所有権保険

権原保険は、主に米国とカナダで見られる損害賠償 保険の一種で、不動産の権原の瑕疵や住宅ローンの無効または履行不能による金銭的損失を補償します。米国以外の一部の国の土地登記システムとは異なり、米国の州の登記官は、登記された権原の不可侵性を保証しません。権原保険は、権原を攻撃する訴訟から保護するか、保険契約で提供される保険金額を上限として、実際に発生した金銭的損失を被保険者に補償します。

最初の権原保険会社であるLaw Property Assurance and Trust Societyは、1853年にペンシルバニア州で設立されました。^[1]通常、保険対象となる不動産権益は、単純所有権または抵当権です。ただし、権原保険は、地役権、リース権、終身所有権など、不動産のあらゆる権益を保険対象として購入できます。

保険には、所有者保険と貸し手保険の 2 種類があります。貸し手が投資を保護するために火災保険やその他の保険の適用を必要とするのと同様に、ほぼすべての機関貸し手も不動産担保ローンの担保権益を保護するために所有権保険を必要とします。一部の住宅ローン貸し手、特に非機関貸し手は所有権保険を必要としない場合があります。現金で、または住宅ローン貸し手を通じて物件を購入する購入者は、所有権保険も必要とすることがよくあります。

ローン ポリシーは購入者/所有者に対して補償や利益を提供しないため、所有者ポリシーを購入するかどうかの決定は、貸し手がローン ポリシーを要求するかどうかの決定とは無関係です。

権原保険は、カナダ、オーストラリア、イギリス、メキシコ、ニュージーランド、日本、中国、韓国、ヨーロッパ全土など、他の多くの国でも利用できます。ただし、これらの国にある相当数の不動産が米国の権原保険会社によって保険をかけられているものの、それらの国での不動産取引の大きな割合を占めるわけではありません。また、米国の権原保険会社の収益の大きな割合を占めているわけでもありません。多くの場合、これらは海外で事業を展開する米国企業が商業目的で使用する不動産、または米国の貸し手によって融資された不動産です。関係する米国企業は、他国の土地登録システムから受け取る権原の証拠を米国の保険会社が裏付けるという保証と、権原が争われた場合の法的弁護費用の支払いを得るために、権原保険を購入します。

所有権保険が発明される前は、不動産取引における買い手は、売り手が保有する 土地所有権の有効性を保証する責任を単独で負っていました。所有権が後に無効と判断されたり、不正であることが判明した場合、買い手は投資を失うことになります。

1868年、ワトソン対ミュアヘッド事件がペンシルベニア州最高裁判所で審理された。^[2]原告ワトソンは、不動産取引における投資を、その不動産に対する先取特権のせいで失っていた。被告で不動産譲渡人であるミュアヘッドは、売却前に先取特権を発見していたが、弁護士が（誤って）先取特権は無効であると判定したため、ワトソンに対して所有権はクリアであると伝えた。

裁判所は、ミュアヘッド氏（および同様の状況にあった他の人々）は専門家の意見に基づく誤りに対して責任を負わないとの判決を下しました。その結果、1874 年にペンシルバニア州議会は所有権保険会社の法人化を認める法案を可決しました。

フィラデルフィアの不動産譲渡人ジョシュア・モリスと数人の同僚は、1876 年 3 月 28 日に会合を開き、最初の所有権保険会社を設立しました。新しい会社であるフィラデルフィア不動産所有権保険会社は、「不動産や住宅ローンの購入者を、欠陥のある所有権、先取特権、および抵当権による損失から保護する」ことになり、「これらの施設を通じて、不動産や不動産担保の譲渡をこれまでよりも迅速かつ安全に行うことができる」ことになります。

モリスの叔母はフィラデルフィアのノース43番街にある家をカバーするために、1,500ドル相当の最初の保険を購入した。^{[3] [4]}

世界中で使用されている権利システムには、土地登記と土地記録の 2 種類があります。

先進国のほとんどでは、土地の所有権や所有権の移転に土地登記制度が用いられている。 ^[5]これらの制度では、政府が土地登記簿を用いて所有権と負担を決定する。ごくわずかな例外を除き、政府の決定は決定的である。政府の誤りは、その誤りによって損害を受けた人への金銭的補償につながるが、その被害者は通常、財産を取り戻すことができない。トーレンズ所有権制度は、いくつかのコモンロー諸国における土地登記制度の基礎となっている。ミネソタ州やマサチューセッツ州など、米国の19の管轄区域では、1896年から1917年の間にこの制度の形態を採用したが、カリフォルニア州インペリアル郡での判決1件で州の所有権補償基金が破産したため、この制度は不評となり^[要出典]、米国の大多数の州では、政府職員が所有権の所有者や所有権を移転する文書が有効かどうかの決定を行わない文書記録制度が採用されている。^[要出典]

記録システムでは、土地所有権の取引が行われるたびに、当事者は土地が所在する管轄区域 (通常は郡) にある地方自治体の記録係に譲渡証書を記録します。政府は、譲渡者 (譲渡人) と譲受人 (譲受人) の名前で証書に索引を付け、写真を撮って、一般の誰もが見つけて調べられるようにします。このような取引が何らかの理由や期間で記録されない場合、悪徳な譲渡人がその土地を別の譲受人に売却する可能性があります。多くの州では、最初に取引が記録された譲受人が法的所有者となり、他の購入希望者は償還請求権がありません。^{[説明が必要]}

記録システムの利点は次のとおりです。

• 登録システムでは、コストとリスクは一般大衆が負担しますが、記録システムでは、コストとリスクはシステムのユーザーが負担します。
• 記録制度では、独立した機関が政府の土地譲渡を審査します。登録制度では、政府は登録紛争を有利に決定することができ、権力の分立と憲法上の法的手続きの権利を妨げます。
• 記録システムは、入植や相続など、公的記録の能力を超えた状況での土地の譲渡を提供することができます。
• 登記システムと所有権保険を組み合わせることで、記録が分散され、冗長性が生まれます。たとえば、1906 年のサンフランシスコ地震で多くの記録が破壊されたとき、市外の所有権会社が記録を保持し、土地所有者が資産の所有権を証明できるようにしました。

このシステムでは、誰が所有権を持っているかを判断するために、次のことを行う必要があります。

• 州議会および裁判所によって制定されたさまざまな規則に従って、記録官事務所の索引を調べます。
• 録音された楽器を精査します。
• 適用法の下で、それらが所有権にどのような影響を与えるかを判断します。所有権に関する問題の最終的な裁定者は裁判所であり、裁判所は、意見の相違がある当事者が起こした訴訟で判決を下します。歴史的に、所有権を理解したい人は、所有権の連鎖を示す不動産要約書を作成するために要約者を雇っていました。しかし、要約者が間違いを犯した場合、依頼人は弁護士の過失の場合のみ、金銭的責任（賠償責任保険を含む）の限度内で補償を受けることができます。^[6]ただし、これらの専門家が厳格責任を受け入れるかどうかはさまざまです。^[要出典]

所有権保険会社は、土地の購入者または抵当権者に保険をかけることに同意する前に、公的記録の所有権調査を実施します。具体的には、不動産売買契約が締結され、エスクローが開かれた後、所有権の専門家が公的記録を検索して、住宅の所有権に問題がないか調べます。この検索で​​は通常、何年もさかのぼる土地記録の検討が含まれます。所有権調査の 3 分の 1 以上で、所有権の専門家が取引完了前に解決するよう主張する所有権の問題が明らかになります。たとえば、前の所有者が物件で小規模な工事を行ったものの、請負業者に全額支払っていなかった (機械工の先取特権が発生する)、または前の所有者が地方税または州税を支払わなかった (税金の先取特権が発生する) 場合があります。所有権の専門家は、取引完了前にこのような問題を解決しようとします。そうしないと、雇用主である所有権保険会社が、未払いの料金や税金を支払って所有権の欠陥を修復しなければならないからです。

権原保険契約はほぼ統一されており、法定準備金によって裏付けられています。これは、買い手と貸し手が多額の資金を賭けている大規模な商業用不動産取引では特に重要です。保険会社は、法廷闘争における被保険者の弁護費用も支払います。

米国の少なくとも20の州が、トーレンズ権利証やその他の権利証登録制度を一度は実験したが、権利証保険会社からの圧力や関心の欠如により、ほとんどの州が権利証登録に後退した。カール・ルウェリンによると、ニューヨーク市の1区画に1つのトーレンズ権利証があると、そのブロック全体が大規模な改修（高層ビルなど）に使用できなくなる可能性がある。ニューヨークの権利証保険会社はトーレンズ権利証を保証しないため、そのような区画の購入に融資する貸し手はいない。^[7]米国の権利証保険業界は、土地登録制度は詐欺に遭いやすい（ほとんどの土地登録管轄区域で深刻な問題）と述べ、本質的に偶発的な財産制度の方が財産権をより効果的に保護すると主張することで、土地登録制度に反対することに成功している。^[要出典]また、偽造証書の登録を防ぐために土地登録制度を強化することは可能だが、必要な対策は複雑で費用がかかるとも主張している。^[要出典] 2007年に出版されたアメリカのタイトル保険「カルテル」を攻撃する本では、「トーレンス認証をさらに広範囲に使用するには、司法監督下の特別な官僚機構を設立する必要がある」と認めている。^[8]

所有者と貸し手向けに標準化された形式の所有権保険が存在します。貸し手側のポリシーには建設ローン専用のフォームが含まれていますが、現在ではほとんど使用されていません。

所有者保険は、購入者に対し、物件の所有権が購入者に帰属し、保険で例外として記載されているか保険の補償範囲から除外されているものを除き、欠陥、抵当権、負担が一切ないことを保証します。また、所有権が売却不可能な場合に被った損失や損害も補償します。^[9]この保険は、土地へのアクセス権がない場合の損失も補償します。これらは基本的な補償ですが、追加の損失項目を補償する拡張された住宅所有者保険も存在します。^[10]

所有者の保険の責任限度額は、通常、不動産の購入価格です。他の種類の保険と同様に、補償内容は裏書によって追加または削除できます。さまざまな一般的な問題をカバーするために、多くの形式の標準裏書があります。保険の保険料は、当事者の合意により、売主または買主が支払うことができます。通常、この問題に関する特定の州または郡の慣習は、ほとんどの地元の不動産契約に反映されています。所有権料を支払うことを規定する不動産契約に署名する前に、所有権保険の費用について問い合わせる必要があります。不動産弁護士、ブローカー、エスクロー担当者 (西部諸州)、またはローン担当者は、不動産契約に署名する前に、所有権調査と保険の価格に関する詳細な情報を提供できます。所有権保険の補償は、被保険者が保険対象の土地に対する権利を保持している限り継続し、通常、保険契約の発行後に追加の保険料は支払われません。

これはローン ポリシーと呼ばれることもあり、住宅ローンの貸し手に対してのみ発行されます。一般的に、これは住宅ローンの譲渡に続くもので、ローンが売却された場合、ポリシーはローンの購入者に利益をもたらします。このため、これらのポリシーは、住宅ローンの二次市場への売却を大いに促進します。その市場は、ファニー メイや連邦住宅貸付抵当公社などの大量購入者と民間機関で構成されています。

アメリカ土地権利協会(ALTA) のフォームは、一部の州では修正されていますが、国内でほぼ普遍的に使用されています。一般的に、貸し手に提供される保険の基本要素は、以下の事柄による損失をカバーします。

1. 抵当権が設定されている不動産の所有権は、
   • 住宅ローンの借り手ではなく、
   • 瑕疵、担保権、または抵当権の対象、または
   • 販売不可能。
2. 土地への立ち入り権はありません。
3. 抵当権によって設定される担保権:
   • 無効または執行不能である、
   • 保険契約日において、当該不動産に他の担保権が存在することより優先しない、または
   • 特定の状況下では、請負業者の先取特権の対象となります。

すべての ALTA フォームと同様に、このポリシーでは、保険対象事項を攻撃から防御するための費用もカバーされます。

要素 1 と 2 は、抵当権を差し押さえる必要がある場合に受け取る権利に関する期待をカバーしているため、貸し手にとって重要です。要素 3 は、抵当権の差し押さえを妨げる事項をカバーします。

もちろん、すべてのポリシーは特定の事項を除外または除外し、さまざまな条件が適用されます。

また、1 世帯または 1 ～ 4 世帯の住宅ローンを対象とする ALTA 住宅ローン保険もあります。これらの保険は、上記の損失要素に加えてその他の損失要素をカバーします。その他の補償の例としては、住宅ローンの偽造解除による損失や、ローンの締結後に隣地の改良工事が行われた場合に、抵当物件への改良工事の侵入によって生じる損失などがあります。

多くの州では、建設ローンには別の保険が存在します。建設ローンの所有権保険には、不動産に投資された建設資金によって不動産の保険金額が増加したことを認める日付ダウン裏書が必要です。

アメリカでは、アメリカ土地権利協会（ALTA）が全米の約4,500の権利保険会社、権利代理人、独立抄録作成者、権利調査者、弁護士の利益を代表する全国的な非営利業界団体です。^[11] ALTAの会員は、権利調査、検査、決済を実施し、不動産所有者と住宅ローン貸し手を権利の瑕疵による損失から保護する権利保険を発行します。

1907 年に設立された^[11] ALTA は、所有者、貸し手、建設ローンの保険契約用の標準的なタイトル保険契約「ジャケット」（標準契約条件）を作成しました。^[12] ALTA のフォームは、米国のほとんどの州で使用されていますが、すべての州で使用されているわけではありません。ALTA は、さまざまなポリシー用の特別な裏書フォームも提供しています。裏書により、基本的なタイトル保険契約で提供される補償範囲が修正され、通常は拡大されます。ALTA はタイトル保険を発行しませんが、ほとんどのタイトル保険会社が発行する標準化されたポリシーと裏書フォームを提供します。

テキサス州やニューヨーク州を含む一部の州では、その管轄区域内にある不動産に対して、州の保険コミッショナーが承認した所有権保険証券のジャケットと裏書のフォームの使用を義務付けている場合がありますが、これらのフォームは通常、ALTA フォームと類似しているか同一です。

ALTA に加えて、全米独立土地所有権代理人協会 (NAILTA) は、全米の独立所有権保険代理人と独立不動産決済専門家の利益を代表する全国非営利業界団体です。独立不動産決済専門家によって設立されたこの協会は、地方、州、および全国レベルで代表者が不足している所有権保険、要約、測量、および不動産コミュニティ内の中小企業オーナーの課題を推進することを目的としています。NAILTA は、全米の何千人もの独立所有権および不動産専門家にサービスを提供する全国業界団体で、これらの専門家は、全国所有権保険市場の 60% 以上を占め、^[13]独立決済サービス プロバイダーであると自認しています。NAILTA は、年間 3,100 万人以上の不動産購入消費者にサービスを提供し、^[14]年間推定 5,148 億ドル相当の住宅ローン借り換えを締結し、^[15]年間合計約 1.67 兆ドルの全国所有権保険負債を保険でカバーする独立決済サービス プロバイダーの利益を代表しています。^[16]

権原保険は、他の種類の保険とはいくつかの点で異なります。ほとんどの保険は、保険会社が将来起こり得る特定の種類の損失 (事故や死亡など) に対して別の当事者を補償または保証する契約ですが、権原保険は一般に、過去の出来事に起因する権原の問題によって生じた損失に対して保険をかけます。これにより、取引が行われる前に、権原の欠陥が修復されるか、権原から不利な利害関係が排除されることがよくあります。権原保険会社は、公的記録を検索して権原の連鎖を開発および文書化し、対象物件に対する既知の請求または権原の欠陥を検出することで、これを達成しようとします。担保権または負担が見つかった場合、保険会社は、権原保険を発行する前に、それらを排除するための手順 (たとえば、返済済みの古い抵当権または信託証書の解除を取得する、支払いを要求する、判決要約や税の担保権などの強制担保権を満たすなど) を実行することを要求する場合があります。タイトル保険会社は、ニューヨーク州の不動産訴訟法（RPAPL）に基づいて古い抵当権を解除する権限も有している。古い抵当権とは、履行または完了したと推定され、20年以上経過している抵当権である。^{[17] [18]}あるいは、解除されなかった項目を保険の対象から除外することもある。タイトルプラントは、検索効率を高め、請求を減らすことを目的として、公的記録を地理的に索引付けするために維持されることがある。一部の州では、タイトルプラントは不動産記録を地理的に索引付けし、判決、検認、その他の一般的な事項のための名前ファイルを維持することが義務付けられている。

上記の説明は、権原保険と他の種類の保険とのもう 1 つの違いを明らかにしています。権原保険の保険料は、他のほとんどの種類の保険のように、主に保険数理学に基づいて計算されるのではありません。損失の可能性をその予測コストと相関させる代わりに、権原保険は、記録システムやその他の引受慣行の使用を通じて損失の原因を排除しようとします。その結果、権原保険の保険料の比較的小さな部分が保険損失の支払いに使用されます。保険料の大部分は、各不動産の権原調査の資金と、その調査を効率的に行うために使用される権原プラントの維持に使用されます。このアプローチには、結果がほとんどの不動産購入者と住宅ローン貸し手の期待に一致するため、大きな社会的有用性があります。一般的に、彼らは、金銭補償や予期しない欠陥に対する訴訟ではなく、購入した不動産または融資した不動産が取引を開始したときに期待した権原状態にあることを望んでいます。これは、権原保険会社が保険数理上のリスクを負わないという意味ではありません。土地の所有権に影響を与える可能性のある事項はいくつかありますが、登記システムでは開示されませんが、保険の対象となります。例としては、未成年者や精神的に無能力な人物が作成した証書、偽造文書 (場合によっては)、適切な法人権限なしで作成された法人文書、公的記録の誤りなどがあります。しかし、歴史的に、これらの問題は保険会社が支払う損失の大きな割合を占めてきませんでした。保険会社が支払う損失のより大部分は、所有権調査プロセス自体の誤りや省略の結果です。

2007年4月の米国会計検査院（GAO）のタイトル保険に関する報告書では、GAOは州および連邦の立法者と規制当局に対し、消費者が価格に基づいてタイトル保険を購入する能力を向上させ、価格競争を奨励し、消費者がタイトル保険に適正な価格を支払うようにすることを推奨した。^[19]

不動産決済手続き法(RESPA)と呼ばれる連邦法では、住宅所有者が住宅物件を購入または借り換える際に、所有権保険会社を選択する権利が与えられています。通常、住宅所有者は自分でこの決定を下すことはなく、銀行または弁護士の選択に頼りますが、住宅所有者は別の保険会社を選択する権利を保持しています。RESPA では、銀行、ブローカー、弁護士が特定の所有権保険会社の使用を義務付けることは違法とされています。義務付けることは連邦法に違反しており、義務付けを行う個人または企業は罰金を科せられるか、免許を失う可能性があります。

RESPA の第 9 条は、売主が直接的または間接的に、特定の権原保険会社を買主に販売条件として要求することを禁止しています。買主は、この規定に違反した売主に対し、権原保険にかかった全費用の 3 倍に相当する金額を求めて訴訟を起こすことができます。この規則の唯一の例外は、RESPA の範囲外である商業用不動産取引に適用されます。

新しいローン見積書（LE）^[20]は、住宅都市開発省（HUD）が消費者を保護し支援するために講じた最新の措置です。これまで、貸し手は潜在的な借り手に誠実見積書（GFE）を提供していました。

1. 貸し手は、ローン申請から 3 営業日以内に LE を発行する必要があります。ただし、多くの貸し手は、まだショッピング段階にある借り手にフォームを提供します。貸し手は法律によりその費用を遵守し、その利率と手数料がいつまで有効であるかを示す必要があるため、LE は「ワークシート」や「シナリオ」よりも消費者を保護することに留意してください。

ローン発行者が、記入済みのローン申請書を受け取ってから 3 営業日以内に LE を提供しない場合は、RESPA の第 5 条に違反することになります。HUD は、記入済みのローン申請書を構成する具体的な基準を定めています。

• 借主名
• 借り手の月収
• 借り手の社会保障番号（SSN）（信用レポートを取得するため）
• 物件住所
• 不動産の推定価値
• 融資額
• 貸し手が必要と判断するその他

2. 新しいLEは標準化されている

すべての貸し手は消費者に全く同じ文書を提供しなければなりません。ローン手数料、第三者手数料、その他の費用は統一して表示されなければなりません。

3. 新しいLEは消費者の買い物を奨励する

貸し手は特定の期間内に標準化された LE を発行することが義務付けられているため、消費者は貸し手とその商品を比較する機会が与えられます。さらに、HUD は、LE の発行前は、貸し手は潜在的な借り手に信用レポートの費用をカバーする料金のみを請求できると規定しています。信用レポートのコストが比較的低い (15～30 ドル) ため、消費者は最小限のコストで多くの貸し手を比較検討することができます。

4. 貸し手は見積もりに対して責任を負う

新しい LE フォームでは、住宅ローンに関する最も重要な事実がフォーム全体に小さな文字で記載されるのではなく、最初のページに記載されています。この情報には次のものが含まれます。

• 融資額、金利、元金と利息の支払い。
• 前払いペナルティ、マイナス支払いまたはバルーン支払いの存在
• ローン期間中に金利、ローン残高、または支払いが増加する可能性がある場合、借り手に警告します。
• 現在の金融指標に基づく、将来における支払予測（主に変動金利住宅ローン（ARM）に適用）
• 推定エスクロー（差し押さえとも呼ばれる）は、固定資産税と住宅所有者保険の支払いを月々の支払いに追加したものです。貸し手は、期限が来たら借り手に代わってこれらの金額を支払います。
• 総決済費用と決済費用（借り手が決済時に持参しなければならない金額）

5. 融資契約締結時に、貸し手は実際の費用を開示するクロージング ディスクロージャー (CD) を発行する必要があります。借り手は実際の費用と見積費用を比較できます。費用はいくつかのカテゴリに分類され、実際の費用と見積費用の差額はそれに応じて処理されます。

a. 0% 許容範囲。契約締結時に、CD の対応するセクションの 0% 許容範囲カテゴリの項目が元の LE と比較して高い場合、貸し手はその差額を補填する責任があります。

b. 10% 許容範囲。0% 許容範囲のカテゴリとは異なり、これらの項目は CD の対応するセクションと個別に比較されることはありません。代わりに、カテゴリ内のすべての項目が L​​E に集計され、CD の集計された対応する項目と比較されます。CD の合計が LE の合計より 10% 以上高い場合、貸し手は 10% の増加を超える費用を負担します。つまり、10% 許容範囲のカテゴリ内の個々の項目は、すべての項目の合計が 10% を超えて増加しない限り、貸し手にペナルティなしで LE から CD に 10% 以上増加できます。

c. 許容範囲なし。新しい LE のいくつかのセクションは許容範囲なしのカテゴリに分類されます。これらの見積りは、貸し手にペナルティなしで変更できます。

繰り返しになりますが、州、地域、ベンダーによって異なりますが、テキサス州など、料金が法律で定められている一部の州を除き、住宅所有者は所有権保険を比較検討することでかなりの金額を節約できます。RESPA による変更と LE の変更を考慮して、ウォール ストリート ジャーナル、キプリンガーズ パーソナル ファイナンス、HSH.com、Forbes.com、ニューヨーク タイムズなどの著名な消費者およびビジネス出版物では、所有権保険を比較検討することの利点に関する記事が掲載されています。

決済サービスを提供する複数の企業が共通の親会社によって所有または管理されている場合があります。これらの企業は「関連会社」と呼ばれ、その関係は関連事業協定 (ABA) と呼ばれます。

貸し手、不動産ブローカー、またはその他の関係者が、決済サービスのために住宅購入者を関連会社に紹介する場合 (不動産ブローカーが住宅購入者を住宅ローンブローカー関連会社に紹介する場合など)、法律により紹介側は関連会社の事業契約開示を行う必要があります。この開示により、住宅購入者は関連会社を使用する必要はなく、他のプロバイダーを自由に選択できることが通知されます。

住宅購入者が所有権サービスを購入できる技術の進歩にもかかわらず、多くの住宅購入者は、自分で所有権保険会社や決済会社を選択できることに気づいていません。^[21]

2009 年から 2010 年にかけて実施されたオハイオ州独立登記代理業者協会 (OAITA) の最近の調査によると、住宅購入者は ABA について十分に理解すると不安になり、登記会社または登記代理業者が取引の第三者 (つまり独立) となることを好むことが分かりました。

回答者の 77% は決済会社を独自に選択していませんでしたが、ABA 関係を十分に認識した回答者の 50% は、紹介元と利益を分配しない登記会社を好むと回答し、紹介元と利益を分配する登記代理人を好むと回答した回答者は 6% でした。さらに、回答者の 58% は、ABA は利益相反であると考えていると回答しました。

OAITA は、2011 年 1 月に連邦準備制度理事会のスタッフとの会議で不動産サービス プロバイダー協議会が使用した、住宅購入者は ABA 決済サービス プロバイダーのほうが満足度が高いと主張する 2 つのハリス インタラクティブ調査とはまったく対照的です。

• 支持者が使用した 2002 年の調査では、「ワンストップ ショッピング」プログラムを使用した住宅購入者の 64% が、住宅購入取引の全体的な経験が向上したことが明らかになりました。
• 2008 年の調査では、最近の不動産取引で「ワンストップ ショッピング」を利用した住宅購入者は、複数のプロバイダーのサービスを利用した購入者に比べて、住宅購入体験に満足していることが明らかになりました。

全米独立土地権利代理人協会などの組織は、土地権利手続きの透明性と信頼性を回復し、契約締結時に客観的かつ公平な役割を維持し、消費者体験を向上させることを目指しています。そのために、管理されたビジネス契約の急増に対処し、権利代理人とその紹介元、およびすべての不動産決済サービス提供者とそのビジネス元との間の利益相反を排除します。^[22]

権原保険の費用は、保険料とサービス料金の 2 つの要素で構成されます。

所有権保険料率は、以下の項目を含む 5 つのコスト要素に基づいて決定されます。

1. 当該事業所の所在地の不動産に関する最新の権利情報（権利証書）を維持すること。
2. 対象物件のタイトルの検索と調査
3. タイトルの欠陥の解決またはクリア
4. タイトルの瑕疵のカバー
5. 妥当な利益を許容する

他の保険形態の料率と同様に、タイトル保険の料率も通常、保険料が過大、不十分、または国民に対して不当に差別的にならないよう州政府によって規制されている。州によってタイトル保険料の規制方法は異なる。使用される料率規制の種類は以下のとおりである。^[23]

• 公布:州の規制機関が料金を設定します。テキサス州がその一例で、同州では毎年包括的な公聴会を経て料金が設定されます。
• 事前承認:保険会社は料金を提案しますが、料金を請求する前に、規制機関によって正式に審査され、明示的に承認されるか、承認されたとみなされる必要があります。
• 申請して使用:保険会社は料金を設定しますが、規制当局に通知され、必要に応じて審査と対応の時間が与えられるまでは、料金を請求することはできません。事前承認制の州の中には、いわゆるディーマー条項によってほぼ同じ結果が得られるところもあります。ディーマー条項では、規制当局が指定された時間内に申請を不承認とする措置を取らず、申請者が料金が承認されているとみなされる旨を州に通知した場合、保険会社が提案した料金は承認されたとみなされます。
• 使用と提出:新しい料金表が規制機関に提出されていれば、保険会社はすぐに請求できる料金を設定します。
• 直接的な料金規制なし:保険会社は、保険会社の裁量で変更できる料金を設定します。この一見規制されていない状況でも、規制機関は依然としてタイトル保険業界を監督する責任があり、不当に差別的であると思われる料金や法定基準に違反する料金の妥当性を疑問視することができます。例としては、イリノイ州、ジョージア州、マサチューセッツ州が挙げられます。

最後の保険証券発行後、指定期間内に所有権保険を申し込む場合、または保険対象となる住宅ローンが以前の住宅ローンの借り換えである場合、料金には割引が含まれる場合があります。これらの規制のいずれかを採用している州では、所有権保険会社が規制料金よりも高いまたは低い料金を請求することは違法です。

たとえば、ペンシルバニア州には、基本料金と再発行料金の 2 つの料金があります。基本料金は、最後の保険契約から 10 年以上経過している場合に適用されます。10 年未満の場合は、再発行料金が適用されます。再発行料金は、基本料金から約 10 パーセントの割引となります。取引が借り換えの場合、節約額は再発行料金から最大 30 パーセントになります。これらの料金と適用される割引は、ペンシルバニア保険委員会に提出され、承認されます。

権原保険は、リスクの引き受けよりもリスクの予防を重視している点で、他の保険とは大きく異なります。つまり、保険料の大部分、約 80 パーセントは、調査、修復作業、保険証券の発行、そして多くの場合、決済または閉鎖など、権原専門家が行う作業に充てられます。残りの 20 パーセントは保険証券に充てられ、その大部分は 10 年または 20 年後に発生する可能性のある請求に備えて準備金として積み立てられます。ALTA による 2006 年の調査によると、^[24] 2005 年の全住宅不動産取引の 36 パーセントで修復措置を必要とする権原問題が見つかりました。これは、不動産市場の活況と取引の増加により、2000 年の 25 パーセントから増加しています。

州によっては、規制対象の保険料に手続きに必要な引受費用の一部が含まれていません。これらの州では、権原保険会社は公的記録の検索に対する検索料や抄録料、または権原検査の報酬として検査料を請求する場合もあります。これらの料金は通常は規制されておらず、その場合は交渉できる場合もあります。州によっては、規制により、権原保険会社は弁護士の意見に基づいてポリシーを作成することが義務付けられています。弁護士費用は規制されていません。弁護士費用も権原保険料の一部ではありませんが、権原保険会社は意見を提出する弁護士の便宜を図るため、請求書に弁護士費用を含める場合があります。同様に、売買取引または住宅ローン取引の決済にかかる費用はほとんどの州で規制されていませんが、決済にかかる費用が取引の合計費用を開示する請求書に記載される場合があります。

タイトル業界は不動産市場に大きく依存しており、不動産市場は住宅ローン金利や経済全体の状況に非常に敏感です。2000年から2006年の住宅バブルの期間、業界の収益は2倍以上に増加しました。不動産取引の急増によりタイトル保険の収益が増加し、請求件数も増加しましたが、2007年に始まった景気後退により、収益は数年間大幅に減少しました。^[25]比較すると、業界は2005年にタイトル保険料を約170億ドルと報告しましたが、2009年には96億ドルに減少しました。^[26]

ALTAによると、2012年に業界が支払った保険金は約9億800万ドルで、保険料として受け取った112億ドルの約8.1％を占めた。^[26]比較すると、タイトル保険と同様に検査とリスク分析を重視するボイラー保険業界では、保険料の25％が保険金として支払われている。 ^[要出典]前述のように、土地タイトル業界の専門家は、保険契約が発行される前に事前の予防措置を講じて保険金請求を防ごうとしており、そのため業界の保険金請求率は他の保険種目とは異なる。

権原保険の法定会計規則によれば、報告された請求のみが損失費用に反映されますが、他の保険種目では、報告された請求と報告されていない請求の両方が損失費用に含まれます。その結果、他の保険種目と比較した場合、権原保険の損失と損失調整費用の報告にタイミングの違いが生じます。^[27]さらに、権原保険は、他のほとんどの財産/損害保険とは異なり、終了日がなく、請求の提出に時間制限もありません。

多くの州では、所有権保険の価格は州保険委員会によって規制されています。これらの州では、所有権保険会社は州議会議員や他の政治家にロビー活動を行い、高い保険料率を維持することを期待して彼らの選挙運動に寄付しています。^{[28] [29]}他の種類の保険（生命保険、医療保険、住宅所有者保険など）とは異なり、所有権保険は毎年支払われるものではなく、保険期間中に一度支払いが行われ、その期間は不動産が転売されるか借り換えられるまで有効です。

以下は、米国の 4 つの全国タイトル保険会社グループ (Fidelity National Financial、First American、Stewart、Old Republic) と、全国グループに所属していない地域企業間の 2012 年の相対的な市場シェアを示しています。

2009年1月現在、フィデリティ・ナショナル・ファイナンシャルは、ランドアメリカの破産宣告後にランドアメリカのコモンウェルス・ランド・タイトル、ローヤーズ・タイトル、ユナイテッド・キャピタル・タイトル部門を買収したことにより、最高の市場シェアを保持していた。^[31]