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契約とは、最も一般的かつ歴史的な意味では、特定の行為を行うか行わないかという厳粛な約束である。歴史的なイギリスのコモンローでは、契約は印章の存在によって通常の契約と区別されていた。[ 1 ]印章の存在は契約でなされた約束の特別な厳粛さを示すため、コモンローは対価がない場合でも契約を強制した。[ 2 ]アメリカ合衆国の契約法では、黙示の誠実の契約が推定される。
契約とは、契約書のような合意のことです。契約者は、契約相手に対し、何らかの行為を行う（米国では積極的契約、イングランドおよびウェールズでは能動的契約）か、何らかの行為を行わない（消極的契約）ことを約束します。不動産法においては、 「不動産契約」とは、土地の所有権または使用に関連する条件を指します。判例で定められた文言および状況の基準を満たす「土地に付随する契約」は、所有者に関わらず、その土地の使用に義務または制限を課します。
不動産の権利証書または権利証書に付随する権利証書に関する契約は、譲渡人が権利証書が譲渡しようとしている所有権を有していることを購入者に保証するものです。[ 3 ] 契約法に関連する競業避止条項は、制限条項とも呼ばれます。
家主は、契約違反を理由に、例えば借地権不動産における契約違反などを理由に、賃貸借契約の解除を求めることができ、裁判所も解除を認めることがある。ほとんどの法域では、契約違反は比較的重大なものでなければならない。しかし、賃料を支払うという契約は、より基本的な契約の一つである。私邸の解除は、社会的および経済的人権への侵害を伴う。契約が当初に支払われる多額の金額（プレミアム）に転換された場合、これが、特に地代やサービス料に関する法律において、借地権改革のためのロビー活動や政府の措置を促してきた。
制限条項は、地役権や衡平法上の地役権といくらか似ている。[ 4 ]米国では、不動産法リステートメント（第3版）がこれらの概念を地役権に統合している。[ 5 ]米国の不動産契約法は、ある裁判所によって「言葉にできない泥沼」と呼ばれている。[ 6 ]
不動産法では、土地に関する契約は「不動産契約」、「契約、条件および制限」（CCR）または「権利制限」と呼ばれ、契約の主要な形態であり、通常は土地の使用方法に制限を課す（消極的契約）か、特定の継続的な行為を要求する（積極的契約）ものです。これらはまた、「土地に付随する」（付随契約と呼ばれる）場合もあり、これは土地の将来の所有者がその条件に従わなければならないことを意味します。また、特定の人物に適用される場合もあります（総体的契約または純粋に個人的な性質の契約と呼ばれる）。[ 7 ]イギリス法では、積極的契約は通常、土地に付随しません。米国では、このような契約はより厳密に検討されますが、例外的に積極的契約が土地に付随することが認められています。[ 8 ]
契約は証書に記載され、購入希望者に開示されるべきである。また、登記されるか、英連邦諸国の場合はトーレンス所有権に記載される。不動産契約と地役権または衡平法上の地役権は類似しており[ 9 ]、1986年のシンポジウムでは、地役権、衡平法上の地役権、および不動産契約の法律を統一すべきかどうかが議論された[ 4 ] 。時間が経ち、契約の当初の約束者がもはや土地に関与しなくなると、執行が緩くなる可能性がある[ 10 ] 。
住宅所有者協会を通じて規約が課される場合があり、選択的執行をめぐって論争が生じている。[ 11 ]歴史的に、特に米国では、排他的規約は人種的少数派を排除するために使用されてきた。空港付近での高層ビルの建設を禁止する規約や、街角のフェンスや低木の高さを制限する規約（運転者の視界を妨げないようにするため）など、安全上の目的で存在する規約もある。規約は、建物の高さや大きさから、建設に使用される材料、ペンキの色や祝日の飾り付けなどの表面的な事柄まで、あらゆるものを制限する可能性がある。住宅地では、規約は「汚い」事業（飼育場や化学製造施設など）や事業用の使用を完全に禁止したり、アマチュア無線アンテナなどの変更を禁止したりする可能性がある。アマチュア無線の制限は特に論争の的となっており、1985年に米国連邦通信委員会は州および地方の制限に優先するPRB-1を発行したが、私的制限には優先しなかった。 2012年に議会がこの問題の調査を義務付ける法律を可決した後（アマチュア無線団体ARRLの要請により[ 12 ]）、FCCはこの先占権の延長を拒否した[ 13 ] 。 一部の米国の州では、アマチュア無線は緊急事態、大規模災害、または特別なイベントの際に公共サービス通信を提供するという論理に基づき、住宅所有者協会がアマチュア無線アンテナに合理的な便宜を図ることを義務付ける法律を制定している。
カナダでは、政府当局はゾーニング規制だけでなく、制限条項も利用することがあります。例えば、カルガリー市では、カルガリー国際空港周辺の建物は一定の高さ以下にしなければならないという規定がありますが、これは市の北東部にあるほぼすべての土地の権利証に、ゾーニング条例ではなく制限条項として登録されています。
コモンローでは、制限条項の利益は、次の3つの条件が満たされれば土地に付随する。[ 14 ]
コモンローでは、制限条項の負担は、厳密な不動産上の権利関係（家主と借主の関係）が存在する場合を除き、継続しない[ 15 ] 。
利益と負担のテスト、つまり利益を受ける者は負担も負わなければならないというテストの下では、限られた状況でのみ、その負担を法的に強制することができます。Halsall v Brizell [1957] Ch 169 では、道路の維持管理を要求する契約は、元の契約者の権利承継人が利益を受けることを選択したため、その承継人を拘束すると判断されました。Halsall v Brizellのルールは、利益が特定の負担に結び付けられ、かつ契約者の権利承継人が実際に利益を受けることを選択できる場合に限定されます。たとえば、共有エリアの維持管理費に拠出するという制限契約は、契約者の権利承継人がそれを使用する法的権利を持たない場合は拘束力を持ちません。[ 16 ]契約の利益が契約を強制しようとする他の人に渡ったかどうかを判断するためのルールは、Small (Hugh) v Oliver & Saunders (Developments) Ltdで要約されています。 2006年、すなわち、通常は複数の不動産の新規開発のための建築計画協定を通じて、利益の明示的な譲渡によって、または1925年不動産法第78条の適用によって、権利は移転される。 [ 17 ]これは1926年1月1日以降に締結された契約にのみ適用される。[ 18 ]
積極的な負担は法律上は存在し得るが、衡平法上は存在しない。なぜなら、それは契約に類似するものとみなされ、衡平法の原則は適用されないからである（Rhone v Stephens (1994)）。
これらの前提条件が満たされれば、制限条項の負担は衡平法上引き継がれる。[ 19 ]
衡平法上の制限条項に関する主要な判例は、一般的にTulk v Moxhay事件とされており、この事件では、上記に挙げた条件を満たす限り、衡平法上、制限条項の負担は継続できると判断された。
未開示の制限条項が、土地取得後に購入者や開発業者の目に留まるリスクは、特に既存市街地内の住宅開発において高いとされている。制限条項補償保険は、このリスクを軽減するために利用できることが多い。[ 17 ]
契約は通常、証書に記載され、詐欺防止法のために書面でなければなりません。学者たちは以下のいくつかを大幅に緩和すべきだと主張していますが、負担が土地と共に移転するためには、以下が適用されなければなりません。[ 20 ]
米国の裁判所は、契約条項を比較的厳格に解釈し、契約書の文言を通常の意味で解釈します。一般的に、契約条項の存在に関して不明瞭または曖昧な表現がある場合、裁判所は不動産の自由な譲渡を支持します。裁判所は、（例えば地役権のように）土地に対する制限を暗黙のうちに解釈することはありません。契約条項は、その本来の目的が失われた場合に終了させることができます。場合によっては、不動産所有者は裁判所に契約条項の削除または変更を申し立てることができ、住宅所有者協会は契約条項の削除手続きを規定している場合があります。
契約条項には、消極的条項と積極的条項があります。消極的条項とは、景観を遮るなど、不動産所有者が特定の行為を行うことを禁じる条項です。積極的条項とは、芝生をきれいに保つことや、周辺地域の維持管理のために住宅所有者協会の会費を支払うことなど、不動産所有者が特定の行為を積極的に行わなければならない条項です。
隣接地に競合する事業を開設しないという合意は、一般的に土地に付随する契約として法的拘束力を持つ。しかし、連邦最高裁判所のシェリー対クレーマー事件（334 US 1 (1948)）の判決によれば、少数民族への販売を制限する契約（ジム・クロウ時代によく用いられた）は、法的拘束力を持たない。なぜなら、その執行には裁判所が人種差別的な行為を行うことが必要となり、合衆国憲法修正第14条の平等保護条項に反するからである。
現代の米国では、契約条項は通常、売買証書などの契約に設定された制限を指します。「契約条項、条件、制限」は、一般的に「CC&Rs」または「CCRs」と略され、共同所有開発のすべての区画の権利証に組み込まれた複雑な契約条項のシステムであり、総称して「権利証制限」として知られています[ 21 ]。これは、住宅所有者協会（HOA）またはコンドミニアム協会によって管理されている数千万のアメリカの住宅に当てはまります。CCRsの対象となるオフィスパークや工業団地もあります。
これらの規約は、例えば、建設可能な構造物の種類（例えば、モジュール式住宅、プレハブ住宅、移動式住宅の建設を禁止したり、構造物の最小サイズを規定したりする）、外観（例えば、廃車禁止）、その他の用途（例えば、自宅を拠点とした事業の禁止、一般的な家庭用動物以外のペットの飼育禁止）などを規定する場合があります。その目的は、近隣の景観を維持したり、土地の不適切な利用を防止したりすることです。このような規約は、ゾーニングが普及する前の1920年代から1940年代にかけて、米国で数多く課されました。しかし、現代の多くの開発においても、不動産登記上の規約によって制限されています。これは、地域の住宅の価値を維持する手段として正当化されることが多いです。規約による制限は裁判によって解除できますが、この手続きは時間がかかり、費用も高額になることがよくあります。場合によっては、近隣の不動産所有者による住民投票が必要となることもあります。このような計画問題の管理は、契約条項の使用ではなく、地方計画制度やその他の規制枠組みによって行われることが多いものの、特に地方自治体が不動産利用に関して行使できる管理レベルを制限している州では、依然として多くの契約条項が課されている。テキサス州ヒューストンでは、地方のゾーニング条例がないため、不動産所有者は望ましくない開発を防ぐために、権利証書の制限を多用している。[ 22 ]
契約条項は、人種、宗教、民族に基づいて特定の階級の人々が不動産を所有することを排除するために使用されてきました。これらのグループは一般的に社会的に疎外されたグループです。[ 23 ]
米国では、20世紀初頭にゾーニング法が地域の統合を阻止するために用いられたが、ブキャナン対ウォーレイ事件で無効とされた。そのため、不動産譲渡制限や制限条項が、ほとんどの町や都市で人種隔離を強制するための重要な手段となり、1920年代に広く普及し、1948年に最高裁判所のシェリー対クレーマー事件で無効と宣言されるまで増加し続けた[ 24 ] 。これらの条項は、不動産の購入者が、権利証に明記された特定の人種、民族、または宗教のメンバーによる使用や居住を許可することを禁じていた。このような条項は、多くの不動産開発業者によって、分譲地全体を「保護」するために用いられ、主な目的は「白人」の地域を「白人」のままにしておくことであった。第二次世界大戦後に建設された住宅プロジェクトの90%は、このような条項によって人種的に制限されていた。[ 25 ]人種差別的な契約が広く使われていることで知られる都市には、シカゴ、ボルチモア、デトロイト、ミルウォーキー、[ 26 ]ロサンゼルス、シアトル、セントルイスなどがある。[ 27 ]
当該物件は、白人またはコーカソイド人種以外の者に対して、賃貸、リース、譲渡、または占有してはならない。
—カリフォルニア州ビバリーヒルズの住宅に関する人種差別協定。[ 24 ]
多くの場合、こうした制限は不動産を購入したり、家やアパートを借りたりすることを希望するアフリカ系アメリカ人にのみ適用されたが、アジア人、ユダヤ人、インド人、一部のラテン系など、他の人種も排除されることがあった。例えば、シアトルの大規模な住宅地を対象とした制限条項には、「本契約により譲渡される当該不動産のいかなる部分も、ヘブライ人、エチオピア人、マレー人、またはアジア人種の人によって使用または占有されてはならない」と明記されており、ユダヤ人、アフリカ系、フィリピン系、またはアジア系の祖先を持つ人は排除されていた。排除条項の文言は多岐に渡った。一部の住宅地は「白人またはコーカソイド人種」専用とされていた。また、排除される人種を列挙しているものもあった。シアトル近郊のある分譲地では、「この不動産は、アーリア人種以外の者に対して、またはアーリア人種によって転売、賃貸、貸し出し、または占有されてはならない」と規定されていた。[ 28 ]ペンシルベニア州フェアビューのレイクショアクラブ地区[ 29 ]は、「黒人」、「モンゴル人」、ハンガリー人、メキシコ人、ギリシャ人、その他さまざまなヨーロッパ系民族を含むさまざまな少数民族を排除しようとした。[ 30 ]
メリーランド州モンゴメリー郡では、契約書に黒人アメリカ人が除外され、ユダヤ人、アルメニア人、イラン人、シリア人、トルコ人、ギリシャ人、インド人、中国人、日本人、モンゴル人、アジア人全般、または「非白人」全般を除外する文言が含まれている場合もあった。[ 31 ]
マサチューセッツ州の地域における契約では、黒人アメリカ人だけでなく、アイルランド人、イタリア人、ポーランド人も排除されることがあった。マサチューセッツ州ローウェルの1881年の証書には、「アイルランド生まれの人に土地を譲渡または移転してはならない」と明記されていた。マサチューセッツ州スプリングフィールドの1916年の契約では、「当該区画は有色人種、ポーランド人、イタリア人に転売してはならない」と明記されていた。[ 32 ]
ニューヨーク州フォレストヒルズガーデンズの物件に付随する契約など、一部の契約は労働者階級の人々を排除しようとするものでしたが、この種の社会的隔離は、高額な物件価格、最低費用要件、申請時の身元照会などを通じてより一般的に達成されていました。[ 30 ]： 131-137
ワシントン州シアトルの契約では、通常、黒人やアジア人、時にはユダヤ人が排除されていた。[ 33 ]
ミネソタ州ヘネピン郡とラムジー郡の契約では、アフリカ系アメリカ人、時にはアジア人や中東出身者が排除されていた。1919年以前は、ユダヤ人が排除されることもあった。ミネアポリスのある契約では、「中国人、日本人、ムーア人、トルコ人、黒人、モンゴル人、アフリカ人の血統または出自を持つ人」が排除されていた。[ 34 ] 1953年、ミシガン州議会は新たな契約を禁止し、1962年には人種、宗教、または出身国に基づく住宅差別を禁止した。[ 35 ]
人種差別的な住宅制限条項は19世紀半ばに出現し、1890年代以降に重要性を増し始めた。全国的に広く普及したのは1920年代になってからであり、1940年代まで広がり続けた。人種差別的な住宅制限条項は、1917年の米国最高裁判所のブキャナン対ウォーレイ判決で憲法上の理由から無効とされた、人種に基づく居住地の隔離（ゾーニング条例）に代わるものであった。[ 36 ] [ 37 ]： 26
1920年代、全米黒人地位向上協会（NAACP）は人種差別条項に対するいくつかの訴訟を起こしたが、いずれも失敗に終わった。人種隔離反対運動家にとって痛手となったのは、人種差別条項の合法性が、画期的なコリガン対バックリー事件（271 U.S. 323 (1926)）の判決によって確認されたことである。この判決は、人種差別条項は憲法修正第14条の適正手続き条項の対象とならない「私的行為」に該当すると判断した。[ 37 ] : 31 [ 38 ]これにより、人種差別条項が1920年代から1930年代にかけて全米に蔓延する道が開かれた。
1940年のハンスベリー対リー事件で米国最高裁判所がそのような契約を無効としたにもかかわらず、その判決は技術的な理由に基づくものであり、法的先例を確立できなかったため、この傾向を覆すにはほとんど効果がなかった。[ 37 ]： 57 1948年のシェリー対クレーマー判決でコリガン対バックリー判決が覆され、排他的契約は憲法修正第14条の下で違憲であり、したがって法的に執行できないとされた。[ 37 ]： 94 [ 39 ] [ 40 ] 1949年12月2日、米国訟務長官フィリップ・パールマンは、「FHAはもはや制限的契約のある住宅ローンを保証できない」と発表した。[ 41 ]
一部の評論家は、この時期の排他的契約の人気は、第一次世界大戦後の黒人アメリカ人の都市化と、白人居住区への「黒人の侵入」に対する恐怖への反応であるとしている。住民は、黒人の侵入によって不動産価格が下落し、迷惑行為（犯罪）が増加し、社会不安が生じると考えていた。[ 30 ]： 97-98多くのアフリカ系アメリカ人は、これらの契約に公然と反抗し、制限区域を「開拓」しようとした。[ 42 ]しかし、それでもなお、これらの契約は「紳士協定」としての役割を果たしており、1962年にジョン・F・ケネディ大統領が住宅における機会均等に関する大統領令に署名し、住宅における人種差別を支援するために連邦資金を使用することを禁止するまではなかった。これにより、FHAは「黒人購入者への販売を公然と拒否する建設業者による分譲地開発への融資を停止した」。[ 43 ]
1968年、連邦議会は公正住宅法（1968年公民権法第VIII編）を可決し、人種、肌の色、宗教、性別、または出身国に基づく住宅差別を違法とした。1988年には、家族構成（例えば、子供の存在）や障害に基づく差別を禁止するように拡大された。[ 44 ] 1972年のメイヤーズ対リドリー判決[ 45 ]で、契約条項自体が公正住宅法に違反しており、郡書記官はそのような条項を含む証書を受け取ることを禁じられるべきであると判決が下された。[ 46 ]
排除条項は今日では強制力を持たないものの、多くの不動産証書には「基礎文書」として依然として存在し、権原保険証券にはそのような制限を補償しない除外条項が含まれていることが多い。それらを所有権の連鎖から取り除くのは必ずしも容易ではない。[ 47 ] 2010年以来、シアトル公民権・労働史プロジェクトは、シアトルとその郊外の2万件以上の不動産を対象とする500件以上の制限条項と証書を発見した。これに対し、ワシントン州議会は、2019年1月1日以降、不動産所有者が不動産記録を「修正」して、不快な制限を否認することを許可する法律を可決した。[ 48 ] 4つの大学の3つのチームが協力して行っているマッピング・インイクオリティは、米国のさまざまな地域で制限条項を特定している。[ 49 ]ミネソタ大学のマッピング・プレジュディス・プロジェクトは、ミネアポリス地域で制限条項を収集している。[ 50 ]
人種的または民族的な制限条項は、最も一般的にはアメリカ合衆国に関連付けられているが、他の国でも使用されている。
所有権に関する契約条項は、不動産の受領者に対する保証として機能し、受領者が契約どおりの物件を受け取ることを保証する。
1989年以降、イングランドおよびウェールズで「限定的」または「完全な所有権保証」に関して暗黙のうちに認められている主な契約条項（明示的に無効にされない限り）は次のとおりです。[ 60 ]
料金、負担、第三者の権利に関するその他の事項は、完全な所有権保証が合意されているか、限定的な所有権保証が合意されているかによって異なります。[ 66 ]
イングランドとウェールズ以外では、不動産の証書に時折含まれるイングランドの権利契約は、(1)譲渡人が不動産を合法的に(完全所有権で)所有していること、(2)譲渡人が譲受人に不動産を譲渡する権利を有すること、(3)不動産が負担なしに譲渡されること(この契約は特定の負担を認めるように頻繁に修正される)、(4)譲渡人が不動産に負担をかける行為をしていないこと、(5)譲受人が不動産を平穏に占有すること、(6)譲渡人が必要に応じて土地に関するその他の保証を実行すること(3と4は大きく重複するため、1つの項目として扱われることがある)である。[ 67 ]イングランドの権利契約は個別に記述することも、不動産を「一般的な保証とイングランドの権利契約付きで」譲渡する証書のように参照によって組み込むこともできる。
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