連邦住宅局

大恐慌の間、多くの銀行が破綻し、住宅ローンと住宅所有が激減しました。当時、住宅ローンのほとんどは短期（3～5年）で、償還がなく、ローン対価値比率（LTV）が60%未満のバルーン型ローンでした。 ^{[ 1 ]}このため、多くの労働者階級や中流階級の家族は住宅を所有する余裕がありませんでした。1930年代の銀行危機により、すべての貸し手は期限が到来した住宅ローンを回収せざるを得なくなりました。借り換えはできず、多くの借り手は失業し、住宅ローンの支払いができなくなりました。その結果、多くの住宅が差し押さえられ、住宅市場は急落しました。銀行はローンの担保（差し押さえられた住宅）を回収しましたが、不動産価値が低かったため、資産が相対的に不足しました。1934年に連邦銀行システムが再編されました。1934年の国民住宅法により、連邦住宅局が設立され、保険付き住宅ローンの金利と条件を規制することになりました。 FHAが設立される前は、多くの住宅ローンは、ローン期間の最後に多額の支払いを必要とするバルーンローンでした。ローン期間は通常5年から10年でした。住宅ローンを確保するには、30～50%の多額の頭金が必要でした。新しいFHA担保ローンでは、人々はわずか10%の頭金で済むようになり、住宅ローンの返済期間は5～10年から20～30年に延長されました。^{[ 2 ]} 1934年、新しく設立されたFHAは、ホーマー・ホイトをチーフ土地経済学者として雇い、最初のFHA引受基準を作成し、その結果、レッドライニング政策が生まれました。

1938年、議会は連邦住宅抵当公庫（ファニーメイ）を設立し、銀行や投資家が既存の住宅ローンを売買できる二次抵当市場の確立に貢献しました。1944年に復員兵再調整法（GI法として知られる）が採択された後、FHAは個人住宅の建設と販売のための長期抵当制度を統合しました。GI法に基づく退役軍人省の住宅ローン保証プログラムにより、退役軍人はわずか1ドルの頭金で住宅ローンを組むことができました。これらの変化は、アメリカにおける住宅所有率の急上昇を後押しし、持ち家世帯は1934年から1972年にかけて44%から63%に増加しました。^{[ 2 ]}

1935年、バージニア州アーリントン郡のコロニアル・ビレッジは、米国で初めて連邦住宅局の保険付きで建設された大規模な賃貸住宅プロジェクトでした。^{[ 6 ]}第二次 世界大戦中、FHAはニューヨーク州バッファローのケンジントン・ガーデンズ・アパートメント・コンプレックスを含む多くの労働者住宅プロジェクトに資金を提供しました。^{[ 7 ]}大恐慌の間、オハイオ州の都市は連邦政府の資金を使用して住宅プロジェクトを建設し、米国で最初に完成した2つのプロジェクトはシンシナティとクリーブランドにありました。^{[ 8 ]} 

FHAは、連邦住宅局長レイモンド・M・フォーリー（1945～47年）^{[ 9 ]とフランクリン・D・リチャーズ（1947～52年） [ 10 ]}によって率いられた。1954年には、ノーマン・P・メイソンが連邦住宅局長に任命された^{[ 11 ] 。}

1965年、連邦住宅局は1965年住宅都市開発省法の成立により、住宅都市開発省の一部となった。 ^{[ 12 ]} FHAがHUDの一部となったとき、FHAはHUD内の独立した組織となった。次官補も兼任する連邦住宅局長がFHAを率いることになった。FHAとHUDには類似点と相違点がある。局長に任命された者は、次官補およびFHA長としての職務に加えて、民間住宅ローン市場に関連する他のすべての省庁プログラムを管理することになる。^{[ 13 ]} FHAとHUDはどちらも、信用が悪く頭金が不足している借り手が住宅を購入または修繕できるように支援している。^{[ 14 ]}

借り手の頭金は、さまざまな出所から調達できます。3.5%の要件は、借り手が自己資金を使用するか、家族またはその他の適格な出所から適格な贈与を受けることで満たすことができます。^{[ 22 ]}

FHA保険の支払いは、頭金住宅ローン保険料（UFMIP）と毎月支払われる年間保険料である相互住宅ローン保険料（MMI）の2つの部分から構成されます。^{[ 23 ]} UFMIPは義務的な支払いであり、決済時に現金で支払うか、ローンに組み込むことができます。^{[ 22 ]}誰かが一般的な 30 年住宅ローンを組んだ場合、年間保険料は次のようになります。基本ローン金額が $625,500 以下で、LTV が 95% 以上の場合、年間 MIP は 80 bps (0.80%) になります。基本ローン金額が $625,500 以下で、LTV が 95% を超える場合、年間 MIP は 85 bps (0.85%) になります。基本ローン金額が $625,500 を超え、LTV が 95% 以下の場合、年間 MIP は 100 bps (1.00%) になります。基本ローン金額が $625,500 を超え、LTV が 95% を超える場合、年間 MIP は 105% (1.05%) になります。ローンをより早く返済でき、15年ローンを希望する住宅購入者は、住宅ローン保険料が低くなります。例えば、基本ローン額が625,500ドル以下で、LTVが90%以下の場合、年間MIPは45bps（0.45%）です。基本ローン額が625,500ドル以下で、LTVが90%を超える場合、年間MIPは70bps（0.70%）です。基本ローン額が625,500ドルを超え、LTVが78%以下の場合、年間MIPは45bps（0.45%）になります。基本ローン金額が $625,500 を超え、LTV が 78.01% ～ 90% の場合、年間 MIP は 70 bps (0.70%) になります。基本ローン金額が $625,500 を超え、LTV が 90% を超える場合、LTV は 95 bps (0.95%) になります。2013 年 6 月 3 日以降に割り当てられた FHA ケース番号を持つローンについては、FHA が年間 MIP を徴収します。これは、FHA ローンの FHA 住宅ローン保険料を支払うタイミングです。期間が 15 年以下、LTV が 78% 以下で、以前に年間 MIP がなかった場合、新しい支払い期間は 11 年になります。期間が 15 年以下で、LTV が 78.01% ～ 90% であり、以前に 78% LTV でキャンセルされた場合、新しい支払期間は 11 年になります。期間が 15 年以下で、LTV が 90% を超え、以前にローン期間で支払っていた場合、何も変わりません。新しい期間が 15 年を超え、LTV が 70% 以下で、以前の支払期間が 5 年だった場合、新しい支払期間は 11 年になります。新しい期間が 15 年を超え、LTV が 78.01% ～ 90% であり、以前に 78% と 5 年でキャンセルされた場合、新しい支払期間は 11 年になります。新しい期間が 15 年を超え、LTV が 90% を超え、以前に 78% と 5 年でキャンセルされた場合、新しい支払期間はローン期間になります。現在の住宅ローン保険料は、基本融資額の1.75%です。これは、返済期間やLTV比率に関係なく適用されます。^{[ 23 ]}

今日、初めて住宅を購入する人の 46% が FHA ローンを利用しています。FHA ローンの借入人の 16 人に 1 人は信用スコアが 600 未満で、初めて FHA ローンを借りる人の平均信用スコアは 677 です。初めて住宅を購入する人は、すべての FHA 購入ローンの 82 % を利用しました。住宅購入者の 23 % が FHA ローンを利用しており、37 歳以下の住宅購入者の 28 % も FHA ローンを利用しています。購入者の 13% と 37 歳未満の購入者の 24 % が最も難しいタスクだと答えています。頭金の平均額は 6,624 ドルです。FHA 借入人の平均債務対所得比率は 40.34% です。FHA ローンの平均額は 191,650 ドルです。頭金 10% の FHA ローンに必要な最低信用スコアは 500 です。^{[ 24 ]}

連邦住宅局は、マイノリティの居住地域を著しく差別する住宅ローン引受基準を確立しました。1945年から1959年の間、アフリカ系アメリカ人は連邦政府保証付き住宅ローンの2%未満しか受け取っていませんでした。 ^{[ 28 ] [ 29 ]}住宅市場における補助付き住宅ローン保険の重要性が高まるにつれて、都心部のマイノリティ居住地域の住宅価格は急落しました。また、マイノリティに対する承認率も同様に低かったのです。1935年以降、FHAは民間住宅ローン投資家をマイノリティ地域から遠ざけるためのガイドラインを確立しました。レッドライニングとして知られるこの慣行は、 1968年の公正住宅法によって違法とされました。^{[ 30 ]}レッドライニングはマイノリティコミュニティに長期にわたる影響を与えてきました。^{[ 31 ] [ 32 ]}レッドライニングの遺産は今日でも感じられ、レッドライニングはアフリカ系アメリカ人と白人アメリカ人の間の現代の富の格差の原因となっています。^{[ 33 ]}