土地信託

最初の自然保護土地信託団体であるトラステーズ・オブ・リザベーションズは1891年に設立された。1976年、メイン・コースト・ヘリテージ・トラストの新理事長ベン・エモリーは、保全地役権に関連する連邦税の問題について、ボストンの弁護士キングスベリー・ブラウンに助言を求め始めた。エモリーは、ブラウンの定期的な税務に関する助言書を受け取る顧客として、他の土地信託団体をいくつか勧誘し、土地信託団体間の小規模な情報ネットワークが形成された。

議会が地役権の税控除に関する新たな法案を検討していた際、ビル・セラーズ率いるブランディワイン自然保護協会は、1979年12月に地役権を利用している土地信託団体を招集した。ブラウン氏は財務省の税制政策担当次官を招き、次官は国税庁職員のスティーブン・スモール氏を同席させた。土地信託団体はロビイストを雇い、法案に影響を与えるための活動を連携させることで合意し、地役権が控除対象となる保全目的の拡大を勝ち取った。

一方、国の反対側では、1978年2月にサンフランシスコで、公共土地信託団体が主催する小規模な会合が開かれ、既存の西部地域の土地信託団体と新たに設立される団体が集まった。

1980年までに、400を超える地方および地域の土地信託団体が存在し、そのほとんどは依然として北東部に集中していた。4分の3は有給職員を持たず、半数は年間予算が5万ドル未満だった。土地の大部分は所有権によって保護されていたが、保全地役権の利用は増加傾向にあった。

そして、様々な要因が重なり合った。地理的な広がりによって新しい土地信託団体が孤立するようになったこと、重要な法整備に影響を与えることの難しさが認識されたこと、そしてキングスベリー・ブラウンが土地保全に深く関わるようになり、全国の土地信託団体について学びたいという願望を抱くようになったこと。こうして、新たな運動が生まれようとしていた。

アメリカ合衆国では土地信託の数が着実に増加しており、そのほとんどは20世紀後半に設立された。カナダ（例えば、ネイチャー・コンサーバンシー・オブ・カナダ、エスカプメント・バイオスフィア・コンサーバンシー、ワイルドライフ・プリザベーション・カナダ、エドモントン・アンド・エリア・ランド・トラスト、エコトラスト・カナダ、ジョージアン・ベイ・ランド・トラスト、テムズ・タルボット・ランド・トラスト）、メキシコ、その他の世界各国にも土地信託が存在し、ネイチャー・コンサーバンシーやワールド・ランド・トラストといった国際的な土地信託もある。

自然保護団体の目標は、脆弱な自然地域、農地、牧草地、水源、文化資源、または著名なランドマークを保全することです。これには、ネイチャー・コンサーバンシーやワールド・ランド・トラストなどの巨大な国際組織だけでなく、国、州/地方、郡、コミュニティレベルで活動する小規模な組織も含まれます。自然保護団体は、既存の保護区域に隣接する土地や保護区域内の土地を対象とすることが多いですが、常にそうとは限りません。しかし、自然資源や文化資源の点で特に価値のある土地、または絶滅危惧種の植物や野生生物が生息する土地は、保護活動の対象となるのに適しています。^{[ 6 ]}

土地信託団体は、あらゆる種類の土地を保全しています。農地や牧草地のみを保護する団体もあれば、森林、山地、草原、砂漠、野生生物の生息地、遺跡や戦場跡などの文化資源、都市公園、景勝地、海岸線、湿地、水路などを保護する団体もあります。どの種類の土地を保護するかは、それぞれの団体の使命に基づいて決定されます。一部の地域では、繊細な野生生物を保護するため、あるいは損傷した生態系の回復を促すために、一般の立ち入りが極めて制限されています。

多くの保護地域は私有地であるため、立ち入りが制限される傾向があります。しかし、多くの場合、土地信託団体は、狩猟、ハイキング、キャンプ、野生生物観察、ウォータースポーツ、その他の責任あるアウトドア活動といったレクリエーションのために、最終的に土地を限定的に一般に開放するよう努めています。^{[ 7 ]}これは多くの場合、コミュニティグループや政府のプログラムの支援を受けて行われます。一部の土地は、持続可能な農業や牧畜、または持続可能な伐採にも使用されています。^{[ 5 ]}これらの目標は重要ですが、開発から土地を保護することに比べると二次的なものと見なされることがあります。

この保護を実現するために、信託団体による土地の直接取得など、さまざまな戦略が用いられています。また、土地は私有のままですが、信託団体が開発を防止するための保全地役権を取得したり、土地上の鉱業、伐採、掘削、開発に関する権利を買い取ったりするケースもあります。さらに、信託団体は、志を同じくする個人購入者や政府機関が土地を購入し、永久に保護できるよう資金援助を行うこともあります。

非営利団体である土地信託は、運営費や土地および地役権の取得のために、寄付、助成金、公有地取得プログラムに依存しています。寄付者は金銭的な支援を提供することが多いですが、自然保護に関心のある地主が自分の土地の地役権や土地自体を寄付することもよくあります。一部の土地信託は、土地の取得、保護、管理のために政府のプログラムから資金を受け取ることもあります。一部の信託は従業員に給与を支払う余裕がありますが、その他多くの信託は完全にボランティアに依存しています。2005年の全米土地信託調査によると、土地信託の31%が少なくとも1人の常勤職員を抱えていると報告しており、54%は全員ボランティアで、15%はパートタイムの職員しかいません。^{[ 4 ]}

土地を取得する際、信託団体は土地の所有権を永久に保持する場合もあれば、第三者に売却する場合もあります。この第三者は多くの場合政府であり、政府は通常、その土地を既存の保護区域に追加したり、全く新しい保護区域を創設したりします。土地信託団体は、2004年のコロラド州グレート・サンド・デューンズ国立公園の設立や、 2003年のハワイ火山国立公園の50%拡張において重要な役割を果たしました。土地信託団体はまた、通常、厳格な保全地役権を付帯させて、個人購入者に土地を売却することもあります。

土地信託団体は、土地保護活動において様々な手段を用います。土地信託団体は、土地を所有権付きで購入したり、寄付を受け入れたりします。これは、土地所有者が土地信託団体に所有権を売却するか、所有する土地を団体に寄贈することを意味します。土地所有者は、保全地役権を土地信託団体に売却または寄贈することもできます。

土地所有者が土地信託団体に保全地役権を寄贈すると、その土地に関連する権利の一部を放棄することになります。例えば、土地所有者は追加の建物を建設する権利を放棄する一方で、作物を栽培する権利は保持するといった具合です。将来の所有者も、保全地役権の条項に拘束されます。土地信託団体は、地役権の条項が遵守されていることを確認する責任を負います。これは、土地の監視を通じて行われます。

保全地役権は大きな柔軟性を提供します。たとえば、希少な野生生物の生息地を含む土地の地役権は、あらゆる開発を禁止する可能性がありますが、稼働中の農場の地役権は、農業用建物の追加を許可する可能性があります。地役権は、土地の全部または一部に適用することができ、公共のアクセスを義務付ける必要はありません。各保全地役権は、土地の保全価値を損なうことなく、土地所有者のニーズを満たすように慎重に作成されます。^{[ 8 ]}

土地や地役権を土地信託に売却するのと、バーゲンセールと呼ばれる選択肢があります。バーゲンセールとは、土地所有者が市場価格よりも低い価格で組織に不動産権益を売却することです。市場価格と実際の売却価格の差額は、組織への寄付とみなされます。土地を保全するための他の戦略もあります。^{[ 9 ]}

2002年10月、不動産・環境研究センターは、ドミニク・P・パーカーによる「私有地保全のための費用対効果の高い戦略」と題する報告書を発表した。この報告書は、土地信託をより効率的に運営するための多くの方法を提示し、保全地役権などの土地保全手段は、所有権よりも費用がかからない場合があることを指摘した。土地所有権に伴う様々な権利は、分離可能な場合もある。例えば、保全団体は、石油や鉱物を含む土地の採掘権のみを購入し、その権利を団体の条件で採掘業者に貸し出すことができる。その条件には、環境保護の義務や、採掘された物質に対する団体への使用料の支払いなどが含まれる可能性がある。この報告書が発表された時点で、多くの土地信託団体は既に長年にわたり、こうした戦略を採用していた。

1981 年に設立されたLand Trust Alliance は、米国の土地信託に技術サポートを提供しています。このアライアンスは、地方および地域の土地信託によって保護されている土地を追跡する National Land Trust Census を実施しています。^{[ 10 ]} 2003 年に実施された最新の調査では、これらの信託が米国で 940万エーカー (38,000 km ² ) 近くの土地を保護していると報告されており、これは 1998 年の調査で記録された470万エーカー (19,000 km ² ) の 2 倍です。そのうち 500万エーカー (20,000 km ² ) 以上が 2003 年に保全地役権によって保護されていました。LTA は国や国際的な土地信託を調査に含めていませんが、米国ではさらに2,500 万エーカー (100,000 km ² ) がこれらの組織によって保護されていると推定しています。地方および地域の信託によって保護されている土地の面積が最も大きいのは北東部で、290万エーカー（12,000^{平方キロメートル}）である一方、1998年から2003年の間に最も急速に成長した地域は太平洋地域（カリフォルニア州、ネバダ州、ハワイ州）で、保護されている土地は2003年には147%増加して150万エーカー（6,100^{平方キロメートル}）に達した。