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都市計画において、ゾーニングとは、自治体またはその他の行政機関が土地を土地利用と建築物の「ゾーン」に分割する方法であり、各ゾーンには他のゾーンとは異なる新規開発に関する一連の規制があります。ゾーンは単一の用途（例：住宅、工業）用に定義される場合もあれば、用途によって複数の互換性のある活動を組み合わせる場合もあり、形態基準ゾーニングの場合は、異なる規制によって、用途に関係なく許可される建物の密度、サイズ、形状が規定される場合もあります。各ゾーンの計画規則によって、特定の開発に対する計画許可が与えられるかどうかが決まります。ゾーニングでは、土地のさまざまな完全な用途と条件付き用途を指定できます。土地を分割できる区画のサイズと寸法、または建物の形態と規模を示す場合もあります。これらのガイドラインは、都市の成長と開発を導くために設定されています。[ 1 ] [ 2 ]
ゾーニングは、先進国の地方自治体が使用する最も一般的な都市計画規制方法です。[ 3 ] [ 4 ] [ 5 ]例外として、英国とテキサス州ヒューストン市があります。[ 6 ]ほとんどのゾーニングシステムには、通常、問題となっている不動産の特定の性質によって引き起こされると思われる困難のために、例外（ゾーニング規則の例外）を付与する手順があります。
ゾーニング地区の起源は古代にまで遡ることができます。[ 7 ]古代の城壁都市は、用途に基づいて土地を分類および規制する前身でした。城壁の外側には、通常騒音や悪臭に基づく好ましくない機能がありました。城壁の間の空間は、屠殺、廃棄物処理、レンガの焼成など、不衛生で危険な活動が行われる場所でした。城壁の内側には、市民や宗教施設があり、大多数の人々が住んでいました。[ 8 ]
古代都市の多くは、都市部と非都市部の土地を区別するだけでなく、城壁内の土地の種類や用途をさらに細かく分類していた。これは世界の多くの地域で行われており、例えば、周王朝時代（紀元前1046年～紀元前256年）の中国、ヴェーダ時代（紀元前1500年～紀元前500年）のインド、そしてローマ帝国（紀元前31年～紀元後476年）に各地に広がった軍事キャンプなどで見られた。
啓蒙時代と産業革命を通じて、文化的および社会経済的な変化により、都市規制の施行と発明が急速に増加した。[ 8 ]これらの変化は、新しい科学的合理性、大量生産と複雑な製造の出現、それに続く都市化の開始によってもたらされた。産業が家庭から離れたことで、近代都市の姿が変わった。家庭の定義は経済の定義と結びついており、都市の居住区内での用途の混合が大幅に増加した。[ 9 ]
用途の分離は、ゾーニング制度の導入以前に設計された多くの計画都市の特徴である。南オーストラリア州のアデレードはその顕著な例であり、市の中心部とノース・アデレード地区は、アデレード・パーク・ランズという公園に四方を囲まれている。この公園は、市の中心部と郊外を物理的に分離するために、1836年にウィリアム・ライト大佐によって設計された。公園の周囲には低密度の住宅地が広がっており、公園内の職場と公園外の自宅の間を快適に散歩できるようになっている。
ガーデンシティ運動の創始者であるエベネザー・ハワード卿は、緑豊かなオープンスペースが都市の境界拡大や融合を防ぐのにどのように役立つかを示す例としてアデレードを挙げた。[ 10 ] : 94 1902年に出版された著書『明日のガーデンシティ』に掲載された彼の理想都市設計では、公共建築物、公園、商業施設、住宅地、工業地帯が同心円状に配置され、すべてがオープンスペースと農地に囲まれている様子が構想されていた。すべての商業活動は、ガラス屋根の単一の建物内で行われることになっており、これはクリスタル・パレスに触発された現代のショッピングセンターの初期の概念であった。[ 10 ] : 4
しかし、これらの計画都市や理想都市は、単一のマスタープランに具体化された静的な設計でした。欠けていたのは、都市が時間とともに発展することを可能にする規制メカニズムであり、開発業者や一般市民に対して、どこに何を建設できるかについてのガイドラインを設定するものでした。最初の近代的なゾーニングシステムは、1904年のロサンゼルスのゾーニング条例[ 11 ] [ 12 ]と1916年のニューヨーク市のゾーニング決議[ 13 ]によって米国で適用されました。
ゾーニングには様々な種類があり、建物の形状や、建物と道路との関係を規制する形態基準型ゾーニング、土地利用を分離する用途基準型ゾーニング、あるいはこれらの組み合わせなどがあります。用途基準型ゾーニングシステムは、単一用途ゾーン、互換性のある用途が共存できる複合用途ゾーン、または単一用途ゾーンと複合用途ゾーンを組み合わせたシステムなどから構成されます。
主なアプローチには、用途ベース、形態ベース、パフォーマンス、インセンティブゾーニングが含まれます。[ 14 ] [ 15 ]また、主なアプローチと組み合わせて使用される追加のゾーニング規定もいくつかあります。
用途別または機能別ゾーニング[ 15 ]システムは、単一用途ゾーン、互換性のある用途のグループが共存できる複合用途ゾーン、または単一用途ゾーンと複合用途ゾーンの両方を組み合わせたシステムで構成される場合があります。[ 16 ]
単一用途地域指定の主な目的は、相容れないと考えられる用途を地理的に分離することである。実際には、地域指定は、新たな開発が既存の用途に支障をきたすのを防いだり、地域の特性を維持したりするためにも用いられる。
単一用途ゾーニングとは、区域または地区ごとに1種類の用途のみが許可されるゾーニングのことです。これは排他的ゾーニング[ 8 ] : 65とも呼ばれ、米国では、オハイオ州ユークリッドの裁判、Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 U.S. 365 (1926)でその合憲性が確立されたことから、ユークリッドゾーニングとも呼ばれています[ 17 ] 。これは、最初に導入されて以来、北米、特に米国における主要なゾーニング制度となっています[ 8 ] : 61-63
一般的に定義される単一用途地区には、住宅、商業、工業地区があります。[ 18 ]各カテゴリには複数のサブカテゴリがあり、たとえば、商業カテゴリ内には、小規模小売店、大規模小売店、オフィス、宿泊施設などの個別の地区があり、工業は、重工業、軽組立、倉庫などの用途に細分化される場合があります。[ 19 ]公共施設、レクリエーション施設、緑地などの目的のために特別地区が作られることもあります。[ 18 ]
用途地域を限定するゾーニングの適用により、米国、カナダ、オーストラリア、ニュージーランドの多くの都市は、独特の都市形態を形成している。そこでは、高層ビルが立ち並ぶ高密度の都市中心部が、広い庭園や緑豊かな街路が特徴的な低密度の住宅郊外に囲まれている。ミネアポリス・セントポールやシドニーなどの大都市圏には、こうした中心部が複数存在する。
複合用途地域は、住宅、商業、オフィス、公共の用途を単一の空間に組み合わせたものです。[ 16 ]複合用途地域は、単一の建物内の垂直方向、または複数の建物を含む水平方向の場合があります。[ 16 ]
都市計画家でありコミュニティ活動家でもあるジェーン・ジェイコブスは、用途の分離とニューヨーク市の都市再生プロジェクトの失敗との関連性について幅広く執筆した。彼女は高密度の複合用途開発と歩きやすい街路を提唱した。多くの住民がお互いを知っている村や町、訪問者が少ない低密度の郊外とは対照的に、都市や都心部では見知らぬ人同士の秩序を維持するという問題がある。[ 20 ]： 26、39-44この秩序は、昼夜を問わず、通りを見守る十分な数の人がいる場合に維持される。[ 20 ]： 45-65これは、用途の多様性が高く、興味を喚起し、訪問者を引き付ける成功した都市地区で達成できる。[ 20 ]： 155-190ジェイコブスの著作は、都市のスプロール現象に対する懸念の高まりとともに、ニューアーバニズム運動に影響を与えたとよく言われている。
カフェ、レストラン、オフィス、住宅開発を1つのエリアに組み合わせた、歩きやすいコミュニティというニューアーバニズムのビジョンに対応するため、一部のゾーニングシステム内に複合用途ゾーンが作られました。これらは依然としてゾーニングの基本的な規制メカニズムを使用しており、重工業や下水処理場などの不適合な用途を排除しつつ、住宅、商業、小売活動などの適合する用途を許可することで、人々がコンパクトな地理的エリア内で生活し、働き、交流できるようにしています。[ 21 ]
土地利用の混合は世界中で一般的である。複合用途ゾーニングは、米国では特に重要であり、広範囲にわたる単一用途ゾーニングによって引き起こされる問題への解決策として提案されている。[ 22 ]
形態基準または強度基準のゾーニング[ 15 ]は、土地利用の種類ではなく、土地利用がとる形態を規制します。[ 23 ]例えば、密集地域における形態基準のゾーニングでは、低いセットバック、高密度、歩行者アクセスが求められる場合があります。形態基準コード（FBC）は、コミュニティの物理的構造に直接対応して、より歩きやすく適応性の高い環境を作り出すように設計されています。[ 24 ]
形態基準型ゾーニングコードには、規制計画、公共基準、建築基準、および技術用語の正確な定義という 5 つの主要要素があります。[ 23 ]形態基準型コードは、土地利用計画のすべての構成要素 (ゾーニング、区画整理、公共事業) の相互関連性を認識し、それらを統合して、コミュニティが望む特性と開発の強度に基づいて地区を定義します。[ 24 ]
フランスの都市計画制度は主に形態基準に基づいており、フランスの都市の区域では一般的に多くの種類の用途が許可されています。[ 25 ]パリ市は、ロンドンやニューヨークでよくあるように、市内の歴史的建造物を解体してオフィスビルを建てるのではなく、ゾーニング制度を利用してラ・デファンス地区に高密度オフィスビルを集中させています。 [ 26 ] 1973年のモンパルナス・タワーの建設は大きな反発を招きました。その結果、完成から2年後、都心部での7階建てを超える建物の建設が禁止されました。[ 27 ]
パフォーマンスゾーニングは、フレキシブルゾーニングまたはインパクトゾーニング[ 28 ]、あるいは効果ベースの計画とも呼ばれ、1973年にレーン・ケンディグによって初めて提唱されました[ 29 ]。これは、パフォーマンスベースまたは目標指向の基準を使用して、提案された開発プロジェクトの審査パラメータを設定します[ 8 ]： 77。パフォーマンスゾーニングでは、不動産開発業者が、手頃な価格の住宅ユニットや公共施設の提供など、環境への影響を制限することでポイントやクレジットを獲得できるコンプライアンスオプションのメニューを使用する場合があります。メニューとポイントシステムに加えて、審査プロセスには追加の裁量基準が含まれる場合があります[ 30 ] 。パフォーマンスゾーニングは、住宅などの特定のタイプの開発にのみ適用され、用途ベースの地区システムと組み合わせることができます[ 31 ] 。
パフォーマンスゾーニングは、柔軟性、論理性、透明性を備え、説明責任の一形態を提供します。[ 30 ]これらの特性は、用途ベースのゾーニングの恣意的な性質とは対照的です。パフォーマンスゾーニングは、地方自治体全体で地域の環境と住宅のニーズを公平にバランスさせることもできます。[ 32 ]パフォーマンスゾーニングは、市場の原則と私有財産権を環境保護の目標とバランスさせます。[ 30 ]しかし、パフォーマンスゾーニングは、各プロジェクトの影響調査の準備の複雑さから、実施が非常に困難になる可能性があり、[ 8 ] : 77監督当局がかなりの裁量権を行使する必要がある場合があります。[ 30 ]パフォーマンスゾーニングは、米国では広く採用されていません。[ 33 ] [ 34 ]
インセンティブゾーニングは、不動産開発業者が環境アメニティや手頃な価格の住宅ユニットなどの公共の利益を提供する代わりに、より高密度な開発や高層建築など、より集約的な土地開発を行うことを可能にするものです。[ 12 ]米国の都市で最も頻繁にインセンティブが与えられる公共の利益は、「複合用途開発、オープンスペースの保全、歩行性、手頃な価格の住宅、公共公園」です。[ 12 ]
インセンティブゾーニングは高い柔軟性を可能にするが、管理が複雑になる可能性がある。提案された開発がインセンティブ基準をより多く利用するほど、裁量に基づいてより厳密に審査する必要がある。計画の優先事項に最も適したインセンティブ構造を最初に作成することも困難になる可能性があり、インセンティブの規模と開発者に与えられる価値のバランスを維持するために、多くの場合、広範囲にわたる継続的な改訂が必要となる。[ 35 ]インセンティブゾーニングは、確立された基準があり、土地と特定のアメニティの両方に対する需要が高いコミュニティで最も効果的である可能性がある。しかし、隠れたコストがその利点を相殺する可能性がある。[ 34 ]インセンティブゾーニングは、交通量の増加、自然光の減少、および一般市民が得るものよりも開発者に大きな報酬を与えることについても批判されている。[ 35 ]
独自のゾーニングの種類ではないが、柔軟な慣行や情報通信技術（ICT）などの要素を取り入れることで既存の多様性を改善しようとする追加のゾーニング規定が存在する。[ 36 ]
スマートゾーニングは、情報通信技術を取り入れた用途ベースのゾーニングのいくつかの代替案からなる広範な用語です。[ 36 ]スマートゾーニングを実現するにはさまざまな手法があります。従来の用途ベースのコードが存在する場合でも、フローティングゾーン、クラスターゾーニング、計画単位開発 (PUD) が可能です[ 8 ]。または、マイアミ市が2019年に行ったように、従来のコードをスマートなパフォーマンスベースまたはフォームベースのコードに完全に置き換えることもできます。[ 37 ]歩行可能性などの指標を測定するためのICTの組み込み、およびスマートゾーニングが提供できる柔軟性と適応性は、「スマートではない」パフォーマンスベースまたはフォームベースのコードに対するスマートゾーニングの利点として挙げられています。[ 36 ]
フローティングゾーンは、ゾーニング地区の特性を記述し、その設置要件を成文化しますが、そのタイプのゾーニング地区を実施するための条件が整うまでは、その場所は特定されません。[ 34 ]フローティングゾーンを実施するための基準が満たされると、フローティングゾーンは「フローティング」ではなくなり、ゾーニングの改正によってその場所が確定されます。[ 34 ]
クラスターゾーニングは、住宅用途を通常よりも密集させることを可能にし、それによって広大な土地をオープンスペースに充てることができる。[ 38 ]クラスターゾーニングは、オープンスペースの保全と統合による建設費および公共料金の削減という点で支持されているが、[ 38 ]既存の住民は区画サイズの縮小を理由に反対することが多い。[ 39 ]
計画単位開発 (PUD) という用語は、規制プロセスまたは開発自体を指す場合があります。[ 40 ] PUD は、複数の互換性のある土地利用を単一の統一された開発内にグループ化します。[ 40 ] PUD は、住宅、複合用途、またはより大規模なマスタープランコミュニティである場合があります。[ 41 ]標準的なゾーニング条例によって規制されるのではなく、開発者は地方自治体と条件を交渉します。[ 41 ]最良の場合、PUD は、住民が商業施設やその他のアメニティに簡単にアクセスできる方法を作成するための柔軟性を提供します。[ 41 ]米国では、PUD の住民は、住宅所有者協会を通じて開発の管理に継続的に関与します。[ 41 ]
パターンゾーニングとは、自治体が認可済みの事前承認済みの建築設計図を、通常は迅速な許可手続きとともに提供するゾーニング手法です。[ 42 ] [ 43 ] [ 44 ]パターンゾーニングは、住宅開発の障壁を減らし、より手頃な価格の住宅を増やし、許可審査スタッフの負担を軽減し、特定の地域または管轄区域内で質の高い住宅設計を作成するために使用されます。[ 42 ] [ 45 ]パターンゾーニングは、ミッシングミドル住宅や手頃な価格の小規模商業施設など、特定の建築タイプを促進するためにも使用されることがあります。 [ 46 ] [ 47 ] [ 48 ]場合によっては、自治体が設計パターンを購入して自ら物件を建設しますが、他の場合には、自治体が民間開発のためにパターンを提供します。[ 49 ] [ 50 ] [ 51 ] [ 52 ] [ 53 ]
ハイブリッドゾーニングコードは、多くの場合、用途ベースと形態ベースのゾーニングなど、2つ以上のアプローチを組み合わせたものです。[ 54 ]ハイブリッドゾーニングを使用すると、ゾーニング条例を完全に書き換えることなく、既存のコミュニティのゾーニングに形態とデザインの考慮事項を導入できます。[ 54 ]
複合ゾーニングとは、用途、形態、敷地設計の要素を組み合わせた、特殊なハイブリッド型ゾーニングの一種です。
複合ゾーニングの利点は、用途の異なる隣接する土地間の移行をスムーズにするための柔軟なゾーニング地区を作成できることである。[ 55 ]
インクルージョナリー・ゾーニングとは、開発地内の低所得および中所得世帯が購入できる住宅ユニット数を増やすための政策を指します。これらの政策は、パフォーマンス・ゾーニングの一部として義務付けられる場合もあれば[ 30 ] 、開発密度を高めるなどの自主的なインセンティブに基づく場合もあります[ 12 ] 。 [ 56 ]
オーバーレイゾーンとは、湿地、歴史的建造物、交通指向型開発など、その地域の特定の懸念事項や特徴に対処するために、1 つ以上のゾーニング地区と重なるゾーニング地区のことです。[ 34 ] [ 57 ]オーバーレイゾーニングには、既存のゾーニング条例を大幅に書き換えることなく、自然災害などの特定の問題に対処するための的を絞った規制を提供できるという利点があります。[ 58 ]しかし、オーバーレイゾーニング規制の開発には、多くの場合、高度な技術的専門知識が必要です。[ 58 ]
開発権の移転（開発クレジットの移転、開発権の移転とも呼ばれる）[ 59 ]は、土地の所有権には土地の使用権、つまり土地開発権が伴うという概念に基づいています。これらの土地に基づく開発権は、一部の法域では、土地の所有者によって使用、未使用、売却、またはその他の方法で移転することができます。[ 60 ]これらは通常、農村地域（送信地）から、開発を支援するための需要とインフラがより充実している都市地域（受入地）へ開発権を移転するために使用されます。[ 60 ]
スポットゾーニングは、より広いゾーニング地区のごく一部を、コミュニティのより広範な計画プロセスと整合しない方法で再ゾーニングする、物議を醸す慣行です。[ 61 ]管轄区域によっては、単一の土地の区画でさえ再ゾーニングできますが、スポットゾーニングは、変更が既存の土地利用計画の方針や目的と矛盾する場合、多くの場合認められません。[ 62 ]これらのケースで考慮される可能性のあるその他の要因には、区画の大きさ、関係するゾーニング区分、隣接する土地がどのようにゾーニングされ使用されているか、土地所有者、近隣住民、コミュニティに予想される利益と損害などがあります。[ 62 ]
条件付きゾーニングとは、土地所有者の要請により、特定の場所の基準や条件がゾーニング条例の一部となる立法プロセスである。[ 63 ]その条件は、標準的なゾーニングよりも制限が厳しい場合もあれば、緩やかな場合もある。[ 63 ]条件付きゾーニングはスポットゾーニングとみなされ、その根拠に基づいて異議申し立てを受ける可能性がある。[ 63 ]
条件付きゾーニングは、条件付き使用許可（特別使用許可とも呼ばれる）と混同してはならない。条件付き使用許可は、その特殊性から特定の場所でのみ、または特定の方法で配置または運営された場合にのみ適している土地利用を可能にする準司法的な手続きである。[ 64 ] [ 63 ]現在のゾーニングでは許可されない可能性のある用途、例えば学校やコミュニティセンターなどは、条件付き使用許可によって許可されることがある。[ 64 ]
契約ゾーニングは、不動産所有者と地方自治体との間で、開発業者からの約束と引き換えに不動産の用途を変更するという二者間合意に基づく、物議を醸す慣行である。[ 65 ]これは通常、不動産の利用方法に関する制限を緩和することを伴う。[ 66 ]契約ゾーニングは、より広範な計画プロセスから逸脱し、ゾーニングを執行するための政府の警察権を違法に放棄する取引とみなされているため、物議を醸し、時には禁止されている。[ 66 ]
財政ゾーニングは、地方自治体がゾーニングを含む土地利用規制を利用して、高い税収を生み出す土地利用を促進し、公共サービスに大きな負担をかける土地利用を排除する、物議を醸す慣行である。[ 67 ]
環境活動家は、日常生活に必要な施設を互いに徒歩圏内に配置できないと、交通量が増加すると主張している。なぜなら、人々は基本的なニーズを満たす普通の生活を送るために車を所有する必要があり、日中は車に乗ってニーズを満たすために運転するからである。単一用途のゾーニングと都市のスプロール現象は、さまざまな生活領域を統合するために移動距離が長くなるため、仕事と家庭のバランスを取ることがより困難になるという批判も受けている。[ 68 ]これらの問題は、自動車利用率が高いこと[ 69 ]と、不十分または維持管理が不十分な都市鉄道および地下鉄システム[ 70 ]が組み合わさった米国では特に深刻である。
一部の経済学者[ 71 ]は、ゾーニング法は経済効率を阻害し、消費者の需要への対応力を低下させ、自由経済における発展を妨げると主張している。不適切なゾーニング規制は、特定の地域のより効率的な利用を妨げるからである。ゾーニング規制がなくても、例えば埋立地は住宅地ではなく、より安価な土地に集まる可能性が高い。単一用途のゾーニング法は、複合用途ビルなどの創造的な開発の妨げとなり、ガレージセールのような無害な活動さえも妨げる可能性がある。[ 72 ]特定の土地利用に制限はないが、他の開発コードがある非ゾーニングまたは私的ゾーニングのヒューストンの例[ 73 ]は、私的計画と公的計画の組み合わせを示している。[ 74 ]
ゾーニングに対する他の批判者は、ゾーニング法は住宅供給の阻害要因であり、住宅費の上昇と生産的な経済生産の減少につながると主張している。[ 75 ]例えば、2017年の研究では、ゾーニング規制が緩いことで知られるテキサス州の半分のレベルまで全ての州がゾーニング法を緩和すれば、より生産的な労働者と機会が増えるため、GDPが12%増加することが示された。[ 76 ]さらに、批判者は、慈善住宅を提供したい人がそうする能力を阻害すると指摘している。例えば、2022年にニューヨーク州グローバーズビルのフリーメソジスト教会は、 -4 °F (-20 °C)の寒さの中、ホームレスの人々のために40床を提供したいと望んだが、それが妨げられた。[ 77 ]
汚職はゾーニングの課題である。[ 78 ]ゾーニング法は経済的不平等を拡大させると主張する人もいる。[ 79 ]実証的な有効性の推定では、一部のゾーニング手法は住宅危機の一因となる可能性があることが示されている。[ 80 ]
テキサス州ヒューストンでは、地域的なゾーニング条例がないため、土地所有者は望ましくない開発を防ぐために、権利証書による制限を多用している。 [ 81 ]この慣行は「私的ゾーニング」と呼ばれることもある。[ 82 ]ゾーニングされていない土地の規制には、最低敷地面積やセットバックなどの要件が含まれる場合がある。[ 83 ]
オーストラリアにおける土地利用ゾーニングの法的枠組みは州および準州によって定められているため、各州または準州ごとに異なるゾーニング規則が存在します。土地利用区域は一般的に地方自治体レベルで定義され、多くの場合「計画制度」と呼ばれます。しかし実際には、すべての場合において州政府は地方自治体の決定を覆す絶対的な権限を有しています。決定に異議を申し立てるには、 VCATなどの行政不服申立て手続きがあります。
法定計画、別名都市計画、開発規制、開発管理とは、土地利用や開発の変更の規制と管理に関わる計画プロセスの部分を指します。[ 84 ]計画とゾーニングには大きな政治的側面があり、政府は開発業者を優遇しているとして批判されることが多く、また、近隣住民の反対運動（NIMBYism ）も非常に蔓延しています。
カナダでは、土地利用規制は、財産権および市民権に関する憲法上の権限に基づく州の責任です。この権限は、 1867年の英領北アメリカ法によって各州に付与され、 1982年の憲法法に引き継がれました。ゾーニング権限は、不動産、すなわち土地とその上に建設され、土地の一部となる建物（ケベック州ではimmeubles）に関係します。各州は、市町村および地域に対し、その境界内の土地利用を規制する権限を与え、市町村が独自のゾーニング条例を制定できるようにしました。州内の未組織地域における土地利用規制に関する規定もあります。控訴および審査の最終的な権限は、州の裁判所にあります。
フランスでは、都市計画法（フランス語：Code de l'urbanisme、別名：都市計画法典）という国家法が、地域および地方の都市計画を規定し、建築許可の取得手続きを定めている。用途変更や建物の種類変更を都市計画担当者が裁量で許可しなければならないイギリスとは異なり、フランスでは、開発業者が法的拘束力のある規制に従う限り、民間開発が許可される。
ゾーニング地区は12の用途ゾーンに分類されます。[ 85 ]各ゾーンは、建物の形状と許可される用途を決定します。建物の形状は、許容される床面積比と高さ（絶対値および隣接する建物や道路との関係）に関するゾーン制限によって制御されます。[ 12 ]これらの規制は、建物間および道路上で十分な光と換気を確保することを目的としています。[ 12 ]単一用途ゾーニングの代わりに、ゾーンは許可される「最も強度の高い」用途によって定義されます。強度の低い用途は、強度の高い用途が許可されているゾーンで許可されますが、強度の低いゾーンでは強度の高い用途は許可されません。[ 12 ]
ニュージーランドの都市計画制度は、資源管理法に基づく効果重視型の性能ゾーニングを基本としている。
フィリピンにおけるゾーニングと土地利用計画は、人間居住都市開発省（DHSUD）が管轄しており、以前は住宅土地利用規制委員会（HLURB）が管轄していました。HLURBは、国のゾーニングガイドラインと規制を策定し、 1991年地方自治法（共和国法第7160号）の権限に基づき、市町村政府による総合土地利用計画（CLUP）とゾーニング条例の策定と実施を監督しています。
フィリピンで現在使用されているゾーニング制度は、2014 年に発行された HLURB のモデルゾーニング条例に詳細が記載されており、主要な用途と建築規制 (国家建築基準で定義されている) に基づく 26 の基本ゾーンタイプの概要を示し、自治体の管轄区域内の公共領域と水域も含まれています。 [ 86 ]地方自治体は、自然災害が発生しやすい地域、先住民(IP)の祖先伝来の土地、遺産地域、エコツーリズム地域、交通指向型開発(TOD)、景観回廊などの特別な用途ゾーンを識別するオーバーレイを追加することもできます。住宅ゾーンと商業ゾーンはさらに密度によって定義されるサブクラスに細分化され、商業ゾーンでは住宅用途も許可され、工業ゾーンは強度と許可された用途の環境への影響によって細分化されます。[ 86 ] 住宅地、商業地、工業地帯に関する規制は自治体によって異なる場合があり、ある自治体では中密度住宅地帯に4階建ての建物を許可しているのに対し、別の自治体では2階建ての建物しか許可していない場合がある。[ 87 ]
シンガポールの土地利用を規制する枠組みは、都市再開発庁（URA）がマスタープランを通じて管理しています。[ 88 ]マスタープランは、計画と書面による説明の2つのセクションに分かれた法定文書です。計画はシンガポール全土で許可されている土地利用のゾーニングを示し、書面による説明は利用可能なゾーンとその許可された用途について書面で説明しています。
南アフリカには、住宅、商業、工業、農業、オープンスペースの5 つのゾーニング区分があります。 [ 89 ] [ 90 ]これらの 5 つの区分はさらにサブ区分に分類されます。ゾーニング区分は、2016 年に制定された空間計画および土地利用管理法によって規定されています。[ 91 ] [ 92 ]土地利用をあるゾーンから別のゾーンに変更するには、再ゾーニングのプロセスが必要です。[ 30 ]
英国では、土地利用を規制する手法としてゾーニングは採用されていません。英国の土地利用規制は、 1947年の都市農村計画法制定後に現代的な段階に入りました。英国の都市計画法は、自治体の地図を土地利用区域に分割するのではなく、すべての開発を地方自治体および地域政府の管理下に置き、事実上、権利に基づく土地開発を廃止しています。ただし、既存の開発については、土地利用の種類を変更しない限り、権利に基づく土地利用が認められています。既存の建物の土地利用の種類を変更するには、所有者が申請する必要があり、そのような変更は地方自治体および地域の土地利用計画に合致していなければなりません。
開発規制または計画規制は、英国の都市および地方計画制度の要素であり、地方自治体が土地利用と新規建築を規制するものです。英国には421の地方計画当局（LPA）があります。一般的に、これらは地方の自治区または地区議会、あるいは単一自治体です。それぞれが裁量的な「計画主導型システム」を採用しており、開発計画が作成され、住民の意見が聴取されます。その後の開発には計画許可が必要であり、開発計画を重要な考慮事項として参照して許可または拒否されます。[ 93 ]
この計画は、特定の場所にどのような種類の建物が許可されるかについての具体的な指針を示すものではなく、開発に関する一般的な原則と都市の変化を管理するための目標を示すものです。計画委員会（直接選挙で選出された地方議員で構成）または場合によっては計画担当官自身（委任された決定を通じて）が、開発または用途変更の各申請に対して裁量権を持つため、この制度は「裁量型」の制度とみなされています。
計画申請は、空港やニュータウンから個々の住宅の小規模な改修まで、規模が大きく異なります。地方自治体が個々の住宅所有者からの小規模な申請の多さに圧倒されるのを防ぐため、許可開発の別システムが導入されました。許可開発の規則は主に形態に基づくものですが、ゾーニングがないため、国レベルで適用されます。例としては、建物の裏側に最大3メートルの2階建ての増築、両側に元の幅の50%までの増築、庭に特定の種類の付属建物を建てることなどが挙げられますが、土地面積の50%を超えて建物が建ってはなりません。[ 94 ]これらは典型的な3ベッドルームの半独立住宅に適切なサイズですが、小さなテラスハウスから、より大きな独立住宅やマナーハウスまで、さまざまなタイプの住宅に適用する必要があります。
2020年8月、英国政府は「未来のための計画」という協議文書を公表した。[ 95 ]この提案は、イングランドにおけるゾーニングへの移行を示唆しており、地域に成長、再生、保護の指定を与え、「各カテゴリー内のサブエリア」の可能性も示唆していたが、文書ではこれらの詳細については詳しく説明されていなかった。これらの提案は実行されず、2024年の総選挙後、英国が計画制度にゾーニングを導入する計画はない。
警察権に基づき、州政府は私有不動産に対して権限を行使することができる。この権限により、特定の種類の事業を行うことができる場所を制限する特別な法律や規制が長年制定されてきた。1904年、ロサンゼルスは市の一部に対して国内初の土地利用制限を確立した。[ 96 ] [ 97 ]ニューヨーク市は1916年に市全体に適用される最初のゾーニング規制を採用した。[ 98 ]
ゾーニング条例の合憲性は、 1926年のオハイオ州ユークリッド村対アンブラー不動産会社事件で米国最高裁判所によって支持された。米国の大都市の中で、ヒューストンはゾーニング条例がないという点で独特である。[ 99 ]その代わりに、同市には多数の私的権利制限があり[ 81 ]、最低敷地面積や後退距離などの政府規制は維持されている。[ 83 ]
初期のゾーニングの実践は微妙で、しばしば議論の的となった。ゾーニングの実践は1920年代に始まったと主張する人もいれば[ 100 ]、ゾーニングの誕生は1916年のニューヨークで起こったと示唆する人もいる[ 101 ]。しかし、ゾーニングの始まりに関するこれらの例はどちらも都市の事例である。ゾーニングは、他の都市中心部への導入や、より大きな政治的・地理的境界での使用を通じて地理的範囲を拡大し続けるにつれて、ますます法的力を持つようになる。地域ゾーニングは、ゾーニング法の対象となる地域の地理的サイズを拡大する次の段階であった[ 102 ] 。都市ゾーニングと地域ゾーニングの大きな違いは、「地域は結果として恣意的な政治的境界と直接的な関係を持つことはほとんどない」ということである[ 102 ] 。この形態のゾーニングには農村地域も含まれており、ゾーニングが人口密度の結果であるという理論とは相反するものであった[ 102 ]。最後に、ゾーニングは再び拡大したが、州ゾーニングによって再び政治的境界に戻った。[ 102 ]
用途に基づくゾーニング、特に単一用途ゾーニングは、米国で最も一般的なゾーニングの種類であり、オハイオ州ユークリッドが米国最高裁判所の画期的な訴訟であるVillage of Euclid v. Ambler Realty Co.で果たした役割にちなんで、ユークリッドゾーニングとして知られています。 [ 103 ] [ 104 ]
単一用途ゾーニングには、フラット型と階層型（累積型またはピラミッド型とも呼ばれる）の2種類がある。[ 8 ]： 61-63 [ 105 ]フラット型ゾーニングでは、各地区は厳密に1つの用途に指定される。単純な階層型ゾーニングシステムでは、地区は住宅（最も敏感で影響の少ないカテゴリー）を最上位に、商業、工業の順に配置される。工業地域では住宅と商業ビルが許可され、商業地域では住宅が許可される。[ 8 ]： 61-63より複雑な階層型システムでは、集合住宅地区における複数の種類の住宅など、カテゴリー内に複数のレベルが設けられる。[ 8 ]： 130 階層型ゾーニングは、20世紀半ばに米国で一般的に廃れ、フラット型ゾーニングが普及したが、多くの自治体では依然としてゾーニング条例に何らかの階層構造を取り入れている。[ 8 ]： 65
単一用途ゾーニングは、その実施の容易さ（明確で規定的な規則のセットが1つだけ）、長年確立された法的先例、およびプランナーや設計専門家にとって馴染み深いことから、多くの自治体で使用されています。しかし、単一用途ゾーニングは柔軟性に欠けるとして批判されています。用途の分離は、都市のスプロール現象、オープンスペースの喪失、インフラコストの増加、自動車への依存につながる可能性があります。[ 8 ]： 266-275特に、一戸建て住宅しか建設できない住宅地区である一戸建てゾーニングは、スプロール現象と人種隔離の原因として広く批判されています。[ 106 ]
米国は他の先進国よりも都市の衰退と都市の荒廃が深刻で、 [ 107 ]他国では見られない都市草原などの問題も抱えている。 [ 108 ]ジョナサン・ロスウェルは、ゾーニングが人種隔離を助長すると主張している。[ 109 ]彼は、米国では高密度住宅建設の許可と黒人と白人の人種統合の間には強い相関関係があると主張している。[ 109 ]ロスウェルとマッセイは、隔離と密度の関係について、制限的な密度ゾーニングが白人地域の住宅価格を上昇させ、所得の低い人々が隔離された地域から出る機会を制限すると説明している。[ 109 ] 1980年から2000年の間に、厳格な密度規制のない地域では、規制のある地域よりも人種統合が速く進んだ。[ 109 ]ロスウェルとマッセイは、住宅所有者と企業利益が政治経済から生じる密度規制の2つの主要なプレーヤーであると示唆している。[ 109 ]彼らは、農村部の管轄区域が主に住宅所有者で構成されている古い州では、農村部では税率が低く、課税が中央値の住宅所有者に課される可能性が高いため、開発を阻止することは住宅所有者の狭い利益であると提案している。企業利益は農村部では弱く、企業の所有権がコミュニティ外に住む人々によって管理されることはまれであるため、企業利益は住宅所有者の利益に対抗することができない。これは、密度規制を使用してビジネスの機会を魅力のないものにすることで開発に抵抗する傾向のある農村コミュニティにつながる。米国の密度ゾーニング規制は、一部の管轄区域で手頃な価格の住宅の入手可能性を減らすことにより、大都市圏の居住分離を増加させる。学校インフラ規制や成長規制などの他のゾーニング規制も、分離の増加に関連する変数である。より寛容なゾーニング規制では、分離のレベルは低い。ゾーニング規制がより緩やかな地域では人種統合が進み、住民の人種的統合が促進される。[ 110 ]高密度開発を許可した大都市圏は、密度制限が厳しい地域よりも人種統合が急速に進んだ。許容密度が高いほど、人種隔離のレベルは低くなる。[ 110]]
新規住宅建設を制限するゾーニング法（一戸建て住宅専用地域など）は、住宅価格の手頃さの低下と関連しており、米国における所得と人種による居住地の分離の主要因となっている。[ 111 ] [ 112 ] [ 113 ]
米国で最初の正式なゾーニング条例は、人種隔離を目的としていました。1885年、カリフォルニア州モデスト市は、市内のチャイナタウンへの洗濯屋の設置を制限する法律を可決しました。これは、中国人移民が以前は白人居住区だった地域に侵入するのを阻止することを目的とした措置でした。[ 114 ]
{{cite book}}ISBN /日付の不一致（ヘルプ）{{cite book}}ISBN /日付の不一致（ヘルプ）{{cite book}}ISBN /日付の不一致（ヘルプ）米国で最も一般的なゾーニング形態であり、そのため都市計画家や設計専門家にとって最も馴染み深いものである。
規制上の障壁が住宅不足の一因となっていると主張し、土地利用規制の厳格さが住宅価格の高騰と相関していることを強調し、この問題に対処するためにゾーニング改革を推奨している。