家主

家主とは、家、アパート、マンション、土地、不動産の所有者であり、借主（借主または賃借人とも呼ばれる）と呼ばれる個人または企業に賃貸またはリースされている。法人がこの立場にある場合、家主という用語が使用される。他の用語には、貸主や所有者がある。女性所有者には女主人という用語が使用される場合がある。英国のパブのマネージャーは、厳密に言えば免許を持った酒類販売業者であり、家主または女主人と呼ばれる。政治経済学では、家主とは、経済的地代（受動的所得の一種）^[1]を受け取る所得である天然資源（建物ではなく土地など）のみの所有者を指す。

地主の概念は、封建制の荘園制（領主制）にまで遡ることができる。荘園制では、土地は荘園領主（中間領主）によって所有される。中間領主は通常、中世盛期に騎士の階級を形成するようになった下級貴族のメンバーであり、下位封建制によって領地を保持しているが、王が直接所有する王領や、皇帝に直接従属する神聖ローマ帝国の帝国村落のように、土地が上級貴族のメンバーに直接従属する場合もある。中世のシステムは、最終的にはローマ帝国のヴィラとラティフンディア（農民が耕作する広い農場）のシステムを継承している。^[2]

現代では、「家主」とは、所有していない家に住む人に 家賃を請求する個人、または政府機関や団体などの団体を指します。

賃貸契約書、またはリース契約書は、支払われる金額、支払い遅延に対するペナルティ、賃貸またはリースの期間、住宅所有者または借主が契約を解除する前に必要な通知期間などの条件を定義する契約書です。一般的に、責任は次のように定められています。住宅所有者は修理と物件のメンテナンスを行う責任があり、借主は物件を清潔で安全に保つ責任があります。

多くの所有者は、物件を借主に貸し出す際のあらゆる細かい作業を不動産管理会社に委託しています。これには通常、物件の広告掲載、入居希望者への案内、賃貸契約書やライセンス契約書の交渉と準備、 ^{[3] [4]}、そして賃貸後は借主から家賃を徴収し、必要に応じて修繕を行うことが含まれます。

米国では、住宅所有者と借主の紛争は、主に不動産および契約に関する州法（連邦法ではない）によって規定されている。州法、および場所によっては市法または郡法が、借主の立ち退き要件を定めている。一般に、賃貸借期間の満了前に家主が借主を立ち退かせることができる理由は限られているが、賃貸借期間の終了時には、通常、理由を述べずに賃貸借関係を終了できる。市、郡、州によっては、家主が請求できる家賃の上限を定める法律（家賃統制または家賃規制）と、それに関連する立ち退きがある。また、居住適格性の暗黙の保証もあり、家主は、煙探知器や施錠可能なドアなどの最低限の安全要件を満たした、安全で適切で居住可能な住宅を維持しなければならない。最も一般的な紛争は、家主がサービスを提供しないこと、または借主が家賃を支払わないことのいずれかから生じており、前者は後者につながることもある。賃貸契約書によく記載されているように、家賃の滞納は立ち退きの正当な理由となる。^[5]収入源差別禁止条例の増加など、市の条例も賃貸政策に影響を与えることがある。 ^{[6] [7]}入居者組合も政治的に組織化されると住宅政策に影響を与える。^[8]

カナダでは、住宅所有者と借主の間の紛争は、主に財産および契約に関する州法（連邦法ではない）によって規定されています。州法は、借主の立ち退き要件を定めています。一般的に、家主が借主を立ち退かせることができる理由は限られています。一部の州では、家主が請求できる家賃の上限を定める法律（家賃統制または家賃規制）と、それに関連する立ち退きがあります。また、居住適格性の暗黙の保証もあり、家主は最低限の安全要件を満たした、安全で適切かつ居住可能な住宅を維持する必要があります。

民間賃貸は、主に多くの家主借主法、特に家主に対する借主の権利の最低基準を定めた1985 年家主借主法によって規制されています。もう 1 つの重要な法律は2004 年住宅法です。家賃は、通常の 6 か月の期間の終了時に、借主に適切な通知を行うことで自由に値上げできます。最も一般的なタイプである保証短期賃貸借(AST)による占有命令は、通常、家賃の未払いが 8 週間/2 か月続くと取得できますが、裁判所の裁量で、すべての保証賃貸借についてより短い期間のセクション 8 通知(修正された1988 年住宅法に基づく) を借主に送達した後、および家主の物件所有権に従うその他の理由で取得できます。賃貸借が AST の場合、占有命令は最初の賃貸借から 6 か月が経過するまで有効になりません。 1989年1月15日より前に居住していた人の賃貸借は、1980年以降に開始されて当初から短期賃貸借でなかったとしても、特に第3次ウィルソン内閣によって導入された1977年賃貸法および1977年立ち退き防止法の下では、より多くの権利を伴う「規制賃貸借」となる可能性がある。^[9]

共同住宅（法律では 3 人以上の入居者がいる単一世帯とはみなされないユニット）の各住宅は、 2004 年住宅法を含む強化された規制の対象となります。一部の地方自治体では、そのようなユニットの家主になるには、議会が発行する許可証が常に必要です（他の自治体では、より大きな法定例に限定されています）。

2～3年以上の借地契約は通常リースと呼ばれ、長期になる傾向がある。7年以上の場合は、新しい借地権を登録する必要がある。^[10]これらは上記の規則のいくつかによって規制され、長い例では、一般的に借地権よりも意図的に完全所有権に近い。かなりの地代が必要になることはめったにない。法律は高額な解約/再販料を規制しておらず、借地権付き住宅の売却を禁止していない。2010年代には、これらの提案のいくつかが広く協議され、起草されている。概して、法律はそのような賃借人（テナント）が団結して管理権と地主の権益を購入する権利（共同でフランチャイズ権を取得する）を獲得することを認めている。これにより、テナントは個別に新しいより少ない金額（「プレミアム」）でリースを延長することができ、テナントがフランチャイズ権を取得した場合、通常は15～35年ごとに要求/推奨されることはない。通知要件とフォームは厳格になる傾向がある。小規模な例では、建物の単純な数学的分割に応じて、借主が個別に権利を取得できる場合があります。1925 年の法令では、ほとんどすべてのリース (低家賃およびプレミアム (罰金、最初の高額) での賃貸) において、資産は (借主によって) 売却、譲渡できることが暗黙的に規定されています。これにより、制限は、地主が大幅な遅延を生じさせることなく「合理的な」審査基準を適用できるものに限定されます。これは、「譲渡/譲渡に関する法定限定契約」としてよく知られています。

全体的に減少傾向にある社会住宅の分野では、例外的に、賃借人は時間の経過とともに住宅の市場価格から一定の割引価格で 購入権を広く取得します。

商業用不動産では、特に紛争や基本的な責任に関する法律の多くは、広範囲にわたる判例法の先例決定の暗黙の条件、たとえば「良好で実質的な修繕」の意味などを含む、コモンローの契約の自由に基づいています。暗黙の原則には、「許可の非逸脱」や「平穏享有」が含まれます。テナント (賃借人) であるすべての企業は、1954年地主借家法第 2 部で「事業の保有権の保証」が与えられている範囲内で契約するか、範囲外で契約するかを決定する必要があります。そうでない場合は、通常、デフォルトで適用されます。この「保有権の保証」は、地主が建物を取り戻すための一般的な理由と関連するメカニズムに明示的に従います。地主が区画を販売し、資格のあるテナントが 50% 以上を占有している場合、そのテナントには、提示価格で区画を購入する優先購入権が与えられる必要があります。ほとんどの法域と同様に、違法な転貸や譲渡に関する賃貸契約条件の厳守に関する法律は厳格に施行され、違反した場合は金銭的損失や建物の損失につながる。住宅用とは異なり、賃貸料の支払を怠ると、商業用地主の「自力」立ち退き権を利用して、地主が直接的に物件を差し押さえる（「平和的再入居」）ことになる。^{[11]裁判所が発行した令状（裁判所命令または}未払いの税金請求に基づく）なしで借主の物品を差し押さえることは禁止されている。^[12]

土地所有の概念は普遍的ではない。多くのアメリカ先住民の部族は土地を商品とは見なしていなかったが、多くのヨーロッパ人入植者はそう見ていた。^[13]植民地化以前のアメリカ大陸における土地の所有権はグループによって異なっていたが、多くのアメリカ先住民社会は共同体と個人の土地を持っていた。^[14]

アダム・スミスやヘンリー・ジョージなど、土地所有に懐疑的なヨーロッパの学者もいた。スミスは地主について「どの国の土地もすべて私有財産になると、地主は他の人間と同じように、自分が種を蒔かなかった場所で収穫することに夢中になり、土地の自然の産物に対しても地代を要求する」と述べた。^{[15]ジョージは土地は}すべての人のものであると信じ、経済的地代に対する公的課税を支持した。彼はそれが非常に利益をもたらすため、他のすべての税金が廃止されると信じていた。^{[16] [17]}

地主に対するもう一つのよくある批判は、独占化の傾向である。規制がなければ、企業は購買力を使って住宅ストックを買い占めることができる。アトランタのある郵便番号では、2011年1月から2012年6月の間に販売された住宅の最大90％が機関投資家によって購入された。^{[18]企業の地主は}差し押さえられた住宅を買い取り、元の所有者に賃貸することができる。[ ^19]企業の独占と住宅のもう一つの形態は、1つの企業が住宅と事業の大部分を所有する企業城下町である。これらの企業は町の住民のほとんどを雇用しているため、不況時には家賃を上げ、賃金を下げることができる。^{[20] [21]}

支払いスケールの最下層にいる賃借人（借家人または他のライセンシー）は、社会的または経済的困難に陥り、その結果として大きな社会的烙印を押される可能性があります。代替の選択肢がないため、そのような賃借人は、安全でない老朽化した物件の悪徳な所有者の犠牲になることが多く、その所有者は物件の維持管理の責任を怠っています。

「スラムロード」、「スラム地主」、「ゲットー地主」という用語は、そのような物件を多数所有し、事実上地域を独占している地主を指すのに使われます。公共の改善や大規模な民間投資によって、そのような地域を改善できます。極端な状況では、多くの国で政府の強制買収権限により、スラム街の一掃によって最悪の地域を建て替えたり改修したりすることができます。

「偶然の大家」という用語は、当初は大家になるつもりはなかったが、相続、パートナーとの同居、引っ越しの際に売却できずに余った不動産を売却するのではなく賃貸することを選択した大家を指す。^{[22] [23]}

賃貸物件の賃料は、家主と借主の間で合意された基準（週ごとまたは年ごとより少ない頻度で支払うことはほとんど聞いたことがありません）で借主が支払うことができます。これは常に賃貸契約書に含まれています（できれば双方が書面で合意する）。これは入居前に借主が考慮する主な要素の 1 つであるべきです。^{[引用が必要]}

インセンティブは、良好な賃貸利回り（利益）と不動産価格の上昇見通しを得ることである。阻害要因は、修繕・維持管理および管理における借主の地域によって異なる権利と家主の義務、そして主要リスク（借主紛争、損害、怠慢、家賃の損失、保険の利用不可・紛争、経済不況、住宅ローン金利の上昇、および投資のマイナス資産または損失）である。特にレバレッジをかけた賃貸物件での賃貸（貸し出し）による純利益（利回り）と資本増加は、特異リスクの影響を受けやすく、経済的回復力に欠ける地域で賃貸市場の魅力が狭い、少数の類似したプロファイルの住宅に限定された高レバレッジの投資家にとっては客観的にリスクが増大すると考えられる。^[24]

家主またはその代理人は、保証金（および/または米国の一部の管轄区域では入居料/管理費）を徴収することを決定できます。多くの市場では、借主にとって保証金は高ければ障壁となり、低ければ比較的魅力的であるため、賃貸前の条件交渉で議論されることはほとんどありません。一部の管轄区域では、保証金のいずれかまたは両方が本来の意味で禁止されています。代わりに、家主の家賃の損失/包括的損害保険が要求家賃に考慮される場合があり、および/または特別なタイプの保証金、登録された第三者（特定の不動産業者など）が借主から保有する保証金（保護された保証金）として規制された金額が許可される場合があります。保証金は通常、法律により滞納金（家賃の不足）および借主による損害または清掃/修理の不履行と相殺されます。

イギリスでは、パブ（パブ）の所有者や経営者は通常「地主」または「パブ経営者」と呼ばれ、後者は正確にはローマの公共請負業者または徴税人の呼称である。より正式な状況では、使用される用語は免許を持った酒類販売者または単に「免許保有者」である。^[25]

ライセンス・トレード・チャリティは、2004年にライセンス・ビクチュアラー協会とライセンス・ビクチュアラー全国ホームの合併により設立され、^[26]イギリスのパブ経営者の退職後の生活のニーズに応えるために存在しています。この慈善団体はまた、バークシャーのアスコットとレディング、サセックスのセイヤーズ・コモンで3つの私立学校を運営しています。アスコットのライセンス・ビクチュアラーズ・スクールでは、通常の授業料全額を支払う生徒に加え、地主やケータリング業界の他の従業員の子供たちに割引料金で教育を提供しています。

様々な国に重要な地主協会があります。これらの協会/協会は、相互支援の手段を提供することで、さまざまな問題に直面する会員を支援しています^[27]。 また、住宅や商業用賃貸に関する法律の詳細と実施に関して、関係当局や議会にロビー活動を行っています。

オーストラリアには数多くの地主協会が存在する。これらの協会は、オーストラリア不動産協会のような、大規模ビルや大規模住宅団地の所有者など、「町の末端」を代表する不動産所有者協会とは区別されるべきである。^[28]

• オーストラリア不動産所有者協会（POAA）^[29]
• ビクトリア州不動産所有者協会（POAVIC）^[27]
• POAQ – クイーンズランド不動産所有者協会^[30]
• ニューサウスウェールズ州不動産所有者協会^[31]
• 西オーストラリア不動産所有者協会^[32]
• 南オーストラリア地主協会^[33]

全米住宅地主協会（NRLA）は、2020年3月31日現在、以下の2つの組織が合併して設立されました。^{[34] [より良い情報源が必要]}

• 住宅地主協会 (RLA)
• 全米地主協会 (NLA)

• 長屋（法律）

• ビル管理人
• 地主
• 不動産管理者

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