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40 ウォール ストリート(トランプ ビルとも呼ばれる。旧称はバンク オブ マンハッタン トラスト ビルおよびマンハッタン カンパニー ビル) は、ニューヨーク州ニューヨーク市マンハッタンの金融街、ウォールストリートのナッソー ストリートとウィリアムストリートの間にある高さ 927 フィート (283メートル)のネオ ゴシック様式の超高層ビルである。1929 ～1930 年にマンハッタン カンパニーの本社として建設されたこの建物は、 H. クレイグ セヴェランスが松井康雄とシュリーブ & ラムと共同で設計した。この建物はニューヨーク市の指定ランドマークであり、国家歴史登録財(NRHP)に登録されている。また、NRHP 地区であるウォール ストリート歴史地区の構成資産でもある。
建物はL字型の敷地に建っている。下層階は石灰岩のファサードだが、上層階は黄褐色のレンガ造りのファサードで、多数のセットバックが設けられている。ファサードには各階の窓の間にスパンドレルがあり、窓はファサードの垂直な柱の後ろに引っ込んでいる。建物の最上部には、尖塔のあるピラミッドがある。内部では、下層階にはマンハッタン・カンパニーの二層吹き抜けの銀行室、役員室、トレーディングフロア、金庫室のある2つの地下室があった。残りの階はテナントに貸し出されており、いくつかの階にはプライベートクラブがあり、69階と70階には展望デッキがあった。
40 ウォール ストリートの計画は 1929 年 4 月に発表され、マンハッタン カンパニーが主要テナントとなり、建物は 1930 年 5 月 26 日にオープンしました。40 ウォール ストリートとクライスラー ビルは、両ビルの建設当時、世界で最も高いビルの称号を競い合っていましたが、最終的にその称号を獲得したのはクライスラー ビルでした。40 ウォール ストリートは、当初は世界恐慌の影響でテナント率が低く、1944 年まで完全には入居していませんでした。建物とその下の土地の所有権、および建物のリース権は、その歴史を通じて何度か変更されています。1982 年以降、この建物は 2 つのドイツ企業が所有しています。リース権は、1980 年代半ばにフィリピンの独裁者フェルディナンド マルコスの代理の利害関係者によって保持されていました。開発業者であり、後に米国大統領となるドナルドトランプが支配する会社が、1995 年にリース権を購入しました。
40 ウォール ストリートは、アメリカ合衆国ニューヨーク州ニューヨーク市のマンハッタンの金融街にあります。北はパイン ストリート、東はウィリアム ストリート、南はウォール ストリート、西はナッソー ストリートに囲まれたブロックの中央に位置しています。敷地は L 字型で、ウォール ストリート側よりもパイン ストリート側のファサードが長くなっています。[ 9 ] [ 10 ] [ 2 ]敷地はパイン ストリート側が209 フィート (64 m) 、ウォール ストリート側が150フィート (46 m)です。[ 11 ]元々は、パイン ストリート側が194フィート (59 m)、ウォール ストリート側が 150 フィートでした。[ 12 ]敷地の総面積は34,360 平方フィート (3,192 m 2 )です。[ 2 ]
40 ウォール ストリートは、西側にフェデラル ホールと 30 ウォール ストリート、東側に 44 ウォール ストリートと48 ウォール ストリート、南東側に55 ウォールストリート、北側に28 リバティストリート、南側に23 ウォール ストリートと15 ブロード ストリートなど、いくつかの建物に囲まれています。[ 10 ]敷地は南に向かって傾斜しているため、パイン ストリート側の入口は 2 階にあり、ウォール ストリート側の入口は 1 階にあります。[ 10 ] [ 13 ]
現在の建物が完成する前は、この敷地には多数の小規模オフィスビルが建っていた。敷地の南側には、キャディ、バーグ＆シーが設計し1887年に完成したウォール街34～36番地の8階建てのギャラティン銀行ビル、ウォール街38番地の9階建てのマーシャル・フィールド・ビル、ウォール街40番地のマンハッタン・カンパニーの旧本社、そして東側に13階建てのビルがあった。北側には、パイン通り25番地の13階建てのビル、パイン通り27～29番地の12階建てのビル、そしてパイン通り31～33番地の13階建てのレッドモンド・ビルがあった。[ 14 ]
この建物は、主任建築家のH. クレイグ・セベランス、共同建築家の松井康夫、およびコンサルティング建築家のシュリーブ＆ラムによって設計されました。[ 11 ] [ 15 ] [ 16 ]モラン＆プロクターは基礎のコンサルティングエンジニアであり、[ 11 ] [ 17 ]スターレット社は建設業者であり、[ 18 ] [ 19 ]パーディ＆ヘンダーソンは構造エンジニアでした。[ 15 ]内装はモレル・スミスとウォーカー＆ジレットによって設計されました。[ 20 ]建物の建設の他のさまざまな側面には、多くのエンジニアと請負業者が関わっていました。[ 19 ]
ニューヨーク市ランドマーク保存委員会は、 40 ウォール ストリートのファサードを「近代化されたフランス ゴシック」の特徴を持つと評している。[ 21 ]建物のボリュームは大部分がアール デコスタイルに準拠しているが、抽象的な形状や古典建築の要素もある。[ 20 ] [ 21 ] [ 22 ]美術史教授のダニエル M. アブラムソンによれば、基部の古典様式のディテールは「文脈とサポート」を提供することを意図しており、ゴシック様式の屋根は建物の高さを強調することを意図していた。[ 23 ] 40 ウォール ストリートは地上 70 階建てで、さらに地下 2 階がある。[ 7 ] [ 8 ] [ b ]建物の頂上は927 フィート (283 m)に達し、完成後 1 か月は世界で最も高い建物となった。 [ 25 ] [ 26 ]
40 ウォール ストリートは、ニューヨーク市の他の多くの 20 世紀初頭の超高層ビルと同様に、隣接するすべての建物から独立してそびえ立つ独立したタワーとして設計されています。40 ウォール ストリートは、メトロポリタン生命保険会社タワー、14 ウォールストリート、ウールワース ビル、コンソリデーテッド エジソン ビル、サーグッド マーシャル合衆国裁判所とともに、市内のピラミッド型の屋根を持つ超高層ビルの 1 つです。[ 21 ]この建物は、柱の構成要素、つまり基部、軸、柱頭に似た 3 つの水平セクションに分かれています。[ 21 ] [ 13 ] 6 階建ての基部のフロアは L 字型の敷地全体を覆っていますが、7 階から 35 階 (中央部分を構成) は「U」字型で、長さの異なる 2 つの翼が西を向いています。[ 27 ] [ 28 ] 7 階から 35 階は、敷地のほぼ全体を占めています。[ 10 ] [ 28 ] 35 階より上は、建物は 62 階までより小さな四角い塔としてそびえ立っています。[ 28 ] [ 29 ]
40 ウォール ストリートは、ニューヨーク市の1916 年ゾーニング決議に準拠するために、いくつかのセットバックがあります。[ 21 ]ウォール ストリート側では、ファサードの中央部分が 26 階まで後退しており、左右対称のパビリオンがわずかに突き出ており、17 階、19 階、21 階の上にセットバックがあります。ウォール ストリート側のファサード全体は、26 階、33 階、35 階の上にセットバックがあります。パイン ストリート側のファサードは非対称で、西側のパビリオンがはるかに長く、このファサードは 12 階、17 階、19 階、23 階、26 階、28 階、29 階の上にセットバックがあります。両側の突き出たパビリオンは、8 階でドーマーによって接続されています。[ 30 ]
建物の西向きの翼部は長さが異なり、北側の翼部はかなり長く、その上に冷却システムが設置されているが、両翼部とも26階と33階より上にわずかなセットバックがあり、35階までしか伸びていない。東側のファサードには35階より下にセットバックはない。[ 30 ]
40 ウォール ストリートの外装カーテンウォールは 2 層のレンガで構成されており、内側の層は耐火性を提供し、外側の層は外装材です。[ 31 ]一般的に、ファサードはバフ色のレンガと、テラコッタとバフ色のレンガで作られた装飾要素で構成されています。建物の窓を含む垂直のベイは、柱によって区切られています。 [ 27 ] [ 28 ]柱は平らで、アール デコ スタイルの特徴です。[ 22 ]各階の窓の列を区切るスパンドレルパネルは、一般的に柱の後ろに引っ込んでおり、スパンドレルは一般的に上層階ほど色が濃くなっています。[ 27 ] [ 28 ]建物の窓の開口部は、当初は上下に 1 つの上げ下げ窓で構成されていましたが、後にさまざまなタイプの窓ガラスの配置またはルーバーに置き換えられました。[ 28 ]
1階から6階までは石灰岩と花崗岩のファサードとなっている。1階のウォール街側のファサードの基壇部分は花崗岩でできている。2階から5階までの両側のファサードは、石灰岩の付柱を備えた列柱で構成されている。 [ 10 ] [ 21 ]列柱はギリシャ神殿にあるものに似せて作られた。建物の設計中、松井は近くの財務省庁舎（現在のフェデラル・ホール）の寸法に合わせて列柱を調整した。[ 13 ]
ウォール街側では、1 階にはもともと中央にブロンズとガラスのドアが 3 つあるエントランスがあり、その両側にエレベーター ロビーと下の銀行室への多数の入口がありました。[ 28 ] 2 階と 3 階には 2 階分の高さのブロンズとガラスの窓があり、4 階から 6 階には鋳鉄の窓がありました。[ 30 ]中央の入口の上には、エリー ナデルマンの彫刻「オケアノス」（別名「アクエリアス」）がありました。[ 32 ] [ 28 ]この彫刻は、マンハッタン カンパニーが19 世紀に発行した株券に描かれているギリシャ神話の巨人オケアノスをブロンズで表現したもので、長さ 10 フィート (3.0 m)でした。[ 33 ]オケアノスの彫刻は1973年以前に撤去された。[ 34 ] 1961年から1963年の間に、カーソン、ランディン＆ショーは花崗岩の被覆を追加し、1階の出入口を再構成し、2階から6階までの窓を交換した。[ 35 ] 1995年までに、入口は7つのブロンズ製の長方形のドアと3つの回転ドアで再構成され、正面の奥に引っ込んでいた。[ 30 ]「トランプビル」と書かれた文字が1階の上に設置され、[ 36 ] 4階には一対の旗竿がある。[ 30 ]
パインストリート側の立面はウォールストリート側の立面と似たような配置で、1961年から1963年にかけて同様に再設計されました。[ 30 ]パインストリート側の立面は低い基壇の上に建っていますが、ウォールストリート側の立面は台座の上に建っています。[ 13 ]直径6フィート（1.8m）の時計が1967年から1993年までパインストリート側のファサードに設置されていました。このファサード部分は10 [ 13 ]または11のベイで構成されています。[ 30 ]地上階には、メインエレベーターロビーへの入口、サービス入口、および地上より少し上の店舗があります。ウォールストリート側と同様に、4階には一対の旗竿があります。[ 30 ]
8 階から 35 階は建物の中央部分を構成しています。ウォール ストリート側の 9 階には 8 本の旗竿があり、各パビリオンに 4 本ずつあります。パイン ストリート側の 19 階には、窓の開口部の代わりにルーバーがあります。[ 30 ] 36 階から 62 階には、各階の窓の間にレンガのスパンドレルがあります。[ 27 ] [ 30 ] 52 階から 57 階のスパンドレルはテラコッタ製で、58 階から 60 階は控え壁付きのテラコッタ製、61 階と 62 階はペディメントと菱形模様のある濃い色のレンガ製です。[ 27 ]
建物のピラミッド型の屋根は鉛で覆われた銅でできており、時間の経過とともに酸化して緑色に変色しています。[ 37 ] [ 38 ]屋根にはフランス・ルネサンス様式のディテールが施されており、これは建物が建設当時よりもずっと古く見えるように意図されたデザイン要素です。[ 37 ]屋根の装飾には、レンガが繰り返し斜めの格子状に積まれたダイアパーワーク模様、控え壁で支えられたテラス、小さなドーマー窓などがあります。 [ 39 ]屋根の周りにはコーニスがあります。[ 27 ]頂上には旗竿とガラスのランタンが付いた尖塔があります。[ 30 ] [ 39 ]
建物の骨組みは鋼鉄製です。[ 10 ]上部構造には8本の主柱があり、それぞれ22ショートトン（20ロングトン、20トン）の重さがあり、最大460万ポンド（210万キログラム）の荷重を支えることができます。[ 40 ]当初の計画では、40ウォールストリートは1階から6階にマンハッタン・カンパニーの銀行施設、中層階にオフィス、最上階に機械、展望デッキ、レクリエーションエリアが配置されていました。また、開業時には建物内に43基のエレベーターがありました。[ 21 ] 2020年現在 エレベーターは36基あります。[ 7 ] 40ウォールストリートが完成した時点では、1万人の従業員を収容できました。[ 41 ]
金融街にある他の20世紀初頭の超高層ビルと同様に、40ウォールストリートのロビーは当初、モールディング、ピラスター、柱、重厚なドア枠などの古典的な要素で設計されていました。[ 42 ] 1階はウォールストリートから7つの入口があり、さまざまな前室に通じる、非常に分散した構造でした。最も西側の入口は専用エレベーターのあるプライベートホワイエに通じており、最も東側の入口は建物の東側のエレベーターバンクに接続していました。1階の2つの銀行室はパインストリートに向かって北に伸びており、1つは中央に、もう1つは西側にありました。[ 43 ]証券会社のメッセンジャーのためのスペースもありました。[ 44 ] [ 45 ] 1階から2階のメイン銀行室へ続く幅広の大理石の階段がありました。 [ 44 ]ロビーの現代的なデザインは、1990年代にダー・スカットによって行われた改修によるものです。[ 8 ] [ 37 ]スカットによる改修後、ロビーはブロンズと大理石の表面で装飾し直された。[ 37 ] [ 46 ]ロビーには2階へのエスカレーターもある。 [ 27 ]
メインの銀行室は、高さ150フィート×幅185フィート（46メートル×56メートル）の二層吹き抜けの空間で、2階にあった。[ 47 ] [ 45 ]この部屋には、地上階[ 48 ]またはパイン通りから直接アクセスできた。[ 27 ] [ 48 ]パイン通り側の入口には、八角形の黒大理石のイオニア式円柱が2対並んだホワイエがあり、[ 27 ]ウォール街側の部屋は、縞模様の入った八角形の円柱で支えられていた。[ 44 ]部屋自体は、5つの交差ヴォールトの下にメインホールがあり、その両側には小さなヴォールト空間に通じるアーケードが配置されている。 [ 27 ]メインホールには、出納係のデスクがあった。[ 44 ] [ 45 ]北と南には、マンハッタン・カンパニーの子会社の役員用のプラットフォームが2つあり、役員と顧客は木製パネル張りの空間でプライベートに会うことができた。[ 49 ]かつて壁には、金融街の歴史のさまざまな場面を描いたエズラ・ウィンターによる3枚の壁画が飾られていた。 [ 50 ] [ 51 ]ウィンターの壁画はその後撤去された。[ 27 ] 2階は2011年から2023年までデュアン・リードのコンビニエンスストアが入居していた。 [ 52 ] [ 53 ]
銀行室の南側の壁にはエスカレーターの両側に階段があり、上階へ上がると、元々は役員の居住区だった、白い大理石の柱が5本立つ長方形の部屋がある。[ 27 ]この部屋にはマンハッタン・カンパニーの幹部の個室につながる出入り口が3つあり、それらの出入り口は経済のさまざまな分野を象徴する円形の彫刻で縁取られていた。[ 54 ]
地上階から階段を上ると、マンハッタン社の金庫室がある地下2階に通じていた。[ 54 ]ロビーの下には、同社の証券や資金を保管するメイン金庫室があった。マンハッタン社の金庫室の下には、一般の人用の貸金庫室があり、扉の重さは85ショートトン（76ロングトン、77トン）だった。[ 45 ]
4階にはマンハッタン社の役員室があり、独立記念館の署名者の間を模してジョージアン様式で設計されていた。 [ 54 ] [ 45 ] [ 55 ]そこには、柱、付柱、フリーズなど、ドーリア式の要素がいくつか含まれていた。[ 54 ] [ 55 ]東側の壁にはセグメントアーチのある木製の扉と暖炉があり、西側の壁には偽の窓があった。 [ 54 ]また、この空間には暖炉、チッペンデール様式の家具、青い絨毯もあった。[ 55 ]マンハッタン社の雑誌によると、役員室のデザインは「[会社]の設立当時の芸術的な精神を再現した」ものだった。[ 56 ]
マンハッタン社の役員室はウォール街側の入り口を見下ろす位置にあった。[ 57 ]オフィスには模様入りのカーペット、柔らかな椅子、一人掛けの机が置かれ、贅沢な雰囲気を醸し出すように設計されていた。建築雑誌によると、役員室の家具は「金融街の建物の一般的な扱いの現代的な厳格さとは心地よいほど対照的」になるように意図されていたという。[ 58 ] 6階にはインターナショナル・マンハッタン社のトレーディングフロアがあった。[ 45 ]上層階のすべてのオフィスには空気圧式チューブ郵便システムが備え付けられていた。松井氏によると、このシステムは「株式や書類の迅速な転送を必要とする業務を行う」金融テナントに対応するために構築されたという。[ 59 ]空気圧式チューブシステムは建物のメザニンにある端末との間で郵便物を配達し、メッセンジャーがエレベーターを使用したりロビーが混雑したりするのを防いだ。[ 59 ]
26階と27階には、建物の総請負業者であるウィリアム・A・スターレットの提案に基づいて建てられた、会員制のプライベートクラブであるウォール街ランチョンクラブが入居していた。[ 60 ] [ 61 ]ランチョンクラブは、松井とロバート・L・パウエルが設計したコロニアル様式の空間を占めており、木材で覆われたエントランスホールとメインダイニングルーム、壁紙の貼られた個室ダイニングルームが含まれていた。[ 60 ] 55階はマンハッタンカンパニーの役員クラブが全フロアを占めており、ダイニングルームが含まれていた。[ 45 ] [ 47 ]役員クラブは、ウィンザーチェア、暖炉、偽の木製梁のある天井を備えたコロニアル様式で設計されていた。[ 62 ]もう一つの会員制ダイニングクラブであるルーカリークラブは58階にあった。[ 60 ] [ 63 ]バンク・オブ・マンハッタン・ビルには、地上836フィート（255メートル）の高さにある69階と70階に展望台があり、最大100人を収容できた。[ 64 ]展望台は第二次世界大戦後のある時期に一般公開が中止された。[ 15 ]
マンハッタン・カンパニーは、1799年にアーロン・バーによって設立され、表向きはロウアー・マンハッタンにきれいな水を供給することを目的としていました。しかし、同社の真の目的は銀行業であり、それまでニューヨーク市の銀行業を独占していたアレクサンダー・ハミルトンのニューヨーク銀行の競合相手として機能しました。 [ 65 ] [ 66 ] [ 67 ]マンハッタン・カンパニーの本社はウォール街40番地の長屋にあり、 [ 45 ] [ 47 ]そこは同社の「割引および預金事務所」でした。[ 65 ]銀行は現在の超高層ビルが建設されるまでその場所にありました。[ 68 ] 20世紀初頭までに、同社は急速に成長し、他の多くの銀行を買収しました。[ 65 ] [ 66 ] [ 69 ]
現在の超高層ビルの構想は、銀行家のジョージ・L・オールストロム[ 70 ] [ 71 ] [ 72 ]によって考案され、彼は1928年に36ウォールストリート・コーポレーション[73]の後援のもと、建物の用地の取得を開始しました[65]。このコーポレーションの利害関係者には、オールストロムと建設業者のスターレット・ブラザーズ（後のスターレット・コーポレーション）が含まれていました[ 74 ] [ 75 ] 。1928年9月、36ウォールストリート・コーポレーションは、アイゼリン家から93年間のリース契約でウォールストリート34-36番地を取得しました。当時、このシンジケートは20階建てのビルを建設することを望んでいました。[ 76 ] [ 77 ]その年の 12 月までに、オーストロムはパイン ストリート 27〜33 番地とウォール ストリート 34〜38 番地に面した 4 棟の建物を購入し、総面積17,000 平方フィート (1,600 m 2 )を所有していた。[ 78 ] [ 79 ]計画は更新され、その時点でシンジケートは 45 階建ての建物を構想していた。[ 79 ] 1929 年 1 月、同社は建物の建設資金を調達するために債券発行を計画した。 [ 80 ]その 3 月、オーストロムは H. クレイグ セヴェランスがウォール ストリート 36 番地に 47 階建ての建物を設計すると発表した。[ 65 ] [ 81 ]同社は同じ月にパイン ストリート 25 番地を購入した。[ 82 ]
セヴェランスの当初の計画が発表されて間もなく、超高層ビルは60階建てに変更されたが、これは792フィート（241メートル）のウールワースビルや、当時建設中だった808フィート（246メートル）のクライスラービルよりも低かった。[ 83 ] 1929年4月初旬、マンハッタン社が新社屋への移転に同意した後、64階建ての超高層ビルの計画が発表された。[ 84 ] [ 85 ] 4月8日までに、オールストロムとセヴェランスは、新しい超高層ビルを世界で最も高い建物にする計画を立てていた。[ 86 ] 2日後、セヴェランスがタワーの高さを840フィート（260メートル） 、62階建てに増やし、ウールワースビルとクライスラービルの高さを超えたことが発表された。[ 87 ] [ 88 ] [ 89 ]また、マンハッタン・カンパニーが36ウォールストリートの主要テナントとなり、新ビルはバンク・オブ・マンハッタン・ビルまたはマンハッタン・カンパニー・ビルとして知られるようになることも発表された。[ 88 ]建物の高さは、密集した金融街で最大級の33,600平方フィート（3,120平方メートル）の敷地によって可能になった。[ 11 ] [ 90 ]
建設業者は、建設期間を 1 年で短縮するために多額の費用を投じるつもりだった。そうすれば、賃貸テナントが建物に早く入居できるからである。 [ 65 ] 1929 年 4 月中旬までに、敷地内の既存の建物のテナントは別の場所へ移転した。[ 91 ]マンハッタン カンパニー ビルとクライスラー ビルは、「世界で最も高い建物」の称号をめぐって競争し始めた。[ 8 ] [ 92 ]当時、大衆メディアが「空への競争」と呼んだこの競争は、主要都市の建設ブームによって煽られた1920 年代の国の楽観主義を象徴するものであった。 [ 93 ]マンハッタン カンパニー ビルは 1929 年 4 月に927 フィート (283 m)に修正され、世界で最も高い建物となった。[ 94 ]セベランスはその後、世界一高いビルの称号を公に主張したが、[ 95 ] [ c ]スターレット社は、クライスラービルに勝つために計画が変更されたという疑惑を否定した。[ 95 ]
マンハッタン・カンパニー・ビルの建設は1929年5月に始まった。[ 96 ] [ 97 ]当時、このビルを開発していたシンジケートは40ウォールストリート・コーポレーションとして知られており、ビル自体も40ウォールストリートとして知られていた。同じ月、マンハッタン・カンパニーは、40～42ウォールストリートと35～39パインストリートの土地を40ウォールストリート・コーポレーションに93年間リースした。所有権はマンハッタン・カンパニー、アイゼリン家、40ウォールストリート・コーポレーションの間で分割され、マンハッタン・カンパニーが多数株を保有することになった。[ 98 ]同時に、米国政府は、当時連邦検定所が使用していた隣接する28～30ウォールストリートのビルの入札を募った。[ 65 ] 1929年6月、政府は40ウォールストリート社が当該区画に最高額の入札を行い、シンジケートの総土地保有面積が40,000平方フィート（3,700平方メートル）になったと発表した。[ 99 ] [ 100 ] [ 101 ]分析事務所の区画は、新しい超高層ビルの計画に組み込まれるのではなく、将来の拡張のために確保された。[ 101 ] [ 102 ]マンハッタン社は建設期間中、仮本社に移転した。[ 12 ] [ 47 ]
40 ウォール ストリートの掘削は、多くの要因によって複雑化しました。資材を保管できるスペースがほとんどなく、周囲の区画はすべて密集して建物が建ち並び、岩盤は道路面から64 フィート (20 m)下にあり、岩や流砂の下にありました。また、その区画にあった以前の建物は、最大で5 フィート (1.5 m)の厚さの基礎がありました。[ 17 ] [ 103 ] [ 104 ]さらに、建設業者には 12 か月の期限があり、計画された完成日からプロジェクト全体を逆算して計画する必要がありました。[ 105 ]スターレット ブラザーズは、40 ウォール ストリートの詳細な建設スケジュールを作成し、主要な建設契約ごとにタイムラインを概説しました。スケジュールでは、構造用鋼材の設置は 1929 年 6 月に開始され、すべての作業は 1930 年 5 月 1 日までに完了する予定であることが示されていた。[ 19 ]このプロジェクトでは、従業員の出勤状況を確認する 24 人のタイムキーパーと監査員、および建築図面を配達し、資材が確実に配達されるようにする 7 人の作業員が雇用された。[ 106 ]
費用と時間を節約するため、40 ウォール ストリートの基礎は、敷地内の建物の撤去と同時に建設されました。[ 17 ] [ 105 ] [ 107 ]旧マンハッタン カンパニー ビルは最後に撤去されました。[ 17 ] [ 103 ] [ 104 ]既存の基礎は重い石積みブロックで構成されていたため、ケーソン工法を使用して敷地を掘削することはできませんでした。基礎が構造物を十分に支えられるようにするため、古い建物の解体と最初の 20 階の建設中は、一時的な軽量基礎が設置され、その後、恒久的な重い基礎が設置されました。[ 17 ] [ 104 ]作業員は、最大60 フィート (18 m)の深さまで続く岩盤層まで敷地を掘削しました。次に、幅1 フィート (0.30 m)の数十個の中空円筒を設置しました。さらに、作業員は数百本の鋼製杭を設置し、それらをまとめて柱状にし、コンクリートを充填し、最大950ショートトン（850ロングトン、860トン）の構造荷重に耐えられる鋼製キャップを上部に取り付けた。[ 107 ]敷地内の既存の12階建ての建物の重量を利用して、新しい建物の基礎を地面に掘削した。[ 97 ]その後、掘削箇所にコンクリート床を流し込み、コンクリート製の仮締切工で囲んだ。[ 107 ]
1929 年 7 月、建設業者らは、スターレット コーポレーションの社長であるウィリアム A. スターレットが建物のフレームに最初のリベットを打ち込む式典を開催した。 [ 40 ]スターレットは、同じ月に建物の資金調達のために 500 万ドルの融資を受けた。[ 108 ] [ 109 ] 40 ウォール ストリートの工事は急速に進み、請負業者は毎週 4 階を完成させた。[ 110 ]現場は 24 時間体制で稼働し、2,300 人の作業員が 3 シフトで作業していた。鉄骨フレームが上昇するにつれて内装工事が進んだ。[ 17 ]作業員は乗客用エレベーターを使用して資材を運搬し、仮設の建設用クレーンの必要性をなくした。[ 105 ]松井は鉄骨フレームを「剛性のウェブ システム」と表現し、ジョイントと斜め梁が横方向の補強と風による補強の両方を提供していると述べた。[ 111 ] 40 ウォール ストリートの鉄骨フレームは、ペンシルベニア州ベスレヘムで製造された。 800両の貨車を使ってニュージャージー州ジャージーシティまで輸送され、はしけでハドソン川を渡って運ばれ、埠頭から建設現場までトラックで運ばれた。その後、デリックが鉄骨梁を所定の位置に持ち上げ、4人1組の作業員がフレームにリベットで固定した。タワーが上昇するにつれて、デリック自体も一度に2階分ずつ持ち上げられた。[ 31 ]
その後、作業員は完成した鉄骨フレームからカーテンウォールの部材を吊り下げてタワーのファサードを取り付けた。[ 31 ]内装工事はファサードの設置と同時に進められた。[ 38 ] 1929年9月までに鉄骨上部構造は40階に達し、内装の漆喰工事が始まった。[112] 1929年11月13日に建物は最上階に達した。 [ 113 ] [ 114 ]その時点で、鉄骨フレームは地上から900フィート（270メートル）の高さに達し、ファサードは54階まで完成し、内装の大部分も完成していた。[ 113 ] [ 115 ] 12月までに、賃貸仲介業者のブラウン、ウィーロック、ハリス、ヴォート＆カンパニーはクライスラービルとマンハッタンカンパニービルのスペースをリースし、その総面積は200万平方フィート（19万平方メートル）に達した。[ 116 ]
40 ウォール ストリート コーポレーションは、1929 年 12 月に建物の完成のために 1250 万ドルの抵当権を設定し、[ 117 ]同社は1930 年 1 月までに同額の債券を発行する計画を立てた。 [ 118 ] [ 119 ] 1930 年 3 月までに建物の屋根は足場で覆われたが、マンハッタン カンパニーの幹部は建物の高さを上げようとしていることを否定した。[ 120 ]工事は予定より 1 週間早く、1930 年 5 月 1 日に完了した。[ 1 ] [ 121 ] 1930 年 4 月末の式典で、数人の作業員が職人技の賞を受賞した。[ 122 ] [ 123 ]建物は 5 月 26 日に正式にオープンした。[ 45 ] [ 47 ] [ 124 ]建設には合計 2400 万ドルが費やされた。[ 75 ] 40 ウォール ストリートの建設中に 4 人の作業員が死亡した。これは、同時代の他の同規模のプロジェクトとほぼ同じ死亡率である。[ 106 ]スターレット コーポレーションのポール スターレットは、「私が担当したすべての建設工事の中で、マンハッタン銀行は最も複雑で最も困難なものでしたが、最も成功したものと考えています。」と述べた。[ 125 ] [ 126 ]
40 ウォール ストリートの完成に先立ち、建築家のウィリアム ヴァン アレンはクライスラー ビルに長さ125 フィート (38 m)の尖塔を設置する許可を得て[ 127 ] [ 128 ]、秘密裏に建設した[ 94 ] 。クライスラー ビルの尖塔は 1929 年 10 月 23 日に完成し、ビルの高さは1,046 フィート (319 m)となり[ 129 ] [ 130 ]、40 ウォール ストリートの高さを大幅に上回った[ 131 ] 。クライスラーの勝利に動揺したシュリーブ & ラムは、自社のビルが世界で最も高い使用可能なフロアを備えているため、最も高いビルであると主張する新聞記事を書いた。彼らは、40 ウォール ストリートの展望デッキはクライスラー ビルの最上階より100 フィート (30 m)近く高いと述べた。 [ 128 ] 40 ウォール ストリートの展望台は高さ836 フィート (255 m)であったのに対し、クライスラー ビルの展望台は高さ783 フィート (239 m)であった。[ 132 ]クライスラー ビルの尖塔のため、40 ウォール ストリートはロウアー マンハッタンで最も高い建物であったが、ニューヨーク市で最も高い建物ではなかった。[ 26 ]
エンパイア・ステート・ビルディング（これもシュリーブ＆ラムが設計した）の開発者であるジョン・J・ラスコブも、世界で最も高い建物を建設したいと考えていた。 [ 133 ]「空への競争」は、少なくとも他に5つの提案によって定義されていたが、1929年のウォール街大暴落を生き残ったのはエンパイア・ステート・ビルディングだけだった。[ 134 ] [ d ]エンパイア・ステート・ビルディングの計画は何度も変更され、1929年12月に発表された最終計画では、建物の高さは1,250フィート（380メートル）とされた。[ 136 ]エンパイア・ステート・ビルディングは1931年5月に完成し、[ 137 ]屋根の高さと尖塔の高さの両方で世界で最も高い建物となった。[ 136 ] [ 138 ]
40 ウォール ストリートとクライスラー ビルディングの両方の計画が最後に変更されたこと、および両方の建物がほぼ同時に建設されたという事実から、40 ウォール ストリートがクライスラー ビルディングよりも高かったことがあるかどうかは不明です。エンパイア ステート ビルディングの歴史に関する本を書いたジョン タウラナックは後に、40 ウォール ストリートが「かつて最も高い建物であったなら、自慢する権利があったはずだが、もしそうであったとしても、私は確かに聞いたことがない」と述べています。 [ 139 ]完成した建造物のみを数えると、40 ウォール ストリートは 1 か月間、世界で最も高い建物でした。[ 26 ] [ 1 ] 1930 年 5 月の第 1 週[ 1 ]から、1930 年 5 月 27 日にクライスラー ビルディングがオープンするまでです。[ 94 ] [ 140 ] [ a ]
新ビルには、マンハッタン・カンパニーの子会社であるバンク・オブ・マンハッタン・トラスト・カンパニー、インターナショナル・アクセプタンス・バンク、インターナショナル・マンハッタン・カンパニー、バンク・オブ・マンハッタン・セーフ・デポジット・カンパニーの4社が入居した。[ 45 ]マンハッタン・カンパニーは、地下2階を保管庫として、1階から6階を銀行業務に、55階を役員クラブとして使用した。[ 16 ] [ 47 ] [ 141 ]初期のテナントの中には、メリルリンチ社[142]やウォール・ストリート・クラブと呼ばれるプライベート・ランチ・クラブ[143]などがあった。40ウォール・ストリートは1929年のウォール街大暴落後にオープンしたため、テナント不足に悩まされた。[ 20 ]当初のテナントの多くはビル内のスペースを借りる約束を撤回し、場合によっては破産した。[ 21 ] [ 144 ] [ 145 ]その結果、1930 年代には 40 ウォール ストリートのスペースの半分しか賃貸されなかった。[ 26 ] [ 144 ]オフィス スペースは1 平方フィートあたり 3 ドル (1 平方メートルあたり32ドル)で賃貸され、建物の所有者が求めていた1 平方フィートあたり 8 ドル ( 1平方メートルあたり 86 ドル)の半分以下だった。 [ 144 ] [ 146 ]建物が誕生してから最初の 5 年間、40 ウォール ストリート コーポレーションは、第 2 抵当債券の発行に対する 323,200 ドルの利息を支払うことができた。[ 144 ]
1939 年初頭までに、40 ウォール ストリート コーポレーションは賃料、土地リース料、固定資産税の支払いが滞っていた。[ 147 ]同年 5 月、マリン ミッドランド トラスト カンパニーは、同社が「利息、税金、その他の料金の支払い」を怠ったため、同社に対する差し押さえ手続きを開始した。 [ 148 ]これに対し、数名の債券保有者が、自分たちの持ち分を守るために委員会を結成した。 [ 149 ] [ 150 ]委員会は、提案された再編に反対を表明した。[ 151 ] 1939 年 7 月、同社は抵当ローンでカバーされていないすべての資産を再編する計画を提出した。[ 152 ] [ 153 ] 1940 年 2 月、マリン ミッドランドは、40 ウォール ストリートの第一抵当権料とリース債券の受託者となり、同社に取って代わった。[ 21 ] [ 154 ]マリン・ミッドランドは債券保有者の代理として、その年の9月に約1150万ドルの取引でこの建物を取得した。[ 155 ] [ 156 ]ニューヨーク・タイムズは後に、その時代の「失われた希望の記念碑」としてこの建物を評した。当時、この建物の1000ドル社債は108.75ドルで売られていた。[ 144 ]建物全体の価値は125万ドルで、これは建物内の43基のエレベーターの費用よりも少なかった。[ 144 ] [ 157 ]
CF Noyes は 1940 年末に建物の賃貸代理人として雇われた。[ 158 ] [ 159 ] 1940 年代の主要テナントの 1 つはウェスティングハウス電気製造会社で、1941 年に 4 フロアを賃借した。[ 160 ] [ 161 ]他のテナントには、不動産業者、弁護士、ブローカー、銀行家[ 21 ] [ 162 ]のほか、1941 年に短編映画館も入居した。 [ 163 ] [ 164 ]第二次世界大戦中には、米国海軍省を皮切りに、さらに多くのテナントが入居した。[ 21 ] [ 144 ] 1943 年までに建物の 80 % が賃貸され、その割合は 1 年後に 90 % に増加した。[ 144 ] 1944 年 7 月に米国陸軍省が4 フロアをリースした後、このビルは史上初めて満室になった。[ 165 ] [ 166 ]プルデンシャル ファイナンシャル、ウェスティングハウス、ウェスタン ユニオンなどの多くの大企業が長期リース契約を結んだ。[ 21 ] 1940 年代後半に数社のテナントが退去した後、1951 年にビルは再び完全に賃貸された。[ 167 ] [ 168 ]当時、40 ウォール ストリートのオフィス スペースは 1平方フィートあたり 4.22 ドル ( 1平方メートルあたり 45.4 ドル)で賃貸されており、エアコンが普及する前に建てられたビルとしては比較的高い価格だった。[ 168 ]
1946年5月20日の夕方、アメリカ陸軍航空隊所属のビーチクラフトC-45Fエクスペダイター機が、ウォール街40番地の北側ファサードに墜落した。この双発機はルイジアナ州レイクチャールズ陸軍飛行場を出発し、ニューアーク空港に向かっていた。午後8時10分頃、ビルの58階に衝突し、レンガ造りの壁に6.1メートル× 3.0メートルの穴が開いた。墜落により、女性陸軍部隊の将校を含む搭乗者5名全員が死亡したが、ビル内や地上にいた人に負傷者は出なかった。機体の胴体と翼は12階の後退部分に落下し、機体の一部とビルのレンガやモルタルの破片が下の通りに落下した。霧と視界不良が墜落の主な原因と特定された。ラガーディア空港では濃霧が発生し、視界が500フィート（150メートル）まで低下し、ビルの58階にいたパイロットの地上の視界が遮られたと報告されていた。[ 169 ] [ 170 ] [ 171 ]
墜落事故の翌月、ウォール街40番地の所有者は、建物の外壁の穴を修復するために建築局に建築許可申請を提出した。[ 146 ]この墜落事故は、ニューヨーク市で1年以内に発生した2度目の事故だった。1945年7月には、陸軍のB-25爆撃機がエンパイア・ステート・ビルの78階に衝突したが、これも霧と視界不良が原因だった。[ 169 ] [ 172 ]この事故を受けて、陸軍は1946年6月に濃霧時のニューヨーク市への航空機の着陸を禁止した。[ 173 ] [ 174 ]これは、20世紀にニューヨーク市で航空機が建物に衝突した最後の事故だった。[ 175 ]
1950 年 8 月、建物の所有者は 30 万ドルの費用をかけて建物を改築する計画を提出した。[ 176 ]その後数年間で、建物には空調設備が後付けされた。[ 177 ] 1955 年 1 月、マンハッタン カンパニーとチェース ナショナル バンクの取締役は、それぞれの会社を合併することに投票し、[ 178 ]合併の結果、チェース マンハッタン バンクが設立された。 [ 179 ] [ 180 ]新会社の本社は、ウォール ストリート 40 のすぐ北にあるパイン ストリート 20 番地のチェース ナショナルの以前の建物に置かれていた。 [ 28][181]その後まもなく、チェースは本社として隣接するリバティ ストリート 28 番地に建物を建設した。 [ 182 ]一方、ウォール ストリート 40 番地にはいくつかのオフィスと銀行支店が残っていた。[ 28 ]
1956 年までに、建物の財政状況は大幅に改善し、40 ウォール ストリート コーポレーションの 1,000 ドル社債は 1,550 ドルで売られていた。[ 144 ]同年、不動産開発業者のウィリアム ゼッケンドルフは、自身の会社ウェブ アンド ナップに40 ウォール ストリート Inc.、チェース、およびアイゼリン家の遺産から土地の借地権を買い取らせた。[ 28 ] [ 144 ]ウェブ アンド ナップはまた、40 ウォール ストリート コーポレーションの株式の 32 パーセントを購入し、[ 28 ] [ 183 ] 最終的には同社の株式の 3 分の 2 にまで持ち株比率を高めた。[ 28 ] [ 184 ]同社は 1957 年 10 月に 40 ウォール ストリートを 1,500 万ドルで売却しようとしたが、 [ 185 ]少数株主数名が売却は違法だと主張したため、1957 年 11 月にニューヨーク州最高裁判所の判事が売却を差し止めた。 [ 186 ] [ 187 ]
1959 年 6 月、同社の株主は、建物を 1,700 万ドル以上で売却することを決議した。[ 188 ] [ 189 ]意見の相違を減らすため、州最高裁判所の判事が建物の競売を行うよう命じた。[ 190 ]同年 10 月、株主は 40 ウォール ストリートの競売を行った。[ 191 ] [ 192 ]ゼッケンドルフが 1,815 万ドルで最高額の入札を行ったが、他に競売にかけられたのは 1 人だけだった。[ 190 ] [ 193 ] [ 194 ]当時、40 ウォール ストリートはニューヨーク市で競売にかけられた不動産の中で最も価値の高い物件だと考えられていた。[ 194 ]ウェブ & ナップは建物の取得に 3,200 万ドルを費やした。[ 28 ]競売を除くと、残りの費用はチェースとアイゼリンの遺産に支払われた。[ 146 ]
ウェブとナップは、1960 年 4 月にその物件をメトロポリタン生命保険会社に2,000 万ドルで売却した。メトロポリタン生命保険は、年間 120 万ドルの賃料で、その建物をウェブとナップに 99 年間リースバックした。 [ 195 ]チェース・マンハッタン銀行は、リバティ ストリート 28 番地の新本社に移転しており、[ 196 ] [ 197 ]マニュファクチャラーズ・ハノーバー社は、チェース・マンハッタン銀行が空ける 2 階から 5 階に移転する予定だった。[ 196 ] [ 198 ]その 9 月、ウェブとナップは、賃借権を英国の投資家であるシティ & セントラル インベストメンツ (後のシティ センター プロパティーズ) に 1,500 万ドルで売却した。[ 197 ] [ 199 ] [ 200 ]売却は 1960 年 11 月に完了し、[ 201 ] [ 202 ]シティ & セントラルは翌月に所有権を取得した。[ 203 ]新しい運営者は内装と外装を改装した。[ 28 ] [ 180 ]マニュファクチャラーズ・ハノーバーは1962年にこのビルに移転し、70 ブロードウェイにあった旧本社から40 ウォール ストリートに240億ドルの預金を移した。[ 204 ]
シティセンターは、1966年6月に、40ウォールストリート最大のテナントであるローブ・ローズ社にリース権を売却した。 [ 205 ] [ 206 ]当時、他の主要テナントには、 1966年までに18万平方フィート（1万7000平方メートル）を賃借していたバチェ社などがあった。 [ 177 ]マニュファクチャラーズ・ハノーバーは、オフィスの多くを600フィフスアベニューと55ウォーターストリートに移転した。[ 207 ] 1980年にローブ・ローズ社がシアソン社と合併した後、ローブ・ローズ社が占有していた25万1000平方フィート（2万3300平方メートル）のオフィススペースは空室となり、すぐにモルガン・ギャランティとトロント・ドミニオン銀行にリースされた。当時、40 ウォール ストリートには875 平方フィート (81.3 m 2 )の未賃貸スペースがあり、金融街のオフィス スペースは通常1 平方フィートあたり 16 ～ 20 ドル (170 ～ 220 ドル/ m 2 )で賃貸されていた。[ 208 ]
1982年、この物件はウォルター・ヒンネベルク率いるドイツの投資グループによって購入された。[ 28 ] [ 209 ]ヒンネベルクと彼の兄弟2人は、1992年に80%の所有権を40 Wall Street Holdings Corporationという法人に譲渡した。残りの2人の所有者は、合計20%の所有権をNew Scandic Wall Ltd.という法人に譲渡した。[ 209 ] [ 210 ]
1982年末、ローブ、ローズ＆カンパニーはリース権をホールディングカンパニーに売却した。[ 211 ] 1985年に、フィリピンの独裁者フェルディナンド・マルコスとその妻イメルダが真の買い手であることが明らかになった。 [ 28 ] [ 36 ]売却に関わったブローカーによると、マルコス一家の代理人であるジョセフ・J・バーンスタインとラルフ・E・バーンスタイン兄弟は、ジョセフ・バーンスタインの妻がスイスの裕福なガオン家の一員であったため、当初はスイスのガオン家のために建物を購入していると考えられていた。[ 212 ] [ 213 ] [ 214 ] [ e ]運営者は40ウォールストリートの屋根を金箔で覆う計画を立てていた。[ 216 ]マルコス一家とマンハッタンの彼らの「フロント」とされるグリセリア・タントコとの間の暗号化された電報では、40 ウォール ストリートのビルは秘密の暗号「ブリッジタウン」で言及されていた。[ 217 ] 1986 年 2 月までに、40 ウォール ストリートの賃借権と、マルコス一家が所有しているとされる他の 3 棟のビルが売りに出された。[ 218 ]その頃、バーンスタイン家は 40 ウォール ストリートと他の 2 棟のビルに 2 億 5000 万ドルを支払うことを検討していた。[ 219 ] [ 220 ]
マルコスが失脚した後、後継者のコラソン・アキノ政権は1986年3月にマルコスの資産を米国の銀行ルートで凍結し[ 221 ] [ 222 ]、建物の将来は不確実になった[ 223 ] 。建物に抵当権を設定していたシティコープは1986年12月に物件を差し押さえる意向を示した[ 224 ] 。同年11月に米国第2巡回控訴裁判所がマルコスの不動産の売却を阻止する判決を下した後、アキノ政権は建物の所有権を取得するためにマルコス遺産に対して訴訟を起こした[ 225 ] [ 226 ] 。バーンスタイン家は40ウォールストリート、ヘラルドセンター、クラウンビルに2億3500万ドルを支払ったと主張したが[ 227 ] [ 228 ]、フィリピン政府は売却が最終決定されなかったと主張した。[ 229 ]サウジアラビアの武器商人アドナン・カショギも、この建物の購入に関与していたと主張した。[ 230 ]彼は、バーンスタイン夫妻が購入したとされる数年前からこの建物を所有していたと主張した。[ 227 ] [ 228 ]カショギはその後、マルコス一家が所有する建物の利権を隠すのを手助けしたとして告発されたが、[ 231 ]不動産に関連する恐喝罪については無罪となった。[ 232 ]
訴訟手続きが進行中の間、建物の信頼性の低いエレベーターの改修を含む資本改善は中断された。[ 233 ] [ 234 ]アキノ政権は1989年初頭、マルコス所有の4つの不動産をモリス・ベイリーに3億9800万ドルで売却しようとした。[ 227 ] [ 235 ]連邦地方裁判所判事ピエール・N・レヴァルは1989年8月にマルコス所有の不動産の差し押さえ売却を命じた。[ 236 ] [ 237 ]ベイリー・グループはシティグループが自分たちを優先入札者に指名することを期待していた。[ 227 ]裁判所命令によるオークションで、別の入札者であるジャック・レスニック＆サンズが1億855万ドルの入札額を引き上げることを拒否した後、バーンスタインが1億860万ドルの落札額を提出した。[ 236 ] [ 237 ]この総額のうち6000万ドルはシティコープの2番目の抵当権によるものだった。[ 238 ]バーンスタイン兄弟は150万ドルの頭金を支払ったが、[ 239 ] [ 240 ] 1989年10月10日の期限までに残りの購入代金を支払うことができなかった。[ 240 ] [ 241 ]当時、バーンスタイン兄弟はキュラソー島での破産手続きにも関わっており、そこの特別管財人は、バーンスタイン兄弟が40ウォールストリートの購入代金の残りを支払うことを可能にする破産措置の取り消しを拒否していた。[ 241 ]このため、建物の賃借権の2回目の競売が行われた。[ 241 ] [ 242 ]
1989年11月の2回目のオークションで、ジャック・レスニック＆サンズのバートン・レスニックがリース権を77,000,100ドルで購入し、シティコープの入札を100ドル上回った。[ 239 ] [ 242 ] [ 243 ]その頃には、 1987年のブラックマンデーの余波でロウアーマンハッタンの不動産需要は減少していた。[ 242 ]レスニックの弁護士、ハワード・J・ルーベンスタインは、依頼人が40ウォールストリートの改修に3,000万ドルから4,000万ドルを費やす予定だと述べたが、不動産専門家は、建物の改修には5,000万ドル近く必要だと述べていた。[ 242 ]レスニックは1990年に5,000万ドルを改修に費やすことを決定した。[ 244 ]改修には、火災、電気、機械システムの交換、ロビーの改修、ファサードと窓の修復、エレベーターの交換が含まれる予定だった。[ 245 ]レズニック夫妻は窓をアップグレードすることしかできなかった。[ 180 ] 1991 年に住宅ローンを滞納し、シティコープがリース権を引き継いだ。[ 246 ]シティコープはその年、改修のための融資を取り消した。 [ 234 ] [ 246 ] [ 247 ] 1982 年に建物の低層階から移転したマニュファクチャラーズ・ハノーバーなどのテナントが退去する可能性があるという懸念を理由に挙げた。[ 28 ] [ 244 ]
1990年代初頭までに、40 ウォール ストリートは 80% が空室になっていました。[ 223 ] [ 248 ]建物のメンテナンスは、テナントがエレベーターを 20 分待つことがよくあると報告するほど低下しており、[ 249 ]多くの内部空間は鉄骨フレームまで剥がされていました。[ 248 ]建物のセキュリティが不十分だったため、ホームレスの人々が空室の階に不法占拠していました。 [ 248 ] [ 249 ]また、貨物用エレベーターがなく、上層階が狭すぎ、オフィス フロアに多数の構造柱があるため、建物は時代遅れと見なされていました。[ 250 ] 1992 年、シティコープは 40 ウォール ストリートを再び売却する準備をしました。[ 249 ] [ 251 ]希望価格は 1,000 万ドルと伝えられています。[ 248 ] [ 250 ]建物の評価額は1990年の1億2300万ドルから1993年には7500万ドルに下落した。[ 250 ] 1992年末までに40ウォールストリートのリースが売却され改修されなかった場合、所有者はリース権者を立ち退かせる条項を行使する権利があった。[ 248 ]
アメリカン・インターナショナル・グループは、シティコープのビルの持ち分を650万ドルで買収しようと試みたが、1992年11月に交渉は失敗に終わった。クレーンズ・ニューヨーク誌はこれを「ダウンタウン不動産の崩壊」と表現した。[ 252 ]シティコープは1993年5月にビルを競売にかけた。[ 223 ] [ 246 ]同行はビルの価値をゼロに減額した。 [ 253 ]香港の企業グロリアス・サンはビルの購入を検討したが、最終的に断念した。[ 254 ]香港の別のグループであるコンソーシアムのキンソン・プロパティーズは、800万ドルを支払って物件をリースすることに合意した。[ 223 ] [ 246 ]キンソンは、 400万ドルのロビーと500万～ 700万ドルの電気・機械設備を含め、6000万ドルでビルを改修する計画を立てた。[ 223 ]キンソンが1995年に借地権を売却した時点では、物件の改善はほとんど行われていなかった。[ 234 ]
1995 年 7 月、不動産開発業者のドナルド・トランプは、キンソンのリースを購入し、改修に 1 億ドルを費やす意向書に署名した。[ 255 ] [ 256 ]リース権は同年 12 月に譲渡された。[ 257 ]リース権の価格については矛盾する記述がある。ニューヨーク タイムズは、トランプがリース権を 800 万ドルで購入したと報じたが、[ 257 ]バロンズはリース権の費用が 300 万ドルから 500 万ドルの間だったと引用した。[ 258 ] 1995 年 11 月、トランプはキンソンからリース権を 10 万ドルで購入したと述べた。[ 234 ] 2005 年の「アプレンティス」のエピソードで、トランプはリース権に 100 万ドルしか支払っていないが、物件の実際の価値は 4 億ドルだと主張した。トランプの法律顧問のジョージ H. ロスは、2005 年の著書でこの主張を改めて述べた。[ 259 ] 2007年のCNBCの「The Billionaire Inside」のエピソードで、トランプ氏は再びリース権に100万ドルを支払ったと主張したが、建物の価値は6億ドルだと述べた。2012年には、トランプ氏がリース権に1000万ドルを支払ったと報じられた。[ 260 ]
建物の価値の推定値も様々だった。市の税務評価官は2000年までに建物を9000万ドルと評価し[ 261 ]、2004年にも同額の価値があると報告した[ 262 ]。トランプは2012年に建物の価値を10億ドルと見積もったが[ 260 ] 、同年の外部鑑定では2億2000万ドルと評価された[ 263 ] 。トランプは2013年に建物の価値は5億3000万ドルだと主張した[ 263 ] 。トランプの貸し手は2015年に建物の価値を5億4000万ドルと見積もった（ただしトランプ・オーガニゼーションは7億3500万ドルというより高い数字を提示した）[264]。ブルームバーグ・ニュースは翌年、40ウォールストリートの価値を5億5000万ドルと見積もった[ 36 ] 。
トランプ氏は40ウォールストリートの改修に3500万ドルを費やした。[ 262 ] [ 265 ] [ 266 ]ダー・スカット・アーキテクツがロビーを改装し[ 8 ]、トランプ・オーガニゼーションは数百枚の窓を交換し、30基のエレベーターを改装し、屋上を照らす照明を追加した。[ 46 ]彼は40ウォールストリートの上半分を住居スペースに、下半分を商業スペースに転用する計画だった。[ 257 ]この計画は、1995年後半にニューヨークのオフィスビルを住居や商業スペースに改装する開発業者に税制上の優遇措置を与える州法が可決されることを前提としていた。[ 267 ]トランプ氏は一部のスペースをスタジオアパートや1～3ベッドルームのアパートとして貸し出す計画だったが[ 268 ] 、ニューヨーク・デイリー・ニュースに引用された不動産専門家は、下25階は広すぎてアパートに転用しても利益にならないだろうと述べた。[ 234 ] 1997年までに、トランプは40ウォールストリートの低層階を占有するためにホテルチェーンと交渉していた。[ 269 ]これらのチェーンの中にはマリオット・インターナショナルがあり、10階または12階でリッツ・カールトンホテルを運営することを提案した。 [ 270 ] [ 271 ]当時、建物の占有率は約25パーセントだった。[ 265 ]
トランプ氏は、費用が高額であることを理由に、上層階を住居スペースに改装する計画を中止した。[ 272 ] 1998年までに、建物のほぼすべてのスペースが賃貸された。[ 266 ] [ 273 ]アメリカン・エキスプレス、CNAフィナンシャル・コーポレーション、ベアー・スターンズ、野村ホールディングス、カントリーワイド・インシュアランス・カンパニー、ヒルトン・ホテルズ＆リゾーツ、ユニオン・バンク・オブ・カリフォルニアなどの大手テナントが、改修後に40ウォールストリートに入居した。[ 273 ]同年、トランプ氏は複数のヨーロッパの銀行から建物の抵当権付き融資として1億2500万ドルを取得した。[ 266 ] [ 274 ]トランプ氏は2004年に建物を売却しようとし、4億ドルを超えるオファーを期待していたが、[ 273 ]それは実現しなかった。[ 275 ]ニューヨーク・タイムズは2005年に、建物に1億4500万ドルの負債があると報じた。[ 262 ]当時、このビルは年間3200万ドルの賃貸収入を得ており、40ウォールストリートはまだ約90％が入居済みで、多くのテナントのリース契約は数年先まで満了予定ではなかった。[ 273 ]
2011 年 7 月初旬、デュアン リードは旧銀行スペース内に旗艦ドラッグストア支店をオープンした。[ 276 ] 40 ウォール ストリート Ltd. は 2014 年に同ビルの所有権を 40 ウォール ストリート ホールディングスに譲渡した。[ 209 ]トランプの2016 年米国大統領選挙運動中に連邦選挙委員会に提出された申請書によると、トランプはこの物件に 5,000 万ドルを超える抵当権を抱えていた。[ 277 ]当時、トランプは同ビルを年間 165 万ドルでリースしており、[ 36 ]トランプ オーガニゼーションは年間 100 万ドルの経費と手数料を支払っていた。[ 264 ]ブルームバーグ ニュースによると、同ビルの 21 世紀のテナントのいくつかは詐欺行為で告発されたり、そのような行為で告発された人物と関係があったりした。[ 36 ] 40 ウォール ストリートの商業スペースからの賃貸収入は、2014 年の 3,050 万ドルから 2018 年の 4,320 万ドルに増加した。[ 278 ]フォーブスは2020 年に、トランプが 40 ウォール ストリートのためにラダー キャピタルに 1 億 3,800 万ドルを負っており、そのローンは2025 年に満期を迎える予定だったと推定した。 [ 279 ]
ニューヨークの検察当局は、トランプ氏の最初の大統領任期が終わる2021年までに、トランプ・オーガニゼーションが所有する複数の不動産を精査した。その結果、2011年から2015年の間に、潜在的な融資機関に対して提示された不動産の評価額が、税務当局に報告された評価額よりもはるかに高かったことが判明した。最も極端な例は、40ウォールストリートの物件で、2012年には融資機関に対して5億2700万ドルの価値があるとされていたのに対し、税務当局にはわずか1670万ドルとしか報告されていなかった。[ 280 ] 2023年2月までに、この建物は空室率の上昇（2022年末には18%に達した）と維持費（2015年に住宅ローンが発行されて以来11%上昇）のため、貸し手の監視リストに掲載された。 [ 281 ] [ 282 ]フィッチ・レーティングスは、新しいテナントの入居が遅く、古いテナントが他の場所に移転したため、2023年8月にこの建物のローンの信用格付けを引き下げた。[ 283 ]その年の後半、万引きのため、建物内のデュアン・リードの店舗が閉店し、[ 53 ]トランプ・オーガニゼーションに対する州政府の継続的な民事調査のため、その11月にこの物件のローンは特別サービサーに移管された。[ 284 ] 2024年1月の判決でトランプ・オーガニゼーションが民事詐欺の責任を問われた後、ニューヨーク州司法長官レティシア・ジェームズは、同組織が3億5500万ドルの判決を返済できない場合、事務所は建物を差し押さえる準備ができていると述べた。[ 285 ]
その年の4月までに、建物の空室率は21%に上昇し[ 286 ]、建物の住宅ローンは2025年に満期を迎える予定だった[ 287 ]。建物は観光名所となり、ワシントン・ポスト紙は、トランプの批判者が敵意を表明するために建物に来ることがあると報じた[ 288 ] 。カーブドの記者は2024年後半に、40ウォールストリートは不動産業界でさえも非常に物議を醸しており、その業界で建物の財政について公に議論したがる人はほとんどいないと書いた。当時、小売スペースと数フロアは空室だった[ 289 ] 。建物の信用格付けは2025年3月にさらに引き下げられ[ 290 ]、トランプ・オーガニゼーションは 同年6月にラダー・キャピタルからのローンの1億1400万ドルの残高を完済した。[ 291 ] [ 292 ]翌月までに、建物の4分の1が1年間空室となり、物件の年間収入は 住宅ローンの返済額より200万ドル少なくなった。[ 293 ]イタリア料理のフードホール、ネロラボも2025年半ばにこの建物にオープンした。[ 294 ] [ 295 ]
1930年2月、ダウンタウンリーグは、40ウォールストリートを前年にロウアーマンハッタンで完成した最高の建物と宣言した。[ 296 ] [ 297 ]フォーチュン誌は1930年にオールストロムを称賛し、「これまでの彼の最高傑作は、マンハッタンカンパニービルの賢明かつ有能な資金調達である」と指摘した。[ 75 ] [ 298 ] 2年後、W・パーカー・チェースは、「この並外れた建物ほど、アメリカのハッスル精神を徹底的に体現している建物は他にない」と書いた。[ 18 ] [ 21 ] [ 299 ] 1960年に隣接する28リバティ・ストリートが建設されていたとき、アーキテクチュラル・フォーラムは40ウォール・ストリートについて次のように書いた。「通りから見ると、この中年のタワーの頂上のディテールは取るに足らないものになるが、30年以上前に装飾的な頂上を完成させるために多くの苦労を費やしたセベランス事務所の製図担当者は、ついに正当化されたと言えるだろう。」[ 300 ]
建築評論家のロバート・A・M・スターンは、1987年の著書『ニューヨーク1930』の中で、40ウォールストリートが70パインストリート、1ウォールストリート、20エクスチェンジプレイス、ダウンタウン・アスレチッククラブなどの他の超高層ビルに近接しているため、古い超高層ビルは「新しい山脈の麓の地位」にまで低下したと述べている。[ 301 ]エリック・ナッシュは著書『マンハッタンの超高層ビル』の中で、40ウォールストリートのインパクトは、ブロックの中央に位置し、「壮大なギリシャ復興様式のフェデラルホール国立記念館の隣に超現実的に配置されている」ため、弱められていると述べている。[ 37 ]ニューズデイの評論家は2003年に次のように書いている。「ポストカードに載っていることはほとんどなく、その天空の城壁から眺めるために列を作る観光客もいない。AIAニューヨークシティガイドには、その建設を駆り立てた、ほとんど無謀なまでに追求された唯一の野心、つまり世界一高いビルになることさえ言及されていない。」[ 302 ]
1995 年 12 月 12 日、ニューヨーク市ランドマーク保存委員会は、マンハッタン銀行ビルがマンハッタン・カンパニーの本社であり、1929 年～ 1930 年のニューヨーク市の超高層ビル建設競争の一部であったという歴史的意義を指摘し、ウォール街 40 を市のランドマークに指定した。[ 6 ] 5 年後の 2000 年 6 月 16 日、市による指定とほぼ同じ理由で、国家歴史登録財に登録された。 [ 4 ] [ 66 ] 2007 年、この建物はNRHP 地区であるウォール街歴史地区の構成資産として指定された。[ 3 ] [ 303 ]
{{cite web}}: CS1メンテナンス: アーカイブサービスは非推奨になりました (リンク)エンパイアステートビルとウォール街の惨事以来、飛行機が誤って超高層ビルに衝突した事故は起きていない。