地役権

積極的地役権とは、特定の目的のために他人の土地を使用する権利であり、消極的地役権とは、他人が自分の土地で合法的な活動を行うことを阻止する権利です。例えば、積極的地役権によって、土地所有者AはBの土地を牛を放牧することができます。AはBから積極的地役権を得ています。逆に、消極的地役権によって、土地所有者Aは、隣接する土地所有者Bの山の眺望を遮るような木の壁を建てることを制限されることがあります。AはBから消極的地役権を受けています。

エバーシェッド判事がRe Ellenborough Park [1956] Ch 131で定義したように、地役権は少なくとも2つの土地の存在を必要とします。地役権の利益を受ける土地は優益地または優益地であり、地役権の負担を受ける土地は従属地または従属地です。例えば、A区画の所有者が、A区画の自宅にアクセスするためにB区画の私道を使用する地役権を有しているとします。この場合、A区画は利益を受ける優益地であり、B区画は利益を与える、または負担を受ける従属地です。

私的通行権は、個人または団体が保有する権利です。公的通行権は、例えば個人が所有する土地を一般の人々が通行できるようにするために、公共に通行権を与えるものです。

米国では、付随地役権とは、優益地（受益地）に利益をもたらすものであり、「土地に付随する」権利であるため、一般的に優益地の譲渡時に自動的に移転します。付随地役権により、土地所有者は、隣地を通らなければアクセスできない土地にアクセスできるようになります。

一方、総有地役権は、支配地ではなく個人または法人に利益をもたらします。地役権は、個人的使用（例えば、ボートランプの使用権）または商業的使用（例えば、鉄道会社が線路の建設と維持のために土地を横断するための地役権）に利用できます。歴史的に、総有地役権は譲渡も相続もできませんでしたが、商業地役権は現在、第三者に自由に譲渡できます。分割は可能ですが、排他的（元の所有者が使用せず、地役権保有者のみが使用）でなければならず、分割するには地役権保有者全員が同意する必要があります。分割された場合、分割された各区画が地役権を享受します。

移動地役権は、通行権に固定された場所、経路、方法、または制限がない場合に存在します。^{[ 4 ] [ 5 ]}例えば、通行権は、目に見える経路がないまま畑を横切る場合や、火災安全上の目的で別の建物を通って避難することを許可する場合があります。移動地役権は、公有または私有、付随的または総括的である場合があります。^{[ 6 ]}ある判例では、「明確な場所や説明がなく、一般的な用語で定義された地役権は、移動地役権または移動地役権と呼ばれる」と定義されています。^{[ 7 ]} さらに、「移動地役権は建設後に固定され、その後変更することはできません」。^{[ 8 ]}

一般的に、ウェイリーブとは、何らかの目的で他人の土地にアクセスしたり、その土地を横断したりする権利のことです。今日では、英国のエネルギー法や不動産法において、ウェイリーブは、公益事業者が土地に付随する、または総体的に使用する一種の地役権であり、送電線作業員が敷地内に入り、「私有地を横断してケーブルやパイプを設置・維持する」ことを許可するもので、その見返りとして地主への年間支払いが行われます。ライセンスやプロフィット・ア・プレンドルと同様に、「ウェイリーブは通常一時的な取り決めであり、新しい所有者や占有者に自動的に移転するものではありません」。^{[ 9 ]}より一般的には、ウェイリーブ契約は、電気通信ネットワーク、電力網、ガスパイプラインなど、あらゆるサービスプロバイダーのインフラニーズに使用できます。^{[ 10 ]} 鉱業法では、ウェイリーブは、例えば鉱物を港に運ぶために隣人の土地を横断する権利であり、私設鉄道を運行する権利が含まれる場合もあり、支払いは運搬するトン数に応じて決まります。この概念のバリエーションには、水葉（水を排水する権利）や空気葉（換気のために空気を送る権利）などがあった。^{[ 11 ]}

米国では、このようなニーズ、特に永続的な権利のために、総括地役権が用いられる。

アクセス地役権は、公有地、道路、通路、または公道から特定の土地へのアクセスを可能にする権利です。例えば、ザックとジェームズが隣接する土地を所有している場合、ザックの土地には、公有地、道路、通路、または公道からジェームズの土地を横断する通行権が設定されている可能性があります。このような場合、ザックの「優益地」には、ジェームズの「従属地」を横断するアクセス地役権が含まれることになります。

地役権は、拘束力のある文書に明示的な文言を記載することによって設定されることがほとんどです。多くの場合、相手方との話し合いだけでは不十分です。当事者は通常、土地の処分時に、相手方に地役権を付与するか、または自らのために地役権を留保します。明示的な地役権は、証書またはその他の法的文書において「付与」または「留保」されることがあります。あるいは、区画整理図への「献納」または所有者組合の協定における制限条項によって設定されることもあります。一般的に、明示的な地役権に関する紛争においては、契約法の原則が中心的な役割を果たします。

黙示の地役権はより複雑で、裁判所が不動産の利用状況と、私的機関または公的機関／政府機関である当事者の意思に基づいて判断します。黙示の地役権は、裁判所が紛争を裁定するまで登記も明示もされませんが、不動産の利用における慣習や慣行を反映しています。裁判所は通常、黙示の地役権の存在を判断する際に、当事者の意思と過去の利用状況を参照します。黙示の地役権に関する紛争には、通常、不動産法の原則が適用されます。

政府機関や民間サービス提供者は、提供する公共サービスによって、私有地に対する黙示の地役権を取得する場合があります。例えば、地方自治体は都市部の下水道システムの設置と維持管理の責任を負う場合があります。通常、何らかの法令や地方条例に明記されているその責任を負っているという事実だけで、黙示の地役権に基づき、設置や維持管理を行うために私有地に立ち入る権利が地方自治体に与えられることがあります。地役権の位置は通常、正確に記述されることはありませんが、そのおおよその位置はサービス経路（この例では下水道管）によって定義されます。電力線や水道管にも黙示の地役権が付随する場合がありますが、排水システムや雨水排水システムは一般的に位置が正確に定義され、私有地の権利証書に記録されます。

必要性だけでは、いかなる地役権も成立させるには不十分です。公共道路に面していない土地であっても、隣接する土地を通行することが、その土地を越えることが絶対に必要であり、かつ、その土地に通行権を与えるという当初の意図があり、その権利付与が完了または登記されていないものの、存在すると考えられる場合には、その土地を通行する地役権が成立する可能性があります。必要性に基づく地役権の存在を確定するには、裁判所の命令が必要です。通常、この命令を得るために、地役権を主張する当事者が訴訟を提起し、裁判官は、地役権を執行することによって従属地に対して生じる損害と、地役権が存在しないと判断され、その結果として土地が袋地となった場合に優益地に生じる損害を比較検討します。

この地役権設定方法は、袋地所有者の利益のために他者に負担（地役権）を課す必要があるため、裁判所は、当該地役権を裁判所が設定すべきか否かを衡平に判断するにあたり、両区画に対する利益と負担の相対的な配分を比較検討する際に、当初の状況を考慮します。この地役権設定方法は、本来存在しない権利を裁判所が積極的に設定するものであるため、必要性が消滅した場合（例えば、袋地隣接地に新たな公道が建設された場合、または、課せられた地役権と有効な代替地役権との容易性や実用性の比較を考慮せずに別の地役権が取得された場合）には、自動的に消滅する可能性があります。

また、黙示の地役権または暗示による地役権と呼ばれる、明文化されていない形態の地役権も存在します。これは、隣接区画の継続的かつ明白な使用（例えば、道路や水源へのアクセス）を目的として、土地の当初の区画整理から生じるもので、区画整理された区画の所有者が、各区画が最初に譲渡される際に個別の地役権の付与を必要とせずに、承認された区画整理計画上の道路を使用する権利などが該当します。必要による地役権は、暗示による地役権とは区別されます。必要による地役権は「厳密に必要」な場合にのみ発生するのに対し、暗示による地役権は「合理的に必要」な場合に発生する可能性があります。必要による地役権は、地役権を暗示するためのより高い基準です。

インドでは、必要地役権は、譲渡、遺贈、または分割によってそのような主張が必要となる場合にのみ主張できる。

例えば、米国の一部の州法では、私有地にある墓地に埋葬された人の子孫に対し、永久的な通行権を認めている。

ニューヨーク州など一部の州では、この種の地役権は必要性の地役権と呼ばれています。^{[ 12 ]}

地役権は、先使用によっても設定されることがあります。先使用による地役権は、土地所有者が地役権を設定しようと意図していたものの、登記簿に記載し忘れた場合に発生する可能性があるという考えに基づいています。

先使用による地役権を確立するには、以下の5つの要素が必要です。

1. 両物件を一時期に共同所有していた
2. 続いて、
3. 使用は切断前と切断後に行われる。
4. 知らせ
   1. 単に目に見えるだけでなく、合理的な検査によって明らかまたは発見できるものであること（例えば、配管工が特定できるような隠れた下水道管の存在は、十分な注意喚起となる可能性がある）。
5. 必要かつ有益
   1. 合理的に必要
   2. 必要による地役権に求められる「厳密な必要性」ではない

例

Aは2つの土地を所有している。1つは公道に面しており、もう1つはその奥まった場所にあり、完全に道路から隔てられている。Aの私道は公道から最初の土地を横切り、2番目の土地を通ってAの家へと続いている。その後、Aは最初の土地を売却したが、登記簿に私道通行権を記載するのを忘れてしまった。

Aは当初、両方の土地を共同所有していました。Aはこの期間中、私道も使用していました。その後、Aは土地を分割しました。Aは地役権を留保していませんでしたが、私道は明らかにその土地上にあり、常識的な購入者であればその用途を知っているはずです。さらに、私道は住宅用地にとって合理的に必要不可欠なものであり、ここに黙示の地役権が存在します。

時効取得による地役権（または時効取得による地役権）とは、優益地所有者が法律で定められた年数にわたり、敵対的かつ継続的、かつ公然と当該不動産を使用した後に自動的に認められる地役権のことです。時効取得による地役権は、排他性を必要としない点で、時効取得による地役権とは異なります。

時効取得による地役権は、いったん法的拘束力を持つようになると、書面による地役権や黙示の地役権と同じ法的効力を持つようになります。しかし、法的拘束力を持つようになる前は、法的効力はなく、真の所有者が所有権を守るために適切な措置を講じれば、その効力は失われます。時効取得による地役権は、一般的にコモンローに基づく法制度で認められていますが、他の法制度でも認められる場合があります。

法律や規制は地方自治体や国によって異なるが、処方箋に関する法律のほとんどに共通する特徴がいくつかある。

• 公然かつ周知の事実（つまり、誰の目にも明らか）
• 実際の、継続的な（つまり、必要な期間全体にわたって中断されない）こと。これは必ずしも毎日、毎週などに使用することを意味するものではありません。
• 真の財産所有者の権利に反する
• 敵対的（つまり、他者の主張に反対する。これは偶発的な場合もあり、一般的な意味での「敵対的」とは限らない）
• 法令または上訴判例法で定められた期間継続する

所有権の時効取得とは異なり、時効取得による地役権は通常、排他性を必要としません。バージニア州のように排他性を必要とする州では、排他性の要件は、時効取得者が一般の人々とは異なる方法で地役権を使用しなければならない、つまり、その使用者にとって「排他的」な使用をしなければならないという意味に解釈されています。^{[ 14 ]}

時効取得による地役権が成立するための継続使用期間は、一般的に地域の法律（場合によっては不法侵入の時効期間に基づく）によって5年から30年の間です。通常、真の所有者が所定の期間中に適切な行動をとって所有権を守れば、敵対的な使用は終了し、時効取得の主張は無効となり、継続使用期間はリセットされます。

一部の法域では、使用が敵対的ではなく、法的不動産所有者から実際または黙示の同意が与えられている場合、時効取得による地役権は時効取得による地役権ではなく、通常のまたは黙示の地役権となり、直ちに拘束力を持つようになることがあります。その一例として、 2010年から審理されているアイルランドのリサデル・ハウス通行権訴訟があり、個人に与えられた長年の同意が公共の通行権にまで拡大されました。^{[ 15 ] [ 16 ]}

他の法域では、そのような許可は直ちに地役権を期限付き使用許諾に転換するか、時効取得による地役権の取得期間をリセットする。

政府所有地や鉄道所有地は、ほとんどの場合、時効取得による地役権の適用を受けませんが、その他の種類の政府所有地は、特定の状況下では時効取得の対象となる場合があります。ニューヨーク州では、こうした政府所有地に対する訴訟時効期間は、私有地の場合の10年ではなく、20年と長くなっています。

米国のほとんどの法域では、時効取得による地役権は、積極的地役権にのみ適用され、消極的地役権には適用されません。また、米国のすべての法域において、眺望地役権（消極的地役権の一種）は時効取得によって成立させることはできません。

時効取得は、既存の法的地役権を終了させるためにも利用できます。例えば、従属地主が法的に登記された通行権地役権を遮るフェンスを設置した場合、優益地主は法定期間中に地役権を擁護する措置を講じなければならず、さもなければ、たとえ登記された文書として残っていても、地役権は法的効力を失う可能性があります。地役権を行使せず、その結果地役権を失うことは、「不使用」と呼ばれることもあります。

不動産所有者が不動産売却時に地役権の存在を偽って伝え、買主への譲渡証書に売主が所有する隣接地に対する明示的な地役権を記載しなかった場合、裁判所が介入して地役権を創設することがあります。禁反言による地役権は、一般的に、書面に記載されていない約束、受益者が負担者の表明を信頼して支出した金額、その他の要素を考慮します。裁判所が、買主が合理的かつ誠実に行動し、売主の約束を信頼したと判断した場合、禁反言による地役権を創設することがあります。

例えば、レイはジョーに土地を売却する際、ジョーがいつでもレイの私道と幹線道路への橋を使用できるという約束をしたが、レイは土地の権利証に通行権に関する条項を含めなかった。ジョーは、その土地が価格に見合う価値があると判断し、家を建て、ガレージをレイの私道に接続した。その後、レイ（またはその承継人）が私道にゲートを設置し、ジョー（またはその承継人）が私道にアクセスできないようにした場合、裁判所は禁反言の原則に基づき通行権を認める可能性が高い。

ジョーは橋と私道へのアクセスが確保されると信じて土地を購入し、その後、家と接続工事費を支払ったため、ジョーはレイの地役権に関する約束を信頼していたと言える。レイはジョーに対して事実を著しく偽っていた。公平性を保つため、裁判所は禁反言の原則に基づき地役権を認める可能性が高い。

一方、レイがジョーに土地を売却した後、橋と私道への通行権を付与していた場合、禁反言の原則に基づく地役権は成立しない可能性がある。この場合、レイが私道への通行権を取り消しても、単に不便なだけである。ジョーは私道と橋への通行権を前提として土地を購入し、家を建てたわけではない。ジョーは地役権を正当化するために、別の理論を見つける必要があるだろう。

米国では、政府は裁判所における収用手続きにおいて、土地収用権を行使して地役権を取得（購入）することができます。ただし、米国では、合衆国憲法修正第5条に基づき、政府は、収用される財産の公正市場価格に対する補償が所有者に支払われない限り、財産を一方的に収用することはできません。これは、政府が財産の完全な所有権（「所有権」）を取得する場合も、地役権のようなより限定的な財産権を取得する場合も同様です。例えば、公益事業者は通常、既存のインフラにアクセスし維持するために、管轄区域全体にわたる地役権を与えられています。

欧州人権条約が英国法に組み込まれた後のイングランドおよびウェールズの法律では、財産所有者の権利の剥奪は、「法律に従って」行われるだけでなく、「民主主義社会において必要」であり、「比例的」でなければならない。

アメリカ合衆国の一部の法域、特にカリフォルニア州では、裁判所は衡平の原則（公平性）に基づいて衡平法上の地役権を付与する権限を有しています。衡平法上の地役権は、裁判所が不動産の困難さを比較検討し、地役権が正当であると判断した場合に、物理的な侵害に対して設定することができます。衡平法上の地役権を付与するかどうかを判断する際、裁判所は「相対的困難度」テストを用います。このテストは、次の3つの要素に基づいています。

1. 被告は無罪でなければならない。つまり、侵害行為は故意によるものでも、過失によるものでもあってはならない。
2. 公共の権利が侵害されない限り、侵害を受けた当事者が回復不能な損害を被る場合、裁判所は侵害行為の継続を認めない。
3. 侵入者にとっての困難は、侵入を放置することによって侵入を受けた側が被る困難よりも著しく不均衡でなければならない。

他の地役権設定方法とは異なり、裁判所が衡平法上の地役権が存在すると判断した場合、侵害を受けた不動産所有者は一般的に損害賠償を受ける権利を有する。