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連邦住宅抵当公社（FHLMC）、通称フレディ・マックは、バージニア州マクリーンに本社を置く、上場している政府系住宅金融機関（GSE）です。[3][4] FHLMCは、米国の住宅ローンの二次市場を拡大するために1970年に設立されました。姉妹組織である連邦住宅抵当公庫（ファニー・メイ）とともに、フレディ・マックは住宅ローンを購入し、プールして、住宅ローン担保証券（MBS）として公開市場で民間投資家に販売します。この二次住宅ローン市場は、住宅ローン融資に利用できる資金の供給を増やし、新しい住宅購入に利用できる資金を増やします。「フレディ・マック」という名前は、識別の容易さのために正式に採用された、同社の正式名称の頭文字であるFHLMCの変形です。
2008年9月7日、連邦住宅金融庁（FHFA）長官のジェームズ・B・ロックハート3世は、ファニーメイとフレディマックをFHFAの管理下に置いたと発表した（ 「ファニーメイとフレディマックの連邦政府による買収」を参照）。この措置は「数十年間で最も広範囲にわたる民間金融市場への政府介入の一つ」と評されている。[ 5 ] [ 6 ] [ 7 ]管理開始時点で、米国財務省はフレディマックの優先株10億ドル相当を年率10%で取得する契約を結んでおり、その後、投資総額は最大1,000億ドルにまで増加する可能性がある。[ 8 ]しかし、フレディマックの株価は2008年9月8日に約1米ドルまで急落し、2010年6月16日にはさらに50%下落し、ニューヨーク証券取引所の最低株価を下回ったため上場廃止となった。[ 9 ] 2008年には、米国連邦債務の増加を予想して米国財務省証券の利回りが上昇した。[ 10 ]住宅市場と経済は最終的に回復し、フレディマックは再び利益を上げた。
フレディマックは、総収益に基づく米国最大企業ランキングである2023年フォーチュン500で45位にランクインしており、運用資産は3兆2080億ドルです。 [ 11 ]
1938年から1968年まで、連邦住宅抵当公庫（ファニーメイ）は、主に貯蓄貸付組合などの預金機関から抵当権を買い取る唯一の機関であり、住宅ローンの貸付を促進し、事実上米国政府による抵当権の価値を保証していた。[ 12 ] 1968年、ファニーメイは民間企業と公的資金による機関に分割された。民間企業は引き続きファニーメイと呼ばれ、その定款は貯蓄貸付組合やその他の預金機関からの抵当権の購入を引き続き支援していたが、抵当権の価値を保証する明示的な保険契約はなかった。公的資金による機関は政府住宅抵当公庫（ジニーメイ）と名付けられ、政府職員や退役軍人に対する抵当権を裏付けとした証券の返済を明示的に保証した（抵当権自体も他の政府機関によって保証されていた）。[ 13 ] [ 14 ]
新たに民営化されたファニーメイに競争をもたらし、住宅ローンや住宅所有のための資金の供給をさらに増やすために、議会は1970年の緊急住宅金融法を通じて、民間企業として連邦住宅抵当公社（フレディマック）を設立した。[ 15 ]フレディマックの設立趣旨は、基本的にファニーメイの新たに民営化された設立趣旨と同じで、貯蓄貸付組合やその他の預金機関が行った住宅ローンを購入することで、住宅ローンおよび住宅ローン担保証券の二次市場を拡大することであった。当初、フレディマックは12の連邦住宅貸付銀行が所有し、連邦住宅貸付銀行委員会によって運営されていた。[ 16 ]
1989年、1989年金融機関改革・復興・執行法（「FIRREA」）により、ファニーメイとフレディマックの規制が改正・標準化されました。また、フレディマックと連邦住宅貸付銀行制度との関係も断ち切られました。連邦住宅貸付銀行委員会（FHLBB）は廃止され、別の独立した組織に置き換えられました。フレディマックには18名の取締役からなる理事会が設置され、米国住宅都市開発省（HUD）の監督下に置かれました。これとは別に、FHLBBに代わる独立機関として連邦住宅金融委員会（FHFB）が設立され、12の連邦住宅貸付銀行（地区銀行とも呼ばれる）を監督することになりました。
1995年、フレディマックはサブプライム証券の購入により低所得者向け住宅ローン融資を受け始め、2004年までにHUDは同社が遅れをとっており「もっと努力すべきだ」と示唆した。[ 17 ]
フレディマックの主な収益源は、同社が購入し、住宅ローン担保証券（MBS）に証券化したローンに対して保証料を徴収することです。投資家、つまりフレディマックMBSの購入者は、フレディマックが信用リスクを引き受ける代わりに、この保証料をフレディマックが保持することに同意します。つまり、フレディマックは、借り手が実際に返済するかどうかにかかわらず、原資産ローンの元利金が返済されることを保証します。フレディマックの財務保証のおかげで、これらのMBSは投資家にとって特に魅力的であり、他の政府機関MBSと同様に、「発表予定」または「TBA」市場で取引される資格があります。[ 19 ]
GSEは適合ローンのみを購入することが許可されているため、非適合ローンの二次市場での需要が制限されます。供給と需要の関係により、非適合ローンは一般的に売却が難しくなります（競合する買い手が少ないため）。そのため、消費者はより多くの費用を負担することになります（通常、1/4～1/2パーセントポイント、信用市場の状況によってはそれ以上）。現在、新しいFHFAに統合されているOFHEOは、10月から10月までの平均住宅価格の変化に応じて、適合ローンの規模の上限を毎年設定しています。適合ローンの上限を超える住宅ローンは、ジャンボローンとみなされます。適合ローンの上限は、アラスカ、ハワイ、グアム、米領バージン諸島などの高コスト地域では50%高く、[ 20 ]また、2～4ユニットの物件では段階的に高くなっています。これらの上限の変更は、住宅危機に対応するために一時的に行われました。最近の出来事については、ジャンボローンを参照してください。
FHLMCは、「証券（利息を含む）は、米国またはフレディマック以外の米国の機関もしくは組織によって保証されておらず、また、それらの債務または義務でもない」と述べています。[ 21 ] FHLMCおよびFHLMC証券は、米国政府によって資金提供または保護されていません。FHLMC証券には、政府による返済保証はありません。これは、GSEを認可する法律、証券自体、およびFHLMCが発行する広報資料に明示的に記載されています。
FHLMC証券は、何らかの暗黙の連邦保証によって裏付けられているという認識が広く浸透しており、投資家の大多数は、政府が破滅的なデフォルトを防ぐだろうと考えている。2002年のノーベル経済学賞受賞者であるヴァーノン・L・スミスは、FHLMCとFNMAを「暗黙の納税者保証機関」と呼んでいる。[ 22 ]エコノミスト誌は、FHLMCとFNMAの「暗黙の政府保証」 [ 23 ]について言及している。
当時議会予算局長だったダン・L・クリッペンは、2001年に議会で、「政府系住宅金融機関（GSE）の債務証券や住宅ローン担保証券は、政府保証があるという認識から、同様の民間証券よりも投資家にとって価値がある」と証言した。[ 24 ]
FHLMCは連邦政府からの直接的な援助を受けていません。しかし、同法人および同法人が発行する証券は、政府補助金の恩恵を受けていると考えられています。議会予算局は、「現金支払いや保証補助金のための連邦政府の予算措置はありません。しかし、連邦政府の資金の代わりに、政府は企業に相当な価格付けされていない便益を提供しています。政府支援企業は政府と納税者にとってコストがかかります。その便益は現在、年間65億ドルに相当します。」と述べています。[ 25 ]
住宅ローン組成会社が、民間発行の住宅ローン担保証券（MBS）を通じて融資をますます多く行うようになるにつれ、政府系住宅金融機関（GSE）は住宅ローン組成会社を監視・管理する能力を失っていった。GSEと民間証券化会社の間で融資をめぐる競争が激化し、GSEの権限はさらに弱体化し、住宅ローン組成会社の力が強化された。これは融資審査基準の低下を招き、金融危機の主要因の一つとなった。
投資銀行の証券化担当者は、一般的にリスクを最小限に抑えられるため、リスクの高いローンを証券化することに積極的だった。政府系住宅金融機関（GSE）は住宅ローン担保証券（MBS）のパフォーマンスを保証していたが、民間証券化担当者は一般的に保証しておらず、リスクのごく一部しか保有していなかった。さらに、フレディマックは引受ガイドラインに縛られており、特定の債務対所得比率やローン対価値比率などの基準を満たす適合ローンのみを購入できるという制約があった。
2001年から2003年にかけて、金融機関は歴史的な低金利によってもたらされた前例のない借り換えブームにより、高収益を享受しました。金利が最終的に上昇すると、金融機関はリスクの高い住宅ローンやプライベートラベルMBSの販売へとシフトすることで、高収益水準を維持しようとしました。収益は取引量に依存するため、高収益水準を維持するには、より低い引受基準と、政府系住宅金融機関（GSE）が（当初は）証券化しない新商品を用いて、借り手層を拡大する必要がありました。このように、GSE証券化からプライベートラベル証券化（PLS）への移行は、住宅ローン商品タイプの変化とも一致しており、従来の償還型固定金利住宅ローン（FRM）から、非伝統的で構造的にリスクの高い非償還型変動金利住宅ローン（ARM）への移行、そして住宅ローン引受基準の急激な悪化の始まりとなりました。[ 26 ]しかし、PLSの成長により、GSEは民間株主を満足させるために失った市場シェアを取り戻そうと、引受基準を引き下げざるを得なくなった。株主の圧力により、GSEはPLSと市場シェアをめぐって競争することになり、競争するために保証事業の引受基準を緩めた。対照的に、完全に公的機関であるFHA/Ginnie Maeは引受基準を維持し、代わりに市場シェアを譲り渡した。[ 26 ]
民間証券化の拡大とこの市場における規制の欠如により、割安な住宅ローンが過剰供給され[ 26 ] 、2006年には、特に変動金利住宅ローン（ARM）で、信用力の低い借り手が住宅ローンを支払えなくなり、住宅差し押さえが急増した。その結果、差し押さえの増加により既に大量の住宅在庫がさらに増え、融資基準が厳格化されて借り手が住宅ローンを組むことがますます困難になったため、住宅価格は下落した。この住宅価格の下落は、米国の住宅ローンの大部分を保証している政府系住宅金融機関（GSE）の損失拡大につながった。2008年7月、政府は「ファニーメイとフレディマックは米国の住宅金融システムにおいて中心的な役割を果たしている」という見解を改めて表明することで、市場の不安を和らげようとした。米国財務省と連邦準備制度理事会は、両社への信頼を高めるため、連邦準備制度理事会の低金利融資（商業銀行と同程度の金利）へのアクセスを両社に認め、財務省による両社の株式購入を禁止していた規定を撤廃するなど、様々な措置を講じた。しかし、こうした努力にもかかわらず、2008年8月までに、ファニーメイとフレディマックの株価はともに1年前の水準から90%以上も下落した。
フレディマックは毎週、プライマリー・モーゲージ・マーケット・サーベイ（PMMS）と呼ばれる全国平均の住宅ローン金利を発表しています。PMMSは、頭金20％で信用度の高い、従来型の完全償却型住宅購入ローンの借り手プロファイルを常に追跡しています。[ 27 ]最も人気のある住宅ローン商品である30年固定金利と15年固定金利の金利が発表されます。金利は毎週木曜日に発表されます。
PMMSは1971年4月に30年固定金利平均で始まり、1年ARMと15年固定金利商品はそれぞれ1984年と1991年に追加された。[ 28 ] 2005年1月には5/1ハイブリッドARMが追加され、2022年11月に廃止された。[ 29 ] 2016年1月には1年ARMが廃止された。
2022年11月以前は、PMMSは、様々な金融機関の貸し手を対象に調査を行いデータを収集していました。従来の調査手法に課題が生じたため、フレディマックは、貸し手の調査回答を、貸し手がフレディマックの自動引受システムに提出した実際のローン申請データに置き換えるように移行しました。 [ 30 ]データは、発行日の前の木曜日から水曜日まで収集されます。
*暫定
2024年3月現在。[ 55 ]
2003年、フレディマックは利益を約50億ドル過少計上していたことを明らかにした。これは米国史上最大規模の企業決算訂正の一つである。その結果、11月に1億2500万ドルの罰金が科せられたが、フォーブス誌はこの金額を「ピーナッツ」と評した。[ 56 ]
2006年4月18日、フレディマックは違法な選挙献金の結果として、連邦選挙委員会が課した罰金としては過去最高額となる380万ドルの罰金を科された。フレディマックは、2000年から2003年の間に連邦候補者のために約170万ドルを集めた85回の資金調達イベントに企業資源を違法に使用したとして告発された。違法な資金調達の多くは、フレディマックに影響を与える決定を下すことができる下院金融サービス委員会の委員に利益をもたらした。特に、フレディマックは下院金融サービス委員会の委員長であるマイケル・オクスリー（共和党、オハイオ州）のために40回以上の資金調達イベントを開催した。 [ 57 ]
ファニーメイとフレディマックは、連邦政府の支援を受けた金融機関と同等の健全性に関する暗黙の保証から恩恵を受けることが多かった。[ 58 ]
2008 年時点で、ファニー メイとフレディ マックは、米国の 12 兆ドルの住宅ローン市場の約半分を所有または保証していました。[ 59 ]このため、両社はその年のサブプライム住宅ローン危機に非常に脆弱でした。最終的に、2008 年 7 月、米国政府が両社の破綻を防ぐために行動を起こしたことで、憶測は現実のものとなりました。米国財務省と連邦準備制度理事会は、信用限度額の拡大、両社への連邦準備制度理事会の低金利融資へのアクセスの許可（商業銀行と同様の金利）、そして財務省が株式を保有することの可能性など、両社への信頼を高めるためにいくつかの措置を講じました。[ 60 ]この出来事はまた、政府による GSE のより強力な規制を求める声を再び高めました。
ブッシュ大統領は2003年に住宅金融業界の大幅な規制改革を提唱したが、多くの民主党員は規制強化によって低リスクと高リスクの両方の低所得者向け住宅の融資が大幅に減少するのではないかと懸念し、この計画に反対した。[ 61 ]ブッシュ大統領は他に2つの法案に反対した。[1][2] 2005年連邦住宅企業規制改革法、上院法案S.190。この法案は2005年1月26日にチャック・ヘーゲル上院議員（共和党、ネブラスカ州）によって上院に提出され、エリザベス・ドール上院議員（共和党、ノースカロライナ州）とジョン・スヌヌ上院議員（共和党、ニューハンプシャー州）が共同提案者となった。S.190法案は2005年7月28日に上院銀行委員会から報告されたが、上院本会議で採決されることはなかった。
2006年5月23日、ファニーメイとフレディマックの規制機関である連邦住宅企業監督局は、27か月にわたる調査の結果を発表した。[ 62 ]
2006年5月25日、マケイン上院議員は、2005年連邦住宅企業規制改革法案（チャック・ヘーゲル上院議員が最初に提出）[ 63 ]の共同提案者として参加し、ファニーメイとフレディマックの規制当局が、利益は「同社の経営陣によって意図的かつ組織的に作り出された幻想」であると報告したことを指摘した。[ 64 ]しかし、この規制も民主党と共和党の両方から反対を受けた。[ 65 ]
ファニーメイまたはフレディマックの幹部には、レーガン大統領の元首席補佐官で、2000年のジョン・マケイン大統領選挙運動の顧問、ジョージ・W・ブッシュ大統領の政権移行チームのリーダーを務めたケネス・デュバースタイン（1998年から2007年までファニーメイの取締役）[ 66 ] 、クリントン大統領の元予算局長で、1999年から2004年までCEOを務めたフランクリン・レインズ（オバマ大統領選挙運動の顧問としての役割についての発言は虚偽と判断されている）[ 67 ]、民主党副大統領ウォルター・モンデールの元補佐官で、オバマ副大統領選考委員会の元委員長で、1991年から1998年までCEOを務めたジェームズ・ジョンソン、クリントン大統領の元司法副長官で、1998年から2003年まで副会長を務めたジェイミー・ゴアリックなどがいる。ジョンソンは、その役職で推定2100万ドルを稼いだ。レインズは推定9000万ドル、ゴアリックは推定2600万ドルを稼いだ。[ 68 ]これら4人のトップエグゼクティブのうち3人は、住宅ローン関連の金融スキャンダルにも関与していた。[ 69 ] [ 70 ]
1989年から2008年の期間にフレディマックとファニーメイから選挙資金を受け取った上位10名には、共和党員5名と民主党員5名が含まれています。これらの組織からPAC資金を受け取った上位者は、ロイ・ブラント（共和党、ミズーリ州）78,500ドル（個人からの寄付を含む合計96,950ドル）、ロバート・ベネット（共和党、ユタ州）71,499ドル（合計107,999ドル）、スペンサー・バッカス（共和党、アラバマ州）70,500ドル（合計103,300ドル）、キット・ボンド（共和党、ミズーリ州）95,400ドル（合計64,000ドル）です。以下の民主党員は、PAC の資金ではなく、従業員からの個人献金を主に受け取っていた。クリストファー・ドッド(D-CT) 116,900 ドル (ただし、PAC から 48,000 ドルも受け取っている)、ジョン・ケリー(D-MA) 109,000 ドル (PAC から 2,000 ドル)、バラク・オバマ(D-IL) 120,349 ドル (PAC からのみ 6,000 ドル)、ヒラリー・クリントン(D-NY) 68,050 ドル (PAC からのみ 8,000 ドル)。[ 71 ]ジョン・マケインはこの期間中にこれらの GSE から 21,550 ドルを受け取っており、そのほとんどは個人献金である。[ 72 ] FEC の提出書類によると、フレディ・マックは、ミネソタ州セントポールで開催された 2008 年の共和党全国大会にも 250,000 ドルを寄付した。[ 73 ]民主党全国大会の主催者は、フレディマックとファニーメイからいくら受け取ったかについての書類をまだ提出していない。[ 73 ]
2008年9月7日、連邦住宅金融庁（FHFA）長官ジェームズ・B・ロックハート3世は、FHFAの財務分析、評価、および法定権限に基づき、ファニーメイとフレディマックをFHFAの管理下に置いたと発表した。FHFAは、両社を清算する計画はないと述べている。[ 5 ] [ 6 ]
この発表は、連邦政府がファニーメイとフレディマックを買収する計画を立てており、急遽両社のCEOと会談したという2日前の報道に続くものだった。[ 74 ] [ 75 ] [ 76 ]
ファニーメイまたはフレディマックの安定化を目的として米国財務省が資金を前払いする権限は、連邦政府全体が法律で約束できる債務額によってのみ制限されます。2008年7月30日の法律は、ファニーメイとフレディマックに対する規制権限の拡大を可能にし、連邦住宅ローン銀行を支援するために財務省が柔軟に対応する必要が生じる可能性を見越して、国家債務上限を8,000億ドル引き上げ、合計10兆7,000億ドルとしました。[ 77 ] [ 78 ] [ 79 ]
2008年9月7日、米国政府はファニーメイとフレディマックの両方を管理下に置いた。ダニエル・マッド（ファニーメイのCEO）とリチャード・サイロン（フレディマックのCEO）は交代した。メリルリンチの元副会長であるハーバート・M・アリソンがファニーメイを引き継ぎ、 USバンコープの元副会長であるデビッド・M・モフェットがフレディマックを引き継いだ。[ 80 ]
2013年5月8日、スコット・ギャレット下院議員は、第113回米国議会において、2014年予算会計透明化法案（HR 1872; 第113回議会）を米国下院に提出した。この法案が可決されれば、ファニーメイやフレディマックなどの連邦信用プログラムの予算処理方法が変更されることになる。 [ 81 ]この法案では、直接融資または融資保証の費用を、財務会計基準審議会が定めたガイドラインに従って公正価値ベースで連邦予算に計上することが義務付けられる。[ 81 ]この法案による変更は、ファニーメイとフレディマックが個別に考慮されるのではなく予算に計上されることを意味し、これら2つのプログラムの債務が国債に含まれることを意味する。[ 82 ]これらのプログラム自体は変更されないが、米国連邦予算における会計処理方法は変更されることになる。この法案の目的は、連邦予算における一部のプログラムの会計処理の正確性を向上させることである。[ 83 ]
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