所有権

イギリス法では、fee simple (複数形fee simple ) はコモンローで認められている土地の所有権の 1 つです。「fee」とは、土地に対する既得権、相続権、現在の占有権のことです。「fee simple」は、年数による制限を受けない (つまり、無期限に) 土地を保有するものであり、自由保有権の一形態です。自由保有権ではありますが、fee simple は、特定の用途を禁止する条件や限定条件、または既得権の終了を条件とする条件など、土地の使用方法に関する制限を受ける場合があります。^{[ 1 ]}例えば、土地を公共公園として使用することを義務付ける条件があり、その条件が満たされない場合に譲渡人 (以前に土地を保有していた人) に復帰権が留保されている場合、これはfee simple conditionalです。^{[ 2 ]}

このような制限のない単純所有権は「絶対的単純所有権」であり、（絶対所有権を除いて）最も広範な不動産所有権の形態である。

所有権者の権利は、政府の課税権、強制収用権、警察権、および財産没収権などによって、外部的に制限される場合がある。

「fee」という単語は、封建的な土地所有を意味する「fief 」という語の短縮形に関連しています。封建的な土地所有形態にはいくつかの種類があり、そのほとんどは、借地人が領主に騎士役（軍事奉仕）などの何らかの奉仕を提供する必要がありました。借地人の領主が国王（大執事）であった場合、戦時に馬を提供したり、国王の儀礼的な執事を務めたりするなど、さまざまな奉仕を提供する必要があったかもしれません。これらの封土は、領主と借地人の間に複雑な関係を生み出し、双方に義務が生じました。例えば、領主は借地人の忠誠や臣従の誓いを受ける代わりに、借地人を保護する義務がありました。封建的な土地所有形態が廃止されると、すべての封土は条件のない「単純な」ものになりました。

イギリスのコモンローでは、国王はイングランド全土の土地に対する根本的な所有権、すなわちアロディウム権を有しており、これは過去の封建時代において国王がすべての土地の究極的な「所有者」であったことを意味する。 民法体系の下では、アロディウム権は政府に留保されている。

しかし、王室は抽象的な実体（土地の所有権と呼ばれる）の所有権を付与することができ、これはそれが表す土地ではなく、所有されるものです。単純所有権は、イングランドとウェールズでは「単純所有権」または「単純所有権」、あるいは単に「自由保有権」とも呼ばれます。封建制度がイングランドに導入されたノルマン時代初期から、封土の借地人または「保有者」は、領主の所有から封土を譲渡（売却）することはできませんでした。しかし、借地人は土地の一部を分離し、それを従属封土として自身の下借人に付与することができ、このプロセスは下封土または「下封土化」として知られています。1290年のQuia Emptores法は下封土化を廃止し、代わりに単純所有権の売却を許可しました。^{[ 4 ]}

ウィリアム・ブラックストーンは、土地が所有者とその相続人に絶対的に与えられ、その所有権に何の制限も設けられないときに、その人が持つ土地の所有権を、完全所有権と定義した。完全所有権で保有される土地は、所有者が望む人に譲渡することができ、抵当に入れたり担保として提供したりすることもできる。^{[ 5 ]}完全所有権で不動産 を所有する人は、生前は不動産に対する権利を有し、通常は死後に誰がその不動産に対する権利を所有するかを決定する権利を有する。

歴史的に、不動産の所有権は期間によって制限されることがありました。一般的な期間制限には、終身不動産権（土地が第三者に譲渡されていた場合でも、受贈者（または他の人物）の死亡時に所有権が終了するもの）や、年数不動産権のように特定の期間の賃貸借契約である年数不動産権などがあります。所有権は、相続方法によっても制限されることがあり、例えば「限定相続」によって限定相続権が設けられました。伝統的に、限定相続権は「N.とその直系男子相続人へ」といった贈与文言によって設けられ、財産を相続できる者を制限していました。相続人が見つからない場合は、財産は元の贈与者の相続人に戻ります。コモンロー諸国のほとんどは、法律によって限定相続権を廃止しています。

完全所有権とは、法的に付与できる土地所有権の最大形態であり、土地において利用可能な権利、権限、特権、および免責の最大の総体です。完全所有権の3つの特徴は、譲渡可能、遺贈可能、および相続可能であることです。

譲渡によって完全所有権を作成するために一般的な相続に関する文言を必要とする規則は、米国では法律によって廃止されています。^{[ 6 ]}コモンローで完全所有権を譲渡するには、証書または遺言書に「Bとその相続人へ」と記載する必要があります。これらの文言がない場合は、より小さな所有権が譲渡されます。

現代の証書は通常、標準化された形式に従います。遺言書に終身権などのより小さな権利を譲渡する意思が示されていない限り、遺言者はその財産を完全所有権で譲渡する意思があると推定されます。^{[ 6 ]}

多くの法域では、終身不動産権を設定する可能性が残されていますが、これは一般的ではありません。米国では、終身不動産権は、遺言によって他人にその不動産をその人の残りの生涯にわたって使用させる権利を与える場合、または不動産が売却された後も贈与者が残りの生涯にわたってその不動産を使用し続ける権利を留保する場合に最も一般的に使用されます。終身不動産権者の死亡後に不動産の所有権を保持する権利は、残余不動産権と呼ばれます。イングランドとウェールズでは、所有権は完全所有権のみであり、終身不動産権は衡平法上のみ設定可能で、不動産に対する権利ではありません。

以前の所有権譲渡人が後続の譲受人に対して条件を設けない場合、その所有権は絶対所有権と呼ばれます。絶対所有権は法律で認められている最高位の所有権であり、所有者に現在および将来にわたって完全な占有権と義務を与えます。^{[ 7 ]} 不動産におけるその他の所有権には、解除可能な所有権（または確定可能な所有権）があります。解除可能な所有権は、譲渡人が所有権に条件を付ける（証書に）ときに作成されます。特定の事象が発生すると、所有権は無効になるか、取り消しの対象となります。解除可能な所有権には、確定可能な所有権と、後続条件付き所有権の 2 種類があります。譲渡人が条件に「A. に、土地が公園として使用されている限り」などの期間を表す文言を使用した場合、特定の事象が発生すると（この場合、土地が公園以外の目的で使用された場合）、所有権は自動的に終了し、譲渡人または譲渡人の財産に戻ります。これは条件付き単純所有権と呼ばれます。譲渡人が「ただし、アルコールが提供された場合」などの文言を使用した場合、その条件が満たされれば譲渡人または相続人は立ち入り権を持ちますが、不動産は自動的に譲渡人に返還されません。これは条件付き単純所有権です。米国のほとんどの法域では、これらの概念は法律によって修正されています。条件付き単純所有権は、初期の米国のコモンローでは裁判所によって一般的に好まれていました。最近では、その傾向は逆転し、譲渡文書の文言が不明確な状況では、米国のほとんどの裁判所は条件付き単純所有権とみなします。

所有権（fee simple）を持つ不動産の所有者には賃料やそれに類する義務がないという主張は、部分的にしか正しくありません。例えば、賃料に酷似した一定額の支払いを所有者に義務付ける賃料負担金が存在する場合があり、多くの法域では、所有権に課される可能性のある財政的義務が設けられています。イングランドとウェールズでは、不動産負担金が課されます。米国では、所有権を持つ不動産の所有者は通常、固定資産税の対象となり、その税収は自治体の一般会計に充当されます。インフラ整備などの特定の目的のために、固定資産税に加えて「特別目的税」と呼ばれるその他の地方税が課される場合もあります。分譲マンションとして所有される不動産も通常は所有権（fee simple）に準じますが、分譲マンション規約に定められた規則、または分譲マンション管理組合が定める規則（例えば、共用部分の維持管理に必要な月額料金の支払いなど）に従う必要があります。ただし、これらは一般的に、所有権（fee simple）を持つ不動産の賃料としてではなく、土地に付随する契約（不動産の所有者を拘束する契約）として法的に扱われ、金銭を支払う積極的な義務を課すものとみなされます。

• 不動産所有権（法律）について、あらゆる種類の所有権を網羅し、信託や最も一般的な主要な相反する権利についても言及する。
  • 所有権（スコットランド法）
• 絶対所有権
• 料金テール
• 借地権
• 終身不動産
• Quia Emptores

• イギリス法制史入門。ロンドン：バターワース。1979年。(第 1 版 1971 年、第 2 版 1979 年、第 3 版 1990 年、第 4 版 2002 年、第 5 版 2019 年)。ISBN 978-0-19-881261-6。
• ポロック卿、フレデリック、フレデリック・ウィリアム・メイトランド。『エドワード1世以前のイギリス法史』。ローブック・エクスチェンジ社。第2版。1996年9月30日。ISBN 1886363226。
• サザーランド、ドナルド・W. 『小説的不当占有の裁き』 オックスフォード大学出版局、1973年6月21日。ISBN 0-19-822410-9。