全米不動産協会

全米不動産協会（NAR）は、不動産業界で働く人々のためのアメリカの業界団体です^{[ 5 ]}。2023年12月現在 、同協会は150万人以上の会員を擁し^{[ 6 ]} 、米国最大の業界団体となっている^{[ 7 ]。NAR}の研究所、協会、評議会は、住宅および商業不動産業界のあらゆる側面に関わっている。同組織は「Realtor」という用語の米国商標を保有している^{[ 8 ]} 。NARは不動産仲介業の自主規制組織としても機能している。同組織の本部はシカゴにある。

全米不動産協会は、1908年5月12日にイリノイ州シカゴで全米不動産取引所協会として設立されました。 ^{[ 9 ] [ 10 ]} 1916年に全米不動産委員会協会（NAREB ）に名称を変更しました。^{[ 9 ] [ 10 ]}現在の名称は1972年に採用されました。^{[ 9 ] [ 10 ]}

NARの会員は、住宅および商業用不動産ブローカー、不動産販売員、不動産管理者、鑑定士、カウンセラー、その他不動産（不動産）業界のあらゆる側面に従事する人々で、業務を行うには州の免許が必要です。会員は、約1,600ある地元の不動産協会または団体の1つ以上に所属しています。彼らは、 1913年に初めて採用された倫理規定と業務基準を遵守することを誓約しています。 ^{[ 11 ]}

同組織は、不動産専門家が不動産および取引データを管理する際に役立つ技術標準、データ共有フレームワーク、ツールの採用など、デジタル変革に関連する取り組みにも関わってきた。^{[ 12 ]}

全米不動産協会（ NAR）は、不動産仲介業者が全国で利用する情報交換システムである、数百に及ぶ地域別不動産情報サービス（MLS）を統括しています。（ただし、多くのMLSはNARとは独立しており、会員資格は通常、免許を持つ仲介業者とその代理人に限定されています。MLSPIN ^{[ 13 ]}は、北米で最大規模の独立系MLSの一例です。）

複雑な取り決めにより、NARはほとんどのマルチプル・リスティング・サービス（MLS）のポリシーを定めており、1990年代後半、インターネットの普及に伴い、NARはインターネット・データ・エクスチェンジ（IDX）を可能にする規制を策定しました。これにより、ブローカーはブローカーやエージェントのウェブサイト、および潜在的な購入者が情報を入手するために登録を必要とするバーチャル・オフィス・ウェブサイト（VOW）を通じて、データの一部をインターネット上で閲覧できるようにしました。

これらのポリシーにより、参加者（個人で一人で事業を営むブローカーであろうと、大規模な地域企業であろうと）は、個々のブローカー（インターネットのみで事業を営むブローカーであろうと、地元の競合他社であろうと）によるMLSデータの一部または全部へのアクセスを制限することができました。2005年、このことがきっかけとなり、司法省はNARに対して独占禁止法訴訟を起こしました。訴訟では、データ表示に関するこれらの制限に関するMLS規則は、従来の店舗型ブローカーとは異なる方法でインターネットを利用して事業を営むブローカーを排除することで取引を制限する陰謀の結果であると主張しました。（司法省の措置の説明については、米国対全米不動産協会の独占禁止法訴訟の提出書類を参照してください。^{[ 14 ]}）一方、消費者のアクセス拡大やインターネットなどのさまざまな不動産トレンドにより、既存のローカルMLS組織は、カリフォルニア州やバージニア州/メリーランド州/ワシントンDCのメトロポリタン地域情報システムのように、より大規模で州全体または地域全体のMLSシステムに統合されています。

この訴訟を受けて、NARは、参加者が個々のブローカー（実店舗型かインターネットのみかを問わず）を除外することを許可せず、他のすべてのブローカーのサイトでの表示を一律に拒否することを義務付ける単一のインターネット物件表示システムを構築することを提案した。このシステムがIDXシステムとなった。IDXは一般の人々がMLSの物件情報を閲覧できるようにする一方で、物件情報の誤表示を防ぎ、法律で定められているとおりブローカーに情報に対する責任を負わせるため、物件情報が表示されるすべての場所にブローカーの情報を記載することを義務付けている（ブローカーは法律上、所属するブローカーの物件情報を「所有」している）。

独占禁止法訴訟は2008年5月に和解した。^{[ 15 ]}和解合意では、すべてのマルチプルリスティングサービスシステムがインターネットベースの競合他社へのアクセスを許可することが義務付けられた。^{[ 15 ] [ 16 ]}また、NARはオンラインブローカーを従来のブローカーと同じように扱う必要があり、従来のビジネスモデルがないという理由でオンラインブローカーを会員から除外することは禁止された。^{[ 17 ]} NARは不正行為を認めておらず、和解の一環として罰金も損害賠償も支払っていない。^{[ 17 ]}連邦判事は2008年11月に正式に和解を承認した。^{[ 18 ] [ 19 ]} NARの顧問弁護士は、和解が一般の人々が支払う手数料に影響を与えないと考えていたが、ウェスタンミシガン大学のビジネス教授は、競争の激化により手数料が25～50％減少すると予測した。^{[ 17 ]}

もう1つの主要な反競争的行為は、無免許の個人との手数料の「共有」を禁止するさまざまな州法によって（間接的に）支持されています。広義には、これは、購入者の代理人が受け取った手数料から購入者にクレジットを提供することを阻止するものとみなされます。現在、10の州では、不動産エージェントとブローカーが住宅購入者または売主に25ドルを超える現金価値の現金リベートまたはあらゆる種類のギフトを提供することが禁止されています。そのような州のさまざまな不動産業者は、現在この行為を許可している州でこの解釈に異議を唱え、成功しています（特に、オハイオ州の不動産業者であるパトリック・リーとケンタッキー州の多数のエージェント）。ケンタッキー州のケースは最終的に、米国司法省が原告、ケンタッキー州不動産委員会が被告として裁判されました。^{[ 20 ]}

2019年、全米不動産協会の理事会は、クリア協力ポリシーを承認しました。このポリシーでは、不動産業者は物件を一般に売り出してから1営業日以内に、複数物件情報サービスに物件情報を提出することが義務付けられています。^{[ 21 ] [ 22 ]}

全米不動産協会は、米国で最も強力な特殊利益団体の1つと考えられています。^{[ 23 ] [ 24 ] [ 25 ]} 2023年には、同団体はロビー活動に5200万ドルを費やし、OpenSecretsの支出額上位リストで2位にランクインしました。^{[ 26 ]} 1998年以降、ロビー活動に合計8億5000万ドルを費やしています。^{[ 27 ]}

不動産政治教育委員会（REPEC）は、不動産業者に友好的な候補者を選出する目的で 1969 年に政治活動委員会として設立されました。 ^{[ 28 ]}連邦選挙法の改正に伴い、1974 年に不動産業者政治活動委員会（RPAC）に改名されました。^{[ 29 ]} RPAC は現在、国内最大の業界団体 PAC であると主張しており、不動産の利益を支持する候補者に年間約 400 万ドルを寄付しています。^{[ 30 ] [ 31 ]} NAR の Web サイトには、「RPAC は国内で最も超党派的な PAC の 1 つです。民主党と共和党の両方に寄付しています」と記載されています。 ^{[ 32 ]}歴史的に、支出の半分は民主党に、残りの半分は共和党に寄付されています。^{[ 33 ] [ 34 ]}

2019年頃、NARはアメリカ不動産所有者同盟という関連非営利団体を設立し、資金提供のみを行いました。設立後最初の4年間で、この非営利団体は1280万ドルの助成金を支給し、そのうち約1000万ドルは共和党系のスーパーPACや保守的なアジェンダを持つ団体に渡っていました。^{[ 33 ]}

1924年から1950年の間、不動産業者の倫理規定には人種隔離に関する明確な記述が含まれていた。^{[ 35 ] [ 36 ] [ 37 ]}

不動産業者は黒人の住宅購入者が白人居住地域に引っ越すのを手伝うことを禁じられており、従わない場合はキャリアを失う罰則に直面していた。^{[ 38 ] [ 39 ]}人種隔離を助長する条項は、1974年まで不動産業者倫理規定から完全に削除されなかった。^{[ 40 ] [ 41 ]}

全米不動産協会は、住宅販売における人種差別を違法とする1968年の公正住宅法に反対した。^{[ 42 ] [ 41 ]}

一部の専門家^{[ 43 ]}は、不動産仲介業者や不動産業者が、住宅の市場価値を意図的に吊り上げ、その結果、購入者が必要以上に大きな住宅ローンを組むよう促したことで、サブプライム住宅ローン危機に少なくとも部分的な責任を負っていると考えている。その理論は、不動産業者が住宅ローン貸付業者と共謀することで、不動産業者はリスクを負うことなく、吊り上げられた住宅価格に対する借入金から多額の手数料を得ることができたというものである。多くの被害者は、住宅購入者が騙されて高額のローンを組んで高額の住宅を購入させられ、販売価格の上昇によって不動産業者の手数料も高くなったと感じている。この行為は、自主規制組織であると主張する全米不動産業者協会（NAR）によって「非倫理的」とはみなされていないが、明らかな影響は、一般市民に広範囲かつ重大な損害を与えたことを示している。多くの被害者は、証券取引委員会（SEC）に対し、不動産業者を積極的に規制し^{[ 44 ]}、住宅購入者に過払い金を返金するよう求めている。

2005年、米国司法省は、シャーマン反トラスト法第4条に違反したとして、全米不動産協会に対して正式な訴状を提出した。^{[ 45 ] [ 46 ]}この訴状は、全米不動産協会に対し、「インターネットを利用して住宅の売主や買主に効率的かつ費用対効果の高いサービスを提供するブローカーとの競争を制限する方針を維持または執行すること、およびその他の関連する反競争的規則を採用すること」を差し止めることを求めていた。^{[ 45 ]}

司法省は、インターネットベースのブローカーの競争を阻害するNARのMLS規則に異議を唱えた。^{[ 45 ] [ 19 ]} 2008年11月18日、裁判所はNARに対する和解を承認する最終判決を下した。^{[ 19 ]} 最終判決に基づき、NARは米国が異議を唱えた政策に同意し、それらの政策を、消費者に低価格の仲介サービスを提供するためにインターネットを使用するブローカーを差別しない規則に置き換えた。^{[ 45 ] [ 19 ] [ 47 ]}

2012年、NeighborCityの運営会社であるAmerican Home Realty Network, Inc.は、2件の著作権訴訟に対応して反トラスト法違反の反訴を提起し、「全米不動産協会（NAR）の資金援助を受けた2つの不動産情報サービス会社が提起した著作権訴訟は、NARが同社を廃業に追い込み、不動産仲介業者へのサービス提供者としての地位を奪うための組織的な取り組みの一環である」と主張した。^{[ 48 ]}また、反訴では、主張されている著作権は適切に登録されていないとも主張している。^{[ 48 ] [ 49 ]}ミネソタ州の訴訟では、NARに対する主張は記載されているものの、NARを直接反訴被告として挙げてはいないが、AHRNは反トラスト法違反と不正競争の主張において、Edina RealtyとHome Services of Americaを反訴被告として追加する修正反訴を2度目に提起した。^{[ 50 ]} Edina Realtyは、ミネソタ州、メリーランド州、ノースカロライナ州、ジョージア州、ワシントン州、オレゴン州、アリゾナ州、ロードアイランド州、コネチカット州、アイオワ州、ネブラスカ州、オハイオ州、イリノイ州、カンザス州、サウスカロライナ州、ミズーリ州、ペンシルベニア州、インディアナ州、ケンタッキー州、アラバマ州、カリフォルニア州など、全米各地の州で不動産仲介会社を所有する Berkshire Hathaway傘下のHomeServices of America , Inc. の子会社です。^{[ 48 ] [ 50 ] [ 51 ] [ 52 ] [ 53 ]} 2012 年初頭、中部大西洋岸の不動産情報サービス Metropolitan Regional Information Systems, Inc. (MRIS) とミネソタ州セントポールに拠点を置く Regional Multiple Listing Service of Minnesota Inc. (NorthstarMLS) は、NeighborCity に対して著作権侵害の申し立てを行いました。^{[ 48 ] [ 49 ]}全米不動産協会は、NorthstarMLSとMRISの法的費用に財政支援を提供すると述べた。^{[ 52 ] [ 54 ]}

2019年3月には、NARの報酬ポリシーに異議を唱える別の訴訟が提起された。このポリシーでは、すべての会員ブローカーが、MLS（ Multiple Listing Service ）に住宅を掲載する際に、一律で交渉不可能な買主側の手数料を要求することが義務付けられている。^{[ 55 ] [ 56 ]}

全米不動産協会は、初めて消費者に直接アプローチする試みとして、2010年2月にHouseLogic.comを立ち上げた。^{[ 65 ]}

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