住宅バブル

住宅バブル（または住宅価格バブル）は、市場で定期的に発生する資産価格バブルのいくつかのタイプの1つです。住宅バブルの基本的な概念は他の資産バブルと同じで、2つの主な段階で構成されています。最初は、投機によって住宅価格が劇的に上昇する期間があります。第2段階では、住宅価格が劇的に下落します。住宅バブルは信用によって推進され、^[1]、投資家だけでなく多数の世帯が参加し、住宅からの資産効果が他の種類の金融資産よりも大きい傾向があるため、実体経済に最も大きな影響を与える資産バブルの1つになる傾向があります。^[2]

住宅バブルに関する研究論文のほとんどは、標準的な資産価格の定義を使用しています。バブルの定義は数多くあります。そのほとんどは、ジョセフ・スティグリッツ（1990）^[3]のような規範的な定義であり、バブルを投機を伴う期間として説明しようとしたり、バブルはファンダメンタルズでは正当化できない価格を伴うと主張したりしています。例としては、パルグレイブ（1926）^[4]、フラッドとホドリック（1990）^{[5] 、} ロバート・J・シラー（2015）^[6] 、スミスとスミス（2006）^{[7] 、コクラン（2010） [8]}などがあります。

スティグリッツの定義は、「基本的な直感は単純明快である。もし今日の価格が高い理由が、投資家が明日の販売価格が高くなると信じているからだけであり、その「基本的な」要因がそのような価格を正当化していないように見える場合、バブルが存在する。」である。（スティグリッツ 1990、p. 13）^[3]

リンド (2009) ^{[9] は、}住宅市場における価格バブルの新しい定義、つまり「反スティグリッツ」の定義が必要だと主張した。彼の主張は、スティグリッツ (1990) ^[3]のような従来の定義では、バブルはファンダメンタルズによって価格が決定されないことから生じると提案されており、問題があるということである。これは主に「ファンダメンタルズ」という概念が曖昧であるためであるが、この種の名目上の定義は、価格の上昇と下落の両方を伴うバブルのエピソード全体を指すものではないためでもある。リンドは、解決策は、価格の特定の動向のみに焦点を当ててバブルを定義し、価格が特定の方法で推移した理由に焦点を当てないことであると主張している。そうすると、バブルの一般的な定義は単純に「資産の (実質) 価格が数か月または数年にわたって最初に劇的に上昇し、その後ほぼすぐに劇的に下落する場合、バブルが存在する」となる (リンド 2009、p. 80) ^[9]

リンド（2009）^[9]に触発されて、オウストとフラフンケルソン（2017）は、次のような住宅バブルの定義を作成しました。「大規模な住宅価格バブルでは、実質価格が5年間で少なくとも50％、または3年間で35％劇的に上昇し、その後、価格が少なくとも35％劇的に下落します。小規模なバブルでは、実質価格が5年間で少なくとも35％、または3年間で20％劇的に上昇し、その後、価格が少なくとも20％劇的に下落します。」^[10]

過剰価格設定は、バブルが存在することの必要不可欠な指標ではあるが、それだけでは不十分であると言えます。過剰価格設定はバブルよりも広く定義されています。資産はバブルがなくても過剰価格設定される場合がありますが、過剰価格設定なしに（プラスの）バブルはあり得ません。過剰価格設定または過少価格設定は、単に均衡価格からの逸脱として定義できます。DiPasquale と Wheaton (1994) ^[11]は、「住宅市場は短期的には急速にではなく徐々に解消されるため、住宅価格が基本価値または均衡価格から逸脱するのは当然のようです」と述べています。

マイヤー（2011）^[12]は住宅価格バブルを調査し、住宅価格が均衡と異なるかどうかを調査する際に研究者が基本的に3つのアプローチを取ることを発見した。

まず、財務ベースの方法があります。この方法では、住宅価格は将来の家賃の割引額に等しくなります。これは、株式評価を行うときと同じ論理に従います。つまり、株価は将来の配当金の割引額に等しくなります。つまり、株式の価値は配当金の割引額に等しいという考え方です。住宅の価格家賃比率と住宅使用コストは、この方法に該当する方法です。

2 つ目の方法は、新しい住宅を建設するコストを現在の実際の住宅価格と比較することです。建設コスト法の多くは、需要と供給曲線の理論に基づいています。需要が低ければ、住宅価格は下がり、新しい住宅の建設は減ります。Glaeser と Gyourko (2005) ^[13]は、住宅市場は、価格が建設コスト以上である場合に非常に弾力性のある屈曲した供給曲線を特徴としていると指摘しています。それ以外の場合、供給曲線は非常に非弾力的です。住宅は比較的早く建設できますが、住宅は耐久財であるため、古い住宅はすぐにはなくなりません。したがって、需要の伸びが遅い、またはマイナスの市場では、住宅価格は建設コストによって上限が決まります。価格建設コスト比率と価格建築コスト比率は、この方法に該当する方法です。

^{Mayer (2011) [12]}による最後のアプローチは、住宅価格と住宅購入能力の組み合わせを利用して均衡モデルを導き出すことです。住宅価格は多くの場合、所得と比較されます (所得は住宅購入能力の代理変数として使用されます)。住宅価格が高すぎると、世帯は同じレベルの住宅サービス (購入能力) を買う余裕がありません。対照的に、住宅価格が低い場合、世帯はより高いレベルの住宅サービスを買う余裕があります。価格所得比率、価格賃金比率、価格世帯所得比率はこの方法の例です。また、利子支払い対所得または住宅ローン費用対所得の推移を見るさまざまな購入能力の尺度と指標のセットも存在します。経済指標に基づく住宅価格均衡を使用することに加えて、HP フィルターなどの統計的手法を使用して長期的な価格動向を特定することもできます。

1. 不動産や株式などの資産価格の急騰
2. こうした増加について国民は大いに興奮している
3. 付随するメディアの熱狂
4. たくさんのお金を稼いでいる人々の話は、そうでない人々の羨望を引き起こします
5. 一般大衆の間で資産クラスへの関心が高まる
6. 前例のない価格上昇を正当化する「新時代」理論
7. 融資基準の低下^[14]

1. 住宅購入者の所得に対する利子支払い
   1. 所得に対する名目利子支払額は増加している。
   2. 過去の金利水準を適用した場合、所得に対する名目利子支払額は増加していたはずです。
   3. 所得に対する実質利払いは増加している。
   4. 過去の金利水準を適用した場合、所得に対する実質的な利払いは増加していたはずです。
2. 住宅供給
   1. 供給を増やすのが容易であればあるほど、価格上昇はバブルの一部である可能性が高くなる。
3. 購入者の価格に対する期待
   1. 買い手は、価格が引き続き上昇するか、過去の傾向よりもはるかに高いレベルで安定すると予想しています。
   2. 購入者は、中期的な視点（3～5年）でも住宅への投資はほぼリスクがないと考えています。
4. 買い手のリスクテイクと焦り
   1. 人々はより若い年齢で、またはより高いレベルで所有権を獲得しています。
   2. 購入者は以前よりもリスクの高い資金調達方法を選択する傾向があります。
   3. 購入者は以前よりも償却額を減らしています。
5. 銀行の行動
6. 住宅価格が上昇すると、銀行は住宅市場の購入者に対する融資比率を増やすか、少なくとも減らさない。
   1. 銀行は世帯の信用力を判断する際に、より寛容になる。
7. 投機的な行動
   1. 住宅購入者の多くは、通常よりも早く売却する予定である。^[9]

• 住宅価格と空室率。空室数が多いと、供給が需要を上回るため、価格に下押し圧力がかかります (Geltner、Miller、Clayton、Eichholtz、2007)。あるいはその逆: 入居率。
• 実質住宅価格と人口動態。入居者の純流入があれば、住宅費は上昇すると予想される（Englund、2011）。^[15]
• 所得に関するデータが入手できない場合は、GDPと所得の変化は相関関係にあると予想されるため、住宅価格とGDPの関係を使用することができます（Claussen、Jonsson、Lagerwall、2011）。^[16]
• ローン対価値比率（LTV）は、貸し手と借り手の両方のリスクを示す良い指標です。比率が高いほどリスクが高くなります（Kokko、1999）。^[17]
• 債務返済比率または債務返済比率（DSCR）、つまり利息と元金の支払いに利用できる資金の比率。これは、関連するリスクのレベルを示す優れた指標と考えられています（Joshi、2006）。^[18]
• ローンと可処分所得の比率は時間の経過とともに変化しないはずです。長期平均を上回る増加は、市場が過大評価されている可能性があることを示しています（Finocchinaro、Nilsson、Nyberg、Soultanaeva、2011）。^[19]
• 住宅価格と金利。金利が上昇すると、不動産を所有するコストが高くなり、使用コストの上昇を補うために価格が下がることが予想されます。（Englund、2011年）。^[20]
• 住宅価格の上昇率が高く、上昇傾向にある。OustとHrafnkelsson（2017）^[10]

この表はOustとHrafnkelsson (2017) ^[10]からのもので、彼らのバブル定義を使用して作成されています。データセットは、1970年から2015年までのOECD加盟20か国の四半期ごとの実質価格で構成されています。期間は、最後の転換点（またはデータシリーズの開始時点）からの四半期数です。集計された価格変動は、期間中の集計された価格変動です。*集計された価格変動は、期間の開始時点からピークまでのものです。

この表はOustとHrafnkelsson (2017) ^[10]からのもので、彼らのバブル定義を使用して作成されています。データセットは、1970年から2015年までのOECD加盟20か国の四半期ごとの実質価格で構成されています。期間は、最後の転換点（またはデータシリーズの開始）からの四半期数です。集計された価格変動は、期間中の集計された価格変動です。*集計された価格変動は、期間の開始からピークまでのものです。

• 不動産バブル

各国については以下を参照してください。

• オーストラリアの不動産バブル– 現在進行中
• ロシアの住宅不動産バブル 2020～2022 年— 現在進行中。
• バルト諸国の住宅バブル
• 英国の不動産バブル
• カナダの不動産バブル- 現在進行中
• 中国の不動産バブル– 2005～2011年
• デンマークの不動産バブル– 2001～2006年
• アイルランドの不動産バブル– 1999～2006年
• 日本の資産価格バブル– 1986年～1991年
• レバノンの住宅バブル
• ニュージーランドの不動産バブル– 現在進行中
• ポーランドの不動産バブル– 2002～2008年
• ルーマニアの不動産バブル
• スペインの不動産バブル– 1985～2008年
• 米国の住宅バブル– 1997～2006年