土地保有権

コモンロー制度において、土地保有権は、フランス語の動詞「tenir」が語源で「保持する」という意味で、個人が「所有」する土地が、両者の合意に基づいて、その土地を「保有する」と言われる別の人物によって占有される法的制度である。^[1]これによって、誰が、どのくらいの期間、どのような条件で土地を使用できるのかが決定される。保有権は、公式の法律や政策、および非公式の地方慣習（上級法が許可する限り）の両方に基づくことができる。言い換えれば、土地保有権とは、土地が個人または土地の実際の耕作者によって保有されるが、この人物は法的所有権を持たないという制度を意味する。保有権は、保有者の保有に関連する権利と責任を決定する。イギリスでクラウンとして知られる主権者、つまり君主は、土地を自らの権利で保有していた。すべての土地保有者は、その土地の借地人または転借人のいずれかである。保有権は、借地人と領主の法的関係を意味し、土地に対する借地人と領主の義務と権利を取り決めている。歴史を通じて、さまざまな土地所有形態、すなわち土地を保有する方法が確立されてきました。

土地所有者とは、その土地の最も広範かつ排他的な所有権を 持つ土地所有者であり、簡単に言えば、土地の所有者です。

中世における土地保有の法的概念は、ヨーロッパ、中東、小アジアで広く使われてきた封建制度として知られるようになりました。一定の権利と義務と引き換えに、国王または他の地主から直接土地を受け取った領主は、首席小作人と呼ばれました。

彼らは土地の一部を小作人に分け与え、小作人はさらに小作人に土地を分け与えた。このプロセス、つまり従属的小作権を与えるプロセスは、従属的封建制として知られている。このように、君主以外のすべての個人は、法的所有権が（上位の）君主、つまり 宗主権者にあったため、他の誰かの土地を所有していた 。^{[2] [3]}

歴史的に、領主と借地人の間には相互の義務と権利があるのが普通でした。さまざまなニーズに合わせて、さまざまな種類の土地保有形態がありました。たとえば、軍事的土地保有形態は騎士奉仕によるもので、借地人は領主に武装した騎兵と地上部隊を供給する必要がありました。

料金は土地、土地収入、または収益を生み出す不動産であることが多く、通常は封土または封地として知られています。^[4]時代とともに、地域に応じて、同じ法的原則に基づいてさまざまな慣習が発達しました。^{[5] [6]}たとえば、有名なマグナカルタは、中世の土地保有システムに基づいた法的契約でした。

土地保有の概念はその後、リースや不動産などの他の形態に進化しました。

土地の所有と保有の形態は多種多様です。

北米の先住民族や部族のほとんどは、土地の所有について異なる概念を持っていました。ヨーロッパ人の土地所有は支配を中心にしていましたが、先住民族の概念は管理に基づいていました。ヨーロッパ人が最初に北米に来たとき、彼らは伝統的な土地保有権を無視して単に土地を奪ったり、伝統的な土地保有権を先住民の権利として認めて受け入れたりすることがありました。この理論は先住民族との条約の基礎となりました。^[要出典]

エジプトやセネガルなどのいくつかの発展途上国では、この方法が現在でも使用されています。セネガルでは「mise en valeur des zones du terroir」^{[7]と呼ばれ、エジプトでは「Wadaa al-yad 」[8]}と呼ばれています。

所有権とは、不動産がいかなる上位地主や君主からも完全に自由かつ明確に所有されるシステムです。真の所有権はまれであり、コモンロー世界 (オーストラリア、カナダ、アイルランド、ニュージーランド、英国、米国)におけるほとんどの不動産所有権は単純所有権です。所有権は譲渡不可能であり、所有者によって譲渡、遺贈、贈与、または抵当に入れられる可能性がありますが、税金や個人債務の徴収のために差し押さえられたり拘束されたり、政府によって 没収 (土地収用)されたりすることはできません。

封建的土地保有は相互義務のシステムであり、王族や貴族が領地（特定の土地の使用や収益に対するある程度の権利）を付与する代わりに、軍務や領主が引き続き権利を有する土地の維持管理などのサービスに対する請求権を付与する。このパターンは、君主の家臣である高位貴族から、農奴だけが家臣である下級貴族にまで及んだ。

慣習法では、 単純所有権は、まれなアロディアル タイトルを除き、不動産に対して人が持つことができる最も完全な所有権です。所有者は通常、その権利を自由に売却または譲渡したり、住宅ローンの担保として使用したりできます。この「完全な所有権」のイメージは、もちろん、ほとんどの場所で固定資産税を支払う義務があり、土地が抵当に入れられている場合は、先取特権の形でその土地に対する請求権があるという事実によって複雑になっています。現代社会では、これが最も一般的な土地所有形態です。土地は複数の当事者によって所有される場合もあり、さまざまな同時不動産規則があります。

オーストラリアでは、先住民族の土地所有権は、一部の先住民族が伝統的な法律や慣習に由来する一定の土地権利を有することを認めるコモンローの概念である。^[9]先住民族の土地所有権は非先住民族の所有権と共存することができ、場合によっては異なる先住民族グループが同じ土地に対して先住民族の土地所有権を行使することができる。先住民族の土地所有権に関する登録済みの決定は約160件あり、オーストラリアの陸地面積の約16%に及んでいる。マボ事件はミリルプム事件の判決を覆し、無主地の概念を否定した。その後可決された議会法は、このコモンローの教義の存在を認めた。

慣習法では、終身所有権とは、死亡時に終了する不動産権益のことです。所有者は終身土地を使用できますが、通常、その権利を譲渡したり、住宅ローンの担保として使用したりすることはできません。

コモンローでは、相続権とは、不動産の世襲的かつ譲渡不可能な所有権を指します。民法とローマ法には、同様の概念である「正当相続権」が存在し、これによって相続人を相続権から排除できる範囲が制限されます。

慣習法と民法の両方において、土地は所有者から他の当事者にリースまたは賃貸される可能性があります。非常に短期のリースから、イギリスでアパートに一般的に見られる 99 年のリースまで、さまざまな契約が可能であり、不動産の使用に関してさまざまな自由度が認められています。

共有地を使用する権利には、道路を使用する権利や共有地で家畜を放牧する権利などが含まれる場合があります。

小作農の場合、収穫物や家畜の一部と引き換えに、他人が所有する農地を使用することができます。

地役権により、他人が所有する土地を特定の用途に利用することができます。最も典型的な地役権は通行権（横断権）ですが、たとえば、通行権と呼ばれる 、他人の土地を横切って電力線を敷設する権利も含まれる場合があります。

さらに、集団所有にはさまざまな形態があり、通常は協同組合の会員、または土地を所有する法人の株式（通常は単純所有権だが、他の取り決めによる場合もある）の形をとります。さまざまな混合型もあり、多くの共産主義国家では、ほとんどの農地の政府所有が、さまざまな形で農業集団の土地保有と組み合わされています。

考古学では、土地所有権の伝統は、領土性に基づいて、また、人々が自然のものも人工のものも含めた景観の境界を創造し、利用する方法を通じて研究することができます。所有権のより具体的でない側面は、評価するのが難しく、これらの研究は、人類学的記録（文字のない社会の場合）または文書による証拠（文字のある社会の場合）に大きく依存しています。

考古学では、親族関係や共同財産管理に基づく土地保有など、土地保有の伝統を長期にわたって研究することができます。これにより、土地保有システムと農業生産性の変化と発展の長期的な影響を研究することが可能になります。

さらに、土地保有契約に対する考古学的なアプローチでは、土地統治の時間的側面、つまり、一時的、非永続的、交渉可能な側面や過去の保有形態の使用法を研究します。たとえば、人々は社会内の先祖の記憶を参照することで、資源を主張したり、所有していると公言したりすることができます。このような場合、有形（記念碑など）と無形（物語による歴史の概念など）の両方の過去の側面の性質と関係が、現在を正当化するために使用されます。

アフガニスタン憲法第41条では、外国人は土地を所有することが認められていない。外国人はアフガニスタンで不動産を所有する権利を持たない^{[10] [11] [12]}

中国の土地は国有または集団所有である。企業、農民、世帯主は20年から70年の長期リース契約で国から土地を借りている。^[13]外国人投資家は中国で土地を購入したり所有したりすることは許可されていない。

タイでは通常、外国人がタイ国内で土地を所有または占有することは禁止されています。これらの制限は、土地法の第 96 条以降に規定されています。

カンボジア憲法第44条では、「クメール国籍の自然人または法人のみが土地所有権を有する」と規定されており、外国人がカンボジアで土地を所有または占有することは禁止されている。^{[14] [15]}

1987年の憲法により、外国人はフィリピンで土地を所有することが禁止されている。^{[16] [17]}

インドネシアでは外国人が自由保有地を所有することは認められていない。^{[18] [19]}

外国人は他の多くの東南アジア諸国のように土地を購入したり所有したりすることはできません。その代わりに、土地はベトナム国民全員の共同所有ですが、国家によって管理されています。国の土地法に書かれているように、外国人や外国の組織は土地を借りることができます。借地期間は最長50年です。^{[20] [21]}

外国人による土地の購入は認められていないが、不動産投資家はミャンマー投資委員会（MIC）の許可を得て70年間のリース権を申請することができる。^[22]

ベラルーシの法律によれば、外国人は土地を所有することはできず、借りる権利のみを有する。^{[23] [24]}

外国人は土地の永久所有が禁止されているため、最長30年間の土地の賃貸のみが可能です。^{[25] [26]}

モンゴル領土内の土地を所有できるのはモンゴル国民のみであり、外国人は土地を借りることしかできない。^{[27] [28] [29]}

外国人はモルディブで自由保有地を所有することはできない。外国人に土地を貸し出せるのは99年間のみである。^{[30] [31]}

2014年、スリランカ議会は外国人による土地購入を禁止する法律を可決した。この新法では、外国人は最長99年のリース契約でのみ土地を取得でき、前払いの賃貸料総額に対して年間15%の税金が課せられる。^{[32] [33] [34] [35]}

2017年以来、ジョージアの新憲法では外国人による農地所有の禁止が導入された。新憲法では、少数の例外を除き、農地は国家、ジョージア国民、またはジョージア所有の団体のみが所有できると規定されている。^{[36] [37] [38] [39]}

2021年、カシムジョマルト・トカエフ大統領は、外国人への農地の売買と賃貸を禁止する法案に署名した。^{[40] [41] [42]}

イスラエルに割り当てられた土地の約 7% は個人所有です。残りの 93% は国が所有しており、「イスラエルの土地」として知られています。イスラエルの不動産に関する基本法では、イスラエルの土地は国 (69%)、開発庁 (12%)、ユダヤ人国家基金 (12%) の共同所有であると規定されています。

• 2006年土地譲渡法改正法案^[43]

• イングランドにおける土地保有
• イギリスの土地法
• イギリスの土地法の歴史

• クロッティング
• アオガイア語
• ハーフフィート

ホームレスと富の不平等が増加する中、先進国における土地保有が問題となっている。^{[44] [45]住宅を}権利ではなく商品 として扱う市場経済では、住宅を投資として扱うことを奨励するカリフォルニア州提案13（1978年）などの法律が認められている。^{[46] [47]人間の住居に対する需要は}非弾力的であるため、住宅価格は普遍的に手頃な料金を超えて引き上げられる可能性がある。^{[48] [49]}これにより、供給が制限され、ホームレスと非公式な住宅契約が悪化し、保有が複雑になる。^[50] たとえば、米国では、住宅の転売と家賃収入を求める行動に対する規制が最小限であるため、ジェントリフィケーションが起こり、50万人のアメリカ人が住宅価格から締め出され、ホームレスになっている。^[51]これは、富裕層の投資手段として1,700万戸の空き家があることを踏まえた上でのことだ。^[52]

同時に、気候変動によって引き起こされる深刻な気象現象が頻繁に発生し、不動産価値に影響を与えています。^[53]

発展途上国では、都市化、人口過密、土地保有や法制度の弱さにより、より多くの人々が災害の影響を受けています。

植民地時代の土地所有制度は、ポスト植民地社会において問題を引き起こした。^[54]

「地主」と「借地人」という概念は、賃貸借契約に基づいて保有される土地の当事者間の現代的な関係を指すために再利用されています。しかし、 FH ローソン教授は、財産法入門(1958 年)の中で、地主と借地人の関係は封建制度に決して適合せず、むしろ「異質な商業的要素」であったと指摘しています。

所有権の原則は動産には適用されません。しかし、動産の場合の寄託関係は、土地に生じる地主と借地人の関係に非常に似ています。

安定した土地所有権は都市部における法的居住資格を認定するものでもあり、スラム街の重要な特徴である。スラム街の住民は土地の法的所有権を持っていないため、地方自治体は通常、彼らを疎外し無視する。^[55]

2012年、国連食糧農業機関（FAO）の世界食糧安全保障委員会は、貧困層や政治的に疎外された人々が不安定な土地保有に特に苦しむ可能性が高いことから、「土地保有の責任あるガバナンスに関する自主ガイドライン」を世界標準として承認したが、これはまだ進行中の作業に過ぎない。国連の持続可能な開発目標5はまた、資源配分における土地保有の重要性を認識し、女性に土地の所有権と管理権を与える改革を提唱している。^[56]

• ジョン・ベイカー著『イギリス法史入門』（第3版）1990年バターワース社ISBN 0-406-53101-3 

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