住宅ローン電子登録システム

モーゲージ電子登録システム株式会社

会社種別	非公開企業
業界	金融サービス
設立	1995
本部	レストン、バージニア州、アメリカ合衆国
サービスエリア	アメリカ合衆国
製品	MERS システム、MERS 電子レジストリ、MERS 商用
親	株式会社マースコープ
Webサイト	メルセデス

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. ( MERS ) は、アメリカの非上場企業です。^[1] MERS は、21 世紀以降に住宅ローンの名義人として機能する独立した別個の企業であり、 MERS システムと呼ばれる電子レジストリを所有および運営する持株会社 MERSCORP Holdings, Inc.によって所有されています。MERS システムは、米国における住宅ローンのサービス権と所有権を追跡するように設計されています。財務省、連邦準備制度理事会、連邦預金保険公社、連邦住宅金融庁によると、MERS は、MERS をプリンシパルとして参照することなく、貸し手のためのエージェントです。^[2] 2018 年 10 月 5 日、インターコンチネンタル取引所 (NYSE: ICE) と MERS は、ICE が MERS のすべてを買収したことを発表しました。^[3]

現在の Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. は、1999 年 1 月 1 日に設立された同名の企業の 3 代目^[4]です。元の「MERS」は、1995 年に Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. の頭字語に過ぎませんでした。1997 年に Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. は、住宅ローン eRegistry システムのサービス マークとして「MERS」を米国特許商標庁 (USPTO) に登録しました。元の企業はその後、その役員および取締役会によって設立された他の企業と合併しました。

1995 年の Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (バージョン #1) が MERS サービス マークとシステムを作成しましたが、1999 年 1 月 1 日に MERSCORP, Inc. に社名が変更され、その後 2012 年 2 月 27 日に MERSCORP Holdings, Inc. に社名が変更されたため、このマークとシステムは存在しなくなりました。MERSCORP Holdings, Inc. は eRegistry の所有者および運営者ですが、住宅ローンには開示されていません。

米国の不動産法と不動産取引は、州の規制と郡レベルの登記要件の対象となっている。^[5]そのため、1980年代初頭、金融会社が住宅ローンに基づく市場の円滑な運営を展開するのは非常に困難だった。^{[6]これは、住宅}ローンを含む金融商品が販売されるたびに、さまざまな州法により、特定の権利（非裁判上の差し押さえ権など）を保護するために、各住宅ローン（または信託証書）の売却を地元の郡裁判所に登記することが義務付けられる場合があり、対応する登記料の支払い義務が発生するためである。^{[7]そのため、}住宅ローン担保証券の取引に熱心な金融業界は、これらの登記要件を回避する方法を見つける必要があり、こうして公的登記を私的登記に置き換えるMERSシステムが誕生した。^{[8] [9]}それでも、MERSは、その活動を公的土地登記システムを補完するものと説明している。 「MERS®システムは、登録された住宅ローンのサービス提供者情報への無料公開を提供する唯一の全国データベースであり、何世紀も前の不動産法に起源を持つ公共の土地記録システムを補完するものです。」^[10] 2007年までに、MERSCORP Holdings, Inc.は米国の住宅ローンの約3分の2を登録しました。^[11]

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (1999 年版 #3) は、貸し手、投資家、およびそのローン サービス会社によって提供され、郡の土地記録に記録されている住宅ローンから生じる担保権の記録上の所有者 (または所有者の指名者)です。MERS を使用することで、実質的な利害関係者である貸し手と投資家は、郡の土地記録に譲渡を提出する必要がなくなり、不動産譲渡に伴う郡の登録料支出が削減されるため、貸し手と消費者のコストが削減され、住宅ローンに関する情報と追跡の中心的な情報源が提供されます。^{[13] MERSCORP} Holdings, Inc. の住宅ローン取引の促進における役割は、初期の頃は比較的議論の余地がありませんでした。しかし、サブプライム住宅ローン危機の影響が続いたため、同社は、同社の差し押さえ開始権をめぐるいくつかの訴訟の中心に立たされました。これらの訴訟が成功すれば、米国の銀行業界は資本増強の新たな必要性に直面する可能性があります。^[14]

MERS システムの所有権の問題は、各団体間で曖昧になっており、裁判所は eRegistry システムと名義人を混同する傾向があります。なぜなら、両者は同じ「MERS」という頭字語を使用しているからです。MERS システムは、MERSCORP, Inc. または MERSCORP Holdings, Inc. が米国商標特許庁に提出した文書で議会が採択した、州主導の統一電子取引法 (UETA) および E-SIGN (2000 年国際および国内商取引における電子署名法) の「セーフ ハーバー」要件を満たしているとされています。しかし、MERS システムが Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (#3 1999 バージョン) から文書を取得する方法は不明です。

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. は、1993 年 10 月にFannie Mae、Freddie Mac、Ginnie Mae が電子住宅ローン登録システムの必要性に関するホワイト ペーパー(法律事務所Covington & Burlingの協力を得て) を作成したプロジェクトとして始まりました。その後すぐに MERS の頭字語が作られました。Mortgage Bankers Associationが関与し、MERS は 1995 年 10 月に法人化されました。MERS はElectronic Data Systems (EDS) に技術システムの開発とサービスの提供を委託し、MERS は 1997 年 4 月に正式に開始されました。^[15]

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. は、不動産取引の名義人として機能することを意図していました。これは、Cede & Co. がDepository Trust & Clearing Corporationによって信託されているすべての証券の名義人所有者 (つまり、「ストリート名」所有者) として機能する方法と非常に類似しています。1960 年代後半から 1970 年代前半にかけて、米国の証券業界は、毎日何千もの株券を物理的に交換するという非常に複雑な作業のため、紙で溢れていました。物理的な株券を「固定化」し、後に帳簿への記入に完全に置き換えることにより、DTCC は現代のコンピュータ化された証券業界の発展を可能にしました。

1980 年代に住宅ローン担保証券の取引量が増えるにつれ、これらの証券に組み入れられた住宅ローンにも同様の仕組みが必要であることは自明となった。根本的な問題は、住宅ローン担保証券 (MBS) に移転された住宅ローンは、元の貸し手から「破産隔離」されなければならないということである。つまり、元の貸し手が破綻した場合 (2007 年の金融危機で多くの貸し手に最終的に起こったように)、MBS 投資家は、貸し手自身の債権者がローンの MBS への移転を詐欺的な譲渡として「回避」 (破産用語で言えばロールバック) して貸し手の破産財団に引き戻されないようにするための何らかの保護を要求した。このような保護を作成する最も簡単な方法は、ローンがMBS に到達する前に、3 つまたは 4 つのエンティティを介して対価としてローンを譲渡することである。前述のように、これらの譲渡はそれぞれ、関連する記録官または土地登記所に記録されなければならなかった。各ローンには 3 ～ 4 つの譲渡が必要で、各 MBS には数百の住宅ローンが投入されたため、結果として記録係は譲渡で溢れ、投資銀行は書類処理と記録係の手数料で手一杯になりました。MERS システムでは、ほとんどの標準的なローン書類が変更され、名目上の受益者または記録上の抵当権者として MERS の名前が付けられるようになり、この問題は解決されました。これにより、貸し手と投資家は、地元の記録係の事務所で譲渡を記録せずに抵当権を譲渡できるようになり、記録手数料の支払いを回避できました。

理想的には、ローンが期限通りに適切に返済されると仮定すると、MERS ローンでは、Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. を名乗る元の抵当権または信託証書、および抵当権または信託証書の借り手への再譲渡 (これにより、法的所有権と衡平法上の所有権が統合されます) の 2 つの文書のみを記録する必要があります。途中のすべてのエンティティが MERSCORP Holdings, Inc. のメンバーである場合、それらのポイント間のすべての中間転送は MERS システムでのみ追跡され、最後にローンを保有するエンティティは、MERSCORP Holdings, Inc. のエージェントとして再譲渡を記録するだけです (MERS が (1) 最初の貸し手のエージェントであり、次に (2) 最後の貸し手が MERSCORP Holdings, Inc. のエージェントとして機能することに注意してください。これが、MERS の批評家が頻繁に「二面性がある」と攻撃する理由です)。借り手が債務不履行になった場合、ローン サービス プロバイダーは Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. に代わって実際の利害関係者(つまり、MBS の管財人としての立場にある投資銀行) への譲渡を記録し、差し押さえを開始します。 MERS システムが導入される前は、MBS の作成時に最後の譲渡が常に記録されていましたが、MERS システムでは、(1) 差し押さえが必要になった場合、または (2) MBS 管財人がローンを MERSCORP Holdings, Inc. が所有する MERS システム外の事業体に売却した場合を除いて、銀行はそれを記録する必要がなくなりました。ローンが最後まで履行されれば、譲渡を記録する必要はありません。

MERS システムには、他にもいくつかの目的があります。MERS システムでは、MERSCORP Holdings, Inc. のメンバーによって正確に維持されていれば、消費者、登記会社、その他の不動産専門家が登録済み住宅ローンの現在の所有者を簡単に特定し、所有権の追跡が困難になる可能性のある住宅ローンの譲渡や、貸し手と利害関係にある投資家の合併や買収があっても、免除を受けることができます。MERS システムに含まれる情報は、見込み購入者の身元や所有者の居住に関する問題を含む住宅ローン詐欺の可能性を特定するのに役立ちます。MERS システムの集中データベースは、正確に維持されていれば、不動産の転売計画や購入の検出にも役立ちます。これは、MERS システム計画に対する一般的な批判です。

住宅ローン識別番号（MIN）は、MERSCORP Holdings, Inc.のMERSシステムによって開発されたもので、18桁の固有の番号で、住宅ローンの組成から証券化、返済または差し押さえに至るまで、ローンの存続期間全体を追跡するために使用されます。^[16]一般的に、最初の7桁はローンサービス業者を一意に識別し、残りの11桁はサービス業者によって内部的に使用され、通常はローン番号として使用されます。

MERSシステムのServicerIDを通じて、住宅所有者は、ローンが発行されてから住宅ローンの所有者が変更されたかどうかに関係なく、住宅ローンサービス会社を検索できます。ローンサービス会社を特定することで、住宅所有者は貸し手を特定して住宅ローンの条件変更の交渉を開始し、差し押さえを回避するための措置を講じることができます。^[17]

MERS システム eRegistry は、登録された eNote の所有者 (管理者) と保管者 (所在地) を識別する記録システムです。^[18]所有者は投資家とも呼ばれます。「投資家 - MERS® eRegistry に関しては、eNote で表される住宅ローンの所有者であるエンティティ。」 ^{[19] MERSCORP Holdings, Inc. が}住宅ローン銀行協会(MBA)の承認を得て構築し、2004 年に開始された MERS システム eRegistry は、E-SIGN および UETA 法の「セーフ ハーバー」要件を満たしているとされています。^[20] Fannie Mae ^[21]とFreddie Mac ^[22]はどちらも、eNote を購入する前に MERS システム eRegistry への登録を義務付けています。

2009 年 2 月、MERSCORP Holdings, Inc. の MERS システムが住宅ローン業界標準維持機構 ( MISMO )の日常業務の管理に選定されましたが、MBA は引き続き MISMO に対する完全な管理権を保持することになりました。

「MERS」関連団体の実際の身元が不明瞭なため、裁判制度や差し押さえ手続きに混乱が生じている。

2009年12月4日、ドーソン判事は「MERSは、当該債券の受益権の現所有者の代理人または指名人であるという証拠を提示しておらず、利害関係を有する実質的当事者であることを証明する責任を果たしていない」と判決を下した。同判事は、控訴中の18件のうち5件（チョン事件、ピラティッチ事件、コルテス事件、メディナ事件、オデル事件）で判決を下したが、「MERSが債券の所有者を特定したり、権限の出所について十分な証拠を提示したりしたとしても、実質的当事者であることを証明することはできなかっただろう」との判断は却下した。^[23]

2009 年 9 月 24 日、アリゾナ州連邦地方裁判所は、セルバンテス対カントリーワイド ホーム ローンズ社他訴訟において、MERS を含む被告グループに対して 3 人の借り手が申し立てた連邦法および州法に基づく請求をすべて棄却した。裁判所は、MERS が正当な受益者であるかどうかについては、その関与が借り手に対する詐欺行為を構成するかどうかという文脈でのみ議論した。裁判所は、MERS の使用そのものは借り手に対するコモン ロー上の詐欺ではないと判断し、「原告は、信託証書に MERS システムを「偽装」受益者として記載することが借り手としての義務にどのような影響を及ぼしたかを主張していない」と判決した。^[24]

米国第9巡回控訴裁判所は、2011年9月7日に提出された公開意見において、MERSに有利な下級裁判所の判決を支持した。 ^[25] 裁判所は、借り手がMERSのような団体の立場に異議を唱える根拠はないと判断した。しかし、裁判所は、そのような借り手は管財人の売却を取り消すために訴訟を起こすことで救済を受けることができるという法律参考書の脚注にも注目した。

マイアミの第3地区控訴裁判所とレイクランドの第2地区控訴裁判所は、どちらもMERSが差し押さえを認める判決を下した。上級判事のアラン・R・シュワルツ氏は、この判決は金融と技術の時代における変化に一部基づいていると指摘した。「問題は、現代の革新的な商取引手段を、本質的に中世のイギリスの土地法に由来する命名法と法的分類に押し込もうとすることの難しさから生じている」とシュワルツ氏は記している。^[26]

フロリダ州の関連訴訟として、BONY Mellon 対 Pino がある。住宅所有者の Pino が銀行の書類に欠陥があることを証明した後、BONY は自身の訴訟の取り下げを申し立てた。フロリダ州は司法による差し押さえ州であるため、書類を修正してから 2 度目の差し押さえ訴訟を起こすつもりだったと思われる。Pino は、そのように自身の訴訟を取り下げる銀行の権利に異議を唱えた。フロリダ州最高裁判所での審問が近づくと、両当事者は和解した。数日後、銀行は、Pino が自宅の完全な所有者になったことを地方記録官に通知した。言い換えれば、銀行は、おそらく数千ドル相当の Pino の自宅に対する請求権を放棄した。銀行の弁護士は、州最高裁判所で敗訴し、多額の費用がかかる前例を作る可能性が高いと考えたためである。前例を回避することは、Pino に貸したお金を失うことよりも価値があった。銀行の行動にもかかわらず、裁判所は、銀行の「却下、和解、再提訴」アプローチの妥当性を判断するために、この件を審理することに決定した。(ブリタニー・デイビス、マイアミ・ヘラルドのブログ、2012 年 5 月 10 日)

2009年8月14日、ミネソタ州最高裁判所は、 MERSが抵当権者として州法に基づいて差し押さえを行うことができるとの判決を下した。^[27]

デラウェア州の住宅所有者らは、MERSが提出した差し押さえに対する不正な手数料についてMERSに責任を負わせるために集団訴訟を起こした。 ^[28]

住宅所有者は、MERS信託証書は違法であるため、住宅を差し押さえることはできないと法廷で主張した。^[29]他のケースでは、州控訴裁判所は、MERSが借用書と抵当権の保有者である場合、MERSが抵当権を差し押さえることが認められると判断した。

2009 年 8 月 28 日、カンザス州最高裁判所は、Landmark National Bank v. Kesler、2009 Kan. LEXIS 834 (2009 年 8 月 28 日) において、判決の確定性に焦点を当てた MERS に関する判決を下しました。この訴訟における MERS の関与は、MERS が下位抵当権の登録上の抵当権者であったにもかかわらず、同社が差し押さえ訴訟の通知を受け取らなかったという事実から生じました。この判決において、裁判所は、「たとえ MERS が当初の差し押さえ訴訟で通知と送達を受ける権利を技術的に有していたとしても (現時点では決定していない問題)、裁判所が不履行判決を取り消し、MERS の併合を求める申し立てを却下したことで裁量権を濫用したと結論付ける必要はない」と述べています。この訴訟は MERS の差し押さえの権利に影響せず、MERS が抵当権者である場合は、同社は訴訟の通知を受ける権利があります。^[30] 裁判所は、MERSがカンザス州内の郡の関連登記簿に所有権の連鎖を公的に記録していなかったと結論付けた。裁判官は、抵当契約は信託証書（不動産を担保として確保するもの）と約束手形（借り手と貸し手の契約書）の2つの文書で構成されていると判断し、「抵当貸付が何らかの形で手形と信託証書の利益を分離し、信託証書が何らかの独立した団体に渡った場合、抵当権は執行不能になる可能性がある」と決定した。^[11]

2010 年 4 月 30 日、カンザス州控訴裁判所は、MERS, Inc. v. Graham、44 Kan. App. 2d 547、2010 WL 1873567、**4-**5 において、Keslerの解釈によれば、約束手形に MERS の記載がなく、MERS が貸し手の「名義人」としてのみ機能し、約束手形が MERS に譲渡された、または MERS が約束手形に何らかの権利を有しているという証拠がない場合、MERS にはカンザス州での住宅ローンを差し押さえる権限が実際にはない、とされました。

2008年、米国第5巡回控訴裁判所はMERSに対する多地区集団訴訟を棄却した。原告は、住宅ローン貸し手がMERSに支払った少額の手数料が不動産決済手続き法（RESPA）の規定に違反していると主張した。原告はまた、MERSが住宅ローン貸し手から不当にビジネス紹介を受けたと主張した。しかし、巡回裁判所の判事は「手数料と引き換えに、MERSは公的土地記録の永久記録抵当権者となるサービスを提供した」と判断した。原告の訴えは、RESPAに基づく請求を述べなかったとして控訴裁判所によって棄却された。^[31]

2010年10月27日、DC司法長官ピーター・ニッケルズは声明を発表し、「DCの住宅所有者に対して差し押さえを開始するには、現在の債権者の担保権が地区の登記官に公的書類で適切に裏付けられていなければならない」と結論付けた。^[32]そのため、ニッケルズの見解では、MERSの記録上のその後の住宅ローンの譲渡は、DCでも記録されない限りカウントされない。

2011 年 2 月 18 日、カリフォルニア州第 4 控訴裁判所は、修正の許可なしに異議申し立ての維持を確定しました。ジョアン・アイリオン判事の意見では、裁判所は 2 つの点で MERS に有利な判決を下しました。(1) カリフォルニア州の非司法的差し押さえ法は、差し押さえを開始する当事者がそうする権限があるかどうかを判断するためだけの訴訟を明示的または黙示的に認めていません。(2) たとえ認められていたとしても、原告は信託証書に署名した時点で、差し押さえを開始するために MERS を使用することに同意していました。^[33] ゴメスは、州最高裁判所の2010年のLu v. Hawaiian Gardens Casino, Inc.の判決を明示的に引用し、それに依拠しました。 ^[34]この判決では、法定分析の特定の保守的な方法（ 1979年にフランク・K・リチャードソン判事が最初に表明し、1988年にマルコム・M・ルーカス首席判事が下した意見で裁判所の多数派が採用）は、カリフォルニア州保険法だけでなく、カリフォルニア州のすべての法規に適用されることが明確にされました。したがって、カリフォルニア州議会が法規に訴因を明示的に書き込んでいない場合は、その法規は存在しないことになります。カリフォルニア州最高裁判所は、 2011年5月18日にゴメスの審査請求を却下しました。その後、ゴメスの弁護士は、米国最高裁判所に上告状請求を申し立て、その中でゴメスは、これまで下級裁判所で提起されたことのない、漠然と表現された適正手続きの連邦憲法上の根拠に基づいてMERSに異議を申し立てようとしました。しかし、彼は、暗黙の訴因を認定するカリフォルニア州の規則の合憲性に異議を唱えることができなかった。暗黙の訴因を認定する連邦規則はほぼ同じであるため、いずれにせよ合憲性は認められなかっただろう。最高裁判所は、2011 年 10 月 11 日にこの申し立てを却下した。

2011 年 2 月 10 日、ニューヨーク東部地区連邦破産裁判所は、証券化信託の管財人である US Bank が提出した破産執行停止の救済を求める申し立てを検討した。US Bank は、MERS からの住宅ローンの譲渡を理由に、債務者の住宅ローンを差し押さえる権利を主張した。裁判所は、ルーカー・フェルドマン原則により、以前の州裁判所の差し押さえ判決を執行する制約があると判断したが、MERS がその法的地位と権限について提出したいくつかの主張を検討し、それらの問題が明確になるまで数十件の追加訴訟の判決を保留していたことを指摘した。裁判所は、MERS には、その規則、メンバーシップ契約、または住宅ローンの条件自体の下では、代理人として住宅ローンを譲渡する権限がないと判断した。裁判所はまた、MERS には登録上の抵当権者として抵当権を譲渡する権限がないと判断した。「MERS が抵当権者と抵当権者の代理人の両方になれるという同社の立場は、せいぜい不合理である」

裁判所は次のように述べた。

MERSとそのパートナーは、主に伝統的な住宅ローン記録プロセスの要件を回避するように設計されたビジネスモデルを作成し、その下で運営することを決定しました。裁判所は、MERSが国内の住宅ローンの50％に関与している可能性があるからといって、このプロセスが法律に準拠していないという事実に目をつぶるのに十分な理由になるという主張を受け入れません。^[35]

2011年4月、 Residential Funding v. Saurmanにおいて、ミシガン州控訴裁判所は、MERS は実際には債務にいかなる権利も所有していないため、MCL 600.3204(1)(d) に従って非司法的差し押さえを行う権限を有していないとする2件の併合訴訟の判決を下した。^[36]ミシガン州最高裁判所は、2011年11月16日の命令でこの判決を覆し、「[MERS の] 抵当権者としての契約上の義務は、抵当権者が抵当権で担保された債務の支払い義務を果たしたかどうかに依存していた」ため、MERS が抵当権の所有者であると判断した。しかし、裁判所は、MERS の「債務の権利の所有者」としての地位は、債券の所有権と同じではないことを明確にした。

2011 年 11 月 16 日、ミシガン州最高裁判所は、この問題の緊急性と潜在的な影響を理解し、控訴を認める代わりに強制命令を発令し、控訴裁判所の判決を破棄しました。(Residential Funding Co, LLC v Saurman、2011 WL 5588929 (ミシガン州、2011 年 11 月 1 日))。裁判所は、控訴裁判所の反対意見に同意した。「MCL 600.3204(1)(d) に従い、抵当電子登録システム (MERS) は、これらの統合された各訴訟で問題となっている抵当によって担保された債務に対する「所有者」である」。なぜなら、「[MERS] 抵当権者としての契約上の義務は、抵当権者が抵当権によって担保された債務の支払い義務を果たしたかどうかに依存していた」からである。裁判所は、「MERS の「債務に対する権利の所有者」としての地位は、証書に対する所有権と同じではない。むしろ、抵当権の記録保持者として、MERS は、その資産に対する担保権を所有しており、その存続は債務の返済に左右される」と明確にした。この債務に対する権利は... MCL 600.3204(1)(d)に基づく広告による差し押さえをMERSに許可した。

裁判所は、MCL 600.3204(1) を排他的ではなく包括的であると解釈しました。裁判所は、「負債に利害関係を持つ者」には、登録抵当権者 (MERS など) が含まれ、「負債を所有する者」および「抵当権のサービス代理人として行動する者」とともに、広告による差し押さえを受ける権利のある当事者のカテゴリを構成すると判断しました。

2011年9月12日、カリフォルニア州第2地区控訴裁判所は、この訴え（抵当権者の譲受人が不動産を売却する権限を行使する前に譲渡を記録することを義務付けるカリフォルニア州法第2932.5条の違反の疑い）は抵当権にのみ適用され、信託証書には適用されないため無関係であると述べた。^[37]

9月12日、第4地区裁判所は、5月のゴメス対カントリーワイドの判決を引用し、「法定制度は、訴訟適格に異議を唱える先制訴訟を規定していない。したがって、不法な差し押さえの開始に対する原告の損害賠償請求と、第2924条(a)項の原告の解釈に基づく確認的救済を求める原告の請求は、法律上、訴訟原因を述べていない」と述べた。^[38]

2012年3月、ワシントン州タックウィラのクリスティン・ベインは、住宅ローンの実際の所有者を明らかにすることすらせずに彼女の家の差し押さえを行ったとして、MERS（およびその子会社）を相手取って訴訟を起こした。^[39]

2012年8月、ワシントン州最高裁判所はベイン氏の主張を認め、MERSは彼女の証書の合法的な受益者ではなく、管財人を任命する権利も持たないと述べた。判決文には、「法令を単純に読むと、約束手形または義務を証明するその他の証書の実際の所持者のみが、不動産の非司法的差し押さえを進める管財人を任命する権限を持つ受益者となり得ると結論付けられる。簡単に言えば、MERSが手形を所持していない場合は、合法的な受益者ではない」と記されている。^[40]

MERSシステムは電子化されているため、法的文書の電子的な保管と送信に依存しています。電子署名の公証と州を越えた公証署名の尊重の問題については、米国下院はこれらの手順を合法化する法案を可決し、2010年に米国上院は議論なしに法案を可決しました。しかし、バラク・オバマ大統領は2010年10月7日にこの法案に公然と反対しました。その結果、法案は廃案となり、電子署名を公証できるかどうか、またはある州で公証された署名を別の州で受け入れる必要があるかどうかは州法によって定められています。^[41]

Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. は、訴訟専門家や学者の間で「過去数年間で最も広く読まれた法律評論記事のいくつか」の中で、多くの議論、論争、批判を巻き起こしてきました。^[42]たとえば、Dustin A. Zacks 氏^[43]は、Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. が全国のさまざまな裁判所でまったく一貫性のない立場を取っていると批判しました。^[44] Zacks 氏の記事は、Bain Court で支持され、同裁判所は「MERS の役員は、基礎となる情報を確認せずに譲渡を発行することが多く、その結果、不正確な譲渡や詐欺的な譲渡が発生している」という主張で彼を引用しました。^[45] Christopher Peterson 教授^[46]も同様に、MERS が抵当権者であると同時に、貸し手または管財人の指名人/代理人であると主張するのは不誠実であると主張しています。^[47] ピーターソンは、この疑惑の二重性をローマの二面神ヤヌスに似ていると例え、^[48]ザックスはモーゲージ・エレクトロニック・レジストレーション・システムズ社を「多くの触手を持つイカに似た生き物」に例えた。^[49]ピーターソンのMERSに関する記事^{[50]は、MERSが公的な記録の完全性と透明性に有害な影響を与えると批判しており、無数の反MERS訴訟当事者[45]}によって引用され、MERSに不利な判決と有利な判決の両方で引用されている。^{[45] [51]}

他の学者は、住宅ローン電子登録システム社が破産宣告をした場合、数百万件の住宅ローンを名目上所有していることが住宅ローン投資家にとって破滅的なリスクとなるという理由で同社を批判している。そのような破産は、住宅ローンが「会社の破産財団に移り、債権者の請求を満たすために利用可能になる」ことを意味する可能性がある。^[52]ある法学教授は、MERS システムを完全に廃止し、まったく新しい国家記録システムに置き換えることを提案した。^[53]

• 同社の公式ウェブサイト mersinc.org
• MERS サービス ID