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不動産開発、または物件開発は、既存の建物の改修や賃貸から、未開発の土地の購入、開発された土地や区画の他者への販売まで、さまざまな活動を網羅するビジネスプロセスです。不動産開発業者は、これらすべての活動を調整し、アイデアを紙から不動産に変換する個人および企業です。 [ 1]不動産開発は建設や住宅建設とは異なりますが、多くの開発業者も建設プロセスを管理したり、住宅建設に従事したりしています。
開発者は土地を購入し、不動産取引に資金を提供し、プロジェクトを建設するか建設業者に建設させ、合弁事業でプロジェクトを開発し、開発のプロセスを最初から最後まで作成、構想、管理、調整します。[2]開発者は通常、不動産の建設または改修において最大のリスクを負い、最大の報酬を受け取ります。通常、開発者は土地を購入し、不動産のマーケティングを決定し、建築プログラムと設計を開発し、必要な公的承認と資金調達を取得し、構造物を建設し、賃貸、管理し、最終的に販売します。[1]
不動産開発業者は、プロセスの一部のみを行うこともあります。たとえば、一部の開発業者は、物件を調達し、計画と許可の承認を得てから、その物件を建設業者にプレミアム価格で販売します。あるいは、建設業者でもある開発業者は、計画と許可が整備された物件を購入して、計画承認の取得に失敗するリスクを回避し、すぐに開発工事を開始することができます。不動産開発と不動産投資の財務リスクは、レバレッジ効果により異なります。 [3]
開発者は、このプロセスの各ステップで、建築家、都市計画者、エンジニア、測量士、検査官、請負業者、弁護士、リース代理店など、さまざまな関係者と連携します。英国の都市および国土計画の文脈では、「開発」は1990 年の都市および国土計画法s55 で定義されています。
開発のための組織化
開発チームは、いくつかの方法で編成できます。極端な例として、大企業には、建築からエンジニアリングまで、多くのサービスが含まれる場合があります。その反対に、開発会社は、1 人の代表者と、必要に応じて各サービスについて他の企業や専門家を雇用または契約する数人のスタッフで構成される場合があります。
複雑な開発プロジェクトに内在する環境、経済、私的、物理的、政治的な問題に対処するために専門家のチームを編成することは非常に重要です。開発者の成功は、一連の相互に関連する活動を効率的に、適切なタイミングで完了させるよう調整し、主導する能力にかかっています。[4]
開発プロセスには、プロジェクト設計に取り組む建築家、造園家、土木技師、敷地計画担当者、需要とプロジェクトの経済性を判断する市場コンサルタント、契約や政府の承認を処理する弁護士、敷地の物理的制限と環境への影響を分析する環境コンサルタントと土壌技師、不動産の法的説明を提供する測量士と登記会社、資金を提供する貸し手など、多くの専門家のスキルが必要です。プロジェクトのゼネコンは、建築計画を実行するために下請け業者を雇います。
土地開発
開発の目的で未使用の土地を購入することを投機的開発と呼ぶこともあります。
土地の区画分割は、コミュニティを開発する主なメカニズムです。技術的には、区画分割とは、開発業者が未開発の土地を開発済みの土地に変換するために取らなければならない法的および物理的な手順を指します。区画分割はコミュニティの成長に不可欠な部分であり、その外観、土地利用の組み合わせ、道路、排水システム、水道、下水道、公共施設などのインフラストラクチャを決定します。
土地開発は最もリスクが高い可能性がありますが、承認とインフラストラクチャを公共部門に依存し、プラスのキャッシュフローがない長い投資期間を伴うため、最も収益性の高い手法にもなり得ます。
区画割りが完了すると、開発業者は通常、倉庫やショッピングセンターなどの用途で、土地を住宅建設業者やその他のエンドユーザーに販売します。いずれにしても、空間インテリジェンスツールを使用すると、住宅建設業者や小売業者が新しい開発地の周辺に望む種類の顧客の人口動向と人口構成をモデル化することで、これらの開発業者のリスクを軽減できます。[5]
参照
参考文献
- ^ ab Frej, Anne B; Peiser, Richard B. (2003). プロフェッショナル不動産開発: ULIビジネスガイド (第2版). Urban Land Institute. p. 3. ISBN 0874208947. OCLC 778267123.
- ^ ニューヨークタイムズ、1963年3月16日、「ルイス・レッサーにとってパーソナリティブームは大盛況」
- ^ ゲルトナー、デイビッド、アニル・クマール、アレックス・M・ヴァン・デ・ミンネ。「不動産開発のリスク：都市経済学とオプション価値理論からの視点」不動産経済学48.2（2020）：406-445。
- ^ 「記事：不動産開発業者は何をするのか？ 2019年9月」。2020年8月8日時点のオリジナルよりアーカイブ。2020年4月15日閲覧。
- ^ “What is a Lady Bird Deed”. 2020年4月18日. 2020年9月27日時点のオリジナルよりアーカイブ。2020年4月18日閲覧。
外部リンク
ウィキメディア・コモンズの不動産開発に関連するメディア