不動産

イギリスのコモンローでは、不動産、不動産、動産、または不動産とは、個人の所有物である土地およびそれに付随する構造物を指します。構造物（改良物または固定物とも呼ばれる）が不動産の一部とみなされるためには、土地に一体化または固定されている必要があります。これには、作物、建物、機械、井戸、ダム、池、鉱山、運河、道路などが含まれます。この用語は歴史的なもので、現在では廃止された訴訟形式に由来し、不動産紛争と動産紛争を区別していました。動産、または動産とは、不動産以外のすべての財産を指し、現在もそう呼ばれています。

不動産の個人所有権が認められている国々では、民法が不動産市場における不動産の地位を保護しており、不動産仲介業者は不動産の売買市場で活動している。スコットランドの民法では不動産を相続財産と呼び、フランス系の法律では不動産をimmobilier（「不動産」）と呼ぶ。

「real」という言葉はラテン語のres（「物」）に由来する。ヨーロッパの民法では、財産権の公式な承認を求める訴訟は、actio in rem（物に関する訴訟）として知られている。これは、原告が特定の人物の行為に対する救済を求めるactio in personamとは対照的である。この区別は微妙な場合がある。中世のnovel disseisinという訴訟は、土地の奪還を目的としていたが、正当な占有ではなく無許可の占有を主張していたため、 actio in remではなかった。^{[ 1 ]}

ヘンリー・ド・ブラクトンの『イングランドの法律と慣習に関する論文』は、イングランド法において「不動産」に特有の意味を与えたとされている。ブラクトンは、民法における区別について論じた後、動産に対する訴訟は本質的に救済を求める訴訟であり、したがって不動産に対してのみ対物訴訟を提起できると主張した。 ^{[ 2 ] [ 3 ]}この見解は大陸の民法では受け入れられていないが、ブラクトンの生きた時代の法発展の文脈で理解することができる。13世紀のイングランドでは、教会法裁判所は遺言を解釈する広範な権限を主張したが、土地の相続は王室裁判所の管轄事項であった。土地の譲渡と動産の譲渡を規定する法律は、その後異なる道をたどって発展した。^{[ 4 ]}

英国のコモンローに由来する現代の法制度では、財産を不動産と動産に分類する方法は、管轄区域によって、あるいは同じ管轄区域内でも、課税の可否や課税方法など、目的によって多少異なる場合がある。例えば、ハウスボートは動産と不動産の中間のグレーゾーンに位置し、管轄区域や状況によってどちらにも分類される可能性がある。ベセル（1998）は、不動産と財産権の歴史的変遷について多くの情報を提供している。

いかなる不動産に対する権利主張も、有効であるためには、検証可能で法的効力のある不動産記述を添付しなければなりません。このような記述には通常、海岸線、河川、小川、尾根の頂上、湖岸、幹線道路、鉄道線路などの自然または人工の境界、あるいはケルン、測量柱、鉄製のピンやパイプ、コンクリート製の記念碑、フェンス、政府による公式測量標識（国立測地測量局が設置したものなど）といった、目的のために作られた標識が用いられます。多くの場合、記述は、公記録に保管されている不動産境界図である区画図上の1つまたは複数の区画を指します。

これらの法的記述は通常、2つの異なる方法で記述されます。それは、境界線と区画です。3つ目の方法は、米国で使用されている公共土地測量システムです^{[ 7 ] 。}

• メートル。「メートル」という用語は、各直線区間の測定値によって定義される境界を指し、終点間の距離と方位または方向によって指定されます。方向は、単純な方位（磁方位）の場合もあれば、精密な測量方法によって決定されるより正確な方位の場合もあります。
• 境界。「境界」という用語は、特定の水路、石垣、隣接する公道、隣接する土地所有者、既存の建物など、より一般的な境界記述、隣接地や境界を指します。このシステムは、正確な定義が不要または費用がかかりすぎる場合、あるいは以前に指定された境界を記述に組み込むことができる場合、より大きな土地（例：農場）や行政区画（例：町の境界）を定義するためによく使用されます。
• 区画・ブロック方式は、おそらく3つの主要な測量システムの中で最も理解しやすいものです。区画・ブロック方式における法的記述では、以下の事項を特定する必要があります 。
  • 個々のロット、
  • 該当する場合、区画が所在するブロック、
  • 区画整理された区画またはその一部を指す。
  • 引用された図面を見つけるための参照情報（つまり、ページ番号または巻番号）、
  • 地図が公式に記録された場所の説明（例：郡技師のファイルに記録されている）。

• 

  公有地測量システム（PLSS）は、米国で不動産を売買や入植のために分割するために開発され使用されている測量方法です。PLSSは、名目上は長方形の形状を使用して分割します。PLSSの基本単位は土地のセクションであり、通常は1マイル四方です。地形のセクションを6マイル×6マイルのグリッドで区切ったものがタウンシップと呼ばれます。タウンシップは、主子午線の東西、および基準線の北と南に設定されます。

法律は、不動産における様々な種類の権利（不動産権）を認めています。不動産権の種類は通常、その権利が取得された証書、賃貸借契約書、売買証書、遺言書、土地譲渡証書などの文言によって決定されます。不動産権は、それぞれに帰属する財産権の種類によって区別され、その存続期間や譲渡可能性も異なります。不動産権を享受する者は「借地人」と呼ばれます。

この土地における重要な不動産の種類には、以下のようなものがある。

• 所有権（Fee simple）：譲渡可能な無期限の不動産。最も一般的で、おそらく最も絶対的な不動産形態であり、賃借人は不動産の処分に関して最大​​の裁量権を有する。
• 条件付き所有権：譲渡証書の譲渡人が定めた一つ以上の条件が満たされない限り、永久に存続する所有権。条件が満たされた場合、所有権は譲渡人に返還されるか、残余権が第三者に譲渡される。
• 限定所有権：借地人の死亡時に、その借地人の相続人に譲渡される不動産。
• 終身不動産権：受贈者（「終身権者」と呼ばれる）の自然な生存期間にわたって存続する不動産権。終身不動産権は売却可能であっても、売却によってその存続期間が変わることはなく、元の受贈者の自然な生存期間によって制限される。
• 他人の生存期間に基づく終身権とは、ある人が別の人の生存期間のために保有する権利のことです。このような権利は、元の終身権保有者がその権利を他人に売却した場合、または終身権が最初から他人の生存期間に基づいて付与された場合に発生します。
• 借地権：借地権を付与された当事者（借主）と、より長期の不動産使用権を有する別の当事者（貸主）との間で、賃貸借契約と呼ばれる契約で定められた期間の限定された権利。例えば、1年間の賃貸借契約を結んだアパートの居住者は、そのアパートの借地権を有している。借主は通常、賃貸主に対して定められた賃料を支払うことに同意する。借地権は不動産に関連するものであるが、歴史的には動産として分類されてきた。

限定期間の不動産権が終了した後、ある不動産において共有権を享受する借主は、「将来権」を有すると言われます。将来権には、重要な2つの種類があります。

• 復帰権：復帰権は、借地人が自身の最長期間よりも短い期間の権利を他者に譲渡した場合に発生します。譲受人の権利期間が終了すると、土地の所有権は元の借地人に戻ります。元の借地人の将来の権利は復帰権です。
• 残余権：残余権は、所有権を有する借地人が、終身権または条件付き所有権を他者に付与し、終身権が終了した時または条件が満たされた時に土地が移転する第三者を指定した場合に発生します。この第三者は残余権を有すると言われます。第三者は、終身権者の土地利用を制限する法的権利を有する場合があります。

不動産は、生存権付き共同所有権または共有所有権として共同で保有することができます。これら2種類の不動産共同所有形態の違いは、基本的に不動産の相続可能性と、各所有者が持つ持分の割合にあります。

生存権付き共同所有権証書（JTWROS）では、共同所有者のうち1人が死亡すると、残りの共同所有者が不動産の唯一の所有者となります。死亡した共同所有者の相続人には何も引き継がれません。一部の法域では、「生存権付き」という文言を明記しなければならず、そうでない場合は、生存権のない共有所有権とみなされます。共同所有者は常にJTWROS証書を均等に取得するため、購入価格への出資額に関わらず、各共同所有者は不動産の均等な持分を所有しなければなりません。将来、不動産が売却または分割された場合、売却益は均等に分配されなければならず、共同所有者のいずれかが不動産の購入に拠出した超過分に対する控除は一切行われません。

共同所有権（TIC）証書の共同所有者が死亡した場合、相続可能な遺産分は、その所有者の所有権の割合に応じて分配されます。所有権の割合は、譲渡証書に別段の定めがない限り、すべての共同所有者間で均等であると推定されます。ただし、TIC不動産が売却または分割された場合、一部の州や地方などでは、購入価格への不均等な出資に対して自動的に控除が行われます（共同所有権（JTWROS）証書の分割とは異なります）。

不動産は、分譲マンション、住宅協同組合、建物協同組合などの仕組みを通じて、複数のテナントと共同所有される場合がある。

ほぼすべての国の法律において、国家は主権者、すなわち最高立法機関であるため、その管轄下にあるすべての土地の最終的な所有者である。個人および法人には絶対所有権はなく、土地を所有するのではなく、土地における権利を享受するにすぎない。

土地利用、土地評価、地主の所得決定は、経済理論における最も古い問題の一つです。土地は農業にとって不可欠な投入要素（生産要素）であり、農業は産業革命以前の社会において最も重要な経済活動でした。産業化の到来とともに、工場、倉庫、オフィス、都市集積地といった土地の重要な新たな用途が生まれました。人工建造物や機械といった形態をとる不動産の価値は、一般的に土地単体の価値に比べて低下します。工業用、農業用、商業用不動産の価値は、それぞれ汚染、採掘、そして予想される摩耗によって減価しますが、住宅用不動産の価値の減価は、より頻繁で費用対効果の高い維持管理や改良によって緩和されます。

1960年代以降、新興分野である法と経済学の一環として、経済学者や法学者は、様々な不動産における借地人の財産権、および様々な不動産の経済的利益とコストの研究を開始した。その結果、以下の点について理解が大幅に深まった。

• 様々な不動産における借地人が享受する財産権。これには以下の権利が含まれる。
  • 不動産の利用方法を決定する。
  • 他人がその物件を利用することを排除する。
  • これらの権利の一部または全部を、相互に合意した条件で他者に譲渡（移転）する。
• 不動産の変更および移転に伴う取引コストの性質と影響。

不動産法の経済分析の入門については、Shavell (2004) および Cooter and Ulen (2003) を参照のこと。関連する学術論文集については、Epstein (2007) を参照のこと。Ellickson (1993) は、歴史や民族誌から得られた様々な事実を用いて、不動産の経済分析をさらに発展させている。

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