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信託証書とは、不動産や不動産に担保権を設定するために使用される法的文書の一種です。信託証書では、お金を借りたい人が不動産の法的所有権を受託者に譲渡し、受託者は貸し手から借り手へのローン（負債）の担保として不動産を保有します。公平な所有権は借り手に残ります。[1]借り手は信託者と呼ばれ、貸し手は受益者と呼ばれます。[2]
概要
信託証書を伴う取引は、少なくとも理論上は、貸し手/受益者が借り手/委託者に物件購入資金を渡し、借り手/委託者が売主に資金を提供し、売主が借り手/委託者に物件を譲渡する譲渡証書を作成し、借り手/委託者が直ちに信託証書を作成し、物件を受託者に譲渡して貸し手/受益者のために信託されるという形で構成されます。実際には、エスクロー ホルダーが資金、譲渡証書、信託証書を所有するまで取引は終了しないように、常にエスクローホルダーが使用されます。これにより、一方の当事者が取引の自分の部分を完了できない場合でも、 取引を簡単に取り消すことができます。
信託証書は抵当権と異なり、信託証書には常に少なくとも 3 者が関与し、第三者が法的所有権を保持するのに対し、抵当権では抵当権設定者が抵当権者に直接法的所有権を付与する。[3] いずれの場合も、衡平法上の所有権は常に借り手に残る。[1]抵当権と信託証書はどちらも、本質的には譲渡証書の形態をとった担保手段である。つまり、表面上は法的所有権の絶対譲渡を規定しているように見えるが、暗黙のうちに、借り手が衡平法上の所有権を保持し、譲渡証書は単に担保権を設定することを意図していることを理解している。この混乱した状況は、古風な (そして現在では廃れた) コモン ローのライヴリーオブ セイシン要件の名残であり、この要件の下では、英国のコモン ロー裁判所は、移転手数料またはスプリング フリーホールド権益 (つまり、元となる債務が返済されなかった場合、自動的に完全所有権に拡大するはずの何年もの担保) の執行を拒否していた。 [4]
信託証書は通常、債務の証拠および担保として、財産が所在する郡の記録官または郡書記官に記録されます。記録行為は、財産が担保にされていることを世間に推定的に通知するものです。 [5]債務が全額支払われると、受益者は法律により、信託財産の法的所有権を再譲渡 により委託者に移転するよう受託者に速やかに指示し、それによって債務の担保を解除することが義務付けられています。[6]
信託証書は、アラスカ、アリゾナ、カリフォルニア、コロラド、コロンビア特別区、アイダホ、メリーランド、ミシシッピ、ミズーリ、モンタナ、ネブラスカ、ネバダ、ノースカロライナ、オレゴン、テネシー、テキサス、ユタ、バージニア、ワシントン、ウェストバージニアにおける不動産購入の資金調達に最も一般的に使用される手段ですが、他のほとんどの州では住宅ローンが使用されています。信託証書は、購入以外にも、不動産が単に担保として提供される他の種類の目的のためのローンにも使用でき、ローン以外の契約の履行を担保するためにも使用されます。
売却権と管財人の売却
信託証書は、貸し手の視点から見ると、住宅ローンに比べて決定的な利点があります。借り手がローンを返済しなかった場合、受託者は受益者に代わって不動産を差し押さえる権限を持ちます。米国のほとんどの州では、信託証書 (住宅ローンではありません) に、受託者がこれらの権限を行使できるようにする特別な「売却権」条項を含めることができます。例として、フレディ マックの「統一証書」の標準的な譲渡条項があります。
借主は、以下の財産を信託により、売却権を付与し、取消不能な形で受託者に譲渡する... [7]
「売却権」条項を施行している州では、裁判所は一貫して、「売却権」条項付きの信託証書を締結することで、債務不履行の際に受託者に非司法的差し押さえを行う権限を与えたと判示しています。[8]つまり、住宅ローンとは異なり、貸し手は州裁判所で借り手を訴える必要はなく、貸し手/受益者は、法律で義務付けられている特定の通知を郵送、掲示、送達、公開、および/または記録するように受託者に指示するだけで、最終的に「受託者の売却」が行われ、受託者は最高入札者に物件を競売にかけます。借り手の衡平法上の所有権は、通常、法の規定により（適用法令または判例法に基づいて）受託者の売却時に自動的に終了します。その後、受託者は、最高入札者に物件の法的かつ衡平法上の所有権を譲渡する証書を発行します。次に、落札者は証書を記録し、記録上の所有者になります。したがって、信託証書の利点は、貸し手がローンの担保の価値をはるかに早く回収でき、借り手を訴える費用や不確実性なしに回収できることであり、これが貸し手が住宅ローンよりも信託証書を圧倒的に好む理由です。[2]
「管財人の売却」または「売却権」による差し押さえ手続きの期間は、管轄区域によって大きく異なります。一部の州では、期限が非常に短くなっています。たとえば、バージニア州では、2 週間ほど短くなることがあります。カリフォルニア州では、非司法的差し押さえは、開始から終了まで最低約 112 日かかります。この手続きは、ローンの支払いがどれだけ長く滞っていたかに関係なく、貸し手または管財人が「債務不履行通知」を記録した場合にのみ開始されます。2003 年から 2007 年の間に行われた特定の住宅ローンについては、現在の経済状況により、カリフォルニア州法が改正され、手続きに一時的に 60 日が追加されました。[引用が必要]
用語
歴史的に、これらの文書の一部は「信託証書」、その他は「信託証書」と題されており、1990 年頃以前の米国の判例法では両方の用法が反映される傾向がありました。1990 年代の不動産証券化の台頭と「保有のための貸付」から「証券化のための貸付」への移行により、現在、住宅用不動産取引の大部分は、真の信託または真の証書 (つまり、譲渡形態の担保権ではなく真の譲渡) との混同を避けるために、一貫して「信託証書」と説明される統一された担保証書で完了しています。したがって、それ以降、判例法ではより正確な専門用語である「信託証書」が主流になっています。
住宅ローンは技術的にはまったく異なる法的手段ですが（前述のとおり）、信託証書と住宅ローンの機能的な類似性から、不動産ローン業界では信託証書が住宅ローンと呼ばれることがよくあります。
信託証書には通常、借り手が管財人に対して「取消不能な」譲渡を行うと記載されていますが、多くの法域では、借り手が第 2 抵当権や第 3 抵当権、または追加の管財人に対して同様の譲渡を行う信託証書 (つまり、最初の信託証書で管財人にすでに譲渡した資産) を取得するのが一般的です。抵当権と同様に、信託証書には「先願主義」のルールが適用されます。つまり、最初に記録された信託証書の受益者は、後に記録されたすべての下位の信託証書を差し押さえ、消去することができます。この場合、下位債務は依然として存在しますが、無担保になる可能性があります。債務者が資産に対して十分な上位の担保付き請求権を持っている場合、資本が不足している場合、またはその他の理由で支払い不能である場合、下位の担保権は破産で完全に消去される可能性があります。
参照
参考文献
- ^ ab ラッシュ、ミニー、シロタ、デイビッド（2003）。カリフォルニア不動産金融（第5版）。シカゴ：ディアボーン不動産教育。p. 246。ISBN 9780793136995. 2020年12月7日閲覧。
- ^ ab ラッシュ、ミニー、シロタ、デイビッド（2003年）。カリフォルニア不動産金融（第5版）。シカゴ：ディアボーン不動産教育。p. 245。ISBN 9780793136995. 2020年12月7日閲覧。
- ^ Dupee v. Rose、10 Utah 305、37 Pac. 567（1894）。この事件では、三者間の信託証書と二者間の抵当証書の構造的な違い、およびこれらの証書の機能的な類似点について議論されています。
- ^ Michigan Avenue National Bank 事件、2 BR 171、174-80 (Bankr. ND Ill. 1980)。破産裁判官 Richard L. Merrick によるこの意見は、不動産担保権の慣習法の進化について説明しています。
- ^ Pacific Trust Co. TTEE対Fidelity Federal Sav. & Loan Ass'n、184 Cal. App. 3d 817、229 Cal. Rptr. 269（1986）。
- ^ バートルド対グレンデール連邦銀行事件、81 Cal. App. 4th 816、97 Cal. Rptr. 2d 226 (2000)。
- ^ 例は Freddie Mac Single-Family Uniform Instruments で参照できます。
- ^ Apao v. Bank of New York, 324 F.3d 1091 (9th Cir. 2003); Bryant v. Jefferson Federal Sav. & Loan Ass'n, 509 F.2d 511 (DC Cir. 1974)。