差し押さえに代わる証書

差し押さえに代わる証書とは、抵当権者（借り手）が、債務不履行となったローンを返済し、差し押さえ手続きを回避するために、不動産に対するすべての権利を抵当権者（貸し手）に譲渡する証書です。

差し押さえに代わる証書は、借り手と貸し手の両方にいくつかの利点を提供します。借り手にとっての主な利点は、債務不履行のローンに関連する個人債務のほとんどまたはすべてから借り手が直​​ちに解放されることです。借り手はまた、差し押さえ手続きの世間の評判を避け、正式な差し押さえに比べて寛大な条件を受けられる可能性があります。借り手にとってのもう1つの利点は、差し押さえよりも借り手の信用を傷つけないことです。^{[1] [2]}貸し手にとっての利点には、差し押さえの時間と費用の削減、借り手の復讐（保安官による立ち退き前の金属の盗難や財産の破壊）のリスクの低減、借り手がその後破産を申請した場合の追加の利点などがあります。

下位担保権がある場合、貸し手にとって代替証書は魅力のない選択肢となります。貸し手は不動産所有者から下位担保権の責任を引き受けたくない可能性が高いため、所有権を清算するために差し押さえを行うことを好むでしょう。

差し押さえに代わる証書とみなされるためには、債務は譲渡される不動産によって担保されていなければなりません。双方が自発的に誠意を持って取引に参加しなければなりません。和解契約には、譲渡される不動産の公正市場価格と少なくとも同等の総額の対価がなければなりません。借り手の未払い債務が不動産の現在の公正価格を超える場合、貸し手は差し押さえに代わる証書を進めないことがあります。また、貸し手は、費用のかかる差し押さえ手続きを経ていずれにしても不動産を手に入れる可能性が高いため、同意することもあります。

手段が自発的であるという要件のため、貸し手は、交渉に入る申し出が自発的に行われていることを明記した、借り手からの譲渡の書面による申し出を受けない限り、差し押さえに代わる証書に基づいて行動しないことが多い。これにより、口頭証拠規則が施行され、貸し手が悪意を持って行動した、または借り手に和解を迫ったというその後の主張から貸し手が保護される。その後、双方が和解交渉を進めることができる。ニューヨーク州の住宅資産盗難防止法は、この頻繁に使用される和解方法に関して混乱を引き起こしている。^[要出典] HETPA が差し押さえに代わる証書に適用されるかどうかは不明であり、たとえば審判員の証書の場合のような明確な除外規定がない。 2 年間の解除権は、特にコンプライアンスの複雑さを考えると、銀行やタイトル保険会社が受け入れやすいリスクではないため、ニューヨークの多くの銀行やタイトル保険会社は、代替証書の取り扱いを望まない。^{[引用が必要]}

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• 差し押さえに代わる証書とは何ですか?