ショッピングモール

一般的にショッピングセンターは、公共市場、そして中東では屋根付きバザールに起源を持つ可能性がある。

1798年、パリに最初の屋根付きショッピング通路であるパサージュ・デュ・ケールが建設されました。^{[ 15 ]}ロンドンでは、 1816年にロイヤル・オペラ・アーケードがオープンし、^{[ 16 ]}より有名なバーリントン・アーケードは1819年にオープンしました。^{[ 17 ]}特に西ヨーロッパの都市では、アーケードスタイルのショッピングセンターが数多く建設されました。 1828年に建設されたロードアイランド州プロビデンスのアーケードは、米国初のショッピングアーケードであると主張しています。^{[ 18 ]} 1877年にオープンしたミラノのガレリア・ヴィットリオ・エマヌエーレ2世は、それ以前のものよりも大きく、他の多くのショッピングアーケードやモールに「ガレリア」という用語を使用するきっかけとなりました。^{[ 19 ] [ 20 ]}

20世紀半ば、アメリカで郊外化と自動車文化が台頭するにつれ、都心から離れた場所に新しいスタイルのショッピングセンターが誕生した。^{[ 21 ]}自動車向けに設計された初期のショッピングセンターには、イリノイ州レイクフォレストのマーケットスクエア（1916年）やミズーリ州カンザスシティのカントリークラブプラザ（1924年）などがある。^{[ 22 ]}

第二次世界大戦後、アメリカでは郊外型ショッピングセンターの概念がさらに発展し、ロサンゼルスの55万平方フィート（5万1000平方メートル^）のブロードウェイ・クレンショー・センターのように、大手百貨店を核とした大規模な屋外型ショッピングセンターが登場した。このセンターは1947年に建設され、5階建てのブロードウェイとメイ・カンパニー・カリフォルニアが核テナントとなっている。^{[ 23 ]} 

1950年代後半から1960年代にかけて、「ショッピングモール」という用語が初めて使われましたが、それは「モール」という言葉の本来の意味、つまり米国では歩行者専用遊歩道、英国では「ショッピング地区」を意味していました。初期のダウンタウンの歩行者専用モールには、カラマズーモール（1959年開業）、トレドの「ショッパーズ・シーウェイ」、マイアミビーチのリンカーンロードモール、サンタモニカモール（1965年開業）などがありました。^{[ 24 ] [ 25 ] [ 26 ]}

バーゲンモールは1957年に「モール」という名前でオープンし、他の郊外のショッピングセンターがモールとしてブランド名を変更するきっかけとなったが、これらのタイプの施設は1960年代後半まで「ショッピングセンター」と呼ばれていた。^{[ 27 ]}

後にショッピングモールとして知られるようになる屋内型ショッピングセンターは、1950年代半ばまで主流には登場しなかった。初期の例の1つは、¹⁹⁵⁵年3月10日にオープンしたウィスコンシン州アップルトンのバレーフェアショッピングセンター[ ^{28 ]}である。バレーフェアには、セントラルヒーティングと冷房、広い屋外駐車場、半独立型のアンカーストア、レストランなど、多くの近代的な設備が備わっていた。同年後半には、世界初の完全屋内型ショッピングモールがスウェーデン北部のルレオにオープンし（建築家：ラルフ・アースキン）、ショッピングと名付けられた。この地域は現在、ヨーロッパで最もショッピングセンターの密度が高い地域となっている^{[ 29 ]。}

地域規模の完全屋内型ショッピング複合施設のアイデアは、1956年にオーストリア生まれの建築家でアメリカ移民のヴィクター・グルーエンによって開拓されました。^{[ 30 ] [ 31 ] [ 32 ]}この新世代の地域規模のショッピングセンターは、グルーエンが設計したサウスデール・センターから始まり、 1956年10月にアメリカ合衆国ミネソタ州エディナのツインシティーズ郊外にオープンしました。 ^{[ 31 ] [ 32 ]}この形態で間もなく非常に人気となるモールコンセプトを開拓した功績により、グルーエンはカナダの作家マルコム・グラッドウェルから「20世紀で最も影響力のある建築家」と呼ばれています。^{[ 33 ]}

「モール」として宣伝された最初の小売複合施設は、ニュージャージー州パラマスのバーゲンモールで、1957年11月14日に屋外形式でオープンし、^{[ 34 ]}後に1973年に屋内化されました。サウスデールセンターの他に、初期の重要な屋内型ショッピングモールとしては、メリーランド州グレンバーニーのハランデールモール（1958年）、^{[ 35 ]}テキサス州メスキートのビッグタウンモール（1959年） 、アリゾナ州フェニックスのクリスタウンモール（1961年）、イリノイ州マウントプロスペクトのランドハーストセンター（1962年）などがあります。

他の初期のモールは、小売業を密集した商業中心街から、主に住宅地である郊外へと移転させた。この方式（店舗が併設された屋内空間、中心街から離れた場所、自動車でしかアクセスできない）は、世界中で小売業を建設する人気の方法となった。グルーエン自身は、この新しい設計の影響を嫌悪するようになり、広大な「土地を浪費する駐車場の海」の出現と郊外のスプロール現象の拡大を非難した。^{[ 36 ] [ 37 ]}

アメリカではショッピングモールは主に郊外に出現したが、一部の都市では都心部の活性化と郊外のモールとの効果的な競争を図るため、都心に屋内型モールの建設を促進した。例としては、バッファローのメインプレイスモール（1969年）やフィラデルフィアのザ・ギャラリー（1977年、現在はフィラデルフィア・ファッションディストリクト）などが挙げられる。また、他の都市では屋外型の歩行者専用モールが作られた。

米国では、タウブマン・センターズのA・アルフレッド・タウブマンなどの開発者が、1980年にニュージャージー州のショートヒルズ・モールにテラゾータイル、屋内噴水、2階建て構造を採用し、買い物客がすべての店舗を一周できるようにすることで、このコンセプトをさらに発展させた。タウブマンは、カーペットは摩擦を増やして客の速度を遅くすると考え、カーペットを取り除いた。ガラスパネルを通して差し込む薄明かりに徐々に明るくなる電灯を補うことで、午後が長く続くように感じさせ、買い物客が長居するように促した。^{[ 38 ] [ 39 ]}

1990年代半ばの米国では、依然として年間140軒のペースでショッピングモールが建設されていた。^{[ 40 ]}しかし、2001年にプライスウォーターハウスクーパースの調査で、業績不振で空き店舗となっているショッピングモール（「グレーフィールド」や「デッドモール」と呼ばれる）が新たな問題として浮上していることが判明した。2007年、大不況の1年前、米国では50年ぶりに新しいショッピングモールが建設されなかった。^{[ 41 ]} 2012年3月にオープンしたソルトレイクシティのシティクリークセンターモールは、不況以降に建設された最初のショッピングモールだった。^{[ 22 ]}

1990年代、消費者は、より低価格で従来のモールのような費用（つまり、長い屋内通路）がない大型店舗の目の前に駐車して直接店内に入ることを好むようになったため、モールは屋外のパワーセンターやライフスタイルセンターに消費者を奪われ始めた。^{[ 42 ] [ 43 ] [ 44 ] [ 45 ]}

もう一つの問題は、成長に狂ったアメリカの商業不動産業界が、アメリカの人口増加、小売売上高、その他の経済指標から合理的に正当化できる以上に、あまりにも多くの素敵なショッピング施設を建設してしまったことである。アメリカのショッピングセンターの数は、1960年の4,500から1986年には70,000に、2010年には108,000近くにまで急増した。^{[ 46 ]}

このように、21世紀初頭には廃墟となったショッピングモールの数が大幅に増加しました。高い空室率が示すように、全米のショッピングモールの経済状況は悪化の一途を辿っています。2006年から2010年にかけて、不動産専門家が「衰退している」（空室率が40%以上）、不健全（20～40%）、または問題を抱えている（10～20%）とみなすショッピングモールの割合はいずれも大幅に増加し、これらの高い空室率は2010年から2014年にかけても部分的にしか改善しませんでした。2014年には、全米のショッピングモールの約3%が「衰退している」（空室率40%以上）とみなされ、全ショッピングモールの約5分の1が「問題のある」（10%以上）空室率でした。一部の不動産専門家は、「根本的な問題」は国内の多くの地域でショッピングモールが過剰供給され、「小売業が極度に過剰」な市場が生まれていることだと指摘しています。^{[ 47 ]}ショッピングモール運営会社ユニベイル・ロダムコ・ウェストフィールドが2022年にアメリカ市場からの撤退を決定した時点で、アメリカの1人当たりの平均小売スペースは24.5平方フィートであった（ヨーロッパでは1人当たり4.5平方フィート）。^{[ 48 ]}

2019年、ニューヨーク市に高級ショッピングモール「ザ・ショップス＆レストランツ・アット・ハドソン・ヤーズ」がオープンし、 H&M、ザラ、セフォラなどの「フィフス・アベニュー風」のショップが軒を連ねています。これは、シティ・クリーク・センター以来、2019年にオープンしたアメリカン・ドリームと並んで、最近建設された最初の2つのモールのうちの1つです。^{[ 49 ]}

オンラインショッピングは、ショッピングモールにとって大きな競合相手としても台頭してきました。米国では、オンラインショッピングが小売売上高全体に占める割合が増加しています。^{[ 50 ]} 2013年には、米国全土の約1,300のモールのうち約200が廃業しました。^{[ 51 ]}この傾向に対抗するため、開発業者はモールを公園、映画館、ジム、さらには釣り堀などのアトラクションを含む他の用途に転換しました。^{[ 52 ]}米国では、60万平方フィートのハイランドモールがオースティンコミュニティカレッジのキャンパスになります。^{[ 53 ]}フランスでは、パリ郊外のSo Ouestモールは、優雅なルイ15世様式のアパートを模して設計され、 17,000平方メートル（180,000平方フィート）の緑地が含まれています。 ^{[ 54 ]}オーストラリアのショッピングモール運営会社ウェストフィールドは、150店舗、3,000ブランド、100万点以上の商品を扱うオンラインモール（後にモバイルアプリも）を開設した。 ^{[ 55 ]}   

COVID -19パンデミックは小売業界にも大きな影響を与えた。政府の規制により、ショッピングモールは一時的に閉鎖され、入場制限が強化され、厳格な公衆衛生要件が課せられた。^{[ 56 ]}

人口の多い都市の地価高騰により、「垂直型モール」という概念が生まれました。これは、小売スペースが複数の階にまたがって配置され、モールの各階はエレベーターやエスカレーター（通常は両方）で結ばれています。このタイプのモールの課題は、買い物客が水平方向に移動するという自然な傾向を克服し、買い物客が上下に移動するように促すことです。^{[ 57 ]}垂直型モールの概念は、もともと1960年代後半にマーシャル・フィールド社の旧ショッピングセンター開発部門であるマフコ社によって考案されました。イリノイ州シカゴのウォーター・タワー・プレイス超高層ビルは、 1975年にアーバン・リテール・プロパティーズによって建設されました。ホテル、高級コンドミニアム、オフィススペースを備え、マグニフィセント・マイルに面した8階建てのアトリウム型小売モールを含む1ブロックにわたる基壇の上に建っています。

垂直型ショッピングモールは、東アジアや東南アジアの人口密度の高い都市圏でよく見られます。特に香港には、タイムズスクエア、ドラゴンセンター、APM、ランガムプレイス、^{[ 57 ]} ISQUARE、ハイサンプレイス、ザ・ワンなど、数多くの例があります。

地形的に外側に建物を建てることができない場所や、歴史的建造物や重要な考古学的遺跡など、建設に関するその他の制約がある場所にも、垂直型のショッピングモールが建設されることがあります。英国シュルーズベリーのダーウィン・ショッピングセンターと関連モールは、かつての城壁の周りの急な丘の斜面に建てられています。^{[ 58 ]}そのため、ショッピングセンターは垂直方向に7階建て、水平方向に2か所に分かれており、エレベーター、エスカレーター、橋状の通路で接続されています。シュルーズベリーのかつてのマクドナルドのように、このような設計をレイアウトに取り入れている施設もあります。マクドナルドは4階建てで、複数のメザニンがあり、地下のダイニングルームには矢狭間を備えた中世の城のヴォールトが設けられています。    

ショッピングモールによく見られる特徴の一つにフードコートがある。これは通常、様々な種類のファストフード店が、共有の座席エリアを囲むように配置されている。

1950年代半ばにビクター・グルーエンがショッピングモールという形態を開発した際、プロジェクトの財政的安定性を確保し、モール内の小規模店舗への集客にも繋がるような大型百貨店の誘致は不可欠でした。こうした大型店舗はアンカーストア、あるいは集客テナントと呼ばれます。物理的な配置においては、アンカーストア同士の集客を最大化するため、通常はできるだけ離れた場所に配置されます。

ヨーロッパには222のショッピングモールがあると報告されている。2014年には、これらのモールの合計売上高は124億7000万米ドルだった 。これは前年比10%の増収に相当する。^{[ 59 ]}

ショッピング不動産管理会社とは、ショッピングモールの所有と管理を専門とする会社です。ほとんどのショッピング不動産管理会社は、少なくとも 20 のモールを所有しています。一部の会社は、ほとんどのモールに同様の命名規則を使用しています。たとえば、ミルズ コーポレーションはほとんどのモール名に「ミルズ」を付け、フィリピンのSM プライム ホールディングスは、すべてのモールに「SM」を付け、SM ストア、SM アプライアンス センター、SM ハイパーマーケット、SM シネマ、SM スーパーマーケットなどのアンカー ストアにも「SM」を付けています。英国では、モール ファンドは、ピンクの M ロゴを使用して、購入したセンターの名前を「モール (場所)」に変更します。モールを売却すると、センターはエプソムのアシュリー センターのように、元の名称とブランドに戻ります。^{[ 62 ]}同様に、キャピタル ショッピング センターからブランド変更した後、インテュ プロパティーズは、多くのセンターの名前を「インテュ (名前/場所)」に変更しました (インテュ レイクサイドなど)。また、ネットワークから外れたショッピングモールは、独自のブランドに戻ります（例えば、ブロムリーのザ・グレイズを参照）。

ショッピングモールの論争の的となっている側面の1つは、従来のメインストリートやハイストリートを効果的に置き換えていることである。一部の消費者は、駐車場が限られていたり、メンテナンスが不十分だったり、屋外の天候にさらされたり、警察の監視が不十分だったりすることが多い中心業務地区（CBD）やダウンタウンよりも、駐車場、管理された環境、民間の警備員がいるショッピングモールを好む。^{[ 63 ] [ 64 ]}

これに対し、カリフォルニア州をはじめとするいくつかの管轄区域では、言論の自由の権利を拡大し、私有のショッピングモール内で買い物や食事、交流を好む消費者に発言者が届くようにしている。^{[ 42 ] [ 65 ]} 1980年6月9日に下された最高裁判所の判決Pruneyard Shopping Center v. Robinsは、カリフォルニア州キャンベルのPruneyard Shopping Centerと地元の高校生数名との間の言論の自由をめぐる争いから生じた事件で、カリフォルニア州最高裁判所の判決を支持した。

卸売市場複合施設の中には、通常のショッピングモールにある店舗と同様に営業する小売スペースを備えているだけでなく、輸出用の大量注文を受け付けることができる生産者直売所としても機能する、ショッピングモールとしての機能も持つものがある。