裁人が署名した証書）が使用されることがあります。場合によっては、裁判所と共同所有者は、任意買収、交渉による和解、構造化された合意など、分割の代替手段を検討します。これにより、当事者は不動産の売却や物理的な分割を強制することなく、所有権の紛争を解決できます。[ 6 ]
共有名義（TIC）の不動産譲渡証書では、持分を均等に分割することも、そうでない場合もありますが、生存権付き共同所有権（JTWROS）の不動産譲渡証書では、譲渡証書の文言に特に明記されていない限り、常に均等に分割する必要があります。したがって、これら2種類の不動産譲渡証書における分割訴訟の手続きは異なります。
JTWROS（共同所有権）物件を分割する場合、JTWROS証書は常に均等な持分で取得されるため、購入価格への出資額に関係なく、売却代金はテナント間で均等に分配されなければなりません。したがって、JTWROSでは、分割時に購入価格への出資額は問題になりません。そうでなければ、JTWROS証書の前提が無効となり、その目的が達成されなくなります。一方、TIC（共同所有）物件を分割する場合、裁判所は購入価格への出資額の不均等性を考慮し、テナントへの分配額をそれに応じて調整することができます。
いずれの分割状況においても、テナントは、物件の所有権取得後に発生した費用に対する不均等な負担分について、控除を請求することができます。こうした控除は、光熱費や維持費を対象とし、負担割合に応じて配分されます。物件の改良に対する控除は、改良によって実際に物件の価値が上昇した場合に認められることがあります。
オンタリオ州分割法（RSO 1990、c. P.4）には次のように規定されている。
英国では、分割手続きは、 1868年と1876年の分割法に代わる1925年財産法を含む法律によって規定されています。分割訴訟手続きには[ 7 ]が含まれます。
各州には独自の法律があるが、統一法委員会が2010年に完成させた統一相続財産分割法（UPHPA）には、分割売却に対処するために設計された相続財産所有者に対する法的保護が含まれている。この法律は州に強制されるものではなく、州はこれを採用することを選択することができる。UPHPAは、この法律を採用した州における分割売却の方法を再構築し、一般的に分割法に対する3つの主要な改革が含まれている。[ 8 ]
2025年7月現在 2023 年 1 月 1 日、カリフォルニア州は、相続財産統一分割法に基づく評価買収プロセスを相続人以外の分割訴訟に拡大した最初の州となった。[10] 50 州すべてで同法が可決されれば、分割売却が相続人の財産所有者に与える影響を軽減できる可能性がある。
フロリダ州では、不動産の共有者は誰でも分割を求めることができるという法律、第64章によって分割訴訟が規定されています。[ 11 ] フロリダ州では、当事者が不動産を分割しないことに合意した場合を除き、分割訴訟に対する抗弁は基本的にありません。
規則1560(a)に基づいて分割された財産は、当事者のそれぞれの持分に応じて分配されるものとする。
裁判所によって任命された鑑定人は、必要に応じて調査を行い、審問を開催し、その旨を合理的な期間前に通知しなければならない。鑑定人は鑑定人を雇用することができ、また裁判所の許可を得て、鑑定人が職務を遂行するために必要なその他の専門家を雇用することができる。[ 12 ]
裁判所は、2人以上の共同所有者が、裁判所または裁判所長が指示する期間内に提出された書面によりそのように選択した場合、当該共同所有者の持分を分割せずに保持することを許可しなければならない。
被告側当事者のうち、当該不動産の価値の過半数を所有する者は、売却に書面で異議を申し立て、裁判所が定める評価額で当該不動産を自己に帰属させ、自己の持分を分割せずに保持するよう求めることができる。かかる請求があった場合、当該不動産全体は、売却に異議を申し立てた当事者に共有者として帰属するものとし、分割および売却を希望する当事者には、評価額に基づきそれぞれの持分相当額が支払われるものとする。当該当事者に支払われるべき金額は、当該不動産に対する先取特権として設定され、裁判所が定める方法および時期に支払われるものとする。
D'Arcy v. Buckley, 71 Bucks Co. L. Rep. 167 (1997) では、2人が生存権付き共同所有者として不動産を購入した。原告は被告の5倍の金額を不動産の購入価格に拠出した。分割訴訟において、原告は自身の拠出額の全額を控除するよう求めた。裁判所は、詐欺がない限り、証書の効力により、2人の共同所有者それぞれに2分の1の権利が移転されると判断した。この判決は、Masgai v. Masgai, 460 Pa. 453, 333 A.2d 861 (1975) および DeLoatch v. Murphy, 369 Pa. Super. 255, 535 A.2d 146 (1987) の判例に基づいている。原告は、被告に生涯贈与する意図はなかったと主張したが、認められなかった。
現物分割が推奨されるが、カリフォルニア州民事訴訟法典第872.810条[ 13 ]、売却による分割が対象となる不動産の市場価値を最大化する場合は、売却による分割も認められる。
多くの場合、2 段階のプロセスが必要になることがあります。(1) 裁判[ 14 ]では、口頭および文書による証拠が審理され、申立人が対象不動産の分割を行う権利を肯定または否定し、肯定された場合は中間判決 (「第 1 中間判決」と呼ばれることもあります) が下され、(2) 特に争訟のある分割では、証拠審理 (これも裁判) が行われ、通常は専門家による不動産の評価後に行われ、裁判中に追加の口頭および文書による証拠が審理され、不動産は可能な限り比例的に分割され、比例分割が非現実的または不可能な場合は現金補償を含めて分配されるよう命じられます (「第 2 中間判決」と呼ばれることもあります)。分割には通常、エンジニアや測量士などの専門家の雇用と、特別な報告書 (譲渡証書や地役権証書を含む) の作成が必要です。最終段階として、裁判所は審理（裁判ではない）において特別報告書を受理し、これを権利証書会社に執行するよう命じる。権利証書会社は譲渡証書および地役権証書の「登記」も行う（当事者のいずれかに支払われるべき現金補償もエスクロー内で実行される）。
裁判所が不動産の分割を決定した場合、裁判所は不動産の実際の分割を処理するために分割審判官を任命する権限を有します。裁判所の中間判決は、不動産の分割または売却（売却代金の分割は後日）のいずれかを命じることができます。いずれの場合も、中間判決を実行するために分割審判官が任命されます。分割審判官は、弁護士、測量士、不動産仲介業者、技術者などを雇用する権限を有する場合があります。分割審判官による売却は、当事者にとってより有利な方法であれば、公開競売または私的売却のいずれかで行うことができます。不動産の売却で最も一般的な方法は、不動産仲介業者の広告支援を受けて私的売却を行うことです。分割審判官による売却は、確定する前に裁判所の承認を得る必要があります。承認審理において、裁判所は提案された売却を承認するか、提案された売却を却下するか、または入札超過方式により不動産に対するより高い入札を許可することができます。分割審判官は、裁判所によって承認された売買を完了するために必要な書類を作成する権限を与えられている。