ダウンタウン

オックスフォード英語辞典で「down town」または「downtown」が初めて引用されたのは1770年で、ボストンの中心部を指していました。^{[ 6 ]}「downtown」という用語はニューヨーク市で造語されたという説もあります。1830年代には、マンハッタン島の南端にある最初の集落、つまり町を指すのに使われていました。^{[ 7 ]}ニューヨークの町が都市へと成長するにつれて、島内で成長できる唯一の方向は北、つまり最初の集落から川を遡る方向でした。「up」と「down」という用語は、上が北、下が南という慣習的な地図のデザインに由来しています。^{[ 7 ]}そのため、最初の町の北にあるものはすべて「uptown」（アッパーマンハッタン）として知られるようになり、一般的に住宅地でしたが、当時ニューヨーク唯一の主要なビジネスの中心地でもあった最初の町は「downtown」（ロウアーマンハッタン）として知られるようになりました。^{[ 7 ]}

19世紀後半、この用語はアメリカ合衆国中の都市で徐々に採用され、都市の歴史的な中心部を指すようになった。それは多くの場合、都市の商業中心地と同じであった。「アップタウン」も広まったが、その程度ははるかに小さかった。しかし、どちらの場合も、両方の単語の方向性は失われ、ボストンに住んでいる人は、自分がいる場所の北側であっても「ダウンタウン」に行くと言うことがあった。^{[ 8 ]}

デトロイトではダウンタウンは南に位置していたが、クリーブランドでは北に、セントルイスでは東に、ピッツバーグでは西に位置していた。ボストンでは、1880年に住民が指摘したように、ダウンタウンは市の中心部にあった。シンシナティではアップタ​​ウンはダウンタウンの北に位置していたが、ミネアポリス、ニューオーリンズ、サンフランシスコではダウンタウンの南に位置していた。^{[ 8 ]}

特筆すべきは、「downtown」は1880年代まで辞書に掲載されていなかったことである。^{[ 9 ]}しかし、1900年代初頭までには、「downtown」はアメリカ英語で都市の中心業務地区を表す適切な用語として明確に確立されていたが、この言葉はイギリスや西ヨーロッパではほとんど知られておらず、「city centre」（イギリス英語）、 「el centro」（スペイン語）、「das Zentrum」（ドイツ語）などの表現が使われていた。20世紀初頭になっても、イギリスの旅行作家は読者に「downtown」の意味を説明する必要性を感じていた。^{[ 9 ]}

アメリカのダウンタウンには法的に定義された境界がなく、多くの場合、ほとんどの都市が基本的な機能地区として使用していた複数の区の一部であったが、ダウンタウンエリアの位置を特定することは難しくなかった。なぜなら、そこはすべての路面電車と高架鉄道が集まる場所であり、少なくともほとんどの場所では鉄道ターミナルがあったからである。そこには、大きなデパートやホテル、劇場、クラブ、キャバレー、ダンスホールがあり、技術が完成すると超高層ビルが建てられた。また、当初は都市の中で唯一電化された場所でもあった。さらに、そこは道路の混雑が最もひどい場所でもあり、この問題に対する真の解決策は見つからなかった。^{[ 10 ]}

しかし何よりも、ダウンタウンは都市のビジネスが行われる場所だった。数百エーカーほどの小さな区域内で、周辺地域の小売と卸売を含む取引、販売、購入の大部分が行われていた。市内とその周辺には他の場所にもビジネスの中心地があったが、ダウンタウンが主要な場所であり、ほとんどの場合、市の中心業務地区と一致していた。そして、ダウンタウンでビジネスが行われることが増えるにつれて、そこに家を持っていた人々は徐々に追い出され、不動産を売却してアップタウンの静かな住宅地に移り住んだ。^{[ 11 ]}

超高層ビルはダウンタウンの象徴となるだろう。エレベーター、そして後に高速エレベーターが発明される以前は、建物の高さは約6階建てに制限されていた。これは、人々が上る階段の数によって事実上設定された制限であったが、エレベーターによってその制限は打ち破られ、建物は約16階建てまで建設されるようになった。当時、建物の高さを制限していたのは、上部の建物の重量を支えるために基部に必要な石積みの厚さであった。建物が高くなるにつれて、石積みの厚さとエレベーターに必要なスペースのために、建物を収益化するための十分な賃貸スペースが確保できなくなった。この制限を打ち破ったのは、まず鉄骨造、次に鋼鉄造の建物の発明であった。この建物では、建物の荷重は内部の金属フレームの骨組みによって支えられ、そこから石積み（後にはガラス）が吊り下げられ、重量を支えることはなかった。^{[ 12 ]}

シカゴで最初に使われた鉄骨造の超高層ビルは、1880年代にニューヨーク市で最も急速に普及し、そこから1890年代と1900年代に他のほとんどのアメリカの都市に広まった。この種の建物の高さ制限が明らかにないことから、高さを法律で制限すべきかどうかについて激しい議論が巻き起こり、高さ制限の賛成派と反対派はそれぞれの立場を支持する多くの論拠を提示した。高さ制限の問題は、ダウンタウン自体の性質にも大きな影響を与えた。ダウンタウンは集中した中心部のままなのか、それとも成長するにつれて、高さ制限によってより広いエリアに広がることを余儀なくされるのか。^{[ 12 ]}短期的には、高さ制限の賛成派は努力に成功した。1910年代までに、ニューヨーク、フィラデルフィア、デトロイト、ピッツバーグ、ミネアポリスは例外であったが、大都市と中規模都市のほとんどで高さ制限が実施された。^{[ 13 ]}

結局のところ、超高層ビルを制限していたのは単純な高さ制限ではなく、都市のさまざまな地域ごとに異なる要件を定めた包括的なゾーニング法でした。ゾーニング規則は、高さだけでなく、建物の容積、敷地の使用率、建物が遮る光の量も規制していました。ゾーニング規制では、セットバック（外壁の階段状の後退で、建物の上層部が基部よりも徐々に狭くなる）を奨励し、セットバック1フィートあたりに追加の高さを許可することで、建物の容積を減らすことがありました。正確な高さは、建物が属する地域によって異なりました。セットバックの最終的な効果は、地上階の日照と見える空を増やすことです。ニューヨーク市は、1916年のゾーニング決議でこれを最初に実施しました。これは、1915年のエクイタブル・ビルの建設が大きなきっかけとなりました。エクイタブル・ビルは、直線的な側面とセットバックのない40階建ての建物で、ダウンタウンが太陽の光が届かない暗い通りの迷路になるのではないかという懸念を引き起こしました。さらに悪いことに、少なくとも不動産の観点からは、この新しい建物は120万平方フィート（11万1000平方メートル）のオフィススペースを生み出し^、すでに低迷していた市場に大量に供給した。不動産業界の多くの人々にとって、ゾーニング法は「合理的な制限」の一例であった。^{[ 14 ]}

ニューヨーク市が法律を可決すると、他の都市もそれに続いたが、提案されたゾーニング措置は、過度に制限的な高さ制限が含まれていることや、ゾーニングの概念全体が非民主的で社会主義に近いと見なされることなどから、一部の地域では強い抵抗に遭った。^{[ 15 ]}最終的に、ゾーニング規制を制定したい都市の指針として、1922年の標準州ゾーニング認可法というモデル法が作成され、現在では事実上すべてのアメリカの都市の一部となっている。

20 世紀には、都心部は企業の通勤従業員のための単一目的のオフィス超高層ビルで再開発されました。典型的な都心部は、もはや住宅、製造業、小売業、その他人間が望むあらゆる用途に必ずしも適しているとは言えなくなりました。^{[ 16 ]} 20 世紀初頭、都心部はアメリカの都市のビジネス地区として定義されていました。しかし、1920 年代から 1930 年代にかけて、都市が規模と人口を拡大し続けるにつれて、都心部以外の郊外地区に競合するビジネス地区が現れ始めました。この頃、「中心業務地区」という用語が都心部とほぼ同義語として使われるようになりました。このフレーズは、都市に他のビジネス地区が存在することを認めつつも、多くの都市において地理的にだけでなく重要性においても「中心」であるという優位性を都心部に与えました。そして多くの場合、ダウンタウンエリアや中心業務地区自体が成長し始めました。例えば、マンハッタンでは、ロウアーマンハッタンのビジネス地区とミッドタウンの新しいビジネス地区が互いに成長し始めました^{[注1 ]}。また、シカゴでは、ダウンタウンがループからシカゴ川を越えてミシガンアベニューまで拡大しました。実際、ダウンタウンの不安定さは、ビジネスや不動産の利害関係者にとって懸念材料でした。ビジネス地区は以前の場所に留まることを拒否し、さまざまな要因に応じて場所を移動しましたが、一般的にはかなりコンパクトに保たれていました。1930年代初頭には、最大のビジネス地区でさえ市のスペースの2%未満を占めており、ほとんどはそれよりもかなり小さく、市の主要なビジネス地区であり続けました。^{[ 17 ]}

不動産業界は、ダウンタウンが移動する傾向を特に懸念していた。なぜなら、ダウンタウンはどの都市でも圧倒的に土地の価値が高かったからである。ある評論家は、シカゴの土地の価値を地形図で高さで表すと、ループ地区は市の他の地域と比べてヒマラヤ山脈の山頂に相当すると述べた。1926年、シカゴの中心業務地区は市の1%未満を占めていたが、市の土地価値の20%を占めていた。セントルイスでは1920年代半ば（20%）、ロサンゼルスでは1930年代初頭（17%）に同様の関係が見られた。そのため、ダウンタウンが移動し始めると、一部の不動産所有者は多額の損失を被る一方、他の所有者は利益を得ることになる。^{[ 18 ]}

19世紀後半から20世紀初頭にかけてダウンタウンが変化した点の一つは、工業企業がダウンタウンから都市の周辺部へ移転し始めたことであり、これはダウンタウンの企業が主に急成長するサービス部門の一部となったことを意味する。新しい企業は古い企業に続いて、ダウンタウンには来ず、都市の端や都市圏に拠点を構えた。これらの地域には工業地区が発展し、時には製造業専用に区画整理された。そこでは、土地はダウンタウンよりもかなり安く、固定資産税も低く、ダウンタウン特有の絶え間ない混雑もなく、資材や完成品の輸送がはるかに容易であり、電話システムの改善により、工業企業は他の場所で取引している企業と連絡を取り続けることができた。この移転の結果、製造業はダウンタウンの企業構成において重要な部分を占めなくなった。^{[ 19 ]}

20世紀初頭以前からダウンタ​​ウンから離れ始めていたもう一つの分野は、美術館、交響楽団のホール、中央図書館などの大規模な文化施設でした。ダウンタウンの土地価格が高いことが要因だっただけでなく、これらの施設は、建物自体が芸術作品として容易に認識されるように、ダウンタウンで利用可能な土地よりも広い土地を求めていました。マンハッタンにあるメトロポリタン美術館、ニューヨーク歴史協会、アメリカ自然史博物館、ニューヨーク市立博物館などの組織はダウンタウンから移転し、ボストンのボストン美術館、ボストン公共図書館、ボストン交響楽団、マサチューセッツ歴史協会、クリーブランド美術館、ボルチモア美術館、デトロイト公共図書館、デトロイト美術館、そしてピッツバーグのほとんどの文化施設も同様にダウンタウンから移転しました。これらの動きに対する世間の反応は様々で、都心部の物質主義に対する均衡が失われたことを嘆く人もいれば、特に不動産関係者などは、文化施設が去った後に空き地が利用可能になったことを好意的に捉えていた。^{[ 20 ]}

主要な文化施設の喪失により、ダウンタウンは主にビジネスに特化した場所となったが、小売業という別のセクターの喪失が、そこで行われるビジネスの種類を決定づけた。百貨店のような大型小売店は、顧客が来店しやすくするために住宅街に近い場所に移転する傾向があったが、1920年以降は市の周辺にある二次商業地区に集まり始めた。JCペニー、FWウールワース、クレスジ、WTグラントなどのチェーン店の成長は、郊外の商業地区の重要性の高まりに貢献し、中心業務地区に残っていた小売店よりも売上が伸び始め、これらの店は顧客がダウンタウンに来るのではなく、顧客のいる場所に出向くように、二次地区に支店を開設するようになった。^{[ 21 ]}

娯楽施設もまた、商業の分散化に貢献し、ダウンタウンや中心業務地区の重要性と影響力に影響を与えた。劇場、ボードビル劇場、ダンスホール、ナイトクラブは主にダウンタウンに集中しており、ニッケルオデオンは市内各地に点在していた。映画が主流のメディアとなり、興行主が映画を上映するための映画館を建設し始めると、当初はダウンタウンにも映画館を建設したが、小売業と同様に、ロウズなどのチェーン興行主は、ターゲットとする大衆にとって便利な場所に映画館を建設し始めた。これもまた、人々がいる場所に自社の商品を届けるという問題だった。1920年代後半には、ダウンタウン以外の映画館の数が中心地区の映画館をはるかに上回った。周辺部の映画館すべてが宮殿のような豪華なものではなかったが、中には豪華なものもあり、結果としてダウンタウンはもはや市の娯楽の中心地ではなくなった。^{[ 22 ]}

製造業、主要な文化施設、市内の小売店の大部分が失われ、娯楽の中心地としての地位も失ったことで、ダウンタウンの性質は大きく変化した。銀行、証券取引所や商品取引所、法律事務所や会計事務所、主要な工業企業や公共事業の本社、保険会社、広告代理店は依然としてダウンタウンにあり、その区域内にはオフィス、ホテル、さらにはデパートが入る新しい高層ビルが建設され続けていたが、分散化の影響でダウンタウンは着実に衰退していった。昼間の人口は周辺の都市の人口増加に追いつかず、不動産価格は上昇を続けていたものの、二次商業地区ほど急速には上昇していなかった。ダウンタウンは依然として中心業務地区であり、ビジネスや商業を行う上で最も重要な地域ではあったが、かつてのような支配的な地位はもはやなかった。^{[ 23 ]}

アメリカの生活のほぼあらゆる側面と同様に、大恐慌は国のダウンタウン地域に大きな影響を与えた。ダウンタウンは、大量の新しい商業・オフィススペース、ホテル、デパートが建設された大規模な建設ブームを終えたばかりだった。1931年までにマンハッタンには30階建て以上のビルが89棟あり、1925年から1931年の間にオフィススペースはほぼ倍増した。シカゴでは約75%、フィラデルフィアでは約3分の2、ニューオーリンズとデンバーでは50%以上増加した。1920年代にはニューヨークで50万室のホテル客室が新たに建設され、1927年から1931年の間に84軒の大型ホテルが建設され、ホテルスペースは3分の2増加した。^{[ 27 ]}

好景気が終わり、大恐慌の影響が出始めると、この新しい空間の多くは不要な余剰となった。経費を賄うのに十分な数のテナントを維持できなかった小規模ビルの所有者は、建物を解体したが、つい最近までなら高層ビルに建て替えられていたであろうものが、今では1階建てや2階建ての駐車場や地上駐車場になった。これらは、所有者が税金を支払うのに十分な収入を生み出していたため、「納税者」として広く知られていた。賃料は下落し、時には30%も下落し、賃料の不払いが増加した。「納税者」が商業スペースを奪ったにもかかわらず、空室率は急激に上昇した。所有者は債務不履行に陥り、ダウンタウンの不動産は大幅に価値を失った。シカゴ・ループでは25～30%も下落したが、郊外のビジネス地区を含む市内の他の地域ではさらに悪い状況だった。^{[ 27 ]}

百貨店は大きな打撃を受けた。ほとんどの百貨店は営業を続けることができたが、利益を上げたのはごくわずかだった。多くの従業員を抱え、利益を上げるために高い稼働率を必要とするホテルも深刻な影響を受けた。マンハッタンのホテルの稼働率は、1929年の70%から1933年には約50%にまで低下した。宿泊料金は大幅に値下げされ、収益は減少し、多くのホテルが閉鎖または債務不履行に陥った。1934年までに、マンハッタンのホテルの80%が債権者の所有となった。^{[ 27 ]}

大恐慌の影響からの緩やかな回復は1930年代半ばに始まり、1930年代末には減速したが、第二次世界大戦の勃発とともに加速し、1940年代初頭には国はほぼ大恐慌から脱却した。余剰の商業スペースが利用され始め、空室率が低下し、百貨店の売上が増加し、ホテルの稼働率が上昇し、収益が増加した。^{[ 28 ]}

こうした回復にもかかわらず、国内の都心部の昼間人口は回復しなかった。例えば、シカゴでは1929年から1949年の間に市の人口は7%、大都市圏全体の人口は約14%増加したが、ループ地区の昼間人口はわずか0.3%しか増加しなかった。ニューヨーク市などいくつかの例外を除けば、このパターンはアメリカの都市全体に共通しており、都市自体の成長率の鈍化と関連していた。アメリカの都市は、国の歴史上どの時期よりもはるかにゆっくりと成長し、人口が減少した都市もあった。大都市圏は、その中の都市よりも速く成長し、数十年にわたる都市のスプロール現象の始まりを示していたが、大都市圏自体も通常よりも遅いペースで成長した。都心部の昼間人口が減少したもう一つの理由は、人々が買い物や娯楽、ビジネス、仕事のために、車で自宅から近い郊外のビジネス街に行くようになったからである。公共交通機関よりも自動車の利用が増えたことも、路面電車の路線がダウンタウンに集中していたのに対し、道路はあらゆる方向に伸びていたため、ダウンタウンに悪影響を与えた。これらの要因すべてが、都市全体や大都市圏と比較してダウンタウンの復興が遅れる原因となった。^{[ 28 ]}

都心部がかつてほど都市生活の中心ではなくなったことを示すもう一つの兆候は、周辺商業地区と比較して都心部で行われる小売業の割合が減少したことである。周辺商業地区はチェーン店の成長によって利益を得たが、都心部の大型百貨店は不利益を被った。さらに、多くの人が経済が改善すれば消えると予想していた「納税者」はそのまま残り、その数も増加した。1940年代初頭までに、シカゴのループ地区では土地の18%が空き地または駐車場として使われていた。同時期のロサンゼルスではその数字は25%だった。商業スペースの需要は非常に少なく、高価な新しい建物を建設するのは経済的に意味がなく、銀行はそのような目的での融資を拒否し始め、中心業務地区の地域全体をレッドライニングした。 ^{[ 28 ]}