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旧郵便局は、旧郵便局と時計塔として国家歴史登録財に登録されており、ワシントンDCのペンシルベニア通り北西1100番地に位置し、ペンシルベニア通り国立歴史地区の構成資産となっています。[ 1 ]ワシントンメトロのフェデラルトライアングル駅 に隣接しています。建物の高さ315フィート（96メートル）の時計塔には「議会の鐘」が設置されており、展望台からは市街地とその周辺のパノラマビューが楽しめます。この歴史的な連邦政府庁舎は、2016年からホテルとして利用されています。
建設は1892年に始まり、1899年に完成しました。この建物は、19世紀後半のアメリカで流行したリチャードソン・ロマネスク様式の建築様式の一例です。鐘楼は、ラジオ塔を除けばワシントンD.C.で3番目に高い建造物です。この建物は、1839年にFストリート北西に建てられた古典復興様式の郵便局（中央郵便局）の後継として建てられました。第一次世界大戦が始まる1914年まで、市の中央郵便局として使用されていました。
ペンシルベニア通りのランドマークであるこの建物は、主に連邦政府のオフィスビルとして機能していました。1920年代、1930年代、そして1970年代に周辺にフェデラル・トライアングル複合施設が建設された際、取り壊しの危機に瀕しました。しかし、1976年と1983年に旧郵便局ビルの大規模な改修が行われました。1983年の改修では、オフィス棟に加え、フードコート、小売スペース、そして建物の中央アトリウムの上に天窓が設置されました。この改修を機に、この建物は旧郵便局パビリオンという名称になりました。1991年には、かつて隣接する駐車場だった場所にガラス張りの別館が増築されました。
2013年、米国一般調達局（GSA）は、ドナルド・トランプが取消可能な信託を通じて所有する持株会社「DJTホールディングスLLC」が率いるコンソーシアムに、この物件を60年間リースした。 [ 2 ]トランプはこの物件を高級ホテル「トランプ・インターナショナル・ホテル・ワシントンDC」に開発し、2016年9月12日に開業した[ 3 ] [ 4 ]が、CGIマーチャント・グループに売却された後、2022年5月11日に閉鎖した[ 5 ] 。2022年6月1日に「ウォルドーフ・アストリア・ワシントンDC」として再オープンした[ 6 ]。
アメリカ合衆国議会は、 1890 年 6 月 25 日にワシントン DCに新しい郵便局を建設することを承認しました。 [ 7 ]ペンシルベニア通りと 12 番街の南東の角にあるこの場所は、1888 年にリーランド スタンフォード上院議員によって選ばれました。 [ 8 ]この建物が国会議事堂とホワイトハウスの間のマーダー ベイ地区を活性化することを期待してのことでした。[ 9 ]財務省の監督建築家であるウィロビー J. エドブルックは、ヘンリー ホブソン リチャードソンのロマネスク リバイバル建築の伝統に倣ってこの建物を設計しました。[ 10 ] [ 11 ] [ 12 ] [ 13 ]建設は 1892 年に始まり、建物は 1899 年に完成しました。[ 14 ] [ 15 ]建設費の総額は 300 万ドルでした。[ 16 ]
完成当時、郵便局ビルは市内最大の連続した屋内空間を有していた。[ 14 ]時計塔は高さ315フィート（96メートル）に達した。[ 11 ] [ 13 ]また、市内初の鉄骨構造の建物であり、[ 13 ]設計に電気配線が組み込まれた最初の建物でもあった。[ 9 ]建物には、非常に複雑な錬鉄製のケージを備えたエレベーター、[ 17 ]ガラス張りのアトリウムと中二階、大理石製の床、モールディング、手すり、腰壁が特徴であった。 [ 16 ]アトリウムは高さ196フィート（60メートル）で、10階のバルコニーからその空間を見渡すことができた（屋内照明が一般的ではなかった時代に、室内照明を提供していた）。[ 17 ] 39,000個以上の屋内照明と独自の発電機を備えていた。[ 10 ] 3 階のアトリウムには、郵便局の監督者が労働者を見下ろせるように、梁とキャットウォークが架けられていた。 [ 8 ] 5 階の角には役員室があった。各オフィスには小塔、精巧に彫刻された木製のモールディング、レッドオークの羽目板が備えられていた。[ 17 ]しかし、構造に問題があった。ワシントン スター紙は、天窓と窓から空気と水が漏れ、大理石の床は粗雑に敷かれ、建設の大部分がずさんだったと報じた。[ 16 ] 9 階は書類保管室として使用される予定だったが、建設後の検査で重量に耐えられないことが判明した。[ 18 ]電気と電気配線、機械工学、暖房、空気の流れにおける技術の進歩により、建物は開業した途端に時代遅れになった。[ 17 ]しかし、期待されていた経済発展は実現しなかった。[ 9 ]
1898年のアメリカ建築家協会の会合で、ニューヨーク市の建築家ジョージ・B・ポストが全体会議での演説でこの建物を極めて醜いと批判した。[ 19 ]同年、ジョセフ・ロスウェル・ホーレー上院議員はこれを「大聖堂と綿工場の中間」と呼んだ。[ 19 ]開館時には、この建物は入居する政府機関を収容するには小さすぎた。市の郵便局長は50,000平方フィート（4,600平方メートル）の建物を提唱していたが、購入されたのは10,000平方フィート（930平方メートル）だけだった。[ 7 ]郵便局は1階と中2階を使用していたが、[ 16 ] 1900年1月までにはすでに混雑しすぎていた。[ 18 ]財務省のオフィスは8階を引き継ぐ予定だったが、建物が過密状態だったため、この移転は延期された。[ 18 ]
建物が開業してから1年後、ワシントンDC郵便局長のジェームズ・P・ウィレットが事故で命を落とした。1899年9月30日、ウィレットは開いたエレベーターシャフトに90フィート（27メートル）落下した。シャフトへの立ち入りを防いでいたのは、頼りない木製の柵だけだった。ウィレットは翌日死亡した。[ 20 ]
1880年代初頭、ジャスティン・スミス・モリル上院議員 とジョン・ジェームズ・インガルス上院議員は、ペンシルベニア通りと南側のB通り（現在のコンスティテューション通り）の間にあるすべての建物を解体して公園を作ることを提案した。 [ 21 ]しかし、影響力のある1902年のマクミラン計画では、この建物を保存することが提案された。[ 22 ]（建物が完成したばかりだったので、そうせざるを得なかっただろう。）[ 23 ]それにもかかわらず、同年、ワシントン・ポスト紙は社説で解体を支持した。[ 21 ] 1906年、ワシントンの美化計画について論じたエッセイストのサミュエル・E・モフェットは、この建物を「カンザスシティの百貨店であり、ワシントンの公式な雰囲気とは全く相容れないため、建築家の歯が立つ」と軽蔑的に呼んだ。[ 24 ]同年後半、ウェルドン・B・ヘイバーン上院議員は、ペンシルベニア通り（北東側）、ナショナル・モール（南側）、北西15番街（西側）、国会議事堂敷地（東側）の間の土地すべてを連邦政府が購入し、建築的に「調和のとれた」巨大なオフィスビル群を建設することを認める法案を提出した。ヘイバーンの計画では、1899年に建てられた建築的に圧倒的な存在感を放つ郵便局ビルとその堂々とした塔はそのまま残されたが、ペンシルベニア通り側は通りと平行になるように調整された。[ 25 ]
建物の塔にある時計は元々機械式で、重力によって正確な時間を刻んでいました。ケーブルがドラムに巻き付けられ、ケーブルの端に大きな重りが取り付けられていました。重力によってケーブルがほどけると、時計の針が回転しました。ケーブルは1日に1、2回巻き直されました。[ 26 ]
1914年、コロンビア特別区の中央郵便局は、最近完成したばかりの、同様に印象的な様式のユニオン駅の隣に建てられた、より大きなボザール様式/古典復興様式の建物に移転し、より迅速な郵便配達のために全国鉄道システムの多用を活用した。 [ 27 ]築15年だったが、12番街とペンシルベニア通りの建物は、今では一般的に「旧」郵便局と呼ばれていた。その後40年間、この建物はいくつかの政府機関のオフィススペースとして使用された。[ 10 ]
旧郵便局ビルは、フェデラル・トライアングルの建設中に取り壊される予定だった。1926年、米国議会は公共建築法を制定し、フェデラル・トライアングルの複合ビルだけでなく、南北戦争時代の旧キャピトル刑務所の跡地、米国議会議事堂の東正面の向かい側、 1897年に完成した議会図書館のトーマス・ジェファーソン・ビルの北側に新しい米国最高裁判所ビルを建設することを認可した。 [ 28 ] [ 29 ]政府関係者、その他の専門家、報道機関は、1898年に建てられた地区ビル（コロンビア特別区の「市庁舎」）と旧郵便局ビルの取り壊し、周辺の多くの道路の閉鎖が続くと考えていた。[ 30 ] 1927年5月19日、フェデラル・トライアングルの開発を進める連邦機関に助言するために、建築コンサルタント委員会が設立された。[ 31 ]
1927 年 7 月までに、委員会は地域の全体計画を策定したが、旧郵便局ビル、地区ビル、または南部鉄道ビルを解体すべきかどうかについては検討しなかった。[ 32 ]複合施設の計画は、シティ・ビューティフル運動と、行政の効率化を図るとともに、政府を権威的で永続的なものと認識する国民の意識を強化するために市民センターを創設するという考えに深く影響を受けていた。建物の建築様式については、委員会はマクミラン計画の推奨する新古典主義様式を採用した。[ 33 ]高く威圧的な建物の塊ではなく、2 つの統一されたオープンスペース (儀式用として意図され、少なくとも 1928 年 3 月までに委員会で議論されていた) が利用されることになった。[ 34 ] 1 つ目は、12 番街北西によって二分された円形広場 (ヴァンドーム広場に触発されたもの) [ 35 ]であり、これには旧郵便局ビルの解体が必要だった。[ 34 ] [ 36 ]
しかし、1934年までに、政府は旧郵便局ビル周辺の土地を整地したものの、議会は建物の解体にますます反対するようになっていった。大恐慌の最中に、構造的に健全な築35年の建物を解体するのは愚かなことのように思われた。[ 37 ]しかし、連邦トライアングルの建設を監督する行政機関は、依然としてそれを撤去したがっていた。[ 38 ]それでも、それは解体されなかった。4年が経過した。1938年に旧郵便局ビルを撤去する動きがあったが、エルマー・トーマス上院議員はそれを擁護し、その場所に新古典主義様式のオフィスビルを建てることは財政的に受け入れられないと攻撃した。[ 39 ]
1938年に行われたこの建物の撤去の試みは、30年間で最後の試みとなった。旧郵便局ビルが存続した理由については、さまざまな説が唱えられている。よくある主張は、連邦政府が大恐慌と戦っていたため、単純に資金がなかったというものだ。[ 10 ] [ 40 ]しかし、当時の報道では、有権者は、全く問題のない建物を解体した議員を罰しただろうと指摘されている。[ 37 ]建築史家はまた、フランクリン・D・ルーズベルト大統領（連邦トライアングルの建設開始から5年後の1933年3月に就任）は、高価な白大理石のオフィスビル群を完成させることや、連邦トライアングルを建築的に調和させることには関心がなかったと主張している。[ 12 ] [ 36 ]
旧郵便局ビルの塔は、次第に街の象徴的な存在となった。米国情報局は、外国で上映するプロパガンダ映画の背景としてこの塔をよく利用した。ある時は、ソ連の反体制派アレクサンドル・ソルジェニーツィンに関する映画の一部がこの塔で撮影された。[ 26 ] [ 41 ]
1950年代、アイゼンハワー政権時代には、旧郵便局ビル周辺の地域も衰退していた。ペンシルベニア通り北西は、北側に老朽化した住宅、商店、オフィスビルが立ち並び、南側には1920年代から30年代にかけての連邦トライアングルと呼ばれる壮大な新古典主義の連邦政府庁舎が建ち並んでいた。[ 42 ]
1956年10月10日、時計の重りがケーブルから外れて2階分落下し、ちょうど机から立ち上がったばかりの男性を間一髪で死なせるのを免れた。[ 43 ]機械式時計は後に電気式に交換された。[ 26 ]
アメリカ合衆国議会議事堂からホワイトハウスへの就任パレード中にペンシルベニア通りの劣悪な状態を目にした第35代大統領ジョン・F・ケネディは、この地域の改善策を検討するため、ペンシルベニア通り大統領諮問委員会を任命した。[ 44 ]委員会の草案は、1963年11月22日にテキサス州ダラスでケネディが暗殺された約2年半後に、彼の承認を得る準備が整っていた。 [ 45 ]草案では旧郵便局ビルは残されることになっていた。[ 46 ]
ケネディの後継者である第36代大統領リンドン・B・ジョンソンは、この計画を進めることに同意し、ペンシルベニア通りに関する大統領臨時委員会を任命したが、最初の会合は1965年5月21日まで開催されなかった。[ 47 ]この新しい委員会は、連邦トライアングル計画を完成させるために旧郵便局を取り壊すことを勧告した。[ 48 ]臨時委員会は、草案計画に反する通りの開発を阻止することに成功したが、計画に対する議会の承認を得ることはできなかった。資金不足のため、1969年11月15日に活動を停止した。[ 49 ]恒久的なペンシルベニア通り開発公社（PADC）は、1972年10月30日に議会によって最終的に設立された。[ 50 ]
旧郵便局ビルの解体計画は1970年2月に始まった。[ 51 ]ワシントン首都圏の主要建築プロジェクトに対する法的管轄権を持つ連邦機関である国家首都計画委員会は、（タワーは保存される可能性があるとしながらも）同意した。[ 52 ]数日後、ワシントン・ポスト紙の影響力のある建築評論家であるウルフ・フォン・エッカートが、建物の保存を求める運動を開始した。[ 53 ] 1970年には解体計画に関して何の措置も取られず、フォン・エッカートは1971年も建物の保存を訴え続けた。[ 54 ] 1971年初頭までに、地元の市民と建築家のグループが「取り壊すな」（DC保存連盟の前身）として知られるグループを結成した。[ 55 ]このグループのメンバーには、政治的に影響力のある全米芸術基金の議長であるナンシー・ハンクスが含まれていた。[ 17 ] [ 56 ] Don't Tear It Down は、解体を阻止するために PADC、GSA (連邦政府のために建物を所有していた)、ホワイトハウス、議会、DC 市政府に精力的にロビー活動を開始した。解体反対は米国上院で高まり始め、1971 年 4 月に建物に関する公聴会が開かれた。[ 57 ] 1971 年 5 月、連邦歴史保存諮問委員会が建物の保存を勧告したことで、保存運動は大きな後押しを受けた。[ 58 ]
しかし、ニクソン政権は、 1976年の米国建国200周年に間に合うようにフェデラル・トライアングルを完成させるため、引き続きその解体を求めていた。 [ 59 ]しかし、この頃には、公共事業委員会の公共建築物および敷地小委員会の委員長であるマイク・グラベル上院議員は、この取り組みに強く反対していた。[ 60 ]グラベルは米国下院で味方を探し、1972年6月、下院歳出委員会は、旧郵便局の解体費用に関するニクソンの要求を否決した。[ 61 ]
旧郵便局は1973年に国家歴史登録財に登録された。 [ 62 ]同年、GSAは正式に建物の解体計画を取り下げ、代わりに保存計画を策定した。[ 63 ]国家首都計画委員会はこの計画に同意した。[ 64 ]
1976年に公共建築物協同利用法が制定されたことにより、この建物の大規模な改修が可能になった。この法律により、GSAは連邦政府の建物をリースし、受け取った資金を改修やアップグレードに使う法的権限を得た。また、連邦政府のオフィスビルの一部を商業小売店やレストランとして利用することも合法化された。[ 17 ]旧郵便局は、この法律に基づいて着手された最初の大規模プロジェクトだった。[ 8 ]
1977年に1800万ドルの改修工事が始まった。[ 65 ]建物は改修を強く必要としていた。アトリウムの屋根が覆われていたため内部は暗く、建物は雨漏りして広範囲にわたる水害を受けており、建物全体にカビが生え、塔には5～6メートルの鳩の糞が溜まり、暖房システムは頻繁に故障していた。[ 17 ] [ 66 ]
GSAは1978年に旧郵便局ビルの再開発に協力してくれるパートナーを探すためのコンペを開催した。同機関は、内部空間の構成とダウンタウンの不動産市場はホテルしか支えられないと考えていた。[ 67 ]しかし、落札案はホテルを提案するものではなかった。マクゴーヒー、マーシャル＆マクミラン、アーサー・コットン・ムーア・アソシエイツ、アソシエイテッド・スペース・デザイン、インク、スチュワート・ダニエル・ホーバン＆アソシエイツの4社による合弁事業がコンペで勝利した。[ 13 ] GSAと入札チームは55年間のリース契約で合意した。GSAは年間16万6000ドルの賃料を徴収し、リース期間中に賃料はわずか5%しか増加しなかった。GSAはまた、事業からのすべての利益の一定割合を受け取った。[ 67 ]
2,900万ドルの改修工事は1983年に完了した。内部空間をより効率的に利用するために建物の大部分が解体されたが、内部の歴史的な特徴を維持するためにいくつかの「保存区域」が設けられた。古い大理石の多くは新しいピンクの大理石に交換され、内部はクリーム、グレー、グリーン、アイボリーのパステルカラーで塗り替えられた。展望デッキへのガラス張りのエレベーターも追加され[ 17 ]、2階への新しい大階段と6,000平方フィート（560平方メートル）のレストランが2つ追加された[68]。追加されたアート作品には、ロバート・アーウィンのインスタレーション「48 Shadow Planes」が含まれる[ 69 ]。改修された建物は1983年4月19日に正式に献堂された。ジョージ・H・W・ブッシュ副大統領が式典を主宰した。再開は時計塔の議会の鐘の音で祝われた。連邦政府のテナントには、博物館サービス研究所、国立芸術基金、国立人文科学基金、大統領芸術人文委員会などがあった。（より多くの人がオフィスで働けるようにモジュール式のオフィス家具が使用されたが、これは従来の机と椅子に慣れた連邦政府職員の間で物議を醸した。）[ 8 ]建物の1階から3階を占める小売フロアは、1983年9月13日にオープンした。[ 70 ]小売セクションには、ナンシー・ハンクス・センターとして知られるパフォーマンススペースが含まれていた。[ 17 ]
ハンクスは、建物の再開のわずか数週間前の1983年1月7日に亡くなった。[ 71 ]時計塔と展望台は1984年5月1日に一般公開された。[ 72 ] 1983年の改修は建築評論家のベンジャミン・フォージから高い評価を受けた。[ 73 ] [ 74 ]
商業スペースはボストンのベンジャミン・トンプソン＆アソシエイツ社によって設計され、ボルチモアのエバンス・デベロップメント社がリースした。3階建ての小売セクションの一部は50以上のレストランやブティック小売店が転貸する予定で、開業時には98%がリース済みだった。[ 70 ] 建物のアトリウムと小売スペースはその後「オールド・ポスト・オフィス・パビリオン」という名前になった。[ 75 ] [ 76 ] 1980年代半ば、ヒルマン・プロパティーズ社はパートナーのエバンス・デベロップメント社を買収し、オールド・ポスト・オフィス・パビリオンの経営権を握った。[ 75 ]
1980年、もともと1889年に制作されたベンジャミン・フランクリンの像が、建物の正面玄関近くに設置され、現在もそこに立っている。
1983年、議会は旧郵便局を正式にナンシー・ハンクス・センターと改名する法律を制定した。[ 77 ] [ 78 ]
1983年、コロンビア特別区政府と米国郵政公社は、郵政公社の1984年新20セント「ラブ」切手の14フィート（4メートル） × 21フィート（6メートル）の木製レプリカを作成した（第二次世界大戦後の米国切手と郵便の歴史を参照）。[ 79 ] [ 80 ] [ 81 ] [ 82 ] [ 83 ]
1984年から、毎年大晦日の真夜中頃に、旧郵便局ビルの時計塔の尖塔から「Love」切手の最新版のレプリカが降ろされるようになった。[ 79 ] [ 80 ] [ 81 ] [ 83 ] [ 84 ] [ 85 ] [ 86 ]
建物内では音楽家が社交ダンスの客を楽しませ、花火とサーチライトの光が夜空を照らし、有名人が屋外ステージでパフォーマンスを行った。真夜中には塔から鐘が鳴り響き、レーザー光線ショーの中でネオンサインが「ハッピーニューイヤー」と点滅した。[ 80 ] [ 81 ] [ 85 ] [ 87 ] 1985年が終わりに近づくにつれ、DC市長のマリオン・バリーは次のように予測した。「我々はニューヨークを凌駕するつもりだ。我々は取って代わり、最高の単一イベントになるかもしれないと考えている。」[ 79 ] [ 85 ] [ 86 ]
切手は年々大きくなっていった。1986年の初めを記念する式典では、その年の22セントの子犬「愛」切手の900ポンド（408kg ）の照明付きレプリカが披露された。 [ 83 ] [ 87 ] [ 88 ] 1990年の初めまでに、ネオンライトで照らされた切手は20フィート（6m ） × 30フィート（9m ）の大きさになり、重さは2トン（1814kg ）に達した。[ 79 ] [ 86 ]
初期の頃は毎年最大10万人がこのイベントを祝った。[ 87 ] [ 89 ]しかし、1986年の始まりを祝うイベントが終わった後、清掃員が、キャブ・キャロウェイが以前演奏した屋内ステージから100ヤード離れた階段の吹き抜けで、絞殺されレイプされた18歳の女性の遺体を発見した。[ 90 ] [ 91 ] 1988年の始まりを祝うイベントは秩序正しく盛況だったが、[ 89 ]イベントの費用が法外なものになったため、DC政府はその年の後半に資金提供を打ち切った。[ 86 ]
その後、イベントへの参加者は急激に減少した。その結果、郵便局は1990年に切手を落とすのをやめることを決定した。[ 86 ]パビリオンでは1991年の始まりを記念して、建物のアトリウム内に「Love」切手の小型版が降下するパーティーが2,500人規模で開催されたが、屋外イベントは姿を消した。[ 79 ] [ 91 ] [ 86 ]
旧郵便局パビリオンに関する好材料にもかかわらず、経営はうまくいっていなかった。GSAは1983年の改修に条件を課し、その結果、小売パビリオンはショッピングモールというよりオフィスビルのような外観になってしまった。小売スペースも少なすぎ、建物の建築設計のために小売スペースの配置も悪く、GSAは内部に小売店やレストランがあることを示すような外観の店舗を一切認めなかった。[ 67 ]パビリオンの収益は、観光客、地元のオフィスワーカー、地元住民からほぼ均等に得られていた。[ 92 ]ほとんどの小売店は利益を上げていたものの、収益は季節によって大きく変動した。レストランは収益を上げるのに苦労し、離職率も高かった。[ 93 ]
パビリオンの開発業者であるヒルマン・プロパティーズが率いるグループ、オールド・ポスト・オフィス・ジョイント・ベンチャーも赤字だった。オールド・ポスト・オフィス・ジョイント・ベンチャー（OPOJV）はGSAから年間16万6000ドルの賃料を受け取っていたが、連邦政府との契約では小売スペースを10万平方フィート（9300平方メートル）に倍増することが求められていた。この拡張は承認されていなかった。OPOJVは当初、小売スペースを内国歳入庁ビルに拡張することを提案したが、セキュリティ上の理由で却下された。その後、内国歳入庁ビルの駐車場があった場所に地下駐車場とパビリオンの拡張を提案したが、これも承認されなかった。[ 93 ]
旧郵便局パビリオンの財政状況が悪化する中、OPOJVはIRSビルの駐車場にガラス張りの別館を建設することを提案した。この提案はDC歴史保存審査委員会から強く反対された。それにもかかわらず、議会はこのプロジェクトに170万ドルを拠出し、OPOJVはさらに1500万ドルを拠出することに同意した。国家首都計画委員会もこのプロジェクトを承認した。[ 93 ]
新しいイーストアトリウムは1992年3月6日にオープンした。3階建ての建物は内部空間が10万平方フィート（9,300平方メートル）あり、ガラス屋根が特徴だった。開発協定の条件では、連邦政府が建物の下の土地を所有していたが、建物はヒルマン・プロパティーズが所有していた。建設が進むにつれ、旧郵便局パビリオンは高級小売店を多数失い、代わりに観光客向けのマグカップ、お土産、Tシャツなどの低価格の店が入った。しかし、イーストアトリウムには、より大きく高級な小売店が入った。増築部分には、5,000平方フィート（460平方メートル）のミニチュアゴルフコースとバーも併設されていた。イーストアトリウムはゼネラル・グロース・プロパティーズが管理しており、スペースの約78%が賃貸済みだったと述べている。[ 94 ]イーストアトリウムは批評家からはあまり評価されなかった。建築評論家のベンジャミン・フォージは、建物は目的を達成したと認めた。ガラスカーテンウォール、セットバック、歩道や歩行者エリアへの良好な接続など、多くの現代的な建築設計の特徴を取り入れ、フェデラル・トライアングルの1982年のマスタープランの一部を追加した。しかし、フォージは、地元の建築事務所カーン・チャルハス・チャップマン＆トゥーヒーによる設計を「不格好」で「ごつごつした」プロポーションと重すぎる要素があると評した。しかし、内部は軽やかさで賞賛された。[ 95 ]
1992年8月26日、旧郵便局ビルの西側、9階の天井と屋根の間で小規模な火災が発生した。屋根の修理をしていた作業員が誤って火災を引き起こし、午後3時45分に発生し、45分後に消火された。火災は小規模だったものの、夕方のラッシュアワー時にダウンタウンの交通を麻痺させた。[ 96 ]
1993年10月までに、年間300万人以上の来場者があったにもかかわらず、OPOJVはGSAへの賃料の支払いが滞り、コリン・エクイティーズ（ウェルズ・ファーゴの子会社）への抵当権もデフォルト状態に陥っていた。不動産専門家は、広大なアトリウムの冷暖房費、テナントの入れ替わりの激しさ、そして東アトリウム下のスペースに劇場がないことを原因として挙げた。DCコンベンション・アンド・ビジターズ協会は、旧郵便局はコロンビア特別区で8番目に人気の高い観光スポットだと述べていたが、小売業界の専門家は、旧郵便局は一度も利益を上げたことがなく、東アトリウムからの賃料収入は旧郵便局パビリオンの維持費を賄うには不十分だと考えていた。
コリン・エクイティーズ/ウェルズ・ファーゴは1993年10月にOPOJVを差し押さえた。[ 97 ]銀行はノースカロライナ州シャーロットの不動産管理会社ヒル・パートナーズを雇い、開発の小売部門を活性化させた。ヒル・パートナーズは、小売エリアへのアクセスと買い物客の認知度を高めることで、旧郵便局への訪問者数を700万人以上に倍増させることができると述べた。ヒル・パートナーズは、ワシントンDCの住民が必要とする小売店を追加することを念頭に、テナント構成の見直しを開始した。また、イースト・アトリウムは赤字で、スペースの半分以上が埋まることはなかったことも明らかになった。イースト・アトリウムが営業を続けるかどうかは不明だった。しかし、同社はパビリオンエリアを「フェスティバル・マーケットプレイス」（エンターテイメント、フード、小売店を組み合わせたもの）として維持することに同意した。[ 98 ]
1995年3月、シネプレックス・オデオン・コーポレーションは、イースト・アトリウム（当時テナントはいなかった）に7スクリーンの映画館を開設すると発表した。[ 97 ]しかし、同社は1996年5月に撤退し、ヒル・パートナーズとのリース契約に合意できなかったと述べた。[ 99 ]
ヒル・パートナーズは、イースト・アトリウムとパビリオンの新しいテナントを見つけるのに苦労した。[ 99 ]ヴァージン・グループは1996年6月に、旧郵便局にヴァージン・メガストア、8～12スクリーンのヴァージン・シネマ、そしておそらくロック音楽をテーマにしたレストランを建設する可能性があると述べた。しかし、同社は小売店のためにイースト・アトリウムではなく、メインの建物を望んでいた。[ 100 ]しかし、これらの話し合いは何も実現しなかった。
1997年、ホテル開発会社のデンヒルDC LLCがGSAに接触し、コリンズ・エクイティーズ/ウェルズ・ファーゴのリースを引き継ぐことを申し出た。同社は、上層階のオフィススペースをホテルの客室に改装し、ペンシルベニア通り側の壁を開放してアクセスと路面沿いの小売スペースを増やすために1億ドル以上を費やすと述べた。その見返りとして、同社はGSAに対し、55年のリースを65年に延長し、さらに10年間のリース延長オプションを3回追加する選択肢を与えるよう求めた。デンヒルDCの関係者によると、交渉はかなり進んでおり、ホテルを運営する管理会社と、スペースを借りる小売テナントも準備が整っていたという。GSAは、他の入札者に広告を出さずに長期リースを締結しようとしているという法的懸念から、交渉を打ち切ったと述べた。[ 67 ]
2000 年 8 月までに、旧郵便局の経営状況はさらに悪化した。17 年間一度も黒字になったことがなく、パビリオンの空室率は 80 パーセント、東アトリウムは閉鎖され、収入がないため GSA はウェルズ ファーゴへの賃料請求を停止した。小売とオフィスの組み合わせでは利益が出ないことに気づいた GSA は、リース契約を解除するためにコリンズ エクイティーズ/ウェルズ ファーゴと交渉を開始した。この時点で GSA は、小売スペースを維持するにはペンシルベニア通り北西に面する必要があることに気づいていた。しかし、同機関は小売フロアを撤去してオフィス スペースにするか、小売とオフィスの両方を撤去して建物をホテルとして開発することも検討していた。ホテルという選択肢は、1980年代初頭よりもはるかに魅力的であることが証明されていた。これは、同機関がキンプトン・ホテルズに17万平方フィート（1万6000平方メートル）の空きビルだった関税委員会ビルを172室の高級ホテル「ホテル・モナコ」に改装させたことで、非常に良い経験をしたためである。[ 67 ]
2000年12月28日、GSAは1999年包括統合緊急追加歳出法に基づき、旧郵便局の計画を提出した。[ 101 ] 2001年6月15日、ロバート・スミス上院議員、ハリー・リード上院議員、ベン・ナイトホース・キャンベル上院議員、バイロン・ドーガン上院議員は、一定の条件が満たされれば、GSAが旧郵便局のリース権を購入により取得するために必要な資金を支出することに同意する旨の書簡をGSAに送付した。[ 101 ]
2002年、ロビイストのジャック・アブラモフは、ネイティブアメリカンの部族の顧客のために建物のリースを確保しようと、GSAの首席補佐官デビッド・サファビアンと広範囲にわたる違法な協議を行った。 [ 102 ]アブラモフはサファビアンを費用全額負担のスコットランドへのゴルフ旅行に連れて行き、その間にリースを正体不明の部族に譲渡することについて話し合った。[ 103 ]サファビアンは後に、アブラモフとの関係について嘘をついたとして偽証罪で有罪判決を受けた。[ 104 ]
GSAは2004年に旧郵便局ビルの開発に関する関心表明依頼書を発行した。複数の企業が関心を示したが、GSAはそれ以上進めなかった。[ 105 ]
2002年から、この建物を国立女性史博物館に改築する大きな動きがあり、 2005年には米国上院でそのための法案が可決された。[ 106 ] [ 107 ]しかし、地元の開発業者、市民、下院議員らは、建物が無償で譲渡されることに憤慨した。[ 108 ]この法案は第109回米国議会で再提出されたが、今回は女性博物館側は東アトリウムのみを要求した。東アトリウムは床タイルが割れ、内装工事が未完成で梁がむき出しになり、店舗の代わりにぽっかりと穴が開いていたにもかかわらず、この試みも成功しなかった。[ 109 ]
2005年3月、GSAは情報提供依頼（RFI）を発行し、20件以上の回答を受け取った。[ 110 ]しかし、同機関は行政管理予算局（OMB）から提案依頼（RFP）に進むための承認を得られなかった。OMBは、RFIへの回答から再開発が連邦政府の財政上の最善の利益になるとは考えていなかった。[ 111 ]
2006 年 6 月、 2006 年の中部大西洋岸アメリカ合衆国洪水により、ワシントンに記録的な12.11 インチ (308 mm)の降雨があった。旧郵便局ビルの地下室は浸水し、ウィリアム ジェファーソン クリントン連邦ビル(アルコール・タバコ・火器・爆発物取締局の本部)、ハーバート C. フーバー ビル(米国商務省の本部)、内国歳入庁ビル、国立公文書館ビル、ロバート F. ケネディ司法省ビルも同様に浸水した。高台にある旧郵便局ビルは 2 日後に再開した。他のほとんどの建物は 1 週間閉鎖されたままだった。[ 112 ] [ 113 ]
2007年、GSAは建物の近代化には1億ドル以上かかると見積もった。GSAはまた、2007年に旧郵便局ビルで540万ドルの賃料収入を得た一方で、管理費と維持費に1190万ドルを費やし、650万ドルの損失を出したと述べた。[ 114 ]
2008年、ワシントンDCの連邦議会代表であるエレノア・ホームズ・ノートンは、GSAが提案依頼書の発行を迅速化するよう求める「2008年旧郵便局ビル再開発法」（HR 5001）を提出した。[ 111 ]下院運輸インフラ委員会の経済開発、公共建築物、緊急事態管理小委員会での公聴会で、議員らは旧郵便局ビルが十分に活用されていないことを指摘した。この法案は6月23日に下院を通過し、9月26日に上院を通過した。ジョージ・W・ブッシュ大統領は10月8日にこれを法律（PL 110-359）として署名した。制定された再開発法は、GSAに旧郵便局ビルの再開発を進め、すべての連邦テナントを移転することを義務付けた。この法律は、GSAに対し、再開発協定に関して下院および上院の適切な委員会に報告することを義務付け、また、議会の連続会期が30日間経過するまでは、いかなる再開発計画も発効することを禁じた。
2008年7月12日、国家首都計画委員会は、今後50年間のワシントンの開発を統括する計画である「国家首都フレームワーク」を発表した。この計画は、ワシントン首都圏の主要建築物すべての美的デザインを承認する立法権限を持つ連邦機関である米国美術委員会によって支持された。国家首都フレームワークでは、公共施設の改善とペンシルベニア通りの継続的な活性化を支援するため、旧郵便局ビルの改修が特に求められた。
2010 年 10 月までに、大規模な再開発目標は達成されなかった。下院運輸インフラ委員会は、報告書の中で GSA が旧郵便局ビルの管理を怠ったとして強く批判した。[ 115 ]報告書は特に、2006 年の不動産ブーム中に GSA が物件の再開発に着手しなかったことを非難した。ブームが終わると、GSA は物件を抱え込むことになり、下院委員会は、同機関が収入を生み出すのではなく、維持管理に 2500 万ドル以上を費やしたと非難した。[ 116 ]数十億ドル相当の余剰または利用されていない連邦資産に対処するようホワイトハウスへの圧力が高まる中、バラク・オバマ政権は、旧郵便局のような資産をより迅速に処分するための措置を講じると述べた。[ 115 ]政権は、資産を投げ売り価格で売却するのではなく、各建物の処分計画を作成するのに役立つ新しい独立諮問委員会を設置した。[ 117 ]連邦政府の建物のリースを支援した不動産管理会社StonebridgeCarrasの代表であるDouglas Firstenberg氏は、歴史的建造物の保存規制と多数の既存テナントにより再開発が困難になっていると述べた。 [ 118 ]
2011 年 3 月に、GSA から新しい RFP が発行されました。GSA は合計 10 件の入札を受け取り、そのほとんどはホテルでした。提案の中には、高級ホテルと国立ユダヤ人博物館がありました。[ 119 ] 他の入札者には、トランプ オーガニゼーション、カーペンター、モニュメント リアルティ、JBG スミス、ヒルトン ワールドワイドとメトロポリタン パートナーシップ Ltd.のパートナーシップが含まれていました。 [ 120 ] [ 121 ] [ 122 ]
2012年2月6日、GSAは旧郵便局ビルの再開発業者候補としてトランプ・オーガニゼーションを選定したと発表した。同社は入札にあたり、プライベート・エクイティ・ファームのコロニー・キャピタルと提携した。トランプ・オーガニゼーションは、同ビルを250室[ 109 ]（後に情報筋によると261室）[ 123 ]の高級ホテルに改築するために2億ドルを投じることを約束した。投資の大部分は負債ではなく現金で行われる予定だった[ 123 ] 。トランプ・オーガニゼーションは暫定的にGSAに年間300万ドルの賃料を支払うことに合意した[ 124 ] 。
トランプ夫妻は、ホテルには会議センター[ 109 ]、スパ[ 109 ] 、高級レストラン3軒[ 123 ]、35,000平方フィート（3,300平方メートル）の会議・宴会施設[123]が含まれると述べた。同社はまた、建物の歴史と議会の鐘に特化した小さな博物館[ 123 ]を建設し、歴史的な外観を維持することも約束した[ 109 ] 。
地元住民や歴史的建造物保存の擁護者たちは、トランプ氏の落札について多くの懸念を表明した。[ 125 ]保存活動家たちは、トランプ氏が建物の歴史的性質を尊重しないだろう[ 125 ]し、歴史的建造物の改修経験もほとんどない[ 124 ]と述べた。
これに対し、政府関係者は、米国美術委員会（長官は変更に対して厳しい審査を行うと示唆した）が再設計を承認する必要があると述べた。[ 125 ]トランプ氏は、歴史的建造物に関する経験が不足しているという懸念を否定し、ニューヨーク市のグランドセントラル駅とフロリダ州パームビーチのマール・ア・ラゴ・クラブの再開発を挙げた。[ 126 ]トランプ・オーガニゼーションの入札では、この地域の歴史的建造物の改修を以前に手がけ、1970年代には旧郵便局ビルの改修設計にも携わった著名な地元建築家、アーサー・コットン・ムーアの関与が強調された。 [ 123 ]
しかし、ムーアは健康上の理由で1年以内にこの取り組みから離脱した。[ 127 ]このプロジェクトに携わっていた別の保存主義建築家、ジョン・カリナンは、「彼らが建物に対して行っていることを支持できなかったため…彼らは歴史的なものをすべて覆い隠したり、取り壊したりしていた…」として辞任した。[ 128 ]
市内の住民の中には、トランプ氏が時計塔へのアクセスを遮断するのではないかと心配する人もいた。しかし、国立公園局は時計塔と展望台の管理権を維持し、見学ツアーのために開放し続けると表明した。[ 125 ] [ 126 ] [ 129 ]
ワシントン・ポストのビジネスコラムニスト、スティーブン・パールスタインは、トランプの破産問題が多発していること、そしてコロニー・キャピタルが現在、ホテル物件を管財人の管理下から守るのに苦労していることを考えると、トランプ／コロニー・キャピタルを選んだのは財政的に賢明な判断なのかと疑問を呈した。 [ 124 ]パールスタインと地元のホテル経営者たちは、市場はトランプが請求しようとしている宿泊料金を支えきれないだろうし、したがってトランプが物件に支払っている過剰な再開発費用や賃料を支えることもできないだろうと主張した。 [ 123 ] [ 124 ]
GSAの公共建築サービス局長であるロバート・ペック氏は、トランプ/コロニー・キャピタルの入札が、資金投入、不動産の改修と管理の経験、デザインの質の点で群を抜いて優れていると主張し、選定を擁護した。ペック氏は、トランプ氏の過去の数々の破産に関する批判を退け、それらは主にホテルではなくカジノに関するものだったと指摘した。 [ 122 ]さらに、ワシントン・ポストのビジネス記者であるペトゥラ・ドヴォラック氏とジョナサン・オコンネル氏は、新しいトランプホテルがワシントンのダウンタウン地区の経済復興のきっかけとなるだろうとの見解を示した。[ 122 ] [ 125 ]
2012年3月、ワシントン・ポスト紙は、モニュメント・リアルティがトランプ・オーガニゼーションよりもはるかに高い基本賃料を提示したと報じた。[ 130 ]モニュメントと開発パートナーのアンジェロ・ゴードン＆カンパニーは、最初の3フロアにメディアセンターを備えた26万平方フィート（2万4000平方メートル）のオフィスビルを提案した。また、駐車場を建設するために別館を取り壊すことも提案した。[ 131 ]モニュメント・リアルティは、建物の業績に基づいて賃料が上昇する年間510万ドルの賃料でこの建物に入札した。[ 130 ]しかし、トランプ・オーガニゼーションは再開発資金として2億ドルを提示したが、モニュメントは1億1650万ドルしか提供しなかった。[ 130 ] GSAは、経験と過去の実績、設計コンセプト、財務能力と力量、初期開発投資に基づいて提出書類を評価した。[ 130 ]したがって、モニュメントの入札がトランプ・オーガニゼーションの入札よりも優れているかどうかは不明であった。[ 130 ]
別の入札者であるBP-メトロポリタン・インベスターズは、2012年4月にGSAが再開発をトランプ・オーガニゼーションに落札させたことに対して正式な抗議を提出した。[ 132 ]ヒルトン・ワールドワイドを含む入札グループは、GSAがトランプの度重なる破産と非現実的な経済予測を考慮に入れなかったと主張した。GSAは、メトロポリタンが建物の改修に1億4000万ドルしか支出しないと申し出たため、落札できなかったと述べた。[ 123 ] GSAは、再開発は調達ではないため、その決定に抗議する法的根拠はないと指摘して抗議に答えた。[ 123 ] [ 132 ] [ 133 ]
2012年の夏、トランプ・オーガニゼーションはコロンビア特別区に対し、旧郵便局ビルに対する占有利息税の免除を要請した。[ 134 ]占有利息税は2012年時点で300万ドルと見積もられていたが、物件が完全に再開発されればはるかに高額になる可能性が高かった。DCの税務当局は免除を却下した。[ 135 ]ヴィンセント・C・グレイ市長 の広報担当者であるペドロ・リベイロ氏は、「このプロジェクトが税金の対象とならないことは、入札提案の一部ではなかった」と述べた。トランプ・オーガニゼーションの買収・開発担当副社長であるデビッド・オロウィッツ氏は、税金免除の却下は驚きではなく、同社の入札の財務計算を変更するものではないと述べた。[ 136 ]ドナルド・トランプ氏は後に、税金免除を求めたことを否定した。[ 137 ] [ 138 ]
GSAとの契約を最終決定する1年の期限が迫る中、トランプ・オーガニゼーションは、オールド・ポスト・オフィス・パビリオンのレストランや小売店を選定するために、不動産および小売デザイン会社のストリートセンスを雇った。トランプは、地元の不動産開発業者ダグラス・ジェマルや小売デザイン会社のアシュケナジー・アクイジションではなく、この会社を選んだ。[ 139 ]ティファニーは、同社が話をした小売店の1つだった。[ 137 ] [ 138 ]
2012年2月から12月にかけて、GSA、CFA、DC政府関係者、トランプ・オーガニゼーションの間で6回の開発会議が開催された。最終的なリース契約を締結するには、どのような再開発が許容されるかを決定することが不可欠だった。トランプ・オーガニゼーションの新しい設計チームは、Beyer Blinder BelleとWDG Architecture（旧Edwin Weihe & Associates）という会社で構成されていた。トランプ・オーガニゼーションは、ペンシルベニア通り北西の南に11番街北西を延長することを提案した。市当局は、ホテルの南にあるC通り北西の半ブロックも再開発資金で再開するよう求めたが、トランプ・オーガニゼーションはこの要求を拒否した。建築チームは、旧郵便局ビルの四隅すべてに小売店を追加し、その内部に新しい中二階（上階にレストラン、下階にスパとフィットネスセンター）を建設することを提案した。歴史的建造物保存機関は、ペンシルベニア通り沿いにホテルの名前を記した様々なタイプのキャノピーや看板の設置を拒否し、東アトリウムの6つの代替設計案はCFAによって即座に却下された。しかし、東アトリウムの下層階を駐車場に改装し、上層階を宴会場として残すという案も検討中であった。[ 140 ]
2013年1月下旬までに最終的なリース契約は締結されなかった。しかし、トランプ・オーガニゼーションとGSAはともに合意に近づいていると述べ、GSAは12ヶ月の期限までに合意に至らなければ入札プロセスを再開する可能性は低いと述べた。トランプ政権関係者とGSAは、遅延の原因はリース期間の長さであり、解決に時間を要する複雑な問題が生じたためだと説明した。[ 136 ] [ 141 ] GSAはまた、建物の歴史的建造物としての地位によって生じた特有の問題もあると述べた。[ 138 ] [ 141 ]それにもかかわらず、連邦法ではGSAは2013年6月までに合意に達するか、入札プロセスを再開することが義務付けられていた。[ 141 ]
ドナルド・トランプは2013年4月中旬に、合意は「数週間以内」だと主張した。しかし、噂とは異なり、GSAとの当初の合意を再交渉するつもりはないと述べた一方で、トランプ・オーガニゼーションはコロニー・キャピタルとの提携を再評価した。トランプは、同社がコロニーを交代させるか、再開発取引全体を現金で融資する可能性が高いと述べた。GSA当局者は、そのような変更は交渉に影響を与えないと述べた。[ 142 ]
トランプ・オーガニゼーションは、2013年4月と5月にいくつかの規制上のハードルをクリアした。4月28日、美術委員会は同社の再開発計画案に拘束力のない暫定承認を与えた。[ 143 ] 5月16日、GSAは環境影響評価（EIA）を完了し、再開発は歴史的遺産、土地利用、または交通に重大な悪影響を及ぼさないと結論付けた。EIAはまた、ホテルが年間約650万ドルのホテル宿泊税収入と150万ドルの売上税収入を生み出すと結論付けた。[ 144 ]
6 月 4 日、GSA は旧郵便局ビルの再開発に関してトランプ オーガニゼーションと最終合意に達した。[ 145 ]トランプ オーガニゼーションは 60 年間のリース契約を交渉し[ 145 ] [ 146 ]、月額 25 万ドルの賃料を支払い、年間の賃料増加は消費者物価指数に連動していた。[ 146 ] [ 147 ]賃料の支払いは、建設開始から 8 か月後、またはリース契約締結から 20 か月後のいずれか早い方から開始されることになっていた。[ 147 ]同社はリースをさらに 40 年間延長するオプションを持っていた。[ 129 ]トランプ オーガニゼーションは、この物件の再開発に少なくとも 2 億ドルを費やすことに同意し[ 145 ] [ 146 ]、トランプ氏は再開発費用を自身の資金で支払った。[ 129 ] [ 148 ] [ 149 ]開発契約の不履行が多すぎるという批判者の懸念を払拭するため、トランプ氏は4000万ドルの個人保証と「不正行為」（納税義務の不履行、詐欺、その他の不正行為をカバーするため）を提供することに同意した。[ 147 ]トランプ・オーガニゼーションはすべての税金を支払うことに同意したが、リース契約では同社が歴史的建造物保存税額控除を申請することを禁じていなかった。[ 146 ]
トランプ・オーガニゼーションは、旧郵便局ビルを260室のホテルに改装することに合意した（ただし、情報源によっては267室[ 150 ] 、 270室[126][151]、271室[ 129 ] [ 152 ]、275室[147]としているものもある）。多くの部屋は天井高が25フィート（7.6メートル）[152]だが、ほとんどの部屋の天井高は14～16フィート（4.3～4.9メートル）になる予定だ。[ 129 ] [ 153 ]平均的な客室の広さは600平方フィート（56平方メートル）と予想され、 [ 129 ] [ 153 ]ホテルは企業の幹部や外交官を引き付けるためにスイートや平均よりも広い客室の割合が高くなる予定だった。[ 154 ]
かつて米国郵政長官の事務所だった場所に、同社はそれぞれ天井高16フィート（4.9メートル）の3,000平方フィート（280平方メートル）の「プレジデンシャルスイート」を2室計画した。各プレジデンシャルスイートには、暖炉、サウナ、スチームルーム、ウォークインクローゼット、直通エレベーター、ペンシルベニア通り北西とナショナルモールの眺望が備わっていた。[ 129 ] [ 153 ]
再開発計画には、アートギャラリー、カフェ、バー、フィットネスセンター、図書館、噴水のあるラウンジ、会議室、スパ、2 または 3 軒の高級レストラン、いくつかの高級小売店、4,000 平方フィート (370 m 2 )の Mar-a-Lago ブランドのスパ、建物、時計塔、鐘に関する小さな博物館が含まれていました。[ 126 ] [ 129 ] [ 132 ] [ 147 ] [ 149 ] [ 150 ] [ 152 ]トランプ オーガニゼーションは、時計塔と展望台への一般人のアクセスを引き続き許可することに同意しました。国立公園局は、時計塔ツアーを運営することに同意しました。[ 147 ] [ 149 ] [ 150 ]建物の外観 (アレクサンドラ カスバが設計した多色のレンガと花崗岩の舗装を含む) [ 150 ]は、歴史的な状態で保存される予定です。[ 147 ]規制当局の承認待ちではあるが、トランプ・オーガニゼーションは、地上階の上にフロアを増築する（中二階をフロアにする）ことを提案したが、大階段はそのまま残される予定だった。小売店の大部分は地上階と2階を占め、地上階東側の歴史的な切手カウンターはホテルの受付になる予定だった。[ 150 ]
86,000平方フィート（8,000平方メートル）のイーストアトリウムとその周辺の通りに大きな変更が加えられた。トランプ・オーガニゼーションは、34,400平方フィート（3,200平方メートル）の地下階を150台収容の駐車場に改装し、地上階に31,600～35,000平方フィート（2,940～3,250平方メートル）のボールルーム、 2階に20,000平方フィート（1,900平方メートル）の会議室を設ける予定だった。[ 150 ] [ 154 ]ボールルームの規模は、市内のどの高級ホテルよりも大きいものとなる。[ 154 ]市は、自動車のアクセスを確保するため、11番街北西をフェデラル・トライアングルの南側、C通り北西まで延伸することに同意した。[ 147 ] [ 154 ]旧郵便局ビルの北西11番街側の入口が再び建物の正面入口となる（長らく閉鎖されていた側のドアが開く）。[ 154 ]最終的な規制当局の承認待ちでは、新しい入口の上に新しい鉄骨とガラスのキャノピーが建設され、入口のアーチの内側に「トランプ・インターナショナル・ホテル」の看板が吊り下げられる予定である。[ 150 ]
12th Street NW 側の入口は、レストランや小売店への一般のアクセスを提供する第 2 入口となる。1 階の窓と入口には日よけが設置され、入口の上にはホテルの看板が追加される。建物の 12th Street NW、11th Street NW、および Pennsylvania Avenue NW 側には屋外席が追加される。C Street NW は自動車通行のために再開されない。トランプ オーガニゼーションは、C Street 側の歴史的価値のないガラスと鉄骨の 1 階の店舗正面を撤去し、屋外席とパフォーマンス スペースを追加して公共広場を拡張および改修すると述べた。[ 150 ]
リース契約が締結されたことで、イヴァンカ・トランプは、建物がトランプ・オーガニゼーションに引き渡された後、すぐに建設が開始されると述べた。[ 148 ]
2016年11月14日、国立公園局は、トランプ・オーガニゼーションによる建物の改修費用（当初の申請書では1億6000万ドルと見積もられていた）の20%に相当する税額控除の申請の第2部を承認した。最終段階は、建設完了時に実際の費用に対する税額控除を受けるための第3部の提出となる。[ 155 ] [ 156 ]
2008年の再開発法に基づき、議会はリースを否決するまで30日間の猶予があり、否決されればリースは確定することになった。[ 145 ] [ 146 ] [ 147 ]議会からの問題がないと予想し、GSAは旧郵便局ビル内の既存の連邦政府テナントの移転を開始した。[ 149 ]
2013年7月初旬、トランプ・オーガニゼーションはもう一つの大きな規制上のハードルをクリアした。国家首都計画委員会の職員は、再開発計画を承認するよう同委員会に勧告した。[ 150 ] NCPCの職員報告書は、GSAとトランプ・オーガニゼーションが引き続き外装看板のデザインに取り組み、適切であることを確認するよう提案した。[ 150 ]委員会全体は職員報告書を承認し、同社の建築計画に予備的な承認を与えた。NCPCは、2013年秋に最終計画を持って戻ってくるよう同組織に求めた。[ 157 ]
2013年8月5日、議会はGSAとトランプ・オーガニゼーション間のリース契約の発効を承認した。[ 158 ]ワシントン・ビジネス・ジャーナルは、リース契約では263室[ 159 ]（別の情報源では270室）[ 132 ]のホテル建設と、トランプ氏が改修に2億5000万ドルを費やすことが求められていると報じた。[ 159 ] DC保存連盟（旧ドント・ティア・イット・ダウン）は、トランプ氏による当該地の再開発を支持すると述べた。[ 132 ]
トランプ・オーガニゼーションは、旧郵便局ビルの内装工事をハーシュ・ベドナー・アソシエイツというインテリアデザイン会社に依頼した。[ 160 ] 2億ドルの改修工事は、時計塔の閉鎖とともに2014年5月1日に始まった。[ 161 ]建物の外観の変更点としては、正面玄関の中央アーチから「OLD POST OFFICE」という文字が削除され、そのアーチの下に「TRUMP INTERNATIONAL HOTEL」という文字が入ったバーが設置された。[ 162 ]
トランプ・インターナショナル・ホテル・ワシントンDCは、2016年9月12日に「ソフトオープン」で有料宿泊客向けに開業した。[ 4 ]ホテルのグランドオープンは2016年10月26日に祝われた。[ 163 ]
2016 年 12 月のVanity Fairのレビューでは、ホテルは外観は立派だが、内部は完全な惨状で「ひどいゴミ溜め」だと評された。[ 164 ] 2016 年 12 月、Luxury Travel Intelligence はトランプ ホテルをレビューし、サービスと運営に大きな欠陥があることを発見した。同誌は内装を「けばけばしい」と呼び、目の肥えたビジネス旅行者には適していないと述べ、世界で 3 番目に悪いホテルにランク付けした。[ 165 ] 2018 年 2 月 20 日、同ホテルはForbes Travel Guideの2018 年版 5 つ星リストに選ばれ、同年後半には Forbes の初版の世界で最も豪華なホテル リストに選ばれた。[ 166 ] [ 167 ] 2018 年 5 月のCondé Nast Traveler の記事では、同ホテルのレストランとサービスを称賛した。[ 168 ] 2019年2月20日、フォーブス・トラベルガイドは2019年の5つ星評価を更新した。このホテルはTripAdvisor.comのワシントン州のホテルランキングでも1位を獲得している。 [ 169 ]
トランプ・オーガニゼーションは当初、シェフのホセ・アンドレスとジェフリー・ザカリアンと契約を結び、同オーガニゼーションが計画していた新ホテルのアトリウムと北西の角にレストランを開設する予定だった。しかし、ホテル開業前の2015年6月にドナルド・トランプがメキシコ人について物議を醸す発言をした後、両シェフは契約を破棄した。その後の法的紛争は2017年4月に解決した。[ 170 ]
2015年までの16年間、米国最大の日本文化祭である桜まつり（日本のストリートフェスティバル）は、春の日にペンシルベニア通りの旧郵便局ビル前で開催されました。この祭りの場所は、同じ日に近くのコンスティテューション通りを通る毎年恒例の桜パレードのルートに近い場所でした（ナショナル桜まつりを参照）。[ 171 ] [ 172 ]
しかし、2016年と2017年には、ストリートフェスティバルの主催者はイベントをワシントンの遠く離れた場所に移さざるを得ませんでした。[ 172 ] [ 173 ]フェスティバルの移転が必要になったのは、トランプ・オーガニゼーションがコロンビア特別区政府と、大統領就任パレードなどの主要イベント時を除き、ペンシルベニア通りの幅20フィート（6メートル）のレーンをトランプ・インターナショナル・ホテルの顧客とバレーパーキングサービスのために開放しておくことを義務付ける協定を交渉した結果、フェスティバルの活動や、以前は建物の近くで開催されていた他のイベントのための十分なスペースがペンシルベニア通りに残されなくなったためです。[ 172 ]
2017年のトランプ大統領就任式の前日、ドナルド・トランプとマイケル・ペンスは、トランプ・インターナショナル・ホテルの大統領宴会場で、閣僚候補者や主要献金者らとの「リーダーシップ・ランチョン」に出席した。出席料は100万ドルだった。[ 174 ] [ 175 ] [ 176 ]イヴァンカ・トランプは、就任式委員会とホテルのスタッフ間の紛争解決に尽力した。[ 176 ]
ドナルド・J・トランプがアメリカ合衆国大統領に就任した後、トランプ・インターナショナル・ホテルは法的論争の的となった。[ 177 ]世界の指導者たちは、トランプが訪問する特使にトランプ・ホテルに宿泊するよう勧めていたと述べた。[ 178 ]イヴァンカなどのトランプ一族は、ドナルド・トランプが大統領だった間、ホテルの株式から利益を得ていた。[ 179 ]
トランプ氏が退任した後も、下院監視委員会は調査を続け、2021年10月にトランプ・インターナショナル・ホテルが外国政府から約370万ドルを受け取っていたことを公表した。これは米国憲法の外国報酬条項に違反する可能性がある。さらに、議会委員会によると、同ホテルはトランプ氏の大統領在任中に7000万ドル以上の純損失を出していた。この損失に対処するため、トランプ氏の別の会社であるDJTホールディングスLLCが同ホテルに2700万ドル以上を融資したが、ホテルが返済したのはそのごく一部に過ぎなかった。融資の大部分は最終的に資本拠出に転換された。[ 180 ]
2017年1月、ワシントンの責任と倫理のための市民団体（CREW）と、ハーバード大学ロースクールのローレンス・トライブ、元ホワイトハウス倫理・政府改革特別顧問のノーマン・L・アイゼン、カリフォルニア大学アーバイン校のアーウィン・チェメリンスキー、フォーダム大学のゼファー・ティーチャウトなど、著名な法学者数名がトランプ氏を相手取って訴訟を起こした。[181][182] この訴訟では、トランプ氏のホテルやその他の事業が外国人客から支払いを受け取っているため、トランプ氏は米国の外国報酬条項に違反していると主張している。 [ 181 ] 2021年1月、米国最高裁判所は、トランプ氏がもはや大統領ではないため、この訴訟は無効であるとして下級裁判所に却下するよう指示した。 [ 183 ]
2017年6月12日、コロンビア特別区のカール・ラシーン司法長官とメリーランド州のブライアン・フロッシュ司法長官は、米国憲法の外国および国内報酬条項違反を主張し、メリーランド州連邦地方裁判所にトランプ大統領に対する共同訴訟を提起した。[ 184 ] CREW対トランプ訴訟と同様に、ラシーン司法長官とフロッシュ司法長官は、トランプ・オーガニゼーションがトランプ・ホテルやその他の事業で外国からの資金を受け取ったことを憲法違反とし、この取引がDCとメリーランドの経済、そして米国民の利益に悪影響を及ぼしていると主張した。[ 185 ] 2021年1月、米国最高裁判所は、トランプがもはや大統領ではないため、この訴訟は無効であるとして下級裁判所に却下するよう指示した。[ 183 ]
2017年6月14日、リチャード・ブルーメンソール上院議員 とジョン・コニャーズ・ジュニア下院議員が主導し、議会の投票権を持つ議員の3分の1以上が、外国政府からの贈与を受け取る前にその内容を知らされ、承認する権利を求めて、外国報酬条項違反を主張する訴訟を起こした。 [ 186 ]この訴訟では、旧郵便局ビルで外国政府に寄付を募ろうとした試みについて具体的な主張がなされている。2020年、コロンビア特別区連邦控訴裁判所は、外国報酬条項違反の疑いについて宣言的救済と差止命令による救済を求めた個々の議員には、大統領に対する訴訟を起こす資格がないとの判決を下した。[ 187 ]
ドナルド・トランプ大統領は、報酬条項の疑惑に対し、外国からの賓客からの支払いを米国財務省に納める計画を概説し、GSA契約の問題に対しては、自身の保有資産を子供たちが管理する信託に入れることで対応した。この計画は、米国政府倫理局長のウォルター・M・シャウブによって批判され、同局長は「この計画は過去40年間の大統領の伝統に合致しない」とし、「現代のすべての大統領は資産売却という厳しい手段を取ってきた」ため、過去の慣行と矛盾していると述べた。[ 188 ]
2013年に締結されたトランプ・オーガニゼーションとGSAのリース契約には、「政府の選出された役人は、このリースのいかなる部分または一部、あるいはそこから生じるいかなる利益も認められない」と規定されている。[ 177 ]ワシントンの責任と倫理のための市民団体はGSAへの書簡で、「選出された政府職員はリースに基づくいかなる利益も受け取ることを禁じられており、トランプ氏が本日米国大統領に就任した今、彼が大部分を所有する会社であるトランプ・オールド・ポスト・オフィスLLCは、リースの利益相反条項に違反している」と述べている。[ 177 ]トランプ氏が大統領に選出された後、民主党は「法的合意を遵守するためには、リースにおけるすべての金銭的利益を完全に手放さなければならない」という立場を取った。[ 189 ] 2017年2月、トム・カーパー上院議員とクレア・マカスキル上院議員（それぞれ国土安全保障・政府問題委員会と調査に関する常設小委員会の民主党筆頭委員）は、GSA監察官に書簡を送り、「トランプ大統領が就任宣誓をして以来、トランプ・オールド・ポスト・オフィスLLCは賃貸契約の明確な文言に違反しているように見える」と記した。彼らは監察官による調査を要請した。[ 189 ] 2017年3月、GSAは、ホテルの組織構造の再編成と物件の取消可能な信託への配置の後、物件のテナントは賃貸契約の条件を完全に遵守していると判断したと発表した。[ 190 ] 2017年8月30日、ブルームバーグBNAは、政府会計検査院（GAO）とGSA監察官室の検査部門の両方が、GSAの賃貸契約の管理と運営を評価していることを確認したと報じた。[ 191 ] 2019年1月、GSA法務顧問のジャック・セント・ジョンは、キャロル・F・オチョアの47ページの報告書にある唯一の勧告、すなわち、大統領の旧郵便局ビルにあるトランプ・インターナショナル・ホテルへの事業上の利害関係は報酬条項に違反する可能性があり、リース契約違反につながる可能性があるという勧告に同意した。[ 192 ]
ドナルド・トランプ大統領の任期中、オールド・ポスト・オフィスは政治的な抗議活動の頻繁な場所となった。2017年5月15日の夜、アーティストのロビン・ベルはホテルの正面に「報酬歓迎」などのメッセージを投影し、トランプが事業を展開している国の国旗のアニメーションも映し出した。[ 193 ] 2018年1月13日、トランプが会議で「クソみたいな場所」という言葉を使ったと報じられた後、ベルは正面に「DCの住民ではないですか？」「泊まる場所が必要ですか？」「私たちのクソみたいな場所を試してみてください」というメッセージを投影した。[ 194 ] 2018年3月24日の銃暴力反対集会「マーチ・フォー・アワー・ライブズ」の後、多くの集会参加者がホテルのそばにプラカードを残していった。[ 195 ] [ 196 ]
2021年、トランプ・オーガニゼーションは、ホテルをウォルドーフ・アストリアにリブランドする計画の投資会社CGIマーチャント・グループに、建物のリースを3億7500万ドルで売却することに合意した。[ 197 ]トランプ・オーガニゼーションはこの取引で1億ドルの利益を得ることになる。[ 198 ]ニューヨーク・タイムズは2025年7月に、買い手がクロージング費用を賄うためにトランプから2800万ドルを借り入れた後、ローンを滞納したと報じた。トランプはこの建物に 1億ドルを投資し、税引き後7900万ドルの利益を得た。[ 199 ]
2022年2月、下院監視委員会はトランプ氏が売却を行うのを阻止しようとした。委員会はGSAに書簡を送り、トランプ氏がGSAに「重大な虚偽表示の可能性のある財務諸表を少なくとも1つ」提出したことで、「連邦政府に虚偽または誤解を招く情報を提供した」疑いがあると主張した。委員会は、トランプ氏が「大統領職を利用して利益を得ようとした」ことに対して「報われるべきではない」と述べた。GSAは、トランプ・オーガニゼーションが売却を完了する前にリース契約を解除することで、リースの売却を阻止できた可能性があった。[ 198 ]
このホテルは、CGI Merchant Group に売却された後、2022 年 5 月 11 日に閉鎖されました。 [ 5 ]建物の正面からトランプの看板が撤去されたことは、国際的なメディアで大きく報道されました。[ 200 ] [ 201 ] [ 202 ] [ 203 ]
ホテルは2022年6月1日に新しい名前で再オープンした。[ 204 ]
2024年8月5日、CGIマーチャントグループの貸し手は、CGIがローンを不履行にしたため、リース権を差し押さえた。貸し手であるBDT & MSDパートナーズはリース権を競売にかけたが、入札はなかった。貸し手は1億ドルで独自の入札を行い、その後物件の所有権を取得した。ヒルトンの物件管理契約は継続された。[ 205 ] BDT & MSDパートナーズは2026年6月に物件を購入した。[ 206 ]
旧郵便局ビルの高さ315フィート（96メートル）の時計塔は、ワシントン記念塔と無原罪懐胎国立聖堂に次いでワシントンで3番目に高い建物です。[ 207 ]塔の高さ270フィート（82メートル）の展望台からは、市街地とその周辺のパノラマビューが楽しめます。[ 11 ] [ 207 ]塔には、建物の存続をめぐる長い闘いを描いた展示と、ライトアップされた時計の内部機構を見学できるコーナーがあります。[ 17 ]
時計塔には、ホワイトチャペル鐘鋳造所が鋳造したウェストミンスター寺院の鐘のレプリカである議会の鐘（ディッチリー鐘とも呼ばれる）が収められている。[ 208 ]ディッチリー財団の創設者であるデイビッド・ウィルズ卿は、1976年の建国200周年を記念して、これらの鐘を米国に寄贈した。[ 208 ] [ 209 ] しかし、これらの鐘が米国に運ばれ、時計塔に設置されたのは1983年になってからだった。[ 208 ]
10個の鐘からなる鐘は、重さが300～3,000ポンド（140～1,360kg ）、直径が2～4.5フィート（0.61～1.37m ）です。 [ 208 ]鐘の組成は銅78％、錫22％です。[ 208 ] それぞれの鐘には、アメリカ合衆国国璽、英国国璽、ロンドン・プライドの花のレリーフが施されています。[ 210 ]塔は鐘を吊るすように設計されていなかったため、スキッドモア・オーウィングズ・アンド・メリル建築事務所とケイグリー・アンド・アソシエイツ構造設計事務所が、鐘の重量と揺れによるストレスに耐えられるように塔を改造するために雇われました。[ 26 ]
ワシントン鐘鳴らし協会は、練習の夜や特別な機会に、毎週木曜日の夜に議会の鐘を鳴らします。[ 208 ]アメリカ合衆国議会の公式の鐘であり、北米で最大級のチェンジリンギングベルのセットの一つです。 [ 208 ] 塔の訪問者は、鐘を鳴らすために鐘撞き人が引く色付きのロープ（「サリー」）を見ることはできますが、鐘そのものを見ることはできません。ただし、鐘の観覧エリアを開設する計画も進行中です。[ 211 ]
2014年の改修工事以前は、国立公園局のレンジャーが時計塔のツアーを提供していました。[ 211 ]塔の改修工事のため3年間中断した後、レンジャーによるツアーは2017年2月に再開されました。[ 211 ]国立公園局を含む「最も必要不可欠な」連邦政府サービスを除くすべてのサービスが停止された2018年から2019年の米国連邦政府閉鎖の間も、このサービスは継続されました。[ 212 ]
nrisが呼び出されましたが、定義されていません (ヘルプ ページを参照してください)。枚の愛の切手の最初のものは 1973 年 1 月 26 日に発行され、画家ロバート インディアナによってデザインされました。.... 4 月 17 日に発行される新しい切手は、明るくカラフルな絵画でよく知られているボストン出身のコリタ ケントによって描かれました。このデザインは 1984 年 12 月 31 日の深夜に初公開され、ワシントン DC の旧郵便局ビルの塔から 240 フィートのケーブルを滑り降りる、1,100 ポンド、12 フィート× 20 フィートのデザインのレプリカが披露されました。65,000 人以上が切手の発表を見ました。
推定10万人の群衆がワシントンDCのペンシルベニア通りで新年を迎えた。
新しい22セントのラブ切手は1月30日にニューヨーク市で発行される。デザインには、目がキラキラしていて愛らしい子犬が描かれている。デザイナーは、郵便局の利用者に切手を見て、
チャールズ・シュルツ
の「幸せとは温かい子犬だ」という言葉を思い出してもらいたいと考えている。
（4）ダン、ジョン・F.（1986年2月2日）「切手：可愛すぎる？」。アート：切手。ニューヨーク・タイムズ。 2018年1月7日のオリジナルからアーカイブ。 2018年1月7日に取得。
昨夜、旧郵便局の塔から新しいラブ スタンプが降下し、旧年が終わり、1988 年が始まったとき、10 万人の陽気で行儀の良い群衆が手を振り、クラクションを鳴らしながら歓声をあげた。
情報提供元：ワシントン・ポスト。