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連邦住宅抵当公庫（FNMA）、通称ファニーメイは、 1968年から上場企業となっている米国政府支援企業（GSE）です。大恐慌時代の1938年にニューディール政策の一環として設立されたこの公社は、二次住宅ローン市場を拡大するために設立されました。住宅ローンを担保付証券（MBS）に証券化することでこれを実現しており、貸し手は資産を新たな融資に再投資することができます。このプロセスにより、地域の貯蓄貸付組合（または「貯蓄貸付組合」）への依存度が減り、住宅ローン貸し手の数が効果的に増加します。姉妹組織は、連邦住宅抵当公社（FHLMC）、通称フレディマックです。
2025年時点で、ファニーメイは4.3兆ドルを超える資産を保有しており、この指標では米国最大の企業であり、世界で5番目に大きな企業となっています。[ 6 ] [ 7 ] 2025年のフォーチュン・グローバル500ランキングでは、総収益で世界50位にランクインしました。[ 6 ] [ 7 ]利益の面では、ファニーメイは米国で17番目に、世界で32番目に収益性の高い企業です。[ 6 ] [ 7 ]
歴史的に、1900 年代初頭の米国の住宅ローンのほとんどは、バルーン支払いを伴う短期住宅ローンでした。[ 8 ]大恐慌により、人々は職を失い、支払いができなくなったため、米国の住宅市場は弱体化しました。1933 年までに、国内の未払い住宅ローン債務の 20 ～ 25% がデフォルト状態にあると推定されました。[ 9 ]その結果、差し押さえが発生し、米国の住宅所有者の約 25% が銀行に家を失いました。これに対処するため、1938 年に米国議会は、フランクリン デラノ ルーズベルトのニューディールの一環として、国民住宅法の改正によりファニー メイを設立しました。 [ 10 ]当初はワシントン州住宅抵当協会として認可されたこの組織の明確な目的は、住宅所有率と手頃な価格の住宅の入手可能性を高めるために、地方銀行に住宅ローンを融資するための連邦資金を提供することでした。[ 11 ]ファニーメイは流動性の高い二次住宅ローン市場を創設し、それによって銀行やその他の融資機関が主に連邦住宅局（FHA）保証付き住宅ローンを購入することで、より多くの住宅ローンを発行できるようにした。[ 12 ]設立後最初の30年間、ファニーメイは二次住宅ローン市場を独占していた。[ 11 ]ニューディール政策が住宅市場に焦点を当てた動機には、他にも考慮すべき点があったかもしれない。国の失業者の約3分の1が建設業に従事しており、政府は彼らに住宅を建設させることで、彼らを職場復帰させることに利害関係を持っていた。[ 13 ]
ファニーメイは、 1950年に連邦貸付機関から住宅金融庁によって構成単位として買収されました。[ 14 ] 1954年、連邦住宅抵当公社設立法として知られる改正により、ファニーメイは「混合所有企業」となり、連邦政府が優先株を保有し、民間投資家が普通株を保有することになりました。 [ 10 ] 1968年には、その活動と負債を連邦予算から除外するために、民間企業に転換しました。[ 16 ] 1968年の変更は、1968年住宅都市開発法に起因し、ファニーメイの前身（ファニーメイとも呼ばれる）は、現在のファニーメイと政府住宅抵当公社（「ジニーメイ」）に分割されました。
政府機関として存続しているジニーメイは、FHA保険付き住宅ローン、退役軍人省（VA）および農民住宅局（FmHA）保険付き住宅ローンを保証している。そのため、ジニーメイは米国政府の全面的な信用によって明確に裏付けられている唯一の住宅ローン機関である。[ 17 ]
1970年、連邦政府はファニーメイに対し、FHA、VA、またはFmHAによって保証されていない従来型ローンを購入することを許可し、ファニーメイと競合し、より強固で効率的な二次住宅ローン市場を促進するために、通称フレディマックとして知られる連邦住宅抵当公社（FHLMC）を設立した。 [ 17 ]同年、FNMAはニューヨーク証券取引所とパシフィック証券取引所に上場した。[ 18 ]
1981年、ファニーメイは初のモーゲージパススルー証券を発行し、それをモーゲージ担保証券と呼んだ。ジニーメイは1968年に承認された貸し手の最初のモーゲージパススルー証券を保証し[ 19 ] 、1971年にはフレディマックが主に民間のモーゲージローンで構成された参加証券と呼ばれる初のモーゲージパススルー証券を発行した[ 19 ] 。
1992年、ジョージ・H・W・ブッシュ大統領は1992年住宅・地域開発法に署名した。[ 20 ]この法律は、ファニーメイとフレディマックの定款を改正し、GSEが「健全な財務状況と妥当な経済的収益を維持しながら、全体的な公共目的に合致した方法で、低所得および中所得世帯向けの手頃な価格の住宅の資金調達を促進する積極的な義務を負う」という民主党議会の見解を反映させた。[ 21 ] GSEは初めて、住宅都市開発省（HUD）が毎年設定し、議会が承認する「手頃な価格の住宅目標」を満たすことが義務付けられた。各GSEの低所得および中所得者向け住宅ローン購入の当初の年間目標は、住宅ローン購入によって資金調達された住宅ユニットの総数の30%であり[ 22 ]、2007年までに55%に増加した。
1999年、ファニーメイはクリントン政権から、1977年のコミュニティ再投資法（CRA）で指定された困窮した都心部における融資ポートフォリオの比率を高めることで、低所得者および中所得者向けの住宅ローンを拡大するよう圧力を受けた。[ 23 ]
1999年、ニューヨーク・タイムズは、同社がサブプライム市場に進出したことで「ファニーメイは著しく大きなリスクを負うことになるが、好景気時には何の問題もないかもしれない。しかし、政府の補助金を受けている同社は景気後退期には問題に陥り、1980年代の貯蓄貸付組合業界と同様の政府による救済措置が必要になる可能性がある」と報じた。[ 24 ]
2000年、 HUDによる住宅市場の再評価により、リスクの高い高コストのローンを低所得者向け住宅目標に算入することを禁止する略奪的融資防止規則が導入された。2004年にはこれらの規則が撤廃され、高リスクのローンが再び低所得者向け住宅目標に算入されるようになった。[ 26 ]
ファニーメイが標準適合住宅ローンに対して維持している引受基準を厳格に適用することで、優良な信用力を持たない購入者にも安全で安定した融資手段を提供できるはずだった。しかし、当時ファニーメイの社長兼CEOだったダニエル・マッドが2007年に証言したように、実際にはファニーメイの引受要件によって、将来の結果を顧みずに積極的な商品を販売する民間住宅ローン業界にビジネスが流れ込んでしまった。[ 27 ] [ 28 ]
また、住宅購入者が長期的にローンを返済できることを保証するため、融資するローンに対して保守的な引受基準を設定しました。当社は、主に十分なサービスを受けられていない家族へのサービスを拡大するために、業界パートナーとともに、優良顧客向けに適用している基準をサブプライム市場にも適用しようとしました。残念ながら、サブプライム市場においてファニーメイ品質の安全なローンが標準となることはなく、融資市場は当社から離れてしまいました。借り手には、変動金利ローンの上に、優遇金利、元利均等返済、元金返済額が減額される返済オプション、書類提出要件が少ないローンが重ねて提供されるようになりました。2005年初頭、当社はこの「リスクが重層化された」融資について懸念を表明し始めました。例えば、当社の戸建住宅ローン事業の責任者であるトム・ランドは、次のように公言しています。「現在、この市場を調査する中で、私たちが懸念していることの一つは、より多くの住宅購入者が、よりリスクの高いプログラムに組み込まれていることです。これらの商品は、より洗練された購入者向けです。借り手が、自分が認識していないかもしれないリスクを負うことは理にかなっているのでしょうか？私たちは彼らを失敗に導いているのでしょうか？その結果、私たちは競合他社にかなりの市場シェアを譲り渡しました。」[ 29 ]
ニューヨーク・タイムズのアレックス・ベレンソンは2003年に、ファニーメイのリスクは一般的に考えられているよりもはるかに大きいと報じた。[ 30 ]ナシーム・タレブは『ブラック・スワン』の中で、「政府系機関であるファニーメイのリスクを見ると、まるでダイナマイトの樽の上に座っているようで、ちょっとしたアクシデントでも爆発する可能性がある。しかし心配はいらない。彼らの大勢の科学者たちは、こうした事態は『起こりそうもない』と考えている」と書いている。[ 31 ]
2005年1月26日、チャック・ヘーゲル上院議員により、 2005年連邦住宅企業規制改革法案（S.190）が初めて提出された。[ 32 ]この上院法案は、GSEによる最近の会計上の問題や疑わしい経営行為により、GSEによる多額の収益修正が生じたことを受け、既存のGSE規制構造を改革しようとする試みであった。2005年7月に上院銀行・住宅・都市問題委員会で好意的に報告された後、この法案は上院本会議で採決されることはなかった。[ 32 ]上院委員会を通過して以来の進展にもかかわらず、ほぼ1年後の2006年にジョン・マケイン上院議員がS.190の共同提案者になることを決定したことが、ヘーゲル上院議員の法案に関して取られた最後の行動となった。マケイン議員は、S.190法案を支持する議会演説の中で、ファニーメイの規制当局が、利益は「同社の経営陣によって意図的かつ組織的に作り出された幻想」であると報告したことを指摘した。[ 33 ] [ 34 ]
同時に、下院も2005年春に同様の法案である2005年連邦住宅金融改革法（HR 1461）を提出した。下院金融サービス委員会は、2005年7月までにこの法案の修正案を作成し、委員会報告書を作成した。ジョージ・W・ブッシュ大統領は下院版に反対し、「HR 1461で想定されている規制体制は、他の大規模で複雑な金融機関を規制する体制よりもかなり弱い」と述べたが、同法案は10月に下院を通過した。[ 35 ]この法案は当時、民主党と共和党の両方から反対を受け、上院はその後、下院で可決された法案を審議することはなかった。[ 36 ]
連邦住宅都市開発省(HUD) の住宅目標を達成するという使命に従い、ファニーメイ、フレディマック、連邦住宅貸付銀行 (FHLBanks) などの政府系住宅金融機関 (GSE) は、「低額の頭金で 30 年固定金利住宅ローンを取得できる能力、幅広い経済状況下での住宅ローンの継続的な利用可能性」などの特別な手頃な方法を通じて、低所得および中所得世帯や一般的にサービスが行き届いていない地域の住宅所有率を向上させるよう努めてきた。[ 37 ]その後、2003～2004 年にサブプライム住宅ローン危機が始まった。[ 38 ]市場は規制された GSE から、投資銀行が通常運営する規制されていない民間ラベル証券化 (PLS) 導管によって発行される住宅ローン担保証券 (MBS) へと急激に移行した。
ローンオリジネーターがプライベートラベルPLSを通じてローンをますます多く販売し始めたため、GSEはローンオリジネーターを監視および管理する能力を失いました。ローンをめぐるGSEと民間証券化業者間の競争は、GSEの力をさらに弱め、住宅ローンオリジネーターを強化しました。これは引受基準の低下につながり、2008年の金融危機の主な原因となりました。[ 39 ] [ 40 ]
投資銀行の証券化業者は、一般的にリスクを最小限に抑えられるため、リスクの高いローンを証券化することに積極的でした。政府系住宅金融機関（GSE）は住宅ローン担保証券（MBS）のパフォーマンスを保証していましたが、民間証券化業者は一般的に保証しておらず、リスクのごく一部しか保持していませんでした。多くの場合、銀行はクレジット・デフォルト・スワップを通じてこのリスクを保険会社や他の取引相手に転嫁していたため、投資家や債権者にとって実際のリスクエクスポージャーを把握することは非常に困難でした。[ 41 ] [ 42 ]
金融機関が、歴史的な低金利による前例のない借り換えブームによって 2001 ～ 2003 年に上昇した収益水準を維持しようとしたため、よりリスクの高い住宅ローンとプライベート ラベル MBS の販売へとシフトした。収益は取引量に依存していたため、高い収益水準を維持するには、より低い引受基準と GSE が（当初は）証券化しない新商品を使用して借り手層を拡大する必要があった。そのため、GSE 証券化からプライベート ラベル証券化 (PLS) への移行は、住宅ローン商品タイプの変化とも一致しており、従来の償還型固定金利住宅ローン(FRM) から、非伝統的で構造的にリスクの高い非償還型変動金利住宅ローン (ARM) への移行、そして住宅ローン引受基準の急激な悪化の始まりとなった。[ 38 ]しかし、PLS の成長により、GSE は民間株主を満足させるために失った市場シェアを取り戻そうと、引受基準を引き下げざるを得なくなった。株主の圧力により、GSEは市場シェアをめぐってPLSと競争することになり、競争するために保証事業の引受基準を緩和した。対照的に、完全公的機関であるFHA/Ginnie Maeは引受基準を維持し、代わりに市場シェアを譲った。[ 38 ]
民間証券化の拡大とこの市場における規制の欠如により、割安な住宅ローンが過剰供給された。[ 38 ]その結果、2006年には、特に変動金利住宅ローン（ARM）において、信用力の低い借り手が住宅ローンを支払えなくなり、住宅差し押さえが急増した。その結果、差し押さえの増加により既に大量の住宅在庫がさらに増え、融資基準が厳格化されて借り手がローンを組むのが難しくなったため、住宅価格は下落した。この住宅価格の下落により、米国の住宅ローンの大部分を保証している政府系住宅金融機関（GSE）の損失が拡大した。2008年7月、政府は「ファニーメイとフレディマックは米国の住宅金融システムにおいて中心的な役割を果たしている」という見解を改めて表明し、市場の不安を和らげようとした。米国財務省と連邦準備制度理事会は、両社への信頼を高めるため、連邦準備制度理事会の低金利融資（商業銀行と同程度の金利）へのアクセスを両社に認め、財務省による両社の株式購入を禁止していた規定を撤廃するなど、様々な措置を講じた。しかし、こうした努力にもかかわらず、2008年8月までに、ファニーメイとフレディマックの株価はともに1年前の水準から90%以上も下落した。
2008年7月11日、ニューヨーク・タイムズは、米国政府当局者が、米国の住宅危機によりファニーメイおよび/またはフレディマックの財政状況が悪化した場合に米国政府が両社を接収する計画を検討していると報じた。[ 43 ]ファニーメイと規模の小さいフレディマックは、米国の住宅ローン全体の膨大な割合を所有または保証していたため、不況の影響を特に大きく受けた。[ 44 ] [ 45 ] [ 46 ] [ 47 ]政府当局者はまた、両社が所有または保証する債務5兆ドルについて、立法による明確な政府保証を求めることも検討したと述べた。[ 47 ]
ファニーの株価は、破産または政府による接収の懸念から急落した。[ 48 ]米国財務長官ヘンリー・M・ポールソンとホワイトハウスは、全面的な金融パニックを防ぐための最後の手段として、ファニーメイの財務健全性を擁護するためにテレビに出演した。[ 49 ] [ 50 ]当時、ファニーとフレディは米国の住宅ローン市場全体を支えていた。2008年時点で、ファニーメイとフレディマックは、米国の12兆ドルの住宅ローン市場（2024年換算で17兆1100億ドル）の約半分を所有または保証していた。[ 43 ]もし両社が破綻すれば、住宅ローンの取得はより困難になり、はるかに高額になるだろう。ファニーとフレディの債券は、中国政府からマネーマーケットファンド、数億人の退職金まで、さまざまな投資家によって所有されていたため、破産は世界規模で大規模な混乱を引き起こすだろう。[ 51 ]
政権の広報活動だけでは、GSEを救うには不十分だった。これらの銀行の破綻を防ぐために、政府が民間銀行から不良債権を購入するよう指示したことや、上位20行が融資をAAAと偽って分類したことが不安定さを引き起こした。ポールソンの計画は、AIGや大手銀行に融資を行ったように融資を行うのではなく、2つのGSEに迅速に介入して接収することだった。彼はブッシュ大統領に、フランス革命になぞらえて「彼らが最初に聞く音は、頭が床にぶつかる音だろう」と語った。[ 51 ]大手銀行はその後、連邦政府から2億ドルの訴訟を起こされ、一部の大手銀行はすでに和解している。[ 52 ]さらに、ファニーメイとフレディマックの株主は、連邦政府に対して、a) ファニーとフレディが財政上の義務を履行できないような環境を作り出したこと、b) (a) によって経営陣に会社を管財人に譲渡するよう強制したこと、c) (合衆国憲法修正第5条) 財産収用条項の重大な違反を理由に訴訟を起こした。
2008年9月7日、連邦住宅金融庁（FHFA）長官のジェームズ・ロックハートは、ファニーメイとフレディマックがFHFAの管理下に置かれることを発表した。この措置は「数十年間で最も広範な民間金融市場への政府介入の一つ」であった。[ 53 ] [ 54 ] [ 55 ]ロックハートはまた、両社の最高経営責任者と取締役会を解任し、財務省に対し、各政府系住宅金融機関（GSE）の79.9%に相当する新たな優先株と普通株ワラントを発行させた。管理下に入る前の保有者にとっての普通株と優先株の価値は、会社の債務と住宅ローン担保証券の価値を維持するために、以前発行された株式に対する将来の配当を停止したことにより大幅に減少した。FHFAは、会社を清算する計画はないと述べた。[ 53 ] [ 54 ] [ 55 ] [ 56 ] [ 57 ] [ 58 ] [ 59 ]
ファニーメイまたはフレディマックの安定化を目的として米国財務省が資金を前払いする権限は、連邦政府全体が法律で約束できる債務額によってのみ制限されます。2008年7月30日の法律は、ファニーメイとフレディマックに対する規制権限の拡大を可能にし、連邦住宅ローン銀行を支援するために財務省が柔軟に対応する必要が生じる可能性を見越して、国家債務上限を8,000億ドル（2024年換算で1兆1,410億ドル）引き上げ、合計10兆7,000億ドルとしました。[ 60 ] [ 61 ] [ 62 ]
2010年6月16日、ファニーメイとフレディマックは、ニューヨーク証券取引所から株式を上場廃止すると発表した。連邦住宅金融庁は、ファニーメイの株価が30日以上1株あたり1ドルを下回ったことを受け、上場廃止を指示した。それ以来、両社の株式は店頭取引掲示板で取引されている。[ 63 ]
2013年5月、ファニーメイは米国財務省に594億ドル（ 2024年換算で786億5000万ドル）の配当金を支払うと発表した。 [ 64 ] [ 65 ]
2014年の総流入額は以下のとおりでした。
ファニーメイの2014年の財務実績により、同社はその年に206億ドルの配当金を財務省に支払うことができ、その結果、2014年12月31日までの配当金の累計は1345億ドルとなり、ファニーメイが受け取った支援金より約180億ドル多くなりました。2015年3月31日現在、ファニーメイは財務省に合計1364億ドルの支払いを行うと予想しています。[ 68 ] [ 69 ] [ 70 ] [ 71 ]
2015年5月11日、ウォール・ストリート・ジャーナルは、米国地方裁判所の判事が、野村ホールディングスがファニーメイとフレディマックに販売した住宅ローン担保証券の説明において真実を述べていなかったと述べ、両社の管財人である連邦住宅金融庁（FHFA）に勝利を与えたと報じた。デニス・コート判事は、FHFAに対し、野村ホールディングスと共同被告であるRBS証券（一部の投資を引き受けた）が支払うべき損害賠償額の改定案を提示するよう求めた。訴訟開始当初、FHFAは約11億ドルを要求していた。この命令により、住宅ブーム中に犯されたとされる住宅ローン関連の違反行為を扱った異例の裁判が終結した。過去数年間、10社以上の企業が、法廷闘争に直面するよりも、FHFAが提起した同様の申し立てについて和解することを選択した。これらの和解により、ファニーとフレディは180億ドルの罰金を支払った。判決の中で、コテ判事は、野村證券がファニーメイとフレディマックに販売した住宅ローン担保証券の書類を提示した際、ローンの質を正確に説明していなかったと記した。「虚偽の程度は、控えめに見積もっても甚大である」と判事は記した。好景気の間、ファニーメイとフレディマックは、野村證券などの企業が発行した住宅ローン担保証券に数十億ドルを投資した。これらの投資は利益を押し上げたが、不況時には、最終的に2008年の政府による買収につながる巨額の損失の一因となった。野村證券とRBSは、バンク・オブ・アメリカやゴールドマン・サックス・グループなど18の金融機関のうちの2社で、2011年に連邦住宅金融庁（FHFA）から、証券の裏付けとなるローンの質について虚偽の説明をしたとして訴えられた。陪審員なしの裁判で、FHFAの弁護士は、野村證券とRBSが一部の住宅ローンの裏付けとなる住宅の価値を水増しし、所有者が居住していない住宅を所有者が居住していると偽ったことがあると述べた。[ 72 ]
2025年10月、ファニーメイの幹部らは、トランプ政権のFHFA長官ビル・パルテの側近であるマーケティング責任者ローレン・スミスが、主要な競合相手であるフレディマックに機密の住宅ローン価格データを漏洩したことを社内で疑問視したことを受け、解雇された。AP通信によると、「スミスは依然としてその地位にあるが、彼女の行動に疑問を呈したファニーメイの上級幹部らは、パルテとその仲間を調査していた社内倫理監視員とともに、10月下旬に全員解雇された」[ 73 ] 。
ファニーメイは、低金利で資金を借り入れ、その資金を住宅ローン全体や住宅ローン担保証券に再投資することで収益を上げています。債券市場で債券を売却して資金を調達し、ローン全体を買い取ることでローン組成者に流動性を提供しています。ローン全体を買い取った後、保有または売却されるMBSを作成することで、投資市場向けに証券化しています。[ 74 ] [ 75 ]
政府支援企業（GSE）であるファニーメイは、あらゆる経済状況において、法律により融資元に流動性を提供することが義務付けられています。収益性が低いと思われる不利な市場状況は、法律上無視しなければなりません。事前に定められた引受基準を満たす購入可能なローンがある場合、他の買い手がいなければ、ファニーメイはそれを購入しなければなりません。米国の一戸建て住宅および商業住宅市場の規模と範囲の大きさから、市場参加者はファニーメイの社債が返済される可能性が非常に高いと見ていました。市場の認識の結果として、ファニーメイは債券市場で非常に低コストで資金を借り入れることができます。通常、ファニーメイが借り入れできる金利と「貸し出す」ことができる金利の間には大きな差があります。これはアラン・グリーンスパンによって「大きな、大きなギャップ」と呼ばれました。2008年8月までに、ファニーメイの住宅ローンポートフォリオは7,000億ドルを超えました（2024年換算で9,984億ドルに相当）。[ 76 ]
ファニーメイはまた、その収入のかなりの部分を占める保証料から、ファニーメイMBSの対象となる住宅ローンや保有ポートフォリオに含まれる住宅ローンの信用リスクを引き受けることに対する報酬として受け取っています。投資家、つまりファニーメイMBSの購入者は、ファニーメイが信用リスクを引き受ける代わりにこの保証料を受け取ることに同意しています。つまり、借り手が債務不履行に陥った場合でも、対象となるローンの予定された元利金が支払われるというファニーメイの保証です。[ 77 ] [ 78 ] [ 79 ]
ファニーメイの設立趣旨では、歴史的に、住宅ローン保険や貸し手との買戻し契約なしに、ローン対価値比率が80%を超えるローンを保証することは禁じられていました。 [ 10 ]しかし、2006年と2007年には、ファニーメイはサブプライムローンとAlt-Aローンを投資として購入しました。[ 80 ]
ファニーメイは、住宅ローンとそれを担保する住宅ローンを購入し、それを住宅ローン担保証券（MBS）にパッケージ化します。ファニーメイは、承認された住宅ローン販売業者からローンを購入し、証券化します。そして、その結果としてできた住宅ローン担保証券を二次住宅ローン市場の投資家に販売し、記載された元利金の支払いが投資家に期日通りに支払われることを保証します。[ 81 ] [ 82 ] [ 83 ]さらに、ファニーMBSは、フレディマックMBSやジニーメイMBSと同様に、「発表予定」または「TBA」市場で取引される資格があります。[ 84 ]住宅ローンを購入することで、ファニーメイとフレディマックは、銀行やその他の金融機関に新たな融資を行うための資金を提供します。これにより、米国の住宅市場と信用市場に柔軟性と流動性がもたらされます。[ 85 ]
ファニーメイが発行する住宅ローン担保証券に保証を提供するためには、ファニーメイが購入のために受け入れるローンのガイドラインを設定する必要があり、これを「適合ローン」と呼びます。ファニーメイは、貸し手がローンが適合ローンかどうかを自動的に判断するために使用できるデスクトップアンダーライター（DU）と呼ばれる自動引受システム（AUS）ツールを作成しました。ファニーメイは、2004年にこのプログラムに続いてカスタムDUを開発し、貸し手が非適合ローンも処理するためのカスタム引受ルールを設定できるようにしました。[ 86 ]非適合ローンの二次市場には、ファニーメイとフレディマックが購入する最大額を超えるローンであるジャンボローンが含まれます。2008年初頭、TBA（To-be-announced）適格住宅ローン担保証券に最大10%の「ジャンボ」ローンを含めることを許可する決定がなされました。[ 87 ]
ファニーメイとフレディマックには、保証するローンの最大額に制限があります。これは「適合ローン限度額」として知られています。ファニーメイとフレディマックの適合ローン限度額は、両GSEの規制機関である連邦住宅企業監督局（OFHEO）によって設定されます。OFHEOは、平均住宅価格の10月から10月までの変化に基づいて適合ローンの規模の制限を毎年設定しており、これを超える住宅ローンは非適合ジャンボローンとみなされます。適合ローン限度額は、アラスカとハワイでは50%高くなっています。GSEは適合ローンのみを購入し、二次市場で再パッケージ化することで、非適合ローンの需要を下げています。[ 88 ] [ 89 ] [ 90 ] [ 91 ] [ 92 ]したがって、需要と供給の法則により、貸し手が二次市場でこれらのローンを売却することはより困難になります。そのため、これらのタイプのローンは借り手にとってコストが高くなる傾向があります（通常 1/4 ～ 1/2 パーセント）。実際、2008 年には、GSE によって保証されていない債券の需要がほとんどなかったため、非適合ローンは適合ローンよりも 1% ～ 1.5% 近く高い価格設定になりました。[ 93 ] [ 94 ]
当初、ファニーは政府から「明示的な保証」を受けており、経営難に陥った場合は政府が救済すると約束していた。1968年に状況が変わった。ジニーメイがファニーから分離した。ジニーは明示的な保証を維持した。しかし、ファニーは議会の認可を受けた民間企業となり、米国財務省に直接信用枠が設けられた。政府支援企業（GSE）としての性質が、借入に対する「暗黙の保証」を提供していた。認可により、事業活動は住宅ローン市場に限定された。この点において、民間企業ではあったものの、通常の民間企業のように運営することはできなかった。[ 95 ] [ 96 ] [ 97 ] [ 98 ] [ 99 ]
ファニーメイは政府からの直接的な資金援助や支援を受けておらず、ファニーメイの証券には返済に関する政府の明示的な保証は一切ありませんでした。これは、GSEを認可する法律、証券自体、およびファニーメイが発行した多くの広報資料に明確に記載されていました。[ 95 ]証券も、証券の元利金の支払いも、米国政府によって明示的に保証されていませんでした。証券は、ファニーメイ以外の米国またはその機関もしくは組織の債務または義務を法的に構成するものではありませんでした。サブプライム時代には、ファニーメイのすべての目論見書に、太字のすべて大文字で次のように記載されていました。「証券および証券の元利金の支払いは米国によって保証されておらず、ファニーメイ以外の米国またはその機関もしくは組織の債務または義務を構成するものではありません。」(読みやすさのために、すべて大文字から標準ケースに変更)。[ 100 ]
しかし、暗黙の保証と政府によるファニーへの様々な特別措置が、ファニーの成功を大きく後押しした。例えば、暗黙の保証により、ファニーメイとフレディマックは信用格付けが非常に高かったため、借入コストを数十億ドル節約することができた。議会予算局と財務省の推計では、その額は年間約20億ドルに上る。[ 101 ]スウェーデン国立銀行経済学賞受賞者のヴァーノン・L・スミスは、FHLMCとFNMAを「暗黙の納税者支援機関」と呼んでいる。 [ 102 ]エコノミスト誌は、FHLMCとFNMAの「暗黙の政府保証」[ 103 ]に言及している。2004年に下院および上院銀行委員会で行われた証言で、アラン・グリーンスパンは、ファニーメイの（弱い）財務状況は、米国政府がファニーメイ（またはフレディマック）の破綻を決して許さないと市場が信じていた結果であるとの見解を示した。[ 104 ]
ファニーメイとフレディマックは、通常の金融機関よりも少ない資本を保有することが認められていました。たとえば、他の金融機関に求められる資本の半分の資本で住宅ローン担保証券を販売することが認められていました。金融機関の支払能力を規定するFDIC銀行持株会社法に基づく規制が存在します。この規制では、通常の金融機関は3%以上の資本/資産比率を維持することが求められています。[ 105 ]政府系住宅金融機関（GSE）であるファニーメイとフレディマックは、この資本/資産比率の要件から免除されており、3%未満の資本/資産比率を維持することができ、実際によくそうしています。追加のレバレッジにより、好況時にはより大きな収益が得られますが、サブプライム住宅ローン危機などの不況時には、企業のリスクが高まります。FNMAは、不動産に対する特定の税金を除き、州税および地方税が免除されています。[ 106 ]さらに、FNMAとFHLMCはSECへの提出要件が免除されています。彼らはSEC 10-Kおよび10-Qレポートを提出するが、REMICモーゲージ証券に関する特定のレポートなど、他の多くのレポートは提出されない。[ 107 ] [ 108 ] [ 109 ]
最後に、マネーマーケットファンドには分散投資の要件があり、資産の5%以上を同一の発行体から保有することはできません。つまり、最悪のデフォルトが発生した場合でも、ファンドの価値は5%以上下落することはありません。ただし、これらのルールはファニーメイとフレディマックには適用されません。資産の大部分をファニーメイとフレディマックの債務に投資しているファンドは珍しくありません。[ 110 ] [ 111 ]
1996年に議会予算局は、「現金支払いや保証補助金のための連邦予算は計上されていない。しかし、連邦資金の代わりに、政府は企業に相当な価格付けされていない便益を提供している …政府支援企業は政府と納税者にとって費用がかかる …便益は現在年間65億ドルの価値がある」と記した。[ 112 ]
FNMAは、デリバティブを使用してキャッシュフローを「ヘッジ」する金融法人です。FNMAが使用するデリバティブ商品には、金利スワップおよび金利スワップを締結するオプション（「ペイ固定スワップ」、「レシーブ固定スワップ」、「ベーシススワップ」、「金利キャップおよびスワップション」、「フォワードスタートスワップ」）が含まれます。[ 113 ]デュレーションギャップは、資産と負債のデュレーションの差を表す金融および会計用語であり、通常、銀行、年金基金、またはその他の金融機関が金利変動によるリスクを測定するために使用します。[ 114 ]
2004年後半、ファニーメイは会計慣行に関して調査を受けていた。連邦住宅企業監督局は2004年9月20日に報告書[ 115 ]を発表し、広範な会計上の誤りがあったと主張した。
ファニーメイは、内部監査を完了し、コンプライアンスに近づけるために、2006年だけで10億ドル以上（2024年換算で14億9300万ドル）を費やすと予想されていた。必要な修正には108億ドルの費用がかかると予想されていたが、ファニーメイの年次報告書（フォーム10-K）に記載されているように、修正後の利益の総費用は63億ドルで完了した。[ 116 ]
ファニーメイのビジネスおよび会計慣行に関する懸念は、スキャンダル自体よりも前から存在していた。2000年6月15日、下院銀行委員会の資本市場、証券および政府支援企業小委員会はファニーメイに関する公聴会を開催した。[ 117 ]
2006年12月18日、米国の規制当局は、最高経営責任者のフランクリン・レインズ、最高財務責任者のJ・ティモシー・ハワード、および元経理部長のリアン・G・スペンサーに対し、101件の民事訴訟を起こした。3人は、ボーナスを最大化するためにファニーメイの収益を操作したとして告発された。この訴訟は、1998年から2004年にかけて3人が合計で受け取った1億1500万ドル（2024年換算で1億8250万ドルに相当）を超えるボーナスと、会計スキャンダルへの関与に対する約1億ドルの罰金の回収を求めた。8年間の訴訟を経て、2012年に略式判決が下され、3人は無罪となった。これは、政府が陪審員が被告を有罪と判断するのに十分な証拠を持っていなかったことを示している。[ 118 ]
2008年6月、ウォール・ストリート・ジャーナルは、ファニーメイの元CEOであるジェームズ・A・ジョンソンとフランクリン・レインズの2人が、カントリーワイド・フィナンシャルから市場金利を下回る融資を受けていたと報じた。ファニーメイはカントリーワイドの住宅ローンの最大の買い手だった。[ 119 ]「アンジェロの友人たち」VIPカントリーワイド融資プログラムには、ファニーメイの弁護士や役員など、多くの関係者が含まれていた。[ 120 ]
ファニーメイとフレディマックは、主に業界を規制する委員会に所属する議員に献金を行っている。具体的には、下院金融サービス委員会、上院銀行・住宅・都市問題委員会、または上院財政委員会である。[ 121 ]他の議員は、強力な歳出委員会または歳入委員会に所属しているか、議会の指導部のメンバーであるか、大統領選に出馬したことがある。[ 122 ]
2011 年 12 月、ダニエル・マッドを含むファニーメイとフレディマックの幹部 6 名が、米国証券取引委員会により証券詐欺の罪で告発された。[ 123 ]「SEC は、彼らが住宅ローンバブルの絶頂期にサブプライムローンへのエクスポージャーが最小限であったと主張する誤解を招く声明を『知っていて承認していた』と主張している。」[ 124 ] 2011 年 2 月時点でCoreLogicの CFO であったフレディの元最高財務責任者、アンソニー「バディ」ピゼルは、「SEC から、彼に対する措置を検討しているという通知を受け取っていた」。その後、彼は CoreLogic を辞任した。ピゼルは 2011 年 12 月に告発された幹部の中には含まれていなかった。[ 125 ]ピゼルの後任としてフレディの CFO にはデビッド・ケラーマンが就任した。ケラーマンはフレディ在任中に自殺した。
SECの告発に関する同時期の報道は、次のように続いている。
SECは、マッド氏の不正行為には、議会に対して故意に虚偽の証言を行ったことが含まれると述べた。
マッド氏は先週、自身の在任期間中に政府がファニーメイの情報開示を承認したと述べた。
「どうやら政府は、私が退任して以来同じ開示書類に署名した政府および政府任命の幹部を無罪とするための取引を交渉したようだ。そうすることで、何年も前に解雇した個人を訴えることができるのだ」と彼は先週の声明で述べた。[ 125 ]
ダニエル・マッドは2016年8月にSECとの訴訟で和解し、住宅危機に関連した同機関の最後の民事訴訟の1つを終結させた。和解には不正行為の承認は含まれていなかった。[ 126 ]
他の被告は以前に和解に達していた。フレディマックの元幹部3人（リチャード・サイロン、パトリシア・クック、デビッド・ビセニウスを含む）は以前に和解しており、ファニーメイの元幹部2人（エンリコ・ダラベッキアとトーマス・ルンド）もマッドの解決前に和解に達していた。[ 127 ] [ 128 ]
SECは訴状で不当利得の返還、民事制裁、差止命令、役員および取締役の就任禁止を求めており、和解により被告は責任を認めることなく民事請求を解決することができた。[ 129 ] [ 126 ]
2011年、同機関は他にも多くの大手銀行を標的にしていた。JPモルガン・チェースは、2011年にFHFAが提訴した18の金融機関の1つで、ファニーメイとフレディマックに「マーケティングおよび販売資料に記載されている説明とは異なる、よりリスクの高い特性を持つ」証券を販売したとして告発された。[ 130 ]提案されたJPモルガンの和解は民事訴訟のみを対象としており、個々の幹部が不正行為に関与したかどうかという問題は解決されない。2013年11月、JPモルガンは、ワシントン・ミューチュアル（WaMu）とベアー・スターンズを通じて取得した資産を含む住宅ローン担保証券（RMBS）の発行、パッケージング、マーケティング、販売から生じた民事訴訟を解決するため、米国政府およびさまざまな州および連邦機関と130億ドルの和解に達した。[ 130 ]ワシントン・ミューチュアルの本拠地であるカリフォルニア州サクラメントを拠点とする連邦刑事捜査が進行中である。 JPモルガンは当初、この取引の一環として刑事訴追から保護されることを求めたが、その要求は政府によって却下された。[ 131 ]
政府系住宅金融会社であるファニーとフレディは、住宅市場の崩壊に伴い、住宅ローン担保証券で巨額の損失を被り、 1,870億ドルを超える救済措置が必要となった。両社は2008年の救済以来、FHFAの管理下にある。スイスの金融機関UBSは、ファニーとフレディが64億ドルを超える住宅ローン担保証券で被った損失に関連して、FHFAと8億8,500万ドルの和解にすでに達している。FHFAはまた、その年の初めにシティグループとゼネラル・エレクトリックとも非公開の金額で和解した。その後、詳細が明らかになり、FHFAはファニーメイとフレディマックが住宅ローン担保証券で被った損失に関して、シティグループと2億5,000万ドル、ゼネラル・エレクトリック（GE）と625万ドルで和解した。[ 132 ] [ 133 ] [ 134 ] 2013年に成立したこれらの和解は、シティグループが約35億ドルの証券に関して当局を欺いたこと、およびGEがフレディマックに売却した5億4900万ドルに関して同様の行為を行ったという主張を解決した。両金額は当初は非公開だったが、後にFHFAのプライベートラベル証券訴訟の概要で確認された。[ 134 ] [ 135 ]
FHFAは、JPモルガン、ベアー・スターンズ、ワシントン・ミューチュアルがファニーメイとフレディマックに売却した330億ドル相当の証券に関する請求を解決するために、JPモルガンから40億ドルを求めていたと報じられている。2008年の金融危機中にカントリーワイドとメリルリンチを買収したバンク・オブ・アメリカ（BAC）は、さらに大きな責任を負う可能性がある。シャーロットに拠点を置く同社は、570億ドル相当の住宅ローン債券に関してFHFAから請求を受けていた。この問題は2014年に解決し、同社は現金支払いと特定の証券の買い戻しからなる93億3000万米ドルの和解に合意した。[ 136 ] [ 137 ]
FHFAの訴訟は合計18件あり、2000億ドルを超える証券が虚偽表示されていた疑いがある。個々の銀行家が責任を問われるかどうかは別の問題である。そのため、住宅ローン担保証券のパッケージングと販売に関連する刑事事件は、これまでほとんど発生していない。[ 138 ]
2013年5月29日、ロサンゼルス・タイムズは、ファニーメイの元差し押さえ専門家がサンタアナ連邦裁判所でアリゾナ州の不動産ブローカーからキックバックを受け取ったとして起訴されたが、「無罪」を主張したと報じた。オレンジ郡上級裁判所に先に提起された別の訴訟は、不当解雇に関するもので、キックバックについて経営陣に警告しようとしたために解雇されたと主張する従業員によってファニーメイに対して提起された。この従業員は、2009年に疑念を表明し始めたと主張している。[ 139 ]
2025年11月現在の取締役会は以下のメンバーで構成されています。[ 144 ]
2013年5月8日、スコット・ギャレット下院議員は、第113回米国議会において、2014年予算会計透明化法案（HR 1872; 第113回議会）を米国下院に提出した。この法案が可決されれば、ファニーメイやフレディマックなどの連邦信用プログラムの予算処理方法を変更することを目的としていた。[ 147 ]この法案では、直接融資または融資保証の費用を、財務会計基準審議会が定めたガイドラインに従って公正価値ベースで連邦予算に計上することを義務付ける。[ 147 ]この法案による変更は、ファニーメイとフレディマックが個別に考慮されるのではなく予算に計上されることを意味し、これら2つのプログラムの債務が国債に含まれることになる。[ 148 ]これらのプログラム自体は変更されないが、米国連邦予算における会計処理方法は変更される。この法案の目的は、連邦予算における一部のプログラムの会計処理の正確性を向上させることであった。[ 149 ]
2014年4月7日、下院は法案を可決した（賛成230票、反対165票）。[ 150 ]法案は2014年4月8日に上院に送付され、2回朗読された後、上院予算委員会に付託された。それ以上の措置は記録されていない。[ 151 ] [ 152 ]上院で法案が可決されなかったため、法律にはならなかった。つまり、その変更点（例えば、ファニーメイやフレディマックが関与する連邦信用プログラムの「公正価値」会計を要求するなど）は採用されなかった。[ 153 ] [ 154 ]
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