反転

金融の世界では、フリッピングとは、資産を購入し、利益を得るためにすぐに再販する（または「フリッピング」する）ことを指す用語です。

不動産業界では、この用語は投資家が利益を目的として不動産を購入、改修、販売するプロセスを表すために使用されています。2017年には、米国で207,088戸の住宅またはマンションが転売され、11年ぶりの高水準となりました。^[1]

不動産の転売が相次ぐと、1920年代のフロリダの土地ブームのように経済バブルが発生し、その後崩壊することが多い。^[2]

2000年代には、連邦政府の借入基準が緩和された（サブプライムローンなどにより、借り手は頭金をほとんどまたは全く払わずに住宅を購入できた）ことが、住宅需要の急増に直接つながった可能性がある。^[3]借り入れが容易だったため、多くの投資家が住むつもりのない不動産投機目的で住宅を購入した。需要が供給を上回ったため、価格が上昇し、短期的な利益が得られた。その結果、2008年にバブルが崩壊し、借入基準が厳しくなるまでインフレスパイラルが続き、住宅市場は底を打った。

「合理的な」転売は、以前は荒廃していた地域の再活性化と修復を促進する可能性があり、これは高級化として知られるプロセスであり、不動産価値は上昇しますが、人口移動を引き起こす可能性があります。

割れ窓理論によれば、手入れの行き届いていない家や地域は犯罪者を引き寄せ、それが責任ある生活を送る人々を追い出し、それがさらなる犯罪者を招き、それが悪循環を生む。修復は、特に建設業で雇用を創出し、地元のベンダーやサプライヤーの売上（および売上税）を増加させる。修復された家は、地域に新たな人口や企業を引き寄せ、さらなる経済発展を促す。評価額が上がることで、地方自治体の 固定資産税収入が増加し、さらなる改善や警備の強化が可能になる。

コミュニティ内で不動産の転売が頻繁に行われると、総所有コストが大幅に上昇し、最終的には現在の住民、特に貧しい若者や高齢者が移転を余儀なくされる可能性があります。小規模ではありますが、転売業者は長期にわたる改修工事を行うことで近隣住民に迷惑や混乱を引き起こす可能性があります。転売業者は地域との融合に関心がないことが多く、^[4]長期居住者との緊張関係を引き起こす可能性があります。

2000年代の不動産バブルの間、不動産の転売とジェントリフィケーションは、高い不動産価格と豊富な雇用が富を求める人々を惹きつけたカリフォルニアへの大量移住と結びついていました。^[要出典]それに応じて、多くのカリフォルニア出身者は、アリゾナ州、ネバダ州、テキサス州、オレゴン州、ワシントン州などのより安価な地域への移住を余儀なくされました。^[要出典]このカリフォルニア人の移住は、彼らが大量に移住した地域でさらなるジェントリフィケーションを引き起こしました。アリゾナ州フェニックスやラスベガスバレーなどの地域ははるかに高価になりましたが、2006年以降は不動産価格が大幅に下落しました。

2020年、住宅の転売の重点は中西部に移り、グレーター・クリーブランドは賃貸物件を所有して住宅を転売するのに国内で最も収益性の高い場所の1つになりました。この地域の典型的なプロジェクトは、五大湖地域の他の地域と同様に、購入した建物のコストの2倍を回収します。カリフォルニアの投資家は、サンベルトのアドバイザーによってオハイオ州北東部に誘導されました。2019年、転売住宅の平均購入価格は6万ドルで、売却価格は12万4000ドルでした。100％の利益率は、オハイオ州アクロン、ピッツバーグ、インディアナ州サウスベンドにも特有のものでした。^[5]

改修後は、家自体の状態が良くなり、長持ちし、より高い価格で販売できるため、固定資産税評価額が増加し、さらに、不動産の改修に関連する商品やサービスの売上が増加し、それに伴う売上税が増加します。^[6]近隣の人々も、近隣に魅力的な家が増えることで利益を得ることができ、それによって自分の家の価値が上がります。

2006年、米国住宅都市開発省は連邦住宅局（FHA）の一戸建て住宅ローン保険における略奪的転売に関する規制を制定した。FHA保証の住宅ローン融資を受けるには、購入日から売却日までの期間が90日以上であることが物件所有期間の要件であった。^[7]この要件は2010年1月に大幅に緩和され、90日間の保有期間はほぼ撤廃された。^[8]

不動産フリッピングは、犯罪行為になることもあります。違法不動産フリッピングとは、最近取得した不動産を人為的に高値に吊り上げてかなりの利益を得るために転売する詐欺行為で、通常は貸し手を騙して不動産の実際の価値よりも高い金額を貸してもらうか、買い手から必要以上に高い価格を支払わせるために行われます。不動産は、ほとんど、または表面的な改良のみを行った後、すぐに転売されます。違法不動産フリッピングには、不動産鑑定士、住宅ローン発行者、および決済代理人の共謀が関与していることがよくあります。不動産鑑定士の協力は、偽の、人為的に吊り上げた鑑定報告書を取得するために必要です。買い手は、状況に気付いている場合も、気付いていない場合もあります。このタイプの詐欺は、貸し手にとって最もコストのかかる詐欺の 1 つです。

住宅バブル崩壊後の時代には、不良物件や廃墟物件の改修は悪質で不道徳な行為と結び付けられることもあった。その結果、「フリッピング」は市場操作やその他の違法行為を伴う計画を表す言葉として、また一部の人々から非倫理的または社会的に破壊的であると認識されている合法的な不動産投資戦略に対する蔑称として頻繁に使われた。この言葉は、 Flip or FlopやFlip That Houseなどのテレビ番組の人気により、今日ではより肯定的な意味合いを持つようになった。^[9]

米国では、不動産鑑定業務の統一基準（USPAP）が不動産鑑定を統括し、ファニーメイが二次住宅ローン市場を監督している。どちらも違法な転売スキームを検出するための慣行を持っている。

「フリップ」という用語は、「マネーフリップ」または「キャッシュフリップ」と呼ばれる特定の種類の詐欺に関連しても使用されます。このような詐欺では、詐欺師は、通常は電信送金で、特定の金額を送金するように被害者に指示し、そのお金をすぐに「フリップ」して、通常は10倍ほどの大きな金額にすることができると約束します。被害者がお金を電信送金した後、詐欺師は単にそのお金を保持し、それ以降の連絡をすべて断ち切ります。^[10]

2012年7月、ビジネスネットワークCNBCは、住宅の転売に焦点を当てたリアリティテレビ番組のパイロット版をいくつか承認した。^[11]

以下は、住宅転売番組のリストです。

• ブラボーのインテリアセラピー、ジェフ・ルイス
• ブラボーのミリオン・ダラー・リストとミリオン・ダラー・リスト・ニューヨーク
• ブラボーのフリッピングアウト
• TLCのアダム・カロラ・プロジェクト
• TLCとチャンネル4の不動産ラダー
• TLCの「フリップ・ザット・ハウス」
• TLCの不動産プロ
• A&Eの「Flip This House」
• A&Eは中指を立てた
• A&E の「Flipping Vegas」、「Flipping Boston」、「Flipping San Diego」、「Flipping Miami」
• HGTVのフリップ・オア・フロップ
• HGTV のタレク・エル・ムーサによるフリッピング 101
• スパイクのフリップメン
• DIY ネットワークのバニラアイス プロジェクト
• BBC Oneのホームズ アンダー ザ ハンマー
• Wのマスターズ オブ フリップ
• HGTVカナダのホームズとホームズ

• クリエイティブな資金調達
• IPO価格設定– 株式の転売に潜在的に関係する要因
• フィリップ・E・ヒル・シニア– 大規模な住宅ローン詐欺計画の首謀者
• 不動産投資
• 投機
• 米国の住宅バブル

• マン、テッド (2006 年 9 月 30 日)。「危険なビジネス」。スカーズデール マガジン。—ニューヨーク郊外の不動産転売業者について。
• 「地域の不安定化を目的とした不動産転売とコミュニティ再投資を目的とした短期不動産投資 (STREI): ニューヨーク州バッファローのケーススタディ」。
• ザモラ、アマンダ (2010 年 2 月 23 日)。「ハフィントン ポスト調査基金」。
• 「FBI-不動産転売データベース」。

• ブロンチック、ウィリアム、ダールストロム、ロバート (2001)。不動産の転売: 不動産で即座に現金利益を生み出す。ディアボーン トレード。ISBN 9780793144914。
• バージェス、スティーブ（2004）。不動産転売完全ガイド。ジョン・ワイリー・アンド・サンズ。ISBN 978-0-471-46331-3。
• レビンラッド、レックス（2012）。銀行所有物件の卸売。ディストレスト不動産研究所。
• ワイス、マーク B.不動産の転売: 不動産の売買で豊かになる。
• ハミルトン、ジーン、ハミルトン、ケイティ (2004)。『Fix It and Flip It: How to Make Money Rehabbing Real Estate for Profit 』。McGraw Hill Professional。ISBN 9780071421485。
• ロバート・キヨサキ。『リアル不動産ブック：リアルな専門家。リアルなストーリー。リアルな人生』。ヴァンガード・プレス。
• トランプ、ドナルド、ゲイリー・エルドレッド。商業用不動産 101: 小規模投資家が始め、大きくする方法。ワイリー。
• トラウトマン、ジョン (2017)。真実か慰めか。Lulu.com。ISBN 978-1-365-53898-8。