レバノンの住宅バブル

レバノンの住宅バブルとは、レバノンの不動産セクターのほぼすべてに影響を及ぼしている経済バブルを指し、不動産価格は2005年以降急激に上昇している（2010年2月時点で平均5倍に上昇）のに対し、同じ期間のGDPはわずか52％程度しか上昇していない。^[1]

レバノンの一人当たりGDPは約13,000米ドル（税引き後）であるが、海外で働くレバノン人の平均年収は約30,000米ドル（税引き後）。ベイルートから遠く離れた場所でまともな住宅を借りるには約150,000米ドルかかることがあり、ベイルート郊外でまともな住宅を借りるには簡単にその4倍の費用がかかり、ベイルート中央地区でまともな住宅を借りるには数百万ドルかかることもある。住宅価格は常に上昇しているため、多くのレバノン人や他の投資家が（住宅ローンを通じて）住宅を購入し、後で（他の潜在的な投資家に）高値で転売している。この戦略、および不動産業者によるその他の欺瞞的な戦略により、レバノン国内外の多くのレバノン人は、レバノンで不動産を購入できなくなっている。さらに、高騰した住宅価格が賃貸価格の上昇につながり、インフレをさらに促進し、レバノンに住むレバノン人の実質所得を減少させている。最終購入者である他のレバノン人（例えば、住宅の転売を考えていない人）は、住宅ローンを返済するために長期かつリスクの高いローンを組んでいる。銀行は住宅価格の60％しか貸さないため、^[2]

国内需要の減速にもかかわらず、不動産価格の高騰が続いているのにはいくつかの理由がある。第一に、レバノンの不動産セクターは現在、実需に直面しており、投機需要はそれほど多くない。実際、不動産需要の大部分はレバノン居住者によるものである。そのため、レバノンの不動産セクターは、世界金融危機の際に他国で見られたような投機圧力に伴う高リスクを抱えていない。不動産市場全体が減速しているにもかかわらず、エンドユーザーの需要が引き続き勢いを増していることを考えると、不動産価格が下落しなかったのは、このためである。第二に、土地不足と高級住宅の建設増加が不動産価格に上昇圧力をかけている。第三に、シリア難民による不動産需要の増加が、国内需要の減少を補う上で重要な役割を果たしており、不動産価格のさらなる上昇につながっている。

投機バブルは、資産価格が本質的に価値よりもかなり高い値で継続的に取引されている状況を反映しています。したがって、投機バブルが存在するかどうかの判断は、信頼できる価格データと本質的に価値を決定するモデルが利用可能かどうかに左右されます。

レバノンには、客観的な判断を可能にする公式かつ信頼できる統計はない。GDPの数字は広く入手可能であるが^[3] - 13,200米ドル（2009年推定） - 信頼できる不動産価格指数はない。また、住宅の本質的価値を判断するために使用できる、レバノンの住宅品質に関する最新の調査もない。信頼できるデータの欠如は、レバノンの新聞における住宅価格に関する議論に現れており、同じ記事の中で異なる価格上昇が引用されている。^[4]

したがって、「レバノンの住宅バブル」に関する議論は、観測された不動産価格の推移とその本質的価値との相対的な主観的な評価に依存している。

さらに、海外で働くレバノン人の平均収入を推定する信頼できるデータが存在しないため、住宅バブルの可能性のある理由の分析が複雑になっている。