不動産バブル

不動産バブルまたは不動産バブル（住宅市場では住宅バブルとも呼ばれる）は、地域的または世界的な不動産市場で定期的に発生する経済バブルの一種であり、通常は土地ブームや金利の低下に続く。^{[1]土地ブームとは、住宅などの}不動産の市場価格が急上昇し、持続不可能なレベルに達した後、下落することである。この崩壊までの期間は、フロスとも呼ばれる。不動産バブルを特定して防止できるかどうか、また、不動産バブルがより広範なマクロ経済的意義を持つかどうかという疑問については、以下に詳述するように、経済思想の流派によって答えが異なっている。^[1]

住宅市場のバブルは株式市場のバブルよりも深刻です。歴史的に、株価の暴落は平均して 13 年ごとに発生し、2.5 年続き、GDPの約 4 % の損失をもたらします。住宅価格の暴落はそれほど頻繁ではありませんが、ほぼ 2 倍の長さで続き、2 倍の規模の産出損失をもたらします ( IMF世界経済見通し、2003 年)。最近の実験研究^[2]では、金融市場と比較して、不動産市場では好況と不況の期間がより長いことも示されています。不動産市場の流動性が低いため、価格の下落は緩やかです。

2007年から2008年にかけての金融危機は、 2000年代に各国で始まった不動産バブルの崩壊によって引き起こされた。^[3]

あらゆる種類の経済バブルと同様に、不動産バブルを特定または予測し、さらには予防できるかどうかについては意見の相違があります。投機バブルは、実際の価格が基礎的な価値から持続的かつ体系的に乖離し、拡大するものです。^[4]不動産バブルは、不動産の本質的な価値を見極めるのが難しいため、発生中でも特定することが難しい場合があります。他の中期および長期の経済動向と同様に、将来のバブルを正確に予測することは困難であることが証明されています。^[1]

不動産においては、ファンダメンタルズは賃貸利回り（不動産は株式やその他の金融資産と同様に考えられている）から推定することも、実際の価格と需要および供給変数の回帰分析に基づいて推定することもできる。^{[5] [6]}

米国の経済学者ロバート・シラーは、全米20都市の住宅価格をまとめたケース・シラー住宅価格指数が2011年5月31日に「住宅価格の二番底が確認された」と発表し^[7]、英国の雑誌エコノミストは、住宅市場の指標は不動産バブルの特定に使用できると主張している。さらに、政府や中央銀行はバブルの形成を防止したり、既存のバブルを収縮させたりするための措置を講じることができるし、講じるべきであると主張する^{者もいる[8] 。}

土地投機を防ぐために地価税（LVT）を導入することができます。不動産バブルは貯蓄を他の投資ではなく、家賃収入活動に向けます。地価税は、価格上昇のためだけに未使用の土地を保持する金銭的インセンティブを取り除き、より多くの土地を生産的な用途に利用できるようにします。^[9]十分に高いレベルであれば、地価税は、そうでなければ不動産価格に「資本化」される地代を取り除くことで不動産価格を下落させます。また、地主が使用していない場所の所有権を売却または放棄することを奨励し、投機家が未使用の土地を買い占めるのを防ぎます。

対照的に、異端の経済学の一部の学派では、不動産バブルは極めて重要であり、金融​​危機とそれに続く経済危機の根本的な原因であると考えられています。

住宅価格の上昇は富裕効果をほとんどもたらさない、つまり売却を望まない世帯の消費行動には影響を及ぼさないというのが、経済の主流の見方である。住宅価格は、所有に伴う暗黙の家賃コストの上昇に対する補償となる。住宅価格の上昇は、家賃インフレの上昇や、家賃上昇が予想されることによる貯蓄傾向の上昇を通じて、消費にマイナスの影響を与える可能性がある。^[10]

異端経済学の一部の学派、特にオーストリア経済学やポストケインズ経済学では、不動産バブルは信用バブル（軽蔑的に^[11] 投機バブル）の一例とみなされている。これは、不動産所有者が一般に住宅ローンという形で借りたお金を使って不動産を購入するためである。そして、これらが金融危機、ひいては経済危機を引き起こすと主張されている。これはまず経験的に主張されている。不動産バブルの後に経済不況が何度も起こっており、これらには因果関係があると主張されている。

ポストケインズ派の債務デフレ理論は需要サイドの視点から、不動産所有者は裕福になったと感じるだけでなく、(i) 不動産価値の増加分を消費するために（例えば、住宅ローン担保融資を受けることによって）、または (ii) 価値が上がると期待して借金で不動産を購入することによって投機するために借金をすると主張している。バブルが崩壊すると、不動産価値は下がるが、債務水準は下がらない。ローンの返済や債務不履行の負担が総需要を抑制し、その後の経済不況の直接的な原因となると主張されている。

バブルがはじける前にそれを特定しようと、経済学者は特定の地域の住宅が適正に評価されているかどうかを評価するために使用できるいくつかの財務比率と経済指標を開発しました。現在のレベルを、過去に持続不可能であることが証明された（つまり、崩壊につながった、または少なくとも崩壊を伴った）以前のレベルと比較することにより、特定の不動産市場がバブルを経験しているかどうかについて、知識に基づいた推測を行うことができます。指標は、住宅バブルの2つの絡み合った側面、つまり評価要素と負債（またはレバレッジ）要素を説明します。評価要素は、ほとんどの人が購入できる金額と比較して住宅がどれだけ高価であるかを測定し、負債要素は、住宅または収益のために住宅を購入する際に世帯がどれだけ負債を抱えるか（および銀行が融資によって蓄積するエクスポージャー）を測定します。米国の都市の住宅指標の進捗状況の基本的な概要は、Business Weekに掲載されています。^[12]不動産経済学および不動産動向も参照してください。

• 価格収入比率は、特定の地域における住宅の購入可能性の基本的な尺度です。これは通常、平均住宅価格と平均世帯可処分所得の比率で、パーセンテージまたは所得年数で表されます。これは、初めて住宅を購入する人向けに別途集計され、達成可能性と呼ばれることもあります。^[要出典]この比率は個人に適用され、住宅ローン融資の決定の基本的な要素です。^[要出典]ゴールドマン・サックスのざっくりとした計算によると、平均住宅価格と平均世帯所得を比較すると、2005 年の米国の住宅は 10% 過大評価されていたことが示唆されます。「ただし、この推定値は平均住宅ローン金利が約 6% であることを前提としており、金利は上昇すると予想しています」と、同社の経済チームは最近の^{[いつ? ]}レポートで述べています。^[13]ゴールドマンの数字によると、住宅ローン金利が 1% ポイント上昇すると、住宅価格の適正価値は 8% 低下します。^[要出典]
• 頭金収入比率は、一般的な住宅ローン^{[具体的に]}に必要な最低頭金であり、収入の月数または年数で表されます。これは、既存の住宅資産を持たない初めての購入者にとって特に重要です。頭金が高すぎると、購入者は市場から「締め出されてしまう」可能性があります。たとえば、2004 年時点で、この比率は英国では 1 年分の収入に相当しました。^[14]もう 1 つのバリエーションは、米国の全米不動産業者協会が出版物で「住宅購入可能額指数」と呼んでいるものです。^[15] (NAR の方法論の妥当性は、インフレを考慮していないため、一部のアナリストから疑問視されています。^[16] )。^[update]
  
• 住宅購入能力指数は、住宅ローンの実際の月額費用と手取り収入の比率を測るものです。この指数は、ほぼすべての住宅ローンが変動金利で銀行貸出金利に固定されている英国でよく使われています。この指数は、粗価格収入比率よりも、世帯の住宅購入能力を測るより現実的な指標です。しかし、計算が難しいため、専門家は依然として価格収入比率の方をよく使っています。^{[誰が？ ]}近年、^{[いつ？ ]}融資慣行が緩和され、収入の倍数よりも高い金額を借り入れられるようになりました。
• 中央値倍率は、中央値の住宅価格と中央値の年間世帯収入の比率を測るものです。この指標は歴史的に3.0以下の値で推移してきましたが、近年^{[いつ? ]}、特に土地や開発に対する厳しい公共政策の制約がある市場では劇的に上昇しています。^[17]

• 住宅ローン債務対所得比率または債務返済比率は、住宅ローンの返済額と可処分所得の比率です。この比率が高すぎると、世帯は債務返済のために不動産価格の上昇にますます依存するようになります。この指標の変形は、住宅ローンの返済、公共料金、固定資産税を含む住宅所有にかかる総費用を、典型的な世帯の税引き前月収のパーセンテージとして測定します。たとえば、RBCエコノミクスのカナダ市場レポートを参照してください。^[18]
• 住宅負債対自己資本比率（企業負債対自己資本比率と混同しないでください）はローン対価値とも呼ばれ、住宅ローン負債と基礎となる不動産の価値の比率であり、財務レバレッジを測定します。この比率は、住宅所有者が蓄積された資産を担保にして2番目の住宅ローンまたは住宅担保ローンを借りると増加します。比率が1より大きい場合は、所有者の資産がマイナスであることを意味します。

• 住宅価格の上昇が家賃の上昇を上回った場合、バブルと判断で​​きます。米国では、1984年から2013年までの家賃は年間約3％で着実に上昇していますが、1997年から2002年までの住宅価格は年間6％上昇しています。2011年から2013年第3四半期まで、住宅価格は5.83％上昇し、家賃は2％上昇しました。^[19]
• 所有率は、賃貸ではなく自分の家を所有している世帯の割合です。収入とともに着実に上昇する傾向があります。また、政府は住宅所有を奨励し促進するために、減税や融資補助などの措置を頻繁に実施します。^[20]所有率の上昇が収入の上昇に伴っていなければ、買い手が低金利（経済が活発化するにつれて最終的には再び上昇するはず）を利用している、または住宅ローンが信用度の低い借り手により寛大に提供されていることを意味します。したがって、所有率の高さとサブプライムローンの比率の上昇は、バブルに関連する債務レベルの上昇を示す可能性があります。
• 株価収益率（P/E 比率）は、株式の相対的評価を評価するためによく使用される指標です。賃貸住宅の P/E 比率を計算するには、住宅の価格を、その住宅の潜在的収益または純利益（住宅の市場年間家賃から維持費や固定資産税などの経費を差し引いたもの）で割ります。この計算式は次のとおりです。

${\displaystyle {\mbox{House P/E ratio}}={\frac {\mbox{House price}}{{\mbox{Rent}}-{\mbox{Expenses}}}}}$

住宅価格収益率は、住宅に投じられた資金の他の用途を分析するために利用される P/E 比率と直接比較できます。この比率を、より単純ですが正確性に欠ける以下の価格家賃比率と比較してください。

• 価格賃料比率は、平均所有コストを受け取った賃料収入（賃貸目的で購入する場合）または推定賃料（居住目的で購入する場合）で割ったものです。

${\displaystyle {\mbox{House Price-Rent ratio}}={\frac {\mbox{House price}}{{\mbox{Monthly Rent}}\times 12}}}$

後者は、労働統計局が発表する「所有者の等価家賃」の数値を使って測定されることが多い。これは、不動産における株価収益率と見なすことができる。言い換えれば、購入者が受け取った家賃収入（または家賃支出から節約したお金）1ドルに対していくら支払っているかを測定するものである。家賃は、法人所得や個人所得と同様に、一般的に需給ファンダメンタルズと非常に密接に結びついており、持続不可能な「家賃バブル」（または「所得バブル」）はめったに見られない。^[要出典]したがって、住宅価格の急上昇と賃貸市場の停滞は、バブルの始まりの兆候となる可能性がある。米国の価格家賃比率は、2004年10月時点で長期平均より18％高かった。^[21]

• 英国で使用されている指標である総賃貸利回りは、年間総賃貸料を住宅価格で割った値をパーセンテージで表したものです。

${\displaystyle {\mbox{Gross Rental Yield}}={\frac {{\mbox{Monthly rent}}\times 12}{\mbox{House price}}}\times 100\%}$

これは、住宅価格と家賃の比率の逆数です。純賃貸利回りは、上記の計算を行う前に、総家賃から家主の経費（場合によっては推定賃貸空室）を差し引きます。これは、住宅 P/E 比率の逆数です。

家賃は年末ではなく年間を通じて受け取られるため、上記で計算された総賃貸利回りと純賃貸利回りは、家賃支払いの月次の性質を考慮した場合に得られる実際の賃貸利回りよりもいくらか低くなります。

• 入居率（反対語：空室率）は、居住中の住宅ユニット数を特定の地域（商業用不動産では、通常、建物のグレードに応じて面積（平方メートル、エーカーなど）で表されます）の総ユニット数で割ったものです。入居率が低いということは、投機的な建設や購入によって市場が供給過剰の状態にあることを意味します。この文脈では、需要と供給の数字は誤解を招く可能性があります。販売需要は供給を上回りますが、賃貸需要は上回りません。^[要出典]

住宅価格の指標は住宅バブルの特定にも使用され、住宅価格指数(HPI) として知られています。

米国の有名な住宅価格指数としては、アメリカの経済学者カール・ケース、ロバート・J・シラー、アラン・ワイスが考案したケース・シラー指数がある。ケース・シラー指数で測定すると、米国は2006年第2四半期（2006年第2四半期）に住宅バブルのピークを迎えた。

1990年以降の日本の資産価格バブルの崩壊は日本経済に大きな打撃を与えた。^[22] 2005年の崩壊は中国最大の都市である上海に影響を及ぼした。[ 23 ^]

2007年時点では^[update]、不動産バブルは最近まで存在していたか、現在も世界の多くの地域で存在していると広く信じられていました。^{[24]これには}アルゼンチン、^{[25] 、} ニュージーランド、アイルランド、スペイン、レバノン、ポーランド、^[26]、クロアチアが含まれます。^[27]当時の米国連邦準備制度理事会議長アラン・グリーンスパンは2005年半ばに「少なくとも、（米国の住宅市場に）少しの『泡』がある…多くの地域的なバブルがあることは目に見えません」と述べました。^{[28]同時期に執筆した}エコノミスト誌はさらに踏み込んで、「住宅価格の世界的な上昇は史上最大のバブルだ」と述べています。^[29]

フランスでは、経済学者ジャック・フリジが毎年「19世紀以降のフランスにおける不動産価格、価値、販売数の推移」という研究を発表しており、^[30] 2001年以降、価格が大幅に上昇していることが示されている。しかし、フランスの不動産バブルの存在は経済学者によって議論されている。^{[31]不動産バブルの後には必ず大幅な価格下落（}住宅価格暴落 とも呼ばれる）が続き、その結果、多くの所有者が住宅の価値を超える住宅ローンを抱えることになる。^[32] 2010年12月31日時点で、米国の全住宅の23.1％に相当する1110万戸の住宅物件が負債を抱えていた。 ^[33]英国では、商業用不動産の価値が2007年半ばのピーク時より約35％低いままであった。その結果、銀行は多額の不動産担保債務を保有することに消極的になり、これが短期的には世界的な回復に影響を与える重要な問題となる可能性が高い。

2006年までに、世界のほとんどの地域はバブル状態にあると考えられていたが、この仮説は、さまざまな国の不動産市場で同様のパターンが観察されたことに基づいており、^[34]議論の対象となっていた。そのようなパターンには、過大評価と、その過大評価に基づく過剰な借り入れが含まれる。^{[35] [36] 2007年から2010年にかけての}米国のサブプライム住宅ローン危機は 、さまざまな国の経済に与えた影響と併せて、これらの傾向にはいくつ^{かの共通の特徴}があるかもしれないことを示唆している。^[24]

各国については以下を参照してください。

• バルト諸国の住宅バブル
• 英国の不動産バブル
• カナダの不動産バブル
• 中国の不動産バブル– 2005～2011年
• デンマークの不動産バブル– 2001～2006年
• アイルランドの不動産バブル– 1999～2006年
• 日本の資産価格バブル– 1986年～1991年
• レバノンの不動産バブル
• ポーランドの不動産バブル– 2002～2008年
• ルーマニアの不動産バブル
• スペインの不動産バブル– 1985～2008年、2008～2014年
• 米国の住宅バブル– 1997年～2006年^[37]

• オーストラリアの不動産バブル
• 英国の不動産バブル
• カナダの不動産バブル
• ニュージーランドの不動産バブル

ワシントンポストの記者リサ・スターテバントは、2013年の住宅市場は住宅バブルの兆候ではなかったと伝える記事を読者が購入するだろうと考えている。「現在の市場と、前10年半ばの過熱した市場との決定的な違いは、住宅ローン市場の性質です。より厳格な引受基準により、潜在的な住宅購入者のプールは、最も資格があり、ローンを返済できる可能性が最も高い人々に限定されています。今回の需要は、より市場の基礎に基づいています。そして、最近経験した価格上昇は「本物」です。または「より本物」です。」他の最近の調査では、証券化金融の中間管理職は、住宅市場全体の問題を認識していないことが示されています。 ^{[39 ]}

経済学者のデイビッド・ストックマンは、第二次住宅バブルは2012年に始まり、2013年2月現在も膨張し続けていると考えている。 ^[40]住宅在庫は、住宅市場の回復を待つ間、賃貸に出すことを望んでヘッジファンド投資家やプライベートエクイティファームが一戸建て住宅を購入したことで、2012年初頭から減少し始めた。 ^[41] QE3の政策により、住宅ローン金利は史上最低水準で推移し、不動産価格が上昇している。サンフランシスコ湾岸地域やラスベガスなどの大都市圏では、住宅価格が1年以内に25％も不自然に上昇した。^[42]

COVID-19パンデミック後、米国の住宅市場では深刻な需給不均衡により住宅価格が大幅に上昇した^[43]。パンデミックによりサプライチェーンが混乱し、住宅建設が減速したため、住宅不足に陥った。この住宅不足と連邦準備制度理事会の金利引き上げによる借入コストの増加が相まって、価格高騰につながった。専門家は、現在の価格上昇は投機的な行動ではなく市場の基礎に基づいており、住宅の購入しやすさという継続的な問題を浮き彫りにしていると指摘している^{[44] 。}

ユーロ圏の住宅価格はCOVIDパンデミック中に劇的に上昇した。^[45]

例えば、プラハでは70平方メートルのアパートを購入するには17.3年分の給料が必要になります。^[46]

• 差し押さえに代わる証書
• 不動産（土地）
• 差し押さえコンサルタント
• チョンセ
• 不動産鑑定
• 不動産経済
• 不動産価格
• 不動産
• 不動産業
• 2008～2014年スペイン不動産危機

• ジョン・カルバリー（2004年）『バブルとその生き残り方』N.ブリーリー著。ISBN 1-85788-348-9 
• ロバート・J・シラー（2005年）。『Irrational Exuberance 』第2版。プリンストン大学出版局。ISBN 0-691-12335-7。 
• ジョン・R・タルボット（2003年）『住宅市場の迫りくる崩壊』ニューヨーク：マグロウヒル社、ISBN 0-07-142220-X。 
• アンドリュー・トビアス(2005)。『The Only Investment Guide You'll Ever Need (updated ed.)』、ハーコート・ブレイス・アンド・カンパニー。ISBN 0-15-602963-4。 
• Eric Tyson (2003)。『Personal Finance for Dummies 』、第 4 版、カリフォルニア州フォスターシティ: IDG Books。ISBN 0-7645-2590-5。 
• Burton G. Malkiel (2003)。『投資のランダムウォークガイド：経済的成功のための10のルール』、ニューヨーク：WW Norton and Company、Inc. 、 ISBN 0-393-05854-9。 
• エリザベス・ウォーレン、アメリア・ウォーレン・ティアギ（2003年）。『二重収入の罠：中流階級の母親と父親が破産する理由』、ニューヨーク：ベーシックブックス。ISBN 0-465-09082-6。