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| ウォーターストリート55番地 | |
|---|---|
 イーストリバーから見たウォーターストリート55番地 | |
| 一般情報 | |
| 状態 | 完了 |
| タイプ | オフィス |
| 建築様式 | 国際スタイル |
| 位置 | 55 ウォーター ストリート マンハッタン、ニューヨーク、米国 |
| 座標 | 北緯40°42′12″ 西経74°00′34″ / 北緯40.70333° 西経74.00944° / 40.70333; -74.00944 |
| 建設開始 | 1969 |
| 完了 | 1972 |
| 所有者 | アラバマ州の退職年金制度 |
| 身長 | |
| 屋根 | 687 フィート (209 メートル) |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 53 |
| 床面積 | 350万平方フィート（325,000 m 2） |
| エレベーター | 59 |
| 設計と建設 | |
| 建築家 | |
| 開発者 | ユーリスビルディングズコーポレーション |
| 構造エンジニア | ジェームズ・ルーダーマン |
55 ウォーター ストリートは、アメリカ合衆国ニューヨーク市ロウアー マンハッタンの金融街イースト川沿いにある高さ 687 フィート (209 メートル)の超高層ビルです。53 階建て、延床面積 350 万平方フィート (325,000 平方メートル) のこの建物は、1972 年に完成しました。エメリー ロス アンド サンズが設計し、ユリス兄弟が開発したこのビルは、完成当時は床面積で世界最大の民間所有のオフィスビルでした。55 ウォーター ストリートは、南西はコエンティーズ スリップ、北西はウォーター ストリート、北東はオールド スリップ、南東はサウス ストリートとFDR ドライブに囲まれたスーパーブロックに建てられています。このビルは、年金基金のアラバマ退職年金制度(RSA)が所有しています。
55 ウォーター ストリートは、南側の 53 階建てのタワーと北側の 15 階建てのウィングの 2 つのセクションで構成されています。建物のファサードは石積みとガラスでできています。南の建物は長方形で、北の建物は傾斜した壁があり、敷地の北西境界と平行に走っています。基礎は鉄筋コンクリートスラブ壁で作られ、上部構造は鋼鉄でできています。上層階はそれぞれ 55,000 平方フィート (5,100 m 2 ) のスペースがあり、下層階はそのほぼ 2 倍の広さです。敷地の東側には高架の公共広場があり、エレベーテッド エーカーと呼ばれています。南西にある別の公共スペース、ジャネット パーク (現在のベトナム退役軍人プラザ) は、55 ウォーター ストリートの建設時に拡張されました。
1968年10月、ユリス・ビルディングズ・コーポレーションは、この場所に53階建てのビルを建てることを提案し、翌年工事が開始された。1971年6月18日の式典をもってビルは完成し、 1972年初頭にはテナントが入居し始めた。当初、ウォーター・ストリート55番地には、スペースの約3分の1を賃借し、ビルの15パーセントを所有していたケミカル銀行を含むいくつかの金融会社が入居していた。ナショナル・キニー・コーポレーションは、1973年後半までにユリスの不動産の過半数の株式を購入し、1976年にウォーター・ストリート55番地をオリンピア・アンド・ヨークに売却した。オリンピア・アンド・ヨークが住宅ローンの返済に困難をきたした後、1993年にRSAがこのビルを購入した。このビルは1990年代と2010年代に改装された。
サイト
ウォーター ストリート55番地は、ニューヨーク市ロウアーマンハッタンの金融街にあります。[1] [2]この土地は、南西はコエンティーズ スリップ、北西はウォーター ストリート、北東はオールド スリップ、南東はサウス ストリートとFDR ドライブに囲まれた街区全体をカバーしています。敷地は160,692 平方フィート (14,928.8 m 2 ) で、ウォーター ストリートとサウス ストリートに面した間口は415 フィート (126 m)、奥行きは355 フィート (108 m) です。フラウンス タバーンブロックは北西にあり、ニューヨーク市警察博物館とオールド スリップ32番地は真北東にあり、ウォーター ストリート25番地とニューヨーク プラザ2番地は西にあります。建物の西2ブロックには、ニューヨーク市地下鉄のサウスフェリー/ホワイトホールストリート駅とスタテンアイランドフェリーのホワイトホールターミナルからなるサウスフェリー交通ハブがあります。さらに、建物はFDRドライブを挟んでダウンタウンマンハッタンヘリポートの真向かいにあります。[2]建物には独自の郵便番号10041が割り当てられており、2019年時点でマンハッタンで独自の郵便番号を持つ41の建物の1つでした。[3][アップデート]
ウォーター・ストリート55番地は、4つの小さな街区を組み合わせて作られたスーパーブロックを占めている。 [4] [5]現在のオフィスビルが建設される前、この場所にはウォーレンとウェットモアが設計したニューヨーク・ニュージャージーのシーメンズ・チャーチ・インスティテュートの本部があった。[5]カイラーズ・アレーはこの場所を北西から南東に横切り、フロント・ストリートは南西から北東にこの場所を二分していた。両方の通りは建物の建設のために閉鎖された。[5] [6]敷地全体は埋め立て地であり、18世紀と19世紀のローワー・マンハッタンの拡張以前は、この場所はイースト川の一部であった。[7]
建築
この建物は、エメリー・ロス・アンド・サンズ社がユリス・ビルディングズ・コーポレーションのために設計した。[1] [6] [4]これは、エメリー・ロス・アンド・サンズ社が近隣に設計した6つの建物のうちの1つである。[8]ウォーター・ストリート55番地は、南西（ジャネット・パークの隣）にある53階建ての「南棟」と、北（ウォーター・ストリートとオールド・スリップの隣）にある15階建ての「北棟」の2つのセクションから構成されている。敷地の東側の近くには、オールド・スリップとサウス・ストリートに隣接した高架広場がある。[6] [4]
フォームとファサード
建物のファサードは石積みとガラスでできている。南側の建物は長方形で、その長軸は敷地の南西の境界と平行に走っている。これは、近くの建物からイースト川（ウォーターストリート55番地の南東の境界に隣接）の眺めを遮らないようにするためである。[6] [9]北側の建物は傾斜した壁があり、敷地の北西の境界と平行に走っている。これにより、建物は上から見ると「L」字型になる。[9] 2階から14階の間には、石積みのカーテンウォールにブロンズガラスの窓がはめ込まれている。窓の縦仕切りは4フィート（1.2メートル）間隔で配置されている。[10]
53階建ての部分は屋根までの高さが687フィート（209メートル）です。[4] [11]屋上のドーマー窓を含めると、建物の頂上までの高さは751フィート（229メートル）です。[4]屋根はスラグ層で仕上げられた防水膜でできています。[10] Jaros、Baum & Bollesは、建物の屋根の真下にある欄干用のLED照明を設計しました。 [12]
インテリア
ウォーター・ストリート55番地が完成した当時、賃貸可能スペースは320万平方フィート（29万7000平方メートル）あり、ニューヨーク市で最大の建物だった。[ 13]賃貸不可スペースを含めると、建物の総面積は350万平方フィート（33万平方メートル）だった。 [ 14]これにより、当時、ウォーター・ストリート55番地は世界最大の民間所有のオフィスビルとなった。[15]マーチャンダイズ・マートとペンタゴンはどちらもオフィススペースがもっとあったが、政府機関が所有していた。ニューヨーク市で次に大きかった建物は、メットライフ・ビル（元々はパンナム・ビル）で、240万平方フィート（22万平方メートル）だった。ニューヨーク市で最大のオフィスビルは、2,100,000平方フィート（200,000平方メートル）のワン・ニューヨーク・プラザと、1,800,000平方フィート（170,000平方メートル）のエンパイア・ステート・ビルである。[6]メインタワーとその短いウィングは、最下層15階でそれぞれ接続されている。[6]上層階はそれぞれ55,000平方フィート（5,100平方メートル）のスペースがあり、下層階はそのほぼ2倍の広さである。[14] [16] 55ウォーターストリートは、2010年時点でニューヨーク市最大のオフィスビルのままであった。[17][アップデート]
建物の隣に公共広場を建設する代わりに、ユリスはゾーニング規制で許可された最大床面積をさらに485,640平方フィート（45,117平方メートル）増やすことを許可されました。[18]ユリスは、未建設のニューヨーク市地下鉄駅への接続を考慮した地下コンコースを建設しました。[6] [4] [16]このコンコースは、ニューヨーク市の交通マスタープランの一環として建設されました。[19]
メインロビーはもともとトラバーチンで覆われていました。1990年代に、これはイタリアとフランスの大理石に置き換えられ、ステンレス鋼の装飾器具とアルミニウム箔の天井が備えられました。さらに、10 x 50フィート（3.0 x 15.2メートル）のオニキスパネルが受付カウンターの後ろに設置されました。[20] 2018年に再度改装され、メインロビーにはそれぞれ42枚のタイルを備えた2つのLEDディスプレイで構成されるビデオウォールが設置されました。[21] [22]ディスプレイ全体のサイズは、高さ8フィート（2.4メートル）×幅42フィート（13メートル）で、各ディスプレイの幅は21フィート（6.4メートル）です。[22]ロビーには、受付デスク2台、靴磨きスタンド、コーヒーバー、ラウンジもあります。テナントとゲストが通過する回転式改札口もあります。[23]
構造上の特徴
基礎は鉄筋コンクリートスラブ壁でできている。[7] [10]建物の基礎には、敷地を囲み、下の岩盤層まで下がっているコンクリートのコッファダムが含まれている。作業員は最初に、地下40フィート（12メートル）に沈められた波形の金属板の擁壁を設置し、次に敷地全体をくり抜いた。次に、擁壁の後ろにコッファダムを注ぎ、コッファダムと擁壁の間に土の層を入れた。これは、マンハッタンの他の超高層ビルの基礎が通常岩盤に直接沈められているのとは対照的だが、地下オフィス、駐車場、ケミカル銀行の25,000平方フィート（2,300平方メートル）の銀行金庫室のためのスペースを提供した。[7]
上部構造は鋼鉄製で、床スラブは「Q」デッキになっています。オフィス階は50～100 psf（2.4～4.8 kPa）の活荷重に耐えることができます。小売、広場、地下室、機械室はより高い活荷重に耐えることができ、広場階では最大300 psf（14 kPa）に達します。[10]建物には350万平方フィート（330,000 m 2）のモジュール式亜鉛メッキ鋼の床があります。[24]一般的に、オフィスフロアのスラブ間の高さは12.25フィート（3.73 m）ですが、完成したオフィススペースの高さは8.5フィート（2.6 m）と小さくなることもあります。サブレベル、コンコース、プラザレベルの床から天井までのスラブ間高さは13.5フィート（4.1メートル）であるのに対し、小売スペースと機械スペースのスラブ間高さは30フィート（9.1メートル）である。[10]
機械的特徴
ジャロス・バウム・アンド・ボレス社は、この建物の機械、エンジニアリング、配管エンジニアを務めた。[11] 14階には、建物の主な機械室、換気装置、電気設備がある。地下、屋上、2階、52階にも追加の機械設備がある。[25]ニューヨーク市の電力供給システムからの電気は、コンコースの配電盤、最初の地下階、14階に流れている。また、各階に6つの電気室がある。[25] 1990年代には、屋上に11台の発電機が設置され、各発電機の容量は1,750kW（2,350馬力）であった。[20]これらは、地下階のポンプで駆動されていた。[26] 2018年現在[アップデート]、発電機は14台あり、非常用電源システムは最大3日間稼働できる。[25]
建物全体に71台の乗客用エレベーターがある。南棟の60台の乗客用エレベーターは6台ずつ10列に分かれており、各エレベーター列はロビーと5階から8階を結んでいる。北棟には9台の乗客用エレベーターがあり、すべて地下階と1階から13階を結んでいる。5台は地下に降り、他の4台は地下二階に降りる。[25]エレベーターの内装はもともと茶色の黄麻布で装飾されていたが、1990年代の改修中にステンレススチールと緑の大理石で再装飾された。[20] 55 Water Streetには貨物用エレベーターも6台あり、南棟に4台、北棟に2台ある。各貨物用エレベーターは地下からその建物のそのセクションの最上階まで移動するが、南棟の1台のエレベーターは地下から18階までしか移動しない。[27]南棟のエレベーターはいずれも52階より上まで移動しない。[28]
建物の暖房、換気、空調（HVAC）システムはいくつかのゾーンに分かれており、それぞれが異なるフロアグループにサービスを提供しています。[29] [a] 55 ウォーター ストリートのチラーシステムは2010年代に交換されました。[30] [12]新しいシステムは3台のチラーで構成されており、[30]古いシステムと比較して、年間で合計3,250万ポンドのCO2排出量が少なくなっています。[12]チラーはそれぞれ53ショートトン（48 t）の重さがあり、非常に重いため、夜間などそのエリアの交通量が少ないときに建物のファサードに持ち上げなければなりませんでした。[28]また、134個の氷タンクを備えた熱エネルギー貯蔵プラントもあり、合計で16,800トン時の熱を貯蔵できます。[30]建物には多数の水タンクとサージタンクがあります。[b]タンクにはニューヨーク市の水道システムに接続された2本の給水本管から水が供給されており、建物の家庭用水道もこれらの本管から供給されています。2本の排水管はニューヨーク市の下水道システムに接続されています。[27]
広場
地上階の広場
ウォーター・ストリート55番地が建設されたとき、敷地の南西に隣接していたコエンティーズ・スリップは、ジャネット・パークとして知られる歩行者専用広場に改装されました。[6] [31]このスペースは33,307平方フィート（3,094.3平方メートル）をカバーしています。 [ 32]この公園は、探検船USSジャネットに捧げられた1884年以来、コエンティーズ・スリップに隣接して存在していましたが、ポール・フリードバーグは1971年にウォーター・ストリート55番地の建設の一環として公園を拡張しました。[31]当初、ウォーター・ストリート55番地の所有者は、建物の隣にあるエレベーテッド・エーカー広場に似たレンガで舗装された公園の維持管理の責任を負っていました。[33]この土地をベトナム戦争退役軍人記念碑として再開発する計画は1982年に発表され、[31] [33] 1985年にベトナム退役軍人プラザとして再奉納されました。[31] [34]このプラザは2000年からハーマン・ジャブリン・アーキテクツのリー・S・ジャブリンによって改装と再設計が行われ、 [35] 2001年に再奉納されました。[36]
ウォーターストリートとベトナム退役軍人プラザに隣接して、10,254平方フィート（952.6 m 2 ）の歩行者アーケードもあります。これは隣接する歩道の延長として効果的に機能します。[32] 1990年代に傾斜した天蓋が追加されました。[37]
エレベイテッド エーカー
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高架広場は、エレベーテッド・エーカーとして知られる私有の公共スペース（POPS）である。地上約30フィート（9.1メートル）の高さにあり、ウォーターストリートからエスカレーターと階段でアクセスできる。[32] [38]建物の2つの翼の間にある。[39]広場の面積は約40,000平方フィート（3,700平方メートル、 0.92エーカー）である。[15]このスペースはニューヨーク市でも数少ない高架POPSの1つで、ワン・バンカーズ・トラスト・プラザ、300イースト59番街、622サードアベニュー、マレーヒル・ミューズ、トランプタワーに同様の広場がある。公共スペースの創設により、開発者は55ウォーターストリートの総面積を、その敷地のゾーニング規制で許可されていた面積を超えて増やすことができた。[32]広場の下には駐車場がある。[14] [16]
エレベイテッド・エーカーは、もともとイースト川沿いの高架歩道と広場の未完成のネットワークの一部として提案された。[16] [18] ローレンス・ハルプリンが広場の当初の計画を考案したが、[16] M・ポール・フリードバーグ＆アソシエイツが最終設計を行った。[1] [16]エレベイテッド・エーカーは、もともとジャネット公園と同じ赤レンガのタイルで舗装されていた。広場には、湾曲したレンガの壁とベンチや木々を除いて、装飾はほとんどなかった。[18] [32]元の設計には噴水とプールもあった。1980年代、エレベイテッド・エーカーは、当時の建物の所有者によると、エレベーターとエスカレーターが頻繁に修理されていたため、頻繁に閉鎖されていた。[38]さらに、広場は孤立していたため、歩行者にとって魅力的ではなかった。[20]
2000年代に、エレベーテッド・エーカーはロジャース・マーベル・アーキテクツとケン・スミスの設計で改装され、[1] [40] 2005年に再オープンした。[41] [38]ウォーターストリートにあった2つのエスカレーターとエレベーターは、4つの短いエスカレーターと階段に置き換えられた。新しいデザインには、多種多様な植栽、芝生、砂丘、そして多層テラスが含まれている。プラザの中には、かつてこの場所にあった船員協会の建物にちなんで、「進歩のビーコン」と呼ばれるランタンがある。[38]エレベーテッド・エーカーには、7つのレベルがある円形劇場とブラジル産の広葉樹でできた遊歩道もある。[ 38] [42]プラザの隣にはスカイ55というレストランがある。 [42 [38]エレベーテッド・エーカーは、特別なイベントの会場としてレンタル可能です。[32] [42]ニューヨーク市政府との協定により、エレベーテッド・エーカーは、コミュニティや非営利のイベントのために年間6回まで、またプライベートなイベントのために年間6回まで閉鎖されることがあります。[32]
歴史
発達
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1968年10月、ユリス・ビルディングズ・コーポレーションは、コエンティーズ・スリップ、ウォーター・ストリート、オールド・スリップ、サウス・ストリートの間に53階建てのビルを建てることを提案した。 [6]これは、ニューヨーク市政府がロウアー・マンハッタンのウォーターフロント沿いの開発を誘導する取り組みであるロウアー・マンハッタン計画の一環として提案された最初のプロジェクトだった。[5] [14]ニューヨーク証券取引所は、公式発表前にビルのスペースをリースすることを検討していたが、最終的にはそうしないことに決めた。[44]新しいビルの建設のためにカイラーズ・アレーとフロント・ストリートを閉鎖する許可と引き換えに、ユリスは隣接するジャネット・パークを改良し、新しい開発の中に高床式の公共広場を建設することを提案した。[14]この提案では、高床式の広場は縁石から5フィート（1.5メートル）以上高くすることはできないため、ニューヨーク市計画委員会は1968年にゾーニング修正を制定する必要があった。[32] 1969年1月、予算委員会は建物の横に高架歩行者広場を建設するというユリスの提案を承認した。[45]
1969年に建設が始まったとき、開発業者は建物の年間賃料が1平方フィート当たり8～10ドル（1平方メートル当たり86～108ドル）になると見積もっていた。[14]ニューヨーク・ケミカル銀行は1969年1月、建物の15%の株式と引き換えに1.1 × 106平方 フィート（10万平方メートル）をリースすることに原則合意した。 [46] [47] 1969年後半に2億5000万ドルでリースが締結されたとき、それは史上最大の商業リースであった。[48]証券会社のドミニク＆ドミニクは1969年3月に5フロアで27万5000平方フィート（2万5500平方メートル）をリースし、 55ウォーター・ストリートでリースを締結した最初のテナントとなった。[49] 2週間後、ベア・スターンズは4階建てで20万平方フィート（19,000平方メートル）を借りた。[15]建物の建設中、主任技術者たちは毎週月曜日に集まり、敷地の技術的困難について話し合った。[7]ゴールドマン・サックスとハレ・アンド・スティーグリッツは1970年5月に共同で16万5,000平方フィート（15,300平方メートル）を借り、[50]その後、インターステート・ユナイテッド・コーポレーションが建物の地下にあるレストラン用のスペースを借りた。[51]
1971年6月18日の上棟式で、作業員らは1,000ポンド（450kg）の桁をタワー部分の53階まで持ち上げた。 [52]同日、ユリスはプルデンシャル保険がこの建物に1億5000万ドルの融資を行うことに合意したと発表した。これは民間が開発した建物に設定された住宅ローンとしては過去最大額だった。[52] [53]引き換えに、プルデンシャルは建物の株式の25%を取得する。[53] [54]当時、オフィススペースの70%が賃貸されていた。[52] [53]ホイットニー美術館は1971年末までにウォーターストリート55番地にサテライトオフィスを開設すると発表した。[55]ユリス・ビルディングズの会長パーシー・ユリスによると、支店は「建物の雰囲気とそこで働く人々に提供するアメニティにうまく貢献するだろう」という。[55] [56] AGベッカー＆カンパニーとNYSEの子会社ストック・クリアリング・コーポレーションは、同年11月に追加のスペースをリースした。[57]その他の初期のテナントには、2フロアを借りた金融サービス会社のホワイト・ウェルド＆カンパニー[58]と、 1フロアと別のフロアの一部を借りたGHウォーカー＆カンパニーが含まれていた。[59]プルデンシャルは1972年末に1億3000万ドルの住宅ローンを承認した。[60]
開業と初期
55 ウォーター ストリートは 1972 年に 3,268,000 平方フィート (303,600 m 2 ) の賃貸スペースで完成し、[61]その年の初めにはテナントが入居し始めた。[58] 55 ウォーター ストリートは1980 年代に52 ブロードウェイが開発されるまでの 10 年間、ロウアー マンハッタンで最大の投機的オフィス開発であった。 [62]この建物の完成は、ニューヨーク市でのオフィス スペースの需要の低下と一致した。[63]一方、パーシー ユリスが 1971 年に亡くなった後、彼の兄弟のハロルドは55 ウォーター ストリートを含む会社のすべての資産を売却する交渉を始めた。[64] [65] ナショナル キニー コーポレーションは1973 年後半までにユリスの不動産の過半数の株式を購入していたが、その時点でもオフィス スペースの大部分はまだ空いていた。[66]その後、ナショナル・キニーは建物の所有権の25%をPICコーポレーションに売却した。当時、建物の4分の3は賃貸されていた。[67]
ホイットニー美術館は1973年9月に建物の3階に分館をオープンした。[68]分館は4,800平方フィート（450平方メートル）の、まばらに設計されたギャラリースペースを占めた。[56]ホイットニー美術館は年間1ドルを支払い、運営コストは金融街に事務所を持つ29の機関または会社によって賄われた。[69] [68] [70]建物の所有者は引き続き財政問題を抱え、[67]ナショナル・キニーは55ウォーター・ストリートと他の10のユリスの建物を買収後すぐに売りに出した。[71]債権者と抵当権者は1975年に、建物の入居者が増えてキャッシュフローが改善するまで債権の回収を延期することに合意した。[72] サミュエル・J・レフラックは1976年に55ウォーター・ストリートと他のユリスの建物のほとんどを購入することに関心を示した。[73]同時に、マニュファクチャラーズ・ハノーバーは、市政府がウォーターストリート55番地と隣接するニューヨークプラザ4番地にある同社の事業本部を結ぶトンネルを承認することを条件に、さらに2フロアと中二階を借りる計画を立てていた。[74] LFロスチャイルドは1976年半ばに2フロアを借りた。[75]
オリンピアとヨークの所有権
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ナショナル・キニーは1976年11月、55ウォーター・ストリートと他の8つのユリス・ビルの売却を決定した。当時、同社はビルの51パーセントを所有していた。[72] オリンピア・アンド・ヨークは1977年、ユリスの複数の物件を対象とする5000万ドルの取引の一環として、55ウォーター・ストリートを購入した。この取引により、同社はマンハッタンで最大の商業地主の1つとなった。[71] [76]オリンピア・アンド・ヨークがナショナル・キニーから購入した物件のうち、55ウォーター・ストリートだけにはまだかなりの空きスペースがあり、50,000平方フィート（4,600 m 2）がまだ賃貸可能であった。[71] 1970年代後半までには、55ウォーター・ストリートとロウアー・マンハッタンのその他の近隣ビルの空きスペースは埋められつつあった。[77]その間、残りのスペースは証券会社リーマン・ブラザーズなどの企業によって賃貸された。[78] 1979年までに建物は完全に賃貸され、[79]決済サービス会社アメリカン・エキスプレスが最後の大きな空きスペースを借り、4階建て、191,000平方フィート（17,700平方メートル）を占めました。 [80]
1980年までに、ウォーターストリート55番地の評価額は大幅に上昇した。[81]その結果、所有者が美術館のスペースを貸し出すことを望んだため、ホイットニー美術館はその年に建物内のスペースから移転せざるを得なくなった。[82] [83]当時、この建物には、リーマン・ブラザーズ、LFロスチャイルド、ゴールドマン・サックス、ベア・スターンズなど、いくつかの大手金融会社の本社またはオフィスが入っていた。 [84]これらの会社の中には、独自のダイニングルームを持っているものもあった。[85]さらに、3階にはハーバー・クラブというレストランが入っていた。[86]この10年間で、オリンピアとヨークは債券発行の形で5億5000万ドルの住宅ローンを取得した。 [87] LFロスチャイルドなどのテナントは、1980年代後半までにスペースを転貸していたが、潜在的な賃借人はほとんどいなかった。この建物には大量のアスベストが使用されており、 1985年に制定されたアスベスト禁止法に基づき、建物内のスペースを転貸する前にアスベストを除去する必要があった。[88]モルガン・スタンレーなどの他の企業は、この建物から完全に撤退した。[89]この建物は1986年に2回の債券発行で借り換えられ、年金基金アラバマ退職年金制度（RSA）が債券の19.5％を1億ドルで購入した。[90]この資金調達には、4億3500万ドルの利付債券と1億1300万ドルのゼロクーポン債が含まれていた。[91]
1990年代の不況はオリンピア・アンド・ヨークの財政に影響を及ぼし、空室率が上昇した。[87] [92]このビルは依然として市内で最も価値のある民間所有のオフィスビルであり、1990年には評価額が約2億8000万ドルであった。 [93]翌年までには、ビルのオフィススペースの5分の2のリースが2年以内に期限切れになる予定だった。[87] 信用格付け機関は、オリンピア・アンド・ヨークが返済に苦労していたウォーターストリート55番地の住宅ローンの格付けを引き下げていた。[94] [95]オリンピア・アンド・ヨークは、ビルの支配権を保持するために、1992年5月に債券保有者と会談した。[91] [96]オリンピア・アンド・ヨークは、少なくとも1平方フィートあたり20ドル（1平方メートルあたり220ドル）の費用がかかるアスベスト除去の費用を支払うことができないと示唆した。[91]当時、このビルにはすでに62万平方フィート（5万8000平方メートル）の空きスペースがあったが、[91]年末までに空室率は50％に達する予定だった。 [97]ある金融幹部は、このビルは急速に「一流の金融サービスタワーから破産状態に陥った」と語った。[98 ]
RSAの所有権
1990年代
オリンピア・アンド・ヨークは1992年9月、約5億4800万ドルの負債を帳消しにする代わりに、建物の所有権を債券保有者に譲渡することに合意した。[90] [99]各債券保有者は、債券をウォーター・ストリート55番地の株式と交換するか、債券をRSAに現金で売却することができた。[99]建物が負債ゼロであることを保証するために、RSAと他の債権者は、債権者が債券を保持することを選択した場合に合意による破産申請を行うことに同意した。[90]市は建物の価値を5億4000万ドルと評価していたにもかかわらず、提案された売却では建物の価値はわずか1億4900万ドルであった。[100]オリンピア・アンド・ヨークの子会社は1993年5月に連邦破産法第11章の適用を申請し、買い手が株式交換を行うことができた。[101] [102]購入は同年10月に完了し、実質的に建物の負債がすべて帳消しになった。[103] [104] RSAは他の債権者のほとんどを約1億2000万ドルで買収した。[103] [105]この買収により、RSAは建物の88％の株式を所有し、改修費として6000万ドルを手元に残した。[104]当時、建物の占有率は65％だった。[106]
RSAは、ビルの運営と管理を行う子会社、ニューウォーターストリートコーポレーションを設立した。[103] [107]新しい所有者は、直ちにジョーンズ・ラング・ウートンをビルのリースの代理人に任命した。[104]ビルを取得した後、RSAはアスベストの除去、エレベーターのアップグレード、各階へのスプリンクラーの設置を計画した。[107] RSAは、コーン・ペダーセン・フォックスを雇って美観改修計画を設計し、年金基金はビルからアスベストを除去し、予備の電気システムを設置するために2000万ドル以上を費やした。[106]改修費用は1億2500万ドル[105]、1990年代半ばまでに1億4000万ドルにまで増加した。 [ 108 ]当時、ビルには比較的安い賃料約20ドル/平方フィート（220ドル/平方メートル）にもかかわらず、まだ大量の空きオフィススペースがあった。[110]この時期、ウォーターストリート55番地の主要テナントには、デポジトリー・トラスト・カンパニー[111]と証券業界オートメーション・コーポレーション[112]が含まれていた。
RSAがこのビルを取得してから数年間、年間収入は年々10パーセント以上増加することがよくありました。[113] RSAはテナントを誘致するために55ウォーターストリートの通信および電気システムをアップグレードし、このビルを「電力の塔」として宣伝しました。[114] 1997年までにオフィススペースの大部分が埋まり、[115]スタンダード＆プアーズが937,000平方フィート（87,100平方メートル）をリースしました。[ 116] [110]さらに、ロイヤル銀行やゴールドマンサックスなど、他のいくつかの金融会社もこのビルのスペースをリースすることに興味を示していました。[110] 55ウォーターストリートの改修は1999年に1億5,600万ドルの費用で完了しました。その時点で、ビルは100パーセントが占有されていました。スペースの約3分の1はまだケミカル銀行の後継者であるチェース銀行によって使用されていましたが、そのリースは2003年に期限切れになりました。[20]銀行は賃貸契約の期限が切れた後に退去する予定だった。[117]さらに、所有者は建物の高架広場とベトナム退役軍人プラザに隣接する公共スペースの改修を計画していたが、どちらも十分に活用されていなかった。[20]
2000年代
2001年初頭、ゴールドマン・サックスはエレベイテッド・エーカーの跡地に13階建て、高さ240フィート（73メートル）の別館を建設することを検討した。別館には7つの大きなトレーディングフロアが含まれ、各フロアの面積は56,000平方フィート（5,200平方メートル）に及ぶ予定だった。さらに、北側のタワーの高さは35フィート（11メートル）高くなっていた。プロジェクト全体は8億5000万ドルの費用がかかり、2004年に完成する予定だった。公共スペースの喪失を補うために、ゴールドマン・サックスは近くの公共スペースのさまざまな改善に資金を提供することを提案した。[118]この計画は発表後すぐに取り下げられた。[119] [120]ゴールドマン・サックスは経済状況を理由に挙げたが、近隣住民の中には計画に反対を表明した者もいた。[120]ゴールドマン・サックスの計画が取り消された後、RSAはメアリー・アン・タイをビルのブローカーとして雇った。[119] RSAと市立芸術協会は、高架広場の改修のためのデザインコンペを主催した。[121] 2002年9月、RSAはケン・スミスとロジャース・マーベル・アーキテクツの合弁会社を雇い、広場の再設計を行った。[40]
2001年の9月11日の同時多発テロの後、ビルの管理者はロビーにセキュリティチェックポイントを設置し、その結果、すべてのテナントの家賃が値上げされた。[122]空きスペースを埋めるために、所有者は新しいテナントに2年間の家賃無料を提供した。[123] HIP Health Plan of New York（後にEmblemHealthの一部門）は、2003年に北棟全体と南棟の一部を賃借した。 [124]当時、これは9月11日の同時多発テロ以来、ロウアーマンハッタンへの最大の企業移転であった。[124] [125]同時に、ニューヨーク市教職員退職年金制度もこのビルで150,000平方フィート（14,000 m2）を借りた。 [ 126]エレベイテッド・エーカー・プラザは、改修後、2005年に再開された。[38]ニューヨーク市交通局は2006年に40万平方フィート（37,000平方メートル）以上のスペースをリースし、[127]出版会社Bowne＆Co.もスペースをリースしました。[128]
2010年代から現在
21世紀初頭、CBREグループがリース代理店となった。[107] 2012年10月29日、高さ14フィート（4.3メートル）の高潮が一帯を浸水させ、ハリケーン・サンディに関連した被害を受けた。地下階は深刻な被害を受け、 [129] [130]屋上の非常用発電機は地下のポンプで動いていたため作動しなかった。[26]建物は浸水のため数週間閉鎖されたままだった。[131] [132]修理が行われている11月23日に火災が発生し、27人が負傷した。[133] [134]将来の嵐に備えて、建物の所有者は電気機器を地下から3階に移設することを計画した。[135] 2014年、プラザ建設は建物の周囲に防潮堤システムを設置した。防潮堤が作動すると、高さ8フィート（2.4メートル）の高潮から守ることができる。[136]
マグロウヒル・ファイナンシャルは2015年6月に本社をウォーター・ストリート55番地に移転し[137] 、ヒューゴ・ボスも同年に北米本社を同地に移転した。[138] 2018年までにRSAは年間1億5500万ドルの賃貸収入を上げ、建物の価値は推定15億ドルに達した。[139] 2019年、ソフトウェア会社ジャストワークスは4フロア27万平方フィート（25,000 m 2 ）に移転すると発表し[140]、ニューヨーク市教職員退職年金制度は1フロアの一部を転貸した。[141] MJHSヘルスシステムは2022年3月に138,000平方フィート（12,800 m 2）をリースしたが、これは18か月間でロウアー・マンハッタンで締結された最大のリースとなった。[142] [143]
インパクト
ビルが完成したとき、建築評論家のエイダ・ルイーズ・ハクスタブルは、このビルを「心配するのをやめて、オフィス開発のブームを愛する方法の重要なデモンストレーション」と呼んだ。[19]ハクスタブルはまた、ビルの高架広場は「都市設計の巧みな仕事」だと書いている。[144]対照的に、1981年にポール・ゴールドバーガーは、 55ウォーターストリートとミッドタウンマンハッタンの6番街の多くの高層ビルを「賃貸可能なスペースを迅速かつ効率的に作る以外にはほとんど関心がない商業建築会社によって設計された」と評した。[145]ゴールドバーガーによると、これらのタイプの建物はコンクリートやガラスなどの一般的な材料を使用し、「視覚的にも社会的にも都市生活にほとんど貢献しない」建物を作り出した。[145] AIAニューヨークシティガイドは、北側の建物を「複雑な携帯電話の塔」に似ていると評した。[39]
この建物の建設については、1982年に出版されたマージョリー・アイズマンの短編集『55ウォーターストリート』に記録されている。この短編集は2部に分かれており、アイズマンによれば、それぞれ「解体業者と解体」と「発掘」について書かれているという。 [146]さらに、ネバダ州パラダイスのニューヨーク・ニューヨーク・ホテル・アンド・カジノには、36階建ての55ウォーターストリートのレプリカがある。[147]このレプリカは、ニューヨーク市の他の大きな建物のレプリカの隣に置かれている。[147] [148]
参照
参考文献
注記
- ^ 地下2階から2階にかけてHVACゾーンが1つ、3階から13階にかけて2つのゾーン、16階から33階と34階から51階にそれぞれ1つのゾーンがあります。[25]
- ^ 貯水タンクは8基あり、両棟の屋上と南棟の14階と40階にまたがって設置されている。また、コンコース階にはサージタンクが設置されている。これらの貯水タンクも複数のゾーンに分かれており、それぞれが複数の階にまたがっている。南棟では、14階の貯水タンクが2階から12階、40階の貯水タンクが13階から36階、屋上の貯水タンクが37階から52階に水を供給している。北棟は屋上の貯水タンクから水を供給されている。[27]
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外部リンク
ウィキメディア・コモンズには、 55 Water Streetに関連するメディアがあります。
- 公式サイト
- エンポリス[簒奪]
