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2000年代の米国住宅バブル、住宅価格高騰、または2000年代住宅サイクル[ 2 ]は、米国の半数以上の州に影響を与えた住宅資産価格の急激な上昇とその後の暴落でした。多くの地域で、 不動産バブルはサブプライム住宅ローン危機の引き金となりました。2006年初頭にピークを迎えた住宅価格は、2006年と2007年に下落し始め、2011年には新たな安値に達しました。[ 3 ] 2008年12月30日、ケース・シラー住宅価格指数は史上最大の価格下落を記録しました。[ 4 ]住宅バブルの崩壊から生じた信用危機は、米国における大不況の重要な原因です。[ 5 ]
2006年から2007年にかけて米国の住宅所有者の間で差し押さえ率が上昇したことが、2008年8月にサブプライム、Alt-A、担保付債務証券（CDO）、住宅ローン、クレジット、ヘッジファンド、および外国銀行市場の危機につながった。[ 6 ] 2007年10月、ヘンリー・ポールソン米国財務長官は、住宅バブルの崩壊を「我が国の経済にとって最も重大なリスク」と呼んだ。[ 7 ]
バブルは住宅の評価額だけでなく、住宅ローン市場、住宅建設業者、不動産、住宅用品小売店、大手機関投資家が保有するウォール街のヘッジファンド、外国銀行にも影響を与える可能性があり、全国的な不況のリスクを高めた。[ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ]住宅市場と信用市場の崩壊が米国経済全体に及ぼす影響への懸念から、ジョージ・W・ブッシュ大統領と連邦準備制度理事会のベン・バーナンキ議長は、住宅ローン債務を支払えない住宅所有者に対する米国住宅市場の限定的な救済を発表した。[ 12 ]
2008年だけでも、米国政府は米国の住宅バブルに関連する特別融資や救済策に9,000億ドル以上（ 2024年換算で約1兆2,800億ドル）を割り当てた。これは公共部門と民間部門で分担された。連邦住宅抵当公庫（ファニーメイ）と連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）（いずれも政府系企業）および連邦住宅局は市場シェアが大きいため、住宅ローンの引受基準がより保守的で、実際には民間部門の住宅ローンよりもパフォーマンスが良かったにもかかわらず、政府支援の相当部分を受け取っていた。[ 13 ]
土地価格は建物よりも価格上昇に大きく寄与した。[ 14 ]
住宅バブルは、地域または世界の不動産市場で発生する可能性があります。その末期には、通常、不動産の評価額が急速に上昇し、所得、価格対家賃比率、その他の経済指標で見て持続不可能なレベルに達することが特徴です。その後、住宅価格が下落し、多くの所有者が負の資産（不動産の価値よりも高い住宅ローン債務）の状態に陥る可能性があります。住宅バブルの根本的な原因は複雑です。要因には、税制（住宅のキャピタルゲイン免除）、歴史的に低い金利、緩い融資基準、規制当局の介入の失敗、投機熱などが含まれます。[ 6 ] [ 8 ] [ 15 ] [ 16 ] [ 17 ] [ 18 ]このバブルは、1990年代の株式市場またはドットコムバブルに関連している可能性があります。[ 1 ] [ 19 ] [ 20 ] [ 21 ]このバブルは、英国、香港、スペイン、[ 22 ]ポーランド、ハンガリー、韓国の同様のバブルとほぼ一致している。[ 23 ] [ 24 ]
バブルは進行中に識別できる場合もあるが、バブルを決定的に測定できるのは、市場調整後、つまり2005年から2006年にかけて米国住宅市場で始まった市場調整後のみである。[ 25 ] [ 26 ] [ 27 ] [ 28 ] [ 29 ] [ 30 ] [ 31 ]元米国連邦準備制度理事会議長のアラン・グリーンスパン氏は、「住宅市場にバブルがあった」と述べ、[ 32 ] [ 33 ]また、2007年のサブプライム住宅ローン危機と信用危機の後に、「2005年後半から2006年にかけてようやく理解できた」とも述べている。[ 34 ]
住宅ローンと信用危機は、多くの住宅所有者が、低金利の初回ローンが通常の金利に戻ったことで住宅ローンを支払えなくなったことが原因で発生した。グリーンスパンは、住宅価格が「ほとんどの人が予想するよりも大きな」二桁の大幅な下落になると警告した。[ 33 ]フレディマックのCEOであるリチャード・サイロンは、グリーンスパンが住宅バブルを認めたことに同意し、イェール大学の経済学者ロバート・シラーが住宅価格は過大評価されているように見え、調整は数年続き、数兆ドルの住宅価値が失われる可能性があると警告したことに同意した。[ 35 ]
信用度の高い住宅所有者の問題は2007年半ばに表面化し、米国最大の住宅ローン貸付業者であるカントリーワイド・ファイナンシャルは、住宅価格が「大恐慌を除けば、かつてないほど」下落しているため、住宅セクターの回復は少なくとも2009年まで見込まれないと警告した。[ 9 ] 2001年から2002年の不況以降、住宅価格の高騰が米国経済に及ぼした影響は、回復の重要な要因となった。なぜなら、消費支出の大部分は、関連する借り換えブームによって促進され、人々は低金利で月々の住宅ローン支払いを減らし、住宅の価値が上昇するにつれて住宅から資産を引き出すことができたからである。[ 8 ]
資産価格の高騰期、そして世界金融危機以前の時期には、様々な関係者が住宅市場をバブルと表現したり、その見解に異議を唱えたりしていた。
特に2004年後半から2005年初頭にかけて、数多くの経済的および文化的要因により、複数の経済学者が米国に住宅バブルが存在すると主張した[ 1 ] [ 25 ] [ 37 ] [ 38 ] [ 39 ] [ 40 ]。ディーン・ベイカーは2002年8月にバブルを指摘し、その後、その性質と深刻さ、そしてそれが無視されている政治的理由について繰り返し警告した[ 41 ] [ 42 ] 。それ以前には、ロバート・プレクターがそれについて幅広く執筆しており、シラー教授も2000年に出版した『非合理的な熱狂』で同様に論じている。ピーター・シフも早い段階でバブルを指摘し、テレビで声高に主張し、その影響に関する予測を詳述した本を執筆した[ 43 ] 。
2008年8月のニューヨーク・タイムズの記事によると、2004年半ば、フレディマックのCEOであるリチャード・F・サイロンは、同社の元最高リスク責任者であるデビッド・アンドルコニスから、フレディマックがフレディマックの財務安定性を脅かすリスクの高い融資を行っているという警告メモを受け取った。メモの中でアンドルコニス氏は、これらの融資は「会社と国にとって莫大な財務的および評判上のリスクをもたらす可能性が高い」と記した。 [ 44 ]この記事では、20人以上の幹部が、サイロン氏が警告を無視することに決めたと述べていることが明らかになった。
他の警告は早くも2001年に発せられ、当時の連邦準備制度理事会理事であった故エドワード・グラムリッチ氏がサブプライム住宅ローンがもたらすリスクについて警告を発した。[ 45 ] 2003年9月、下院金融サービス委員会の公聴会で、ロン・ポール下院議員は住宅バブルを指摘し、それが引き起こすであろう困難を予言した。「人為的に作られたバブルはすべてそうであるように、住宅価格の高騰は永遠には続かない。住宅価格が下落すると、住宅所有者は資産価値が消滅するため困難に直面する。さらに、住宅ローン債務の保有者も損失を被るだろう。」[ 46 ]
エコノミスト誌は、「世界的な住宅価格の上昇は史上最大のバブルだ」と述べており[ 47 ]、その説明には、米国特有の原因だけでなく、世界的な原因も考慮する必要がある。当時の連邦準備制度理事会議長アラン・グリーンスパンは2005年半ばに、「少なくとも、（米国の住宅市場には）多少の『泡立ち』がある…多くのローカルバブルが存在することは見過ごせない」と述べ、2007年には泡立ちは「バブルの婉曲表現だった」と認めた[ 33 ] 。 2006年初頭、ブッシュ大統領は米国の住宅ブームについて、「住宅価格が高くなりすぎると、人々は住宅を買わなくなるだろう…経済は循環するはずだ」と述べた[ 48 ] 。
2008年、カナダ系アメリカ人の経済学者アレックス・タバロックは、住宅バブルが存在するという考えを否定した。[ 49 ] [ 50 ]
フレディマックのチーフエコノミストとジョイントセンターフォーハウジングスタディーズ（JCHS）のディレクターは、全国的な住宅バブルの存在に異議を唱え、大恐慌以来一貫して価格が上昇していること、ベビーブーム世代からの需要増加が見込まれること、健全な雇用水準を挙げ、住宅価格の大幅な下落はあり得ないという疑念を表明した。[ 51 ] [ 52 ] [ 53 ]全米不動産協会（NAR）の元チーフエコノミストであるデビッド・レリアは、2005年8月に「地元のメディアや地元の学者による無責任なバブル非難に反論する」ために「反バブルレポート」を配布した。[ 54 ]
2006年の市場データは、販売の減少、在庫の増加、中央値価格の下落、差し押さえ率の上昇など、著しい減少を示していたため、[ 55 ]一部の経済学者は、米国の住宅市場の調整は2006年に始まったと結論付けている。[ 10 ] [ 56 ] 2006年5月のフォーチュン誌の米国住宅バブルに関するレポートには、「巨大な住宅バブルはついに収縮し始めた…かつて活況を呈していた全国の多くの市場では、未建設のコンドミニアムの待機リストや平凡な3ベッドルームのコロニアル様式の住宅をめぐる入札合戦の話に代わって、定価の下落の話が聞かれるようになった」とある。[ 27 ]
報告書には、その他の声明として、「住宅価格が家計収入よりも速いペースで上昇していることを心配する必要はない」、「住宅に対する基本的な需要と予測可能な経済要因に基づくと、全国的な住宅価格バブルのリスクは事実上ない」、「価格上昇率の全般的な鈍化は予想されるが、多くの地域では在庫不足が続き、住宅価格は歴史的な水準を上回り続ける可能性が高い」と記載されていた。[ 57 ] 2006年8月に販売の急激な減少と価格下落が報告された後、[ 58 ] [ 59 ]レリア氏は「全国的に住宅価格は5％下落し、一部の市場ではそれ以上、他の市場ではそれ以下になると予想している。また、住宅価格が異常な高値にまで高騰したフロリダとカリフォルニアのいくつかの都市では、『ハードランディング』となる可能性がある」と認めた。[ 30 ]
2007年3月、全米の住宅販売件数と価格はともに大幅に下落し、1989年の貯蓄貸付組合危機以来最大の落ち込みとなった。NARのデータによると、販売件数は2006年3月のピーク時55万4000戸から13%減の48万2000戸となり、全米の中央値価格は2006年7月のピーク時23万200ドルから6%近く下落して21万7000ドルとなった。[ 31 ]
グリーンフィールド・アドバイザーズのジョン・A・キルパトリック氏は、 2007年6月14日にブルームバーグ・ニュースで、差し押さえの増加と地域的な住宅価格の下落との関連性について次のように語った。「差し押さえが多発している地域に住んでいると、不動産価値が10～20％下落する可能性がある」。さらに彼は、「場合によっては、住宅所有者の資産価値が消滅したり、住宅ローンの残高が住宅の価値を上回ったりすることもある。たまたまそうした物件の隣に建っている無関係な住宅も打撃を受けることになるだろう」と述べた。[ 60 ]
米国上院銀行委員会は2006年に住宅バブルと関連する融資慣行に関する公聴会を開催し、「住宅バブルとその経済への影響」および「計算されたリスク：非伝統的な住宅ローン商品の評価」と題した。[ 61 ] 2007年3月のサブプライム住宅ローン業界の崩壊後、銀行委員会の委員長であるクリス・ドッド上院議員は公聴会を開催し、上位5社のサブプライム住宅ローン会社の幹部に証言を求め、融資慣行について説明を求めた。ドッド氏は、「略奪的な融資」が何百万人もの人々の住宅所有を危険にさらしたと述べた。[ 18 ]さらに、ニューヨーク州のチャールズ・シューマー上院議員などの民主党上院議員は、住宅所有者が住居を失うのを防ぐために、サブプライム借り手に対する連邦政府の救済をすでに提案していた。[ 18 ]
経済学者たちは、2000年代初頭の住宅価格高騰が全国的なバブルだったのか、それとも地域的なバブルだったのかについて議論を重ねてきた。
2005年には、価格上昇が均一ではなかったため、元連邦準備制度理事会議長のアラン・グリーンスパンを含む一部の経済学者は、米国は全国的な住宅バブルではなく、多数の地域的なバブルを経験していると主張した。[ 62 ]しかし、2007年にグリーンスパンは「すべての泡沫が合わさって、全体的なバブルになる」と述べた。[ 33 ]
融資基準が大幅に緩和され、金利も低かったにもかかわらず、国内の多くの地域では「バブル期」中に価格上昇がほとんど見られなかった。S &P/ケース・シラー住宅価格指数で追跡されている20の大都市圏のうち、6都市（ダラス、クリーブランド、デトロイト、デンバー、アトランタ、シャーロット）では、2001年から2006年にかけてインフレ調整後の価格上昇が10%未満だった。[ 63 ]同じ期間に、7都市圏（タンパ、マイアミ、サンディエゴ、ロサンゼルス、ラスベガス、フェニックス、ワシントンDC）では80%以上上昇した。
やや逆説的ではあるが、住宅バブルが崩壊するにつれて[ 64 ]、デンバーやアトランタなどの一部の大都市圏では、そもそも住宅価格の上昇があまり見られず、したがって全国的なバブルに寄与しているようには見えなかったにもかかわらず、差し押さえ率が高くなっている。これは、デトロイト[ 65 ]やクリーブランド[ 66 ]などのラストベルトのいくつかの都市にも当てはまり、これらの都市では、10年の初めには弱い地域経済が住宅価格の上昇をほとんど生み出さなかったが、2007年には依然として価値が下落し、差し押さえが増加した。2009年1月現在、カリフォルニア州、ミシガン州、オハイオ州、フロリダ州が差し押さえ率が最も高い州であった。
2008年7月までに、米国の25の都市圏のうち24の都市圏で年初来の価格が下落し、カリフォルニア州と南西部で価格下落が最も大きかった。報告書によると、2007年7月以降に住宅価格が上昇したのはミルウォーキーだけだった。[ 67 ]
2006年から2007年にかけての不動産市場の調整局面以前、1997年から始まった住宅価格の未曾有の上昇は、米国経済に数多くの広範囲にわたる影響をもたらした。
これらの傾向は、2006年から2007年の不動産市場の調整局面で逆転した。2007年8月時点で、新築住宅販売の減少に伴い、DR HortonとPulte Corpの株価はそれぞれのピーク時の3分の1まで下落した。2000年から2005年にかけて最も急速な成長を遂げた都市や地域の一部では、差し押さえ率が高くなり始めた。[ 64 ]住宅産業の弱さと、住宅ローン資産の引き出しによって促進されていた消費の喪失が景気後退につながる可能性があると示唆されたが、2007年半ばの時点では、この景気後退の存在はまだ確認されていなかった。[ 74 ] 2008年3月、トムソン・フィナンシャルは、「シカゴ連邦準備銀行の2月の全国活動指数は、景気後退が始まった可能性が高いというシグナルを発した」と報告した。[ 75 ]
2008年、投資家がファニーメイとフレディマックの5兆ドル（ 2024年時点で約7.13兆ドル）の融資および融資保証ポートフォリオの損失をカバーするのに十分な資本がないことを懸念したため、ファニーメイとフレディマックの株価は急落した。[ 76 ] 2010年6月16日、ファニーメイとフレディマックがニューヨーク証券取引所から上場廃止されることが発表され、現在は店頭市場で取引されている。[ 77 ]
2005年と2006年には、米国の住宅価格の歴史的な評価動向に基づいて、多くの経済学者やビジネスライターが、一部の市場ではピーク値から数パーセントから50％以上の範囲で市場調整が起こると予測しました。[ 1 ] [ 79][ 26 ] [ 80 ] [ 81 ] [ 82][ 83 ]この冷え込みはまだ米国のすべての地域に影響を与えていませんでしたが、一部の人々は、それがまだ起こり得ること、そして調整は「ひどい」そして「深刻」になるだろうと警告しました。[ 84 ] [ 85 ]経済調査会社ムーディーズ・エコノミー・ドットコムのチーフエコノミスト、マーク・ザンディは、2007年から2009年までに米国の一部の都市で2桁の下落による「暴落」が起こると予測しました。[ 6 ] [ 86 ] [ 87 ]イェール大学の経済学者ロバート・シラーは、2007年8月に連邦準備制度理事会の経済シンポジウムで発表した論文の中で、「過去の景気循環の例から、実質住宅価格の大幅な下落（場所によっては50％の下落さえ）は、今日から、あるいはそう遠くない将来から十分に起こり得る」と警告した。[ 88 ]
住宅ローン危機がどのように展開したかをよりよく理解するために、ミシガン大学の2012年の報告書は、2009年と2011年に約9,000の代表的な世帯を調査したパネル調査所得動態調査（PSID）のデータを分析しました。データによると、状況は依然として厳しいものの、危機はいくつかの点で緩和しているようです。調査期間中、住宅ローンの支払いが滞っている世帯の割合は2.2%から1.9%に減少しました。支払いが滞る可能性が「非常に高いか、やや高い」と考えている住宅所有者の割合は、世帯の6%から4.6%に減少しました。一方で、世帯の金融流動性は低下しています。「2009年の時点で、世帯の18.5%が流動資産を持っていませんでしたが、2011年にはこれが世帯の23.4%に増加しました。」[ 89 ] [ 90 ]
2016年半ばまでに、全国住宅価格指数は名目値では「2006年のバブルのピークから約1％低い」水準だったが[ 91 ]、インフレ調整後の水準では20％低い水準だった[ 92 ] 。
2007年3月、予想を上回る住宅差し押さえ率（検証可能な情報源なし）により、米国のサブプライム住宅ローン業界は崩壊し、25社以上のサブプライム貸付業者が破産を宣言したり、多額の損失を発表したり、身売りを申し出たりした。[ 93 ]国内最大のサブプライム貸付業者であるニュー・センチュリー・フィナンシャルの株価は、司法省の調査を受けて84%急落し、最終的に2007年4月2日に連邦破産法第11条を申請し、負債総額は1億ドル（ 2024年換算で約1億4500万ドル）を超えた。[ 94 ]
世界最大の債券ファンドであるPIMCOのマネージャーは、2007年6月に、サブプライム住宅ローン危機は孤立した出来事ではなく、最終的には経済に打撃を与え、最終的には住宅価格の下落という形で影響を及ぼすだろうと警告した。[ 95 ] 「最も評判の高い金融の専門家」であるビル・グロス[ 11 ]は、現在崩壊の危機に瀕している住宅ローン担保証券（CDO）の信用格付けを皮肉を込めて不吉に批判した。
AAA？ムーディー氏とプアー氏、あなた方は化粧、6インチの売春婦のようなハイヒール、そして「タトゥー」に誘惑されたのです。これらの美しい女の子の多くは、1ドルあたり100セントの価値がある高級資産ではありません... [T]要点は、この有害な廃棄物が何千億ドルもあるということです...この問題は、最終的には何百万もの高すぎる住宅があるアメリカの中心地にあります。[ 11 ]
ビジネスウィーク誌は、サブプライム住宅ローン市場の崩壊により、住宅ローン担保証券を取引するウォール街の大手投資銀行、特にベアー・スターンズ、リーマン・ブラザーズ、ゴールドマン・サックス、メリルリンチ、モルガン・スタンレーの収益が減少するとの金融アナリストの予測を掲載した。[ 93 ]ベアー・スターンズが運用する2つの問題のあるヘッジファンドの支払能力は、メリルリンチがファンドから差し押さえた資産を売却し、他の3つの銀行がそれらのファンドとのポジションを解消した後、2007年6月に危機に瀕した。ベアー・スターンズのファンドはかつて200億ドル以上の資産を保有していたが、サブプライム住宅ローンを裏付けとする証券で数十億ドルの損失を出した。[ 96 ]
H&R Blockは、サブプライムローン会社Option Oneを含む事業の廃止、減損、住宅ローンの損失引当金、二次市場で達成可能な住宅ローンの価格低下により、四半期で6億7700万ドルの損失を計上したと報告した。この部門の純資産価値は、2007年4月30日時点で21%減の11億ドルにまで下落した。[ 97 ]住宅ローン業界のコンサルティング会社Wakefield Co.の代表は、「これは前例のない規模の崩壊になるだろう。数十億ドルが失われるだろう」と警告した。Bear Stearnsは、サブプライム住宅ローンへの投機失敗により破綻寸前だったヘッジファンドの1つを救済するため、2007年6月22日に最大32億ドル（2024年換算で約46億5000万ドル）の融資を約束した。[ 98 ]
ユーロ・パシフィック・キャピタルの社長であるピーター・シフ氏は、ベア・スターンズのファンドの債券が公開市場で競売にかけられた場合、はるかに低い価値が明白に明らかになるだろうと主張した。シフ氏はさらに、「これにより、他のヘッジファンドも同様に保有資産の価値を引き下げざるを得なくなるだろう。ウォール街がこのような大惨事を避けるためにあらゆる手段を講じているのも不思議ではない。…彼らの真の弱さは、住宅市場がまさに落ち込もうとしている深淵を最終的に明らかにするだろう」と述べた。[ 99 ]ニューヨーク・タイムズの報道は、ヘッジファンドの危機を緩い融資基準と結びつけている。「今週、ベア・スターンズが運用する2つのヘッジファンドがほぼ破綻した危機は、住宅市場の低迷と、信用力の低い、あるいはサブプライムの人々に資金をばらまいた緩い融資慣行の余波に直接起因しており、多くの人々が家を維持するのに苦労している」[ 98 ]
2007年8月9日、BNPパリバは、米国のサブプライム住宅ローン市場へのエクスポージャーのため、3つのファンドの基礎資産を公正に評価できないと発表した。 [ 100 ]潜在的に巨額の（ただし定量化できない）エクスポージャーに直面した欧州中央銀行（ECB）は、968億ユーロ（1300億米ドル）の低金利融資枠を開設することで、市場の不安を和らげるために直ちに介入した。[ 101 ]信用収縮に関する金融パニックがヨーロッパを席巻した翌日、米国連邦準備銀行は、前日の同様の措置に加えて、拡大する信用収縮の悪影響を克服するために、380億米ドルの臨時準備金をシステムに注入する「公開市場操作」を実施した。 [ 102 ]米国の信用市場の信用収縮をさらに緩和するため、2007年8月17日午前8時15分、連邦準備銀行のベン・バーナンキ 議長は、銀行と連邦準備銀行間の貸出金利である割引窓口金利を6.25%から50ベーシスポイント引き下げて5.75%にすることを決定した。連邦準備銀行は、米国の金融市場の最近の混乱が景気後退のリスクを高めたと述べた。
住宅ローン業界の崩壊を受けて、銀行委員会の委員長であるクリス・ドッド上院議員は、2007年3月に公聴会を開き、上位5社のサブプライム住宅ローン会社の幹部に証言を求め、融資慣行について説明を求めた。ドッド氏は、「略奪的な融資慣行」が何百万人もの人々の住宅所有を危険にさらしていると述べた。[ 18 ]さらに、ニューヨーク州のチャールズ・シューマー上院議員などの民主党上院議員は、住宅所有者が住居を失うのを防ぐために、貯蓄貸付組合危機で行われた救済措置のような、サブプライム借り手に対する連邦政府の救済措置をすでに提案していた。このような提案に反対する人々は、サブプライム借り手に対する政府の救済措置は、単に悪い前例を作り、モラルハザードを生み出し、住宅市場の投機問題を悪化させるだけなので、米国経済にとって最善の利益にはならないと主張した。
1970年代に住宅ローン担保証券市場を創設したソロモン・ブラザーズのルー・ラニエリは、住宅ローンのデフォルトが将来に及ぼす影響について、「これは嵐の最前線だ…これがひどいと思うなら、危機の真っ只中ではどうなるか想像してみてほしい」と警告した。彼の見解では、サブプライム業界で見られる問題がプライム住宅ローン市場でも発生すれば、1000億ドル以上の住宅ローンがデフォルトする可能性が高いという。[ 103 ]
元連邦準備制度理事会議長のアラン・グリーンスパンは、 2005年4月のスピーチで、サブプライム住宅ローン業界の台頭と、信用度を評価するために使用されているツールを称賛した。[ 104 ]これらの発言と、変動金利住宅ローンの使用を奨励したことから、グリーンスパンは住宅バブルの台頭と、2008年の金融危機を引き起こした住宅ローン業界のその後の問題における役割について批判されている。[ 105 ] [ 106 ] 2008年10月15日、ワシントン・ポストは、グリーンスパンがデリバティブとして知られる金融商品の規制に猛烈に反対し、特にブルックスリー・E・ボーンが率いる商品先物取引委員会がデリバティブの規制を開始しようとした際に、積極的にその機能を弱体化させようとしたと主張する詳細な記事を掲載した。[ 107 ]結局、 2008年の金融危機を引き起こしたのは、特定の種類のデリバティブである住宅ローン担保証券の崩壊だった。サブプライム住宅ローン問題に関して、グリーンスパンは後に「2005年後半から2006年にかけてようやく事態を理解した」と認めた。[ 34 ]
2007年9月13日、英国のノーザン・ロック銀行は、サブプライム危機に関連した流動性問題のため、イングランド銀行に緊急資金を申請した。 [ 108 ]これにより、英国中のノーザン・ロック支店で、不安を感じた顧客による取り付け騒ぎが発生し、「わずか3日間で推定20億ポンドが引き出された」。[ 109 ]
これは過去40～50年間で最大の住宅不況です。住宅価格を含め、すべての住宅指標が急落しています。
[アメリカの住宅ブームは、投機的な狂気の度合いはともかく、その規模においては、あらゆるバブルの母となっている。
アメリカは、ドットコム株と同じくらい狂気じみた、激しい熱狂に包まれていた。
住宅価格バブルは、1999年秋の株式市場の熱狂、つまり2000年初頭の株式バブル崩壊直前の熱狂に似ている。誇大宣伝、群集投資、そして価格上昇の継続は避けられないという絶対的な自信など、あらゆる点で同じだ。先日の夜のカクテルパーティーで、イェール大学医学部を卒業したばかりの女性が、1年間のインターンシップ期間中ボストンに住むためにコンドミニアムを購入し、来年それを転売して利益を得るつもりだと話したとき、私は少し背筋が凍った。
チューリップ狂騒曲
が支配している。
{{cite news}}: CS1 maint: 非推奨のアーカイブサービス (リンク) 1990年から2005年までの米国のいくつかの都市におけるインフレ調整済み住宅価格上昇率のグラフ: {{cite news}}: CS1メンテナンス: アーカイブサービスは非推奨になりました (リンク)このソフトランディングシナリオは幻想だ…住宅関連のあらゆるものは不況、ほとんど恐慌のように感じられるだろう。
住宅市場の低迷は間違いなく今起きており、その規模は大きい。
この
住宅バブル崩壊の重要性を軽視するために、不動産業界に近い人々から、多くの情報が猛烈な勢いで拡散されている
ので
、
流布されている多くの欠陥のある議論や誤解を指摘する価値がある。これらの議論の多くは、メディアの金融面、セル サイドの調査レポート、無数のテレビ番組で何度も耳にするだろう
。
だから
、
この誤情報、神話、操作を理解する準備をしておこう。
世界的な住宅価格の高騰は、史上最大のバブルです。バブルが崩壊したときの経済的苦痛に備えましょう。
[ブッシュ大統領は、住宅ブームが質問者の子供たちの住宅購入能力に与える影響について質問された。大統領は次のように答えた。]「…住宅価格が高騰しすぎると、人々は住宅を購入しなくなり、消費習慣を調整することになるでしょう…市場が適切に機能するように任せましょう。住宅建設の歴史を通して、あなたの質問のようなことは必ず聞かれてきました。私の家の価格が高騰しすぎて、消費者がいなくなるのではないか、あるいは私の子供が買えなくなるのではないかと心配しているのです。しかし、物事は循環します。それが仕組みなのです。経済は循環するべきです。」
見出しは、ドットコムバブルの再来、バブル崩壊、経済終末といった大惨事を暗示している。しかし、カサンドラは嘆くのをやめることができる。予想される価格調整は、急激な下落ではなく、上昇率の鈍化を示している。これは、住宅所有者、建設業者、コミュニティを壊滅させる連鎖反応を引き起こすことはない。別の悲観的な予言者、チキン・リトルとは反対に、空は落ちてこない。
住宅価格がこれほど急騰したことはかつてありません。
米国中央銀行総裁のアラン・グリーンスパン氏は、住宅購入者に対し、不動産価格の上昇を続ければ暴落のリスクがあると警告した。従来のテストによると、米国の地方住宅市場の約3分の1は現在、著しく割高になっている。
いったん価格履歴が形成され、隣人が何かで大儲けしたと聞くと、その衝動が支配的になり、私たちはそれを商品や住宅で見ています... 乱交は終盤に最も激しくなる傾向があります。それは舞踏会にいるシンデレラのようなものです。真夜中にはすべてがカボチャとネズミに戻ることを知っています。しかし、周りを見回して「もう一回踊ろう」と言い、他の人も皆そうします。パーティーはより楽しくなります。それに、壁に時計はありません。そして突然時計が 12 を打つと、すべてがカボチャとネズミに戻ります。
価格の大幅な下落が迫っている。在庫が大量に積み上がっており、その後、カリフォルニア、アリゾナ、フロリダ、そして東海岸沿いの活況な市場で大きな（縮小）が見られるだろう。これらの市場はピーク時から50％下落する可能性がある。
[住宅の市場価値全体は経済の現実から乖離している。そして、これから厄介な調整が起こるだろう。]
過去のサイクルの例から、実質住宅価格の大幅な下落（一部地域では50％の下落）は、今日から、あるいはそう遠くない将来から十分に起こり得ることが示されている。
年初頭、彼は住宅所有者に固定金利から変動金利の住宅ローンに切り替えるよう促し、2005 年初頭には、サブプライム融資、つまり信用力のない借り手への融資の利点を称賛した。パーティーが盛り上がってきたところでパンチボウルを取り上げるような冷酷な中央銀行家とは程遠く、アラン・グリーンスパンは、ますます資産依存度が高まる米国経済の行き過ぎを臆面もなく応援する人物へと変貌した。歴史はマエストロの遺産を好意的に評価しないのではないかと危惧している。