地代

イギリスの法律では、「地代」という用語は、かつては地代が発生する家屋や土地、そして地代そのものを指す言葉として広く使われていたようです。^{[ 8 ]}エルドン卿は1815年に、この用語が使われる文脈によって意味が大きく変わる可能性があると指摘しました。^{[ 5 ] [ 9 ]}

地代の現代における一般的な意味は、建物を建てる目的で土地を貸し出す際の賃料、つまり土地のみに対して課される賃料であり、その上に建てられる建物に対して課される賃料ではない。^{[ 5 ]}そのため、通常はオープンマーケットで貸し出される建物に対して得られる賃料よりも低く、より長い期間（少なくとも21年、より一般的には99年、125年、あるいは999年）で貸し出される。この取り決めの自由保有地主にとっての利点は、自由保有地主がリース期間満了時に改良された土地、つまり建物が建てられた土地の所有権を取得できることである。その自由保有地主はその時までに亡くなっている可能性が高いが、土地所有者階級の時代には、土地所有者はしばしば家族の将来の世代への利益を考慮に入れた。  

ヴィクトリア朝時代、イギリスの都市部では大規模な住宅開発が行われ、その多くは、開発業者が自由保有地主から借地権付きで取得した土地に建設されたものでした。20世紀初頭には、不動産所有の政治情勢が変化し、多くの労働者が真に所有していない住居に住んでおり、減価償却資産を購入し、借地権の満了時に住居を失う可能性があるという認識が広まりました。この世紀には、借地権者に借地権の延長権を与えることで、住宅借地権者の居住権の安定性を高めるための様々な法律が制定されました。自由保有地主は、不動産の所有権が自分たちに戻る時期がますます先延ばしになっていることに気づき、これに加えて、短期的な投資収益を求める企業による不動産所有の増加が相まって、一部の自由保有地主は地代自体を投資の一形態とみなし、多くの場合、地代を最大化しようとしました。 20世紀後半には、地代改定条項を借地契約に組み込むことが一般的になり、世紀末には、これらの地代改定条項の中には、賃料収入の実質価値を維持または増加させることを目的としたものであり、借地権者にとって負担が大きいとみなされるものもあった。住宅用地代投資の市場が出現した。20世紀末までに、多くの住宅建設業者は、長期リースでの物件販売に加えて、投資家に販売できる収入源を確保するために、そうする本来の理由がなくても、地代リースで物件を販売していた。^{[ 10 ]}

2002 年コモンホールドおよびリースホールド改革法および関連規則^{[ 11 ]}により、地代を徴収するために発行する必要のある通知の形式が規定されるようになりました。以前は、一部の家主がテナントに対して紛らわしいまたは不誠実な支払い要求を送るという問題がありました。

賃貸借契約の条件に基づき、地主（土地または不動産の完全な所有者）は、賃借人が特定の期間、不動産を占有することを許可します。これは 21 年から 999 年までの範囲で、この期間中、賃借人は地主に地代を支払います。地主は、主に元の賃借人が賃貸借を許可するために支払った初期プレミアムのために不動産を賃貸しますが、それに加えて、地代（多くの場合、象徴的な金額）が長期にわたって支払われるため、これは一部のタイプの投資家にとって魅力的な固定収入投資となる可能性があります。^{[ 12 ]}サービス料、地代、または管理料を支払わなかったために賃貸借契約に違反した賃借人に直面した家主が利用できる最終的な制裁は、賃貸借契約を没収し、家またはアパートを回収することです。これを行うには、家主はまず、1925 年不動産法第 146 条に基づく有効な通知、つまり占有を求める通知を送付する必要があります。ただし、未払いのサービス料、管理料、または地代（またはこれらの組み合わせ）の金額が350ポンドを超える場合、または3年以上未払いとなっている金額が含まれている場合を除き、家主はセクション146通知を発行することはできません。^{[ 11 ]}

長期投資目的で、地代を売却したい地主から地代を買い取ることを専門とする企業がいくつか存在する。通常、これらの企業は、初期収入のため、または将来のある時点で基礎となる不動産の所有権が回復される機会のために、復帰型地代の購入に重点を置いている。地代の価値は、将来の収入増加に対する賃料改定パターン、基礎となる不動産の価値、残存リース期間、および結婚価値が適用されるかどうかによって影響を受ける。^{[ 13 ] [ 14 ]}

地代を売却する前に、法律により、取引当事者は長期借地権者に対し第5条通知を送付することが義務付けられています。これにより、長期借地権者には2か月の回答期間が与えられます。この期間が満了すると、通知に記載された価格以上で12か月以内に取引を進めることができます。このような通知が不要となる唯一のケースは、マンションの50%が売却される前に、マンションの地代の売買契約を締結する場合です。この場合、すべてのマンションが売却された後でも、個別の通知なしに、金額と地代の権利が移転されます。ただし、地代権の購入者は、所有権証書に保留中の契約があることに注意する必要があります。

2003年以前は、土地登記所が地代を記録しており、その地代は同所のウェブサイトにある権利証書から明らかである。2003年10月13日以降、土地登記所はもはや地代を記録しておらず、ダウンロードした賃貸借契約書をより詳細に調査する必要がある。^{[ 15 ]}

スコットランド法では、「地代」という用語は用いられませんが、実際には「地代年額」という用語がその代わりとなり、この用語には二重の意味があります。

• スコットランドにおける宗教改革の際、教会の土地は王室によって様々な領地に分割され、受領者は「設立領主」と呼ばれた。17世紀、これらの設立領主は、封建税を除いて、王室への支配権を放棄した。封建税は、その償還のために合意された価格が支払われるまで保持されることになっていた。しかし、この償還権は、合同の直前に王室によって放棄され、封建税は土地の年間税として設立領主に永久に支払われることになった。
• 建築用地の投機家は通常、建築業者に高額の封建税でサブ封建権を与えた。しかし、サブ封建権が禁止されていた場合（1874年のスコットランド譲渡法 以前であった可能性がある）、建築用地の需要が高かったため、封建権者は建築業者が土地を直接購入するのではなく、年間賃料を支払うことを規定することが多かった。この年間賃料は、年間地代と呼ばれる。年間地代の滞納には利息は発生せず、他の不動産負担と同様に、年間地代は自由に譲渡および移転することができた。^{[ 21 ]} 

スコットランドにおける封建的義務は、2000 年封建的保有等廃止法 (スコットランド)により廃止されました。

北アイルランドにおける地代の償還は、2001年地代法（北アイルランド）によって規定されている。^{[ 22 ]}

オランダでは、土地賃貸借はオランダ民法典第5編第7章によって規定されている。

多くの場合、長期リース契約は適格インデックスローンとなり、税制上の優遇措置が受けられる。

2010年以降、銀行は住宅用借地権物件に対する住宅ローン提供に関して、より厳格な規則を適用している。2013年1月1日以降に発行された新規の無期限借地権契約のみが、住宅ローンの対象となる。これらの契約は、オランダ銀行協会の「借地権融資に関する銀行指令」に準拠する必要がある。例えば30年や49年といった固定期間契約は対象外となる一方、2013年1月1日より前に発行された既存の固定期間契約は、オランダ銀行協会の適格基準を満たしていれば、住宅ローン融資の対象となる。銀行がこのような措置を取ったのは、地主が大幅な値上げを実施し、借地権者が支払いに問題を抱えることを懸念しているためである。住宅を売却したい借地権物件の所有者は、この制限にますます直面している。多くの場合、新たな購入希望者が融資を受けられないため、住宅は売却不可能に見える。

メリーランド州は、主にボルチモア地域で地代に関する規定を維持している。^{[ 28 ]}この慣習は17世紀に遡り、^{[ 29 ]}当時、下級領主や農奴は封建領主に作物や家畜を納めて領主の土地を借りていた。^{[ 30 ]}地代制度では、住宅所有者は建物自体のみを所有し、土地自体を借りるために所有者から少額を支払わなければならない。^{[ 30 ]}メリーランド州法では、地代が期日までに支払われない場合、土地所有者は裁判所に訴えて家屋に抵当権を設定し、比較的少額の未払い金（場合によってはわずか24ドル）で住宅所有者から事実上家を差し押さえることができる。^{[ 28 ] [ 31 ]}これは2000年から2005年にかけてボルチモア市で約4,000回発生しました。^{[ 32 ]}さらに、地代のある物件は通常、地代のない同等の物件よりも約10,000ドル低い評価を受けています。^{[ 30 ]}

2007年、メリーランド州の民主党知事マーティン・オマリーは、新たな地代を完全に禁止し^{[ 33 ]}、地主が滞納している住宅所有者から家を差し押さえることを阻止する緊急法案を提出した[34]。^{この法案は議会で可決された[ 28 ]}。^{メリーランド州法}では、すべての地主は2008年9月までに州に土地の所有権を登録しなければならず、登録しない場合は土地の所有権は自動的に消滅すると規定された^{[ 35 ]}。2008年時点で、メリーランド州には約8万5000人の地主がいた^{[ 35 ]} 。この新法は、公正な補償なしに財産を不当に奪取するとして、一部の地主によって裁判で争われた^{[ 31 ] [ 36 ]}。2011年、メリーランド州最高裁判所であるメリーランド州控訴裁判所は、賃借人の財産権を消滅させようとする限りにおいて、この法律は違憲であるとの判決を下した。^{[ 37 ]} 2007 年 1 月 22 日以降は新たな地代賃貸借契約を作成することができなくなり、^{[ 38 ]}地代所有者は賃料を徴収したり、未払い賃料の先取特権を行使したりするために、州評価局に賃貸借契約を登録しなければなりません^{[ 39 ]} (ただし、登録を怠っても財産権が消滅するリスクはなくなりました)。

ニューヨーク市には、賃貸地の上に建てられたコンドミニアムや協同組合住宅が100棟以上存在する。トランプ・プラザは1983年から2015年まで賃貸されていたが、協同組合理事会が1億9000万ドルで購入した。^{[ 40 ]} 2005年に協同組合住宅に転換したスタンホープは、150年間の固定賃料期間を定めた賃貸契約を結んでいる。^{[ 41 ]}多くの賃貸契約は、ニューヨーク市が世界で最も高価な不動産市場の1つになる前の1960年代と1970年代に遡る。

 ニューヨーク市の不動産ブローカーによると、土地リースビルのアパートは、所有地のビルにある同等の物件よりも「25～40パーセント」安い傾向があるが、「リスクが高い」と見なされるため、売却や資金調達が困難になる可能性がある。 ^{[ 40 ] [ 42 ]}月々の費用には土地の賃料が含まれるため、所有ビルの費用よりもかなり高く、不動産ブーム中に土地の価値が再評価されると、急激かつ予期せず上昇する可能性がある。理論的には、土地リースの満了により、株主/所有者がテナントになり、投資が無価値になる可能性さえある。^{[ 40 ] [ 42 ]}

ペンシルベニア州では、地代は不動産とみなされ、遺言がない場合には相続人に渡されます。地代は賃料ではなく賃料サービスであり、ペンシルバニアでは Quia Emptores法が施行されたことはなく、そのような賃料のすべての付随事項が適用されます。地代の受領者は、その受領地を自由に抵当に入れたり、売却したり、その他の方法で処分したりすることができ、賃料が支払われている間は、土地を売却したり、改良物の価値を失ったりすることはできません。^{[ 27 ]}土地の所有者は、土地を占有したり、改良して（建物などの）改良物を売却したりすることができますが、土地の所有権は保持し、購入者に地代を請求することができます。

地代は証書によって設定され、永続的な自由保有権であったため、コモンロー上、時間の経過によって地代が免除されたという推定は生じなかった。しかし、制定法（1855年4月27日法、第7条）により、地代の支払、請求、要求がなく、また、地代の対象となる土地の所有者による地代の存在に関する宣言や承認が21年間行われなかった場合、地代の免除または消滅の推定が生じる。地代は以前は一定期間後に償還不能であったが、償還不能な地代の設定は現在禁止されている（ペンシルベニア州議会法第7号、1850年4月22日）。^{[ 5 ]}

バージニア州では、住宅用地の賃料が認められており、その内容は法令で定められています。

「居住用地代」とは、土地の使用に対して支払われる賃料または料金（土地の所有権が使用者に移転されるか否かを問わない）、または居住目的での土地の賃貸借であって、(i) 債務者が債権者の同意なしに譲渡可能であり、(ii) 債務者の選択による更新権を含めて 15 年を超える期間であり、(iii) 債務者が確定額または確定可能な金額を支払うことにより当該地代を終了させ、債権者の土地における全権利を取得する現在または将来の権利を有し、(iv) 債権者の土地における権利が、賃料または料金の支払いを受ける権利を保護するための担保権を主たる目的としているものをいう。^{[ 43 ]}

（地代を支払う義務のある当事者を債務者、地代を受け取る権利のある当事者を債権者とする。）地代の金額は、いずれの当事者も5年に1回変更することができるが、当事者が別途合意しない限り、その変更額は、過去3年間の消費者物価指数（または法令で定められたその他の基準）の変動率を超えてはならない。 ^{[ 44 ]}地代は不動産に対する先取特権となる。^{[ 45 ]}地代契約の条件は、法令で定められた様式に従って、証書またはその他の譲渡証書に組み込むことができる。^{[ 46 ]}