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住宅所有者協会（または住宅所有者協会[ HOA ]、時には不動産所有者協会[ POA ]、共同利益開発[ CID ]、または住宅所有者コミュニティと呼ばれる）は、住宅コミュニティを管理し、会費を徴収し、居住者の規則を設定する、私的な法的組織です。 [ 1 ]これらは、当然に（複数の所有者が居住する建物など）設立されるか、住宅分譲地の住宅や区画のマーケティング、管理、販売を目的として不動産開発業者によって設立されます。[ 2 ]開発業者は、所定の数の区画を販売した後、HOAの管理権を譲渡することができます。[ 2 ]これらの法的構造は、住宅開発で最も一般的ですが、商業、工業、複合用途開発でも見られ、その文脈では、HOAではなく、不動産所有者協会（POA）または共同利益開発（CID）と呼ばれます。
HOAは、米国、日本、カナダ、オーストラリア、フィリピンで最も頻繁に見られ、[ 3 ] 、ニュージーランド、イスラエル、モーリシャス、南アフリカ、デンマーク、フランス、ドイツ、イタリア、スペイン、オランダ、アイルランド、オーストリア、ポーランド、ハンガリー、ブルガリア、ギリシャ、スウェーデン、ベルギー、クロアチア、チェコ共和国、ラトビア、リトアニア、キプロス、ルクセンブルク、エストニア、スロバキア、スロベニアなどの欧州連合のほとんどの国、チリ、アルゼンチン、ブラジル、メキシコなどのラテンアメリカの一部の国など、他の国でもある程度見られます。
また、オーストラリア発祥で、その後カナダのアルバータ州やブリティッシュコロンビア州を含むいくつかの国で模倣された区分所有権などの概念も存在し、これは原則的には住宅所有者協会に似ているが、法的背景は異なっている。[ 4 ]
ほとんどの場合、HOA（住宅所有者協会）の区域内で住宅を購入したい人は会員になる必要があり、そのため、定款、規約、条件および制限（CC&R）、細則などの管理文書に従わなければなりません。これらの文書は、例えば外観デザインの変更（例：塗装の色）など、所有者の選択肢を制限する場合があります。HOAは特に都市計画、ゾーニング、土地利用において活発に活動しており、これらの決定はコミュニティの成長ペース、生活の質、税率、土地の価値に影響を与えます。[ 5 ]：ページ?
ほとんどの HOA は法人化されており、非営利法人および HOA を規制する地方の法律の対象となります。 HOA の規制監督は管轄区域によって異なり、フロリダ州やカリフォルニア州[ 6 ] [ 7 ]などの一部の管轄区域には、大規模な HOA 法があります。しかし、マサチューセッツ州 [ 8 ] などの他の管轄区域では、HOA法は限定的です。 HOA は、1985 年にDavis–Stirling 共同利益開発法が可決されて以来、住宅開発でよく見られます。カナダでは、HOA は厳格な州の規制の対象となっているため、米国と比較すると非常にまれです。しかし、ここ数十年で、アルバータ州とオンタリオ州の新しい分譲地開発で HOA がまれに設立されています。
現在、米国で最も急速に成長している住宅形態は、共同所有開発(CID) であり、このカテゴリーには、一戸建て住宅、分譲マンション、住宅協同組合の計画的なユニット開発が含まれます。[ 9 ] 1964 年以降、HOA は米国でますます一般的になっています。日本、カナダ、オーストラリアでも、それより後の年から一般的になっています。コミュニティ協会協会業界団体は、2010 年に HOA が 2,480 万戸の米国の住宅と 6,200 万人の住民を管理していると推定しています。[ 10 ]世界の他の地域では、HOA は一部の地域には存在しますが、一般的ではありません。
何世紀にもわたり、地域社会は非公式または公式に資源を出し合い、井戸や道路などの共有地を維持してきた。しかし、現代の住宅所有者協会（HOA）は、開発地内で誰が住宅を購入できるかを規定するために、規約や権利制限を設けた。これらは、新しいタイプの計画的な区画整理における権利制限の産物であり、高級戸建て住宅専用のゾーニング地区に関する全国的な法的先例を確立した。私的な制限には通常、住宅建設に必要な最低費用などの規定が含まれていた。
アメリカでは、HOAの発展は人種差別と密接に結びついており、多くのHOAは家事使用人を除いて、すべての非白人、場合によっては非キリスト教徒も居住から排除している。[ 11 ] [ 12 ]第二次世界大戦後の初期には、多くのHOAはアフリカ系アメリカ人、場合によってはユダヤ人を排除するように定義されており、西海岸ではアジア人も排除されていた。[ 13 ]
ロサンゼルス郡では、20 世紀初頭に最初の HOA がいくつか設立されました。[ 14 ]パサデナの Arroyo Seco Improvement Association は、白人専用の住宅地区をいくつか開発した交通王のHenry Huntingtonによって 1905 年頃に設立されました。 [ 14 ]ロサンゼルスのLos Feliz Improvement Association (現在も活動中)は 1916 年に設立されました。ワシントン州シアトルの近隣地区の人種差別協定には、「ここに譲渡される当該不動産のいかなる部分も、ヘブライ人、エチオピア人、マレー人、またはアジア人種のいかなる人も使用または占有してはならない」と記載されていました。[ 15 ] 1948 年、米国最高裁判所はShelley v. Kraemer事件でそのような協定は執行不能であると判決を下しました。しかし、私的な契約により、1968 年の公正住宅法がそのような差別を禁止するまで、事実上存続していました。[ 16 ]しかし、HOAはテナントや新しい所有者の承認を必要とするため、形式化されていない差別を容認する可能性が依然としてある。
1963年、FHAは、コンドミニアムまたは一定の条件を満たすHOA（住宅所有者協会）を有する分譲地内の住宅にのみ、米国連邦住宅ローン保険を承認した。その理由は、開発業者が容積率規制を回避しようとしていたためである。しかし、その結果、都心部における集合住宅や住宅建設・改修への投資が郊外へと流出した。これにより、中流階級の郊外への移住、そして共同住宅への流入が加速した。連邦政府の補助金を受けた高速道路網の急速な拡大により、新たな地域へのアクセスが容易になった。
ドナルド・R・スタビルによれば、米国におけるCID（コミュニティ改善地区）の急増（その多くは住宅所有者協会に基づいていた）は、アーバンランド・インスティテュートによる1964年の出版物（TB 50）に強く影響を受けたという。[ 17 ]この技術速報は、全米住宅建設業者協会と、 FHA、米国公衆衛生局、民間防衛局、退役軍人局、都市再開発局などの特定の連邦機関によって資金提供された。[ 18 ]
郊外の景観を維持しながらこれを実現するために、彼らは住宅を協会が管理する緑地の周囲に集めた。これらの協会は、以前は固定資産税で賄われていた自治体機関が提供していたサービスを提供した。このような開発地の住民は、地方税も支払わなければならなかった。そのため、地方自治体はキャッシュフローを改善する手段として、区画開発を推進し始めた。[ 19 ]
水質汚染対策として、1977年の米国浄水法では、すべての新規不動産開発において、隣接する土地への雨水流入量が開発前の流出量を超えないように、雨水を貯留することが義務付けられました。その結果、ほぼすべての住宅開発において、開発前の流量レベルまで余剰雨水を貯留するための貯水池または貯留エリアを建設する必要がありました。これらの貯水エリアは複数の住宅にサービスを提供するため、ほぼ常に「共有」エリアとして指定されます。この要件が、開発業者が住宅所有者協会（HOA）を設立する理由の一つとなりました。これらのエリアは個々の住宅所有者の敷地内に設置することも可能で、その場合は協会は不要ですが、現在では一部の米国の自治体では、個人や自治体自身ではなく、団体が維持管理責任を負うことを確実にするため、これらのエリアを共有エリアの一部とするよう義務付けています。不動産開発業者は、このような共有エリアを維持するために、しばしばHOAを設立しています。開発業者は住宅所有者協会（HOA）を設立することで、その権限を拡大し、住宅の変更、造園やメンテナンスの要件、家の色など、開発業者が自社のプロジェクトを市場でより魅力的なものにすると考えるさまざまな要件や設備を規制する権限を得た。
米国では、コミュニティ協会協会（CAI）は、HOAに物資やサービスを販売する個人や企業の業界団体であり、弁護士やHOAの管理者が中心となっている。[ 20 ] CAIはHOAを代表する団体ではない。HOAが存在する州の議会にロビー活動を行い、自らの利益に資する法案を推進している。[ 21 ] [ 22 ] [ 23 ]
場合によっては、住宅所有者にとってHOA（住宅所有者協会）への加入は任意となることもありますが、ほとんどの場合、HOAへの加入は義務です。分譲地内の不動産を購入した時点で、その所有者はHOAの義務的な会員となり、HOAへの会費の支払い義務を負い、HOAの規則を遵守しなければなりません。
その見返りとして、所有者／会員は、管理費を滞納していない（または滞納しないための支払い計画を締結している）限り、管理組合の運営に参加し、管理組合が提供する施設を利用することが認められます。所有者が管理組合内のすべての不動産を売却または譲渡した場合、その所有者は管理組合の会員資格を失い、それまで保持していたすべての権利を喪失します。
通常、HOAは私企業または私的非法人団体（一般的には非営利団体）として組織されます。しかし、通常は非営利企業であるにもかかわらず、HOAは免税対象ではなく、HOAへの支払いは所得税の控除対象にはなりません。[ 24 ] HOAは、法人（または組織されている場合は非法人団体）に適用される連邦法および州法、ならびにHOA独自の「統治文書」によって規制されます。[ 25 ]
HOA（住宅所有者協会）の規約は一般的に「土地に付随する」ものであり、HOA内の不動産の現在および将来の所有者は、不動産所有権の条件としてこれらの規約に拘束されます。通常、規約には以下の内容が含まれます。
一般的に、CC&Rsは法的文書として強制力があります。しかし、CC&Rsが後に制定された州法または連邦法によって違法とされ、もはや強制力を持たない場合もあります。たとえば、開発業者がCC&Rsを修正する唯一の権利を開発した業者に与える開発業者作成の規約は、少なくとも1つの州では公共政策上の問題として強制力を持たないと宣言されました。開発業者は、すべての物件を売却してから何年も経ってから修正しようとしました。その州の議会は後にその公共政策を成文化しました。[ 26 ]他の例としては、特定の人種グループへの物件の販売を禁止するCC&Rsがありますが、公正住宅法により、これらもすべて違憲で強制力を持たないものとなりました。[ 27 ]
HOA（住宅所有者協会）は理事会によって運営されます。
当初、理事会は開発業者が任命したメンバーで構成され、開発業者が意図するコミュニティの特性を維持します。所有権の割合が開発業者から所有者へと移行するにつれて、それに伴い、開発業者が任命したメンバーの割合も、年次総会で選出された住宅所有者の割合へと変化し、最終的には理事会は住宅所有者によって選出されたメンバーのみで構成されることになります。
通常、理事会（またはその一部）は、規約に定められているとおり、住宅所有者の年次総会で選出されます。複数の区画を所有する所有者（おそらく転売目的または賃貸目的で所有している）が、住宅所有者協会の運営を支配し、現在または将来の住居や別荘として単一の区画または隣接する2つの区画のみを所有する所有者に不利益をもたらすことを避けるため、規約では、所有する区画の数に関わらず、すべての所有者の投票権を1人あたり1票または2票に制限する場合があります。
州によっては、取締役会は一般に公開されることが義務付けられている場合があり、ただし、取締役会が機密事項（例えば、今後の訴訟に関して弁護士と協議する場合など）について話し合うために「非公開会議」を開く場合は例外となる。
理事会は、HOA の財務管理、HOA の有形資産および無形資産 (一般的に、区画の購入を促す根拠となった提供されるアメニティ) の保護、および管理文書の執行など、 HOA に関する決定を行います。[ 28 ]理事会は不動産所有者に対して受託者責任を負っており、その義務に違反すると個々の理事に責任が生じる可能性があるため、HOA は多くの場合、理事が倫理的に行動し、責任を果たすことを保証するために、理事向けの倫理規定を採用します。[ 28 ] HOA 理事会の責任を明確に理解するために、コミュニティのメンバーは、協会の CC&Rs、定款、細則、およびその他の規則を読む必要があります。[ 29 ] [ 30 ]
多くの住宅所有者協会（特に高級な設備を備えた大規模な協会）は、協会の運営業務を委託するために管理会社を雇っている。
管理サービスは通常、財務のみ、総合管理、およびオンサイト管理の3つのカテゴリーに分けられます。財務サービスは通常、銀行口座の管理、簿記、賦課金の徴収、およびHOAの予算管理をカバーします。総合管理は通常、財務サービスに加えて、理事会会議のサポート（議事録、議題の作成など）、理事の選挙、およびメンテナンス業務（請負業者の見積もり取得など）が含まれます。オンサイト管理は通常、総合管理サービスすべてに加えて、HOAに専任の管理者を配置し、住宅所有者への直接的なサポートを提供します。
管理者の教育要件は管轄区域によって異なり、あらゆる状況で資格取得を義務付けているところもあれば、より寛容なアプローチをとっているところもある。例えば、カリフォルニア州ではHOA管理者に資格取得を義務付けてはいないが、資格取得を主張するには管理者が一定の教育要件を満たす必要がある。[ 31 ]
HOA（住宅所有者協会）は、理事会を通じて一定レベルのアメニティを提供し（ただし、HOAによって大きく異なる）、開発地内の活動を規制し、賦課金を徴収し、また（CC&Rsまたは州議会によって認可されている場合は）不遵守に対して罰金を科すことができる。
管理規約によっては、HOA理事会は「建築管理委員会」（これは非常に一般的なもので、多くの場合、この委員会が建築申請の承認または却下に関する最終的な権限を持つ）、プール委員会、近隣防犯委員会などの委員会を設置することがあります。
管理規約や州法によっては、HOA（住宅所有者協会）は、不動産に抵当権を設定する権限（賦課金の不払いやCC&Rs（規約）の不遵守など。例えば、「現場建築」住宅のみが許可されている区画に、トレーラーハウスなどの規約違反の建物を撤去する費用など）を持ち、最終的には不動産を差し押さえる権限を持つ場合があります。
住宅所有者は、そのような行為に対して防御する能力があり、通常は契約違反や法令違反、または管理文書の条項の執行可能性に関する法的判断を求めて、HOAを訴える権利があります。しかし、HOAは私的な団体であるため、憲法上の制約を受ける「国家行為者」とはみなされず、[ 32 ]したがって、住宅所有者は42 USC 1983に基づいて公民権侵害で訴えることはできません。
HOA（住宅所有者協会）の主な権限は、所有者に対し、HOA全体の維持管理および共用施設の維持管理にかかる共通費用の一部を負担させることにあります。通常、負担額は所有権の割合（ユニット単位または床面積に基づく）に応じて決定されます。これらの費用は一般的に共用施設の運営および維持管理から生じるものであり、協会の種類によって大きく異なります。HOAは、通常の賦課金に加えて、予期せぬ費用（道路維持管理費など）に対応するための「特別」賦課金を設ける場合もあります。
賦課金は月払い、四半期払い、年払いのいずれかで支払うことができます。一般的に、提供されるアメニティが多いほど、賦課金の支払い頻度が高くなります。一部の協会は共有財産をほとんど、または全く運営しておらず、費用は使用制限の執行または想定されるサービスのみに関連しています。その他は、私道、街灯、サービス、公共設備、共有の建物、プール、さらには学校など、精巧なアメニティを備えた事実上の私有都市です。米国でHOAに支払われる賦課金は年間数十億ドルに上りますが、固定資産税とは分類されません。[ 33 ]
管理費の算定にあたっては、必要な資金を考慮することが重要です。管理費は、運営資金と積立資金の最低2種類を確保する必要があります。運営資金は、管理組合の運営費に充当されます。積立資金は、頻度は低いものの高額な共用部分の維持管理、修繕、交換費用に充当されます。積立資金は、特別賦課金（後述のリスク）の発生リスクを低減するために不可欠です。積立金の算定と拠出率を決定し、月々の管理費に組み込むためには、積立金調査を実施することをお勧めします。
2019年の労働経済学ジャーナルの研究によると、「HOA（住宅所有者協会）の住宅価格は、HOA以外の類似した住宅と比較して平均で少なくとも4％、つまり13,500ドル高い。HOAプレミアムは、地方の土地利用規制の厳格さ、地方自治体の公共財への支出、および人種に対する社会的態度の指標と相関している。」[ 34 ]また、この研究では、HOA近隣の住民は「平均して、近隣の他の地域に住む人々よりも裕福で、人種的に隔離されている」ことも判明した。[ 34 ]
HOAが住宅所有者に提供するメリットに対する認識は、HOAの具体的な規則や慣行によって異なります。[ 35 ]これらのメリットには、アメニティ（例：プール、テニスコート、クラブハウス、オープンスペース）が含まれる場合があります。[ 35 ]また、個人は、協会内での政治的立場や、コミュニティの決定が自分の好みにどれだけ合致するかによって、多かれ少なかれ恩恵を受ける可能性があります。1994年の裁判、Nahrstedt v. Lakeside Village Condominium Assn.において、カリフォルニア州最高裁判所は次のように述べています。
「…所有者組合は、組合員の生活において『善にも悪にも大きな力となり得る』。したがって、所有者組合の裁量権を承知の上で共同所有開発物件のユニットを購入する者は、『その権限が共同体にとって有益だが個人にとって有害となるような形で行使される可能性がある』というリスクを受け入れることになる。」[ 36 ]
住宅所有者にとってのメリットには、維持管理サービス、プールや公園などのレクリエーション施設の提供、保険適用、不動産価値の上昇につながる可能性のあるコミュニティ外観基準の執行、コミュニティの価値観に従って開発を計画する機会などが含まれる。[ 37 ]
住宅所有者にとってのデメリットとしては、管理組合費、懲罰的な罰金、外観基準の維持費用といった経済的負担、不動産の使用や個人の自主性に対する制限、理事会による管理不行き届きの可能性（規則の恣意的または強引な執行の可能性を含む）などが挙げられる。[ 38 ]
多くの自治体は、HOA（住宅所有者協会）が地方自治体の運営コストを削減できる可能性があるという考えから、HOAを歓迎している。住宅所有者が開発区域内の道路、公園、その他のサービス費用を負担することもあるため、地方自治体は、自治体にとってほとんど、あるいは全く費用がかからない開発区域の所有者から固定資産税収入を得ることができると考えている可能性がある。[ 39 ]
2009年にカリフォルニア州の住宅所有者協会（HOA）を対象に行われた調査では、この仮説は部分的に正しいものの、HOAが自治体に及ぼす全体的な影響はまちまちであることが示唆された。HOAは市役所の費用をある程度相殺する一方で、会員は地域社会から隔離されているため、市がサービス資金として必要とする税金に反対票を投じる傾向があり、結果として全体の税収を減少させた。これにより、政府支出が全体的に減少し、HOAに居住していない市民に不均衡な影響が及んだ。
研究で指摘されているように、
「…私的政府に対する批判者たちは、HOA（住宅所有者協会）が公共機関への支持を弱体化させると主張している。加入者は公共システムを迂回できる。犯罪を恐れる住宅所有者は、問題の根本原因に対処するための税金に投票する必要はなく、犯罪者を締め出すために門を建てることができる。反対派は、投票箱に反映される公共支持の弱体化が、自治体サービスのさらなる悪化と地方歳入の減少につながると主張している。非会員は公共サービスのレベルが低下し、状況が悪化する可能性がある。極端な場合、HOAは分離主義や公共部門からの撤退の感情を助長する可能性がある。」[ 40 ]
不動産開発業者は、HOA（住宅所有者協会）が開発業者の収益性の高い住宅建設と販売に貢献できると信じてHOAを設立します。共有アメニティを提供することで、地方自治体がそのような結果を奨励している場合、開発業者はより高密度で建設できるようになります。さらに、道路や公共施設の維持管理費用を自治体から軽減することで、開発業者はより有利な条件を得ることができます。[ 39 ]通常、開発業者は、特定の数の住宅が販売されるまでHOAに対する一定の支配権を保持し、この目標を推進するためにHOAの規約、条件、制限が設けられます。[ 41 ]
開発業者にとっての潜在的な不利益は、建設不良、誤解を招くようなマーケティング、その他の問題でHOA（住宅所有者協会）に対して責任を負う可能性があることです。このような場合、HOAは開発業者を訴える可能性があります。[ 42 ]
リバタリアン系のインディペンデント・インスティテュートが出版した『ボランタリー・シティ』の中で、ドナルド・J・ブードローとランドール・G・ホルコムは、協会の創設者（例えば開発業者）は、利益を最大化し、ひいては不動産の販売価格を上昇させるような政府構造を構築するインセンティブを持っていると指摘している。[ 2 ]ある決定によって特定の区画の販売価格が上昇し、他の区画の販売価格が下落する場合、開発業者はプロジェクトに最も高い純利益をもたらす選択肢を選ぶだろう。これは住宅所有者にとって最適とは言えない結果をもたらす可能性がある。
HOAは、自治体法人として新しいコミュニティを設立しました。[ 43 ] HOAでの投票は不動産の所有権に基づいており、[ 44 ] 1970年代までに、不動産所有者のみが投票資格を持ち、賃借人はユニットに直接投票することが禁止されました。 [ 43 ]ただし、賃借人は、賃貸契約に基づいて家主と直接交渉することができます。家主は賃借人に対して責任を負う当事者だからです。1973年の著書『連邦政府の支援を受けたコミュニティ：都市開発の新たな次元』の中で、著者ヒュー・ミールズ・ジュニアは、私的な性質を持つにもかかわらず、自治体の権限を持つ協会を持つことの合憲性について疑問を呈しました。 [ 43 ]
さらに、投票権は人数ではなく所有権の割合に等しい。[ 45 ]不動産所有者の大多数は不在地主である可能性があり、その価値観や動機はテナントの価値観や動機と一致しない可能性がある。しかし、一部のHOAは、所有する区画数に関係なく、複数の不動産の所有者の投票権を1つまたは2つに制限しているため、不在地主がHOAを支配し、現在または将来の住居または別荘として1つの区画または隣接する2つの区画のみを所有する住民に不利益が生じることはない。
一部のHOAでは、開発業者は保有する各区画に対して複数の投票権を持つことができるが、住宅所有者は所有する区画ごとに1票しか持つことができない。これは、開発プロセスに関する主要な疑問が解決されるまで住民が意思決定コストを回避できること、そして残余請求者として開発業者は不動産の価値を最大化するインセンティブを持っていることを理由に正当化されている。[ 46 ]
HOAは、住宅所有者がどのように行動し、自分の財産をどのように使用できるかについて過度に制限的な規則や規制を設けているとして批判されてきた。[ 47 ] [ 48 ]
HOA（住宅所有者協会）が一般的に設ける制限には、芝生の長さ、敷地内の車の台数、所有者が敷地内で飼育できる動物の種類、特定の時間帯に音楽を再生する際の最大音量、敷地内に掲示できる看板の種類、植えることができる植物の種類などがあります。[ 49 ] [ 50 ]
住宅所有者たちは、連邦憲法や州憲法で権利として保障されているにもかかわらず、自治会における政治的発言の制限に異議を唱え、特定の私的自治会は事実上の地方自治体であり、したがって同じ法的制限を受けるべきだと主張している。
2002年、第11巡回区控訴裁判所は、Loren v. Sasser事件において、人種差別以外の分野にShelley判例を拡大適用することを拒否し、協会による「売出し中」の看板禁止に対する異議申し立てを却下した。Loren事件において、裁判所は、人種差別に関する契約の文脈以外では、私的契約の司法執行は国家行為ではなく私的行為とみなされ、したがって憲法修正第1条に基づく救済は認められないと判決を下した。[ 51 ]
ツインリバーズのケースでは、住宅所有者グループが「より良いツインリバーズのための委員会」と総称して、住宅所有者が政治的な看板を掲示することを許可する強制的な差止命令と、協会による政治的な看板の制限を違憲として無効にするよう協会を訴えた。控訴裁判所は政治的な看板の制限を違憲かつ無効と判断したが、 2007年にニュージャージー州最高裁判所が控訴裁判所の決定を覆し、第一審裁判所の決定を復活させたため、控訴裁判所の判決は覆された。[ 52 ]
米国の一部の州（テキサス州など）では、HOA（住宅所有者協会）が特別賦課金、手数料、罰金を徴収するため、または不動産に強制執行可能な担保権を設定するために、司法手続きなしに会員の家を差し押さえることができ、不動産の売却時にHOAが未払い賦課金を徴収することができます。[ 53 ] 2008年、イラクに駐留していた兵士は、テキサス州フリスコにある30万ドルで完済した自宅が差し押さえられ、未払いのHOA会費800ドルを回収するために3,500ドルで売却されたことを知らされました。[ 53 ] 2010年にこの訴訟は和解し、兵士は家の所有権を取り戻しました。軍人市民救済法が彼の弁護に使われた可能性がありますが、報道禁止命令により詳細は不明です。
フロリダ州など他の州では、司法審理が義務付けられています。抵当権または信託証書に「売却権条項」が存在する場合、司法審理なしでの差し押さえが可能です。[ 54 ]
ワシントン大学の教授が自費出版した報告書は、HOAが不動産価値を保護するという主張に異議を唱え、テキサス州ハリス郡（差し押さえに関して異例の法制度があった）の調査に基づいて、「HOAの差し押さえは表向きは不動産価値の向上を目的としているが、差し押さえ活動もHOAも平均を上回る住宅価格の上昇とは関連していないようだ」と述べている。[ 55 ]
住宅所有者協会（HOA）の理事会は、定められた会費に加えて、会員から特別賦課金を徴収することもできます。場合によっては、住宅所有者の直接投票なしに徴収されることもありますが、ほとんどの州では、協会が特別賦課金を徴収する権限に制限を設けています。特別賦課金の金額が協会の規約で定められた上限額を超える場合は、住宅所有者の投票が必要となることがよくあります。
例えばカリフォルニア州では、理事会が会員の投票なしに特別賦課金を課すことができるのは、賦課金の総額が組合の年間予算の5%以下の場合に限る。したがって、年間運営予算が10万ドルの25戸からなる組合の場合、理事会は全戸に対して5,000ドルの賦課金しか課すことができない（5,000ドル÷25戸＝1戸あたり200ドル）。それ以上の賦課金を課すには、会員の過半数の賛成が必要となる。
例外的な場合、特に公衆衛生や安全に関わる問題においては、特別賦課金の額は理事会の裁量に委ねられることがあります。例えば、下水道管が破裂した場合、理事会は公衆衛生と安全に影響を与えるとして、直ちに多額の賦課金を課す可能性があります。しかし実際には、ほとんどの理事会は、所有者が意見を表明し、賦課金について投票する機会を持つことを望んでいます。
HOA はますます多額の資金を扱うようになっています。不正な理事やコミュニティ マネージャーの結果として、協会からの横領が時折発生し、損失は数百万ドルに達することがあります。[ 56 ] [ 57 ]カリフォルニア州のデービス・スターリング法は、所有者を保護するために制定されたもので、理事会が協会を不正行為から補償するための適切な賠償責任保険に加入することを義務付けています。このようなグループを運営するために必要な多額の予算と専門知識は、管理者の認定 (コミュニティ協会協会、州の不動産委員会、またはその他の機関を通じて) を義務付ける根拠の一部となっています。
2006年、AARPは、HOAが会員の経済的福祉にリスクをもたらすという懸念を表明した。彼らは、高齢者を悪質なHOAから守るために、全50州で住宅所有者の「権利章典」を採用することを提案した。[ 58 ]
しかし、多くのHOAは、住宅所有者の財務リスクを軽減するために定期的な会計監査を導入しています。このような検査の枠組みの中で、独立した第三者である公認会計士（CPA ） [ 59 ]が、協会の財務記録と会計手続きの包括的な分析を実施し、それらが正確で正当であり、一般に認められた会計原則（GAAP）[ 60 ]またはその他の報告フレームワーク[ 61 ]に準拠しているかどうかを判断します。計画された監査手続きが完了すると、CPAは組織の財務健全性に関する意見を述べた公式レポートを発行します。
米国では、監査要件は州ごと、また HOA ごとに異なります。一部の協会は、財務諸表を毎年または数年に一度監査する義務があります。他の協会では、レビュー、コンパイル、または合意された手続きの実施で十分です。HOA の予算、規模、および規約や細則[ 62 ]に規定されている条件は、特定の理事会に監査が義務付けられているかどうかを判断する際の決定的な要因となることがよくあります。各会計年度末の監査は、経験則として適切であると考えられています。ただし、新しい理事会や管理会社への移行、大規模な改善プロジェクトの実施、異常な状況下での多額の金銭の受領、詐欺や横領の疑い、その他の不正行為など、大きな変更があった場合には、予定外の検査が必要になることがあります。
HOAの監査プロセスは4つの段階に分けられます。[ 63 ]
一部の学者やAARPの役員は、さまざまな方法でHOAが住民の権利を抑圧していると非難している。[ 65 ] HOAを一種の私的団体とみなす裁判所の判決により、HOAの理事会は政府に対する憲法上の制限に拘束されないが、事実上は政府レベルである。 [ 66 ]
法人法とHOA法は、HOAの住宅所有者に限られた役割しか与えていません。[ 67 ]法令または法人の統治文書で特定の問題または行為を会員の承認に留保していない限り、法人法は、法人の活動および業務は取締役会によって、または取締役会の指示の下で行われ、「すべての法人権限が行使される」と規定しています。多くの理事会は、州の非営利法人法の外で運営されています。HOAを適切に管理するには、法人法と州の法令に関する知識が不可欠です。
住宅所有者、弁護士、またはその他の政府関係者から、HOA（住宅所有者協会）が州の法令を遵守していないとの通知を受けた場合、理事会は運営を是正する責任を負います。テキサス州など一部の州では、法令を遵守していない理事会に対して軽犯罪の訴追が認められており、理事会およびHOAに対する訴訟提起も認められています。場合によっては、理事会の運営を是正して州の法令を遵守しなかったことが発覚した場合、理事会メンバーは個人的な責任を負うことになる可能性があります。なぜなら、理事会メンバーを法的措置から保護するほとんどの保険契約は、故意の不正行為を補償対象としていないからです。
ニュージャージー州コミュニティ局は、協会の理事会の行動について次のような観察結果を報告した。[ 68 ]
「（DCAへの）苦情から明らかなように、（住宅）所有者たちは、管理組合の規則が自分たちの生活にどれほど影響を与えるかを理解していなかった。」
「奇妙なことに、ごくまれな例外を除いて、州が理事会に対し、所有者に対する最低限の組合法上の義務を通知しても、理事会は遵守を拒否する。憂慮すべきことに、理事を務める所有者の中には、意見の合わない他の所有者を罰するために影響力を行使する者が数多くいる。理事会メンバーに対する最低限必要な基準、研修、オリエンテーションさえも完全に欠如しており、独立した監督機関も存在しないことは、理事会が支配権を行使する方法に明白に表れている。」
圧倒的に…重複した苦情申し立てや苦情申し立て者の誤解によって引き起こされる不満は、多くの組合の所有者が直面する非民主的な生活の実態を明らかにする事実に比べれば取るに足らないものです。寄せられる手紙には、理事会や不動産管理会社の注意を引くことができず、苦情を認めるどころか対処すらしてもらえないことに対する不満や憤りが頻繁に表れています。おそらく最も憂慮すべきは、法律、規約、あるいは基本的な民主主義の原則に反する行動を望む理事会、あるいは理事長は、所有者の多大な努力と、しばしば高額な訴訟を伴わない限り、止められないという事実です。
一部の州では、HOA（住宅所有者協会）に対するチェック・アンド・バランスの強化が進められています。例えば、ノースカロライナ州の計画コミュニティ法[ 69 ]では、住宅所有者が規約違反で罰金を科される前に、適正手続きの聴聞会を開催することが義務付けられています。また、罰金の額を制限したり、その他の制限を設けたりもしています。
カリフォルニア州法は、罰金を科す前に聴聞会を義務付け、所有者会員が出席しない場合でも罰金の額を減額することで、理事会の権限を厳しく制限している。カリフォルニア州では、会員の5%が投票を要求した場合でも、理事会による規則の変更は会員の過半数の承認を必要とする。民法典のこの部分[ 70 ]は、理事の地位を求める反対者は会員に対して十分に代表されなければならず、すべての会議は公開され、議題は事前に公表されなければならないことも保証している。マサチューセッツ州のような州では、協会理事会による文書の一方的な変更を禁止する法律はない。
ほとんどの住宅所有者は、その不動産がHOAによって管理される計画単位開発地区内にあるかどうかにかかわらず、固定資産税の対象となります。このような税金は、地方自治体が道路、街灯、公園などを維持するために使用します。地方自治体の固定資産税に加えて、計画単位開発地区内にある私有地を所有する個人は、開発地区が計画単位開発地区内の私道、街灯、造園、セキュリティ、アメニティを維持するために使用する協会の賦課金の対象となります。[ 71 ]
HOAに加入していない不動産所有者は、市が行う道路補修の資金として税金を支払います。HOAに加入している不動産所有者も同じ税金を支払い、公共道路などの利用から利益を得ますが、地方自治体（つまり納税者）は、HOAに加入していない不動産所有者が利用できないHOAの私道などの費用を支払う必要がありません。計画単位開発の増加は、2つの方法で地方自治体のコスト削減につながっています。1つは、開発業者に公園などの「公共施設」の建設を義務付け、その維持管理費用を共同所有者に転嫁すること、もう1つは、計画単位開発が、通常は自治体が維持管理するインフラの維持管理費用を負担することです。[ 71 ]
2012年6月、バージニア州最高裁判所は、Shadowood Condominium Association et al. v. Fairfax County Redevelopment and Housing Authority事件において、HOAが規則違反（滞納を含む）で所有者に罰金を科す権限は、HOAの有効な統治文書（例えばHOAの規約）に明示的に規定されているものに限定されるとの判決を下した。[ 72 ] [ 73 ]
1996年の電気通信法以前は、HOAは衛星放送受信アンテナの設置を制限または禁止することができました。多くのコミュニティでは今でもCC&Rsにこれらの規則がありますが、1996年10月以降はもはや強制力はありません。いくつかの例外を除き、どの住宅所有者も直径1メートル以下の衛星放送受信アンテナを設置できます（アラスカではより大きなアンテナは保護されています）。HOAはアンテナをできるだけ目立たないように設置することを推奨する場合がありますが、アンテナは使用可能な信号を受信できる場所に設置することが許可されなければなりません。[ 74 ]
多くのHOA（住宅所有者協会）には、住宅所有者がOTA（地上波）アンテナを屋上に設置することを禁止する制限条項があります。これらの制限は、いくつかの例外を除いて、もはや強制力はありません。たとえば、アンテナは共有財産に干渉しない限り、どの場所にも設置できます。また、アンテナは長距離信号ではなくローカル信号を受信する設計である必要があり、HOAが地上干渉の軽減を理由に例外を認めない限り、住宅の屋根の頂上から12フィートを超えて伸びてはなりません。[ 74 ]
フロリダ州では、州法により、節水型造園の一種である「フロリダフレンドリー造園」[ 75 ]を禁止する契約や権利制限が禁止されています。法律にもかかわらず、少なくとも1人の住宅所有者は、節水のために庭を造園した後、芝生が不十分であるとして、住宅所有者協会から嫌がらせや罰金の脅迫を受けています。[ 76 ]コロラド州でも同様の法案が提出され、議会で可決されましたが、ビル・オーウェンズ知事によって拒否されました。[ 77 ] [ 78 ]コロラド州の住民は、大量の水を消費する芝生の使用を義務付け、契約に従わない者には罰金を科すと脅迫する住宅所有者協会を挙げ、節水型造園を保護するための規制を求め続けています。[ 79 ]
HOA の代替案として、複数テナント収益物件(MTIP) があります。HOA と MTIP は、根本的に異なるガバナンス形態を持っています。CID では、会費は非営利協会に支払われます。MTIP では、地代は地主に支払われ、地主がその使い道を決定します。[ 19 ]
どちらの場合も、契約書または賃貸借契約書に一定のガイドラインが定められています。後者の場合、地主は（地主がすべての管理対象不動産の残余請求権者であるため）長期的にすべての管理対象不動産の価値を最大化し、住民の継続的な利用が収入の鍵となるため、住民を満足させ続けるインセンティブがより強くなります。これらの要因は、MTIPを支持する論拠として挙げられています。[ 19 ]