借地権付き不動産

「定期借家」または「年単位の借家」は、一定の期間続くものです。その名称にもかかわらず、このような借家はどんな期間でも続くことができ、 1週間の借家であっても年単位の借家と呼ばれます。コモンローでは、期間は確定している必要はなく、何らかの出来事の発生を条件とすることもできました（例：「作物が収穫できるまで」、「戦争が終わるまで」）。これは現在では好ましくなく、一部の法域では固定期間を必須としています。^{[ 6 ]} 

賃貸借契約は、固定期間が満了したとき、または特定の事象の発生によって終了する賃貸借契約の場合はその事象が発生したときに自動的に終了します。また、借主が明示的または黙示的に賃貸借契約を貸主に放棄することも可能です。このプロセスは、賃貸借契約の放棄として知られています。賃貸借契約は、借主が貸主からの買戻し契約を受け入れた場合に終了する可能性があります。貸主は、両当事者が価格に合意する限り（他の対価と同様に、これは市場価格である必要はなく、実際には金銭である必要もありません）、借主から物件を買い戻すことを申し出ることができます。^{[ 7 ]}

特定の管轄区域で施行されている法律によっては、賃貸借契約の満了後も賃借人が物件を占有し続けることができる法的状況が、様々に発生する可能性がある。

定期借家契約（年間借家契約、月間借家契約、週間借家契約とも呼ばれる）は、賃料の支払期間によって定められた一定期間存続する不動産権である。詐欺防止法に違反する（管轄区域によっては1年を超える期間の賃貸借契約を書面化せずに締結する）年間の賃貸借契約の口頭による合意は、定期借家契約となる可能性があり、その期間は賃貸物件の所在地の管轄区域の法律によって解釈される。多くの管轄区域では、当事者が明示的に別の取り決めを指定しておらず、また地域慣習や商慣習によってそのような取り決めが想定されていない場合、「デフォルト」の賃貸借契約は月間借家契約である。

任意賃貸借または任意不動産とは、貸主または借主のいずれもが合理的な予告期間を設けることでいつでも賃貸借を終了できる賃貸借形態です。通常、賃貸借契約書が存在しない場合、または賃貸借が対価を伴わない場合に発生します。現代のコモンローでは、任意賃貸借は次のような状況で発生する可能性があります。

• 両当事者は、賃貸借契約は任意解約型であり、賃料を目的としたものではないことに明示的に合意する。
• 家族の一員は、正式な手続きなしに自宅に居住することが認められています。ただし、少額の費用負担が必要となる場合があります。
• 借主は物件を緊急に占有したいと考えているが、賃貸借契約の交渉と締結に十分な時間がなかった。この場合、書面による賃貸借契約が締結され次第、随意賃貸借は終了する。賃貸借契約が成立しなかった場合、借主は物件を明け渡さなければならない。

対価を伴う居住用賃貸借契約では、書面による契約がない場合でも、正当な理由がない限り、借主を退去させることはできません。貸主が任意に賃貸借契約を解除できる場合、借主にも法律上、任意に解除する権利が与えられます。しかし、借主の意思により（「借主がこの土地に居住することを望む限り」）継続すると明示的に規定された賃貸借契約は、正当な理由がある場合でも、貸主に自動的に解除する権利を与えるものではありません。むしろ、そのような文言は、借主に終身権または所有権を与えるものと解釈される可能性があります。

任意賃貸借契約は、以下の場合に法律の規定により終了する。

• 借主が物件に対して損害を与える行為を行った。
• 借主が賃貸借権を譲渡しようとする。
• 家主が不動産に対する権利を譲渡する。
• 家主が物件を別の人に賃貸する。
• 借主または家主が死亡した場合。

不法占拠（占有継続占拠とも呼ばれる）は、借主が賃貸借契約の期間満了後も不当に居座り続ける場合（例えば、賃貸借契約の満了後も居座り続ける場合）に成立します。この場合、貸主は借主を新たな賃貸借契約に引き継ぎ、占有継続期間分の賃料を徴収することができます。

賃借人が賃貸借契約期間終了後も物件を占有し続け、家主が賃借人を立ち退かせるまで占有が続く場合、不法占拠による賃借権が存在する可能性があります。この時点で、占有者は法的に不法侵入者となる可能性があり、当局が賃借人に賃料を請求する条件を認めたとしても、この種の占有は土地に対する真の所有権とはみなされない場合があります。家主は、予告なしにいつでもこのような賃借人を立ち退かせることができます。立ち退き訴訟は、賃借人がもはや占有権を享受していないため、不法占拠による賃借権を終了させます。一部の法域では、家主が占有継続者を不法侵入者または不法占拠による賃借人のいずれかとして扱うという、取り消し不可能な選択を課しています。不法侵入者は占有していませんが、不法占拠による賃借人は不動産の占有を継続しています。

家主は、契約期間満了前に賃借人に対して新たな賃貸借契約を課すこともできます。居住用賃貸借の場合、新たな契約は月単位となります。1年を超える商業用賃貸借の場合、新たな契約は年単位となります。それ以外の場合は、元の賃貸借契約と同じ期間となります。いずれの場合も、家主は、元の賃貸借契約の満了前に賃借人に賃料の値上げを通知していれば、賃料の値上げを請求することができます。

単に敷地内に物を残しただけでは占有とはみなされず、したがって、不法占有は成立しない。例えば、Nathan Lane Assocs. v. Merchants Wholesale , 698 NW2d 136 (アイオワ州 2005年)、Brown v. Music, Inc. , 359 P.2d 295 (アラスカ州 1961年)を参照。

一部の法域では、賃貸借契約終了後も、賃貸人が正式な手続きを経て賃借人を物件から退去させない限り、賃借人は物件に居住し続ける法的権利を有します。例えば、イングランドおよびウェールズでは、事業用賃借人は、1954年地主借地人法第24条から第28条の規定に基づき、賃貸借契約終了後も物件に居住し続ける権利を有します（ただし、これらの規定が賃貸借契約締結前に合意によって正式に除外されている場合を除く）。賃借人は、契約終了後も以前と同額の賃料を支払い続け、建物を良好な状態に維持するなど、その他の関連する契約義務を遵守するだけで済みます。賃貸人が賃貸借契約終了の正式な通知を出し、賃借人が自動的に有する新たな賃貸借契約の締結に異議を申し立て、それが認められない限り、賃借人を立ち退かせることはできません。ただし、これも、例えば賃貸人が自ら物件に居住したい場合や、建物を解体して再開発したい場合など、所定の状況下でのみ可能です。

イングランドとウェールズにおける現代の借地権は、固定期間借地権（または複数年借地権）、定期借地権、随意借地権、および黙示的借地権の4つの形態のいずれかをとる。現在では使用されていない形態には、ソカージュとブルガージュがある。

地主が「借地人」と呼ばれる一人または複数の人に一定期間土地を何らかの方法で使用することを許可した場合、その土地は借地権となり、居住者（または労働者）である地主との関係は「借地関係」と呼ばれます。借地人は地主に賃料（対価の一形態）を支払います。借地権には、建物や土地へのその他の改良が含まれる場合があります。借地人は、借地権で農業を営む、そこに住む、またはそこで商売をするなど、1つまたは複数を行うことができます。通常、借地権は借地人が一定期間保有します。一般的な長期借地権の期間は99年、125年、または999年ですが、特に以前所有されていた物件の場合、借地権の期間は任意の長さにすることができます。^{[ 13 ]}

近年、イギリスでは、大手住宅建設業者が、地代が10年から25年ごとに倍増する借地権付きの新築住宅やアパートを販売しており、その結果、借地権を買い取るのに非常に高額な費用がかかるようになっている。このため、最近建てられた住宅の中には、売却が困難になっているものもある。^{[ 14 ]} 2017年、イギリス政府は、このような搾取的なスキームを終わらせるための法改正に関する協議を開始した。^{[ 15 ]}

イングランドとウェールズの一部の賃借人は、管理権会社またはマンション管理会社を設立することにより、自分の物件を管理する権利を享受している。 ^{[ 16 ]}

スコットランドには異なる法律があり、スコットランド法では、1974年以降、20年を超える期間の住居の賃貸借契約を締結すること、または175年を超える期間の賃貸借契約を締結することが法令で禁じられている。

米国では、食品協同組合がテナントに農産物を栽培する場所を提供している。農村部における小作制度も一般的である。農村部における小作制度では、個人が広大な土地を購入し、農村コミュニティがそれを農業用地として収入源とする。住宅価格の手頃さを解消する解決策として、シーダーが考案した現代的な住宅賃貸借制度は、米国の住宅購入において再び注目を集めている。

「年間賃貸借権」という用語は米国特有の用語です。これは、特定の期間（「年間」という言葉は誤解を招く可能性があります。賃貸期間は1日、1週間、1か月など様々です）の賃貸借権を指します。年間賃貸借権は自動的に更新されません。

家主の第一の義務は、賃貸借契約の開始時に借主に土地の物理的な占有権を与えることである（これは、借主に法的占有権、すなわち占有権を与えることのみを要求するアメリカの規則とは異なり、イギリスの多数派の規則である）。第二の義務は、居住可能な状態で物件を提供することである。居住可能性の黙示の保証が存在する。家主がこれらのいずれかに違反した場合、借主は賃貸借契約を解除して退去するか、賃料を支払い続けながら物件に留まり、家主を訴えて損害賠償を求めることができる（または、賃料の支払いを保留し、家主が賃料を徴収しようとした際に、居住可能性の黙示の保証違反を抗弁として主張することができる）。

賃貸借契約には、平穏享有権に関する黙示の約定も含まれており、貸主は借主の平穏享有権を妨害してはならない。この約定は、以下の3つの方法で違反される可能性がある。 

1. 家主が直接物理的に侵入し、テナントを完全に立ち退かせること。
2. 部分的立ち退きとは、家主が賃貸物件の一部（例えば一部屋）への入居をテナントに禁じる場合を指します。テナントは残りの物件には家賃を支払うことなく滞在できます。 
3. 家主以外の者による部分的な立ち退きの場合、賃料は按分されます。例えば、家主がテナントに1,000平方メートルの面積を賃貸すると主張しているが、そのうち400平方メートルが他人の所有物である場合、テナントは賃料の60%のみを支払えばよいことになります。 

コモンローの下では、以下の状況を除き、家主は借主、借主の許可を受けた者、および招待客を保護する義務を借主に対して負っていなかった。

1. 家主が知っている、または知るべき理由がある潜在的な欠陥を開示しなかった場合。家主は、借主に欠陥を知らせている限り、その欠陥を修繕する義務はないが、一般的な賃貸契約では、家主は合理的な修繕を行う責任を負うことになっている。
2. 家具付き住居の短期賃貸（通常は3ヶ月以下）の場合、借主は招待客として扱われ、家主は欠陥を知らなかったり、知るべき理由がなかったりしても、欠陥に対して責任を負う。
3. 家主が管理する共用部分（例えば、アパートの廊下など）について、家主が適切な水準で維持管理を怠った場合、または管理において過失があった場合。
4. 原因の如何を問わず、家主の不注意な修理によって生じた傷害。
5. 一般市民による利用は、以下の3つの条件を満たす場合に認められる。
   1. 家主は、テナントが（または意図して）その土地を一般向けに使用することを知っているか、知っているべきである。例えば、店主が商売をするために建物を借りる場合など。
   2. 家主は欠陥があることを知っているか、知っているべきである。
   3. 家主は、借主が欠陥を修理しないことを知っているか、知っているべきである（特に、契約で家主が修理責任を負うことになっている場合）。

コモンローの下では、借主は貸主に対して以下の義務を負う。

1. 家賃を期日通りに支払うこと、
2. 財産の浪費（意図的または過失による破壊）を避けるため。ただし、土地が天然資源の開発を目的として賃貸されている場合、「浪費」（すなわち、土地上の資源の非再生利用）が賃貸の目的に不可欠であるため、この義務は適用されない場合がある。
3. 物件に影響を与えるような注目すべき出来事（建物の建設、火災の発生など）があれば、家主に知らせること。

賃借人は、たとえ家主に契約上の責任があったとしても、敷地内の危険な状態を是正しなかった過失について、第三者の招待客に対して責任を負う。