スペインの不動産バブル

スペインの不動産バブルは、スペインの不動産価格の長期的な価格上昇のうち、過剰に上昇した部分が崩壊したものである。この長期的な価格上昇は、1985年から2008年まで、さまざまな段階で発生した。^{[1] [2] [3] [4] [ 5] [ 6 ] [7 ] [8] [9]}住宅バブルは、価格がほぼ3倍になった1985～1991年、価格がやや安定していた1992～1996年、そして価格が再び驚異的に上昇した1996～2008年の3つの期間に明確に分けることができる。2008～2014年のスペインの不動産危機により、価格は下落した。 2013年、ロンドンのIHSグローバルインサイトのエコノミスト、ラジ・バディアニ氏は、住宅用不動産の価値は2007年以降30％以上下落しており、2015年までに住宅価格はピーク時から少なくとも50％下落すると推定した。 ^[10]アルシディ氏とグロス氏は、「建設が今日のように依然として比較的高いペースで続けば、バブルの解消には30年以上かかるだろう」と指摘している。^[11]

投機バブルの正確な定義はないが、スペインのバブルの場合、消費者物価指数と賃金の平均上昇率 3% と生活費の年間上昇率 17% の間には明らかな違いがあり、住宅価格が賃金や平均消費者物価指数よりも 6 倍速く上昇したことを示している。^{[引用が必要]}

2007 年 8 月、サブプライム住宅ローンまたはジャンク住宅ローン危機に続いて、米国の不動産バブルが崩壊しました。スペイン国立統計局が住宅売買の大幅な減少 (2008 年上半期で 27%) と住宅ローンの縮小 (2008 年 1 月で 25%) を発表した直後[いつ^{? ]、}これがスペインのバブル崩壊の瞬間と考えられています。^{[出典が必要]}

価格上昇の主な受益者である建設会社は、バブルの存在を否定し、利害関係者の「神話」を明らかにした。建設業に直接関係する他の部門も同様に、バブルは存在せず、単に「不動産ブーム」だったと主張した。彼らに代わって、価格上昇と住宅の入手困難の影響を主に受けた、経済状況に反対する消費者とより密接な関係にある部門は、他のグループが社会批判やグリーン運動として枠付けしたのと同じ意味で同じデータを評価することを主張した。

市場の将来の展開は、個人の実際の行動に影響を与えます。多くの潜在的な買い手が、価格の将来の下落が近いと予測した場合、彼らは購入するために価格の下落が起こるまで待つことを選択できます。これにより、現在の需要が減少し、実際の価格が下がります。人々が価格の上昇を待っている場合、同じ手順が逆に発生します。

一方、スペインの住宅市場の特徴である透明性の欠如は、状況の正確な評価を妨げました。1つの組織が冷静で警戒すべきメッセージを同時に発信した一方で、統計は決して体系的ではなく、分散が特徴的でした。それらは単に矛盾しているだけでなく、一部が黒いお金で動いたり、汚職の形で動いたりして、隠れた税金の不動産市場の一部のままでした。その意味で、一部の専門家は、住宅価格の高騰の本当の性質に言及することを避けた経済的利益に基づく、透明性の欠如とコミュニケーション手段の秘密主義のキャンペーンさえ非難しました。

いずれにせよ、2008 年の最初の数か月で、スペインの住宅市場は大幅に減速し、連邦準備制度理事会の元議長であるアラン グリーンスパン氏のような一部の経済学者が投機バブルとその崩壊について語るようになっていた。同じ意味で、2008 年 4 月には、建設会社やプロモーター自身が「価格が大幅に下落し、市場の消費者が爆発した」ことを認識し、不動産資産の過大評価を暗黙のうちに認識し、不動産業界とスペインの経済構造全体に広がる影を予測した。2009 年になっても、世界中で巨大な投機的不動産バブルが爆発し、特にスペインでその勢いが増し、深刻な景気後退に陥ったことに疑問を抱く人はいなかった。

2005 年にマドリッドの米国大使館から出された電報によると、すでに相当な過大評価の兆候が見られ、その原因として、主要政党の内部圧力で変更される見込みのない不利な法律の下では賃貸市場の均衡が保たれないことが挙げられている。また、バブルが崩壊し財政状況が悪化すれば、政権を握っていたはずの政府が早期に選挙を実施するだろうと推測されていた。

不動産市場に関する事実がすでにさまざまな関係者によって受け入れられていたとしても、そのようなデータを作成する評価と必ずしも一致するわけではない。同じスペイン銀行は、投機バブルをめぐる考えを否定した。

スペイン銀行によると、住宅市場で行われた研究の結果は、均衡またはバブルの仮説を支持するものではなく、むしろ、2004年末のスペインの不動産市場の状況は、適切な住宅の過大評価と、観察された価格と説明された価格の間に見つかった乖離が長期的にその基礎によって徐々に吸収されることによって特徴づけられたという混乱を強めるものであった。^[12]

しかし、その機関の公式報告書は不動産資産の過大評価も認識しており、2002年にはすでに住宅価格の下落の可能性について警告していました。2003年、ガルシア・モンタルボはスペインにおける不動産バブルの形成に関する最初の記事の1つを発表しました。

投機バブルの存在を否定し、せいぜい資産の若干の過大評価を受け入れる人たちは、スペイン経済の好調さ、雇用と持続的な成長データ、そして非常に低い債務不履行率を主張し、価格上昇は需要の圧力によるものだと主張した。

その反対の極端な意見は、予測不可能な結果を​​もたらす不動産バブルが発生する前に物事が起こっていると見積もる人たちの批判だった。

巨大な投機的[不動産]バブルはすでに何年も前から形成されており、エコノミスト誌（2005年6月18日）はこれを資本主義史上の主要な投機的プロセスと評している。

一般的に、批判的な立場からは、スペイン経済の建設産業への依存と過剰債務が、特に金利の上昇により長期的に経済不況を引き起こし、国内消費を侵食し、失業率と債務不履行レベルを上昇させ、最終的に不動産資産の価値下落につながる可能性があると断言されました。

スペインの住宅所有率は80%を超えています。1960年代と70年代に政府によって住宅を所有したいという願望が奨励され、スペイン人の精神の一部となっています。さらに、税制も所有を奨励しており、住宅ローンの支払いの15%が個人所得税から控除されます。さらに、最も古いアパートはインフレ調整されていない家賃統制によって管理されており^[13]、立ち退きが遅いため、賃貸が妨げられています。銀行は40年、最近では50年の住宅ローンを提供しています。

懸念されていた通り、投機バブルがはじけると、スペインは最も大きな影響を受けた国の一つとなった。ユーロスタットによると、2007年6月から2008年6月にかけて、スペインはヨーロッパで建設価格が最も急落した国であった。^[14] 2008年には、新築は事実上停止したが、売り手が大幅な値引きを渋ったため、価格は当初比較的安定していた。2008年末時点での全国平均価格は2,095ユーロ/m2であった。^{[15] [16]} 2007年7月から2008年6月までの実際の販売は平均25.3%減少した（損失の大部分は、この期間の2008年の部分に発生したと主張される）。一部の地域は他の地域よりも大きな影響を受けており、カタルーニャ州は42.2%の売上減で先行しているのに対し、エストレマドゥーラ州のような人口の少ない地域では同期間における売上減はわずか1.7%にとどまった。^[17]

スペインは米国の多くの国とは異なり、ほとんどのヨーロッパ諸国と同様に、住宅ローンをノンリコース債務として認めていない。不動産価格が下落したため、ほとんどの差し押さえはローンの60％を占めるに過ぎず、立ち退きを余儀なくされた人々はもはや所有していない不動産に対して多額の負債を抱えている。^[18]

スペイン銀行の報告書によると、1976年から2003年の間に、スペインの住宅価格は実質で2倍になり、名目では16倍になった。1997年から2006年にかけて、スペインの住宅価格は名目で約150％上昇し、実質では100％の成長に相当した。2000年から2009年にかけて、既存の2000万戸の住宅ストックに500万戸の新規住宅が追加されたとされている。^[19] 2008年、不動産市場は急速に下落し始め、その年の住宅価格は8％も劇的に下落した。^[20] 2007年から2013年にかけて、スペインの住宅価格は37％下落した。^[21]スペインでは毎年ほぼ100万戸の住宅が建設されており、これはドイツ、フランス、イギリスの合計を上回る。^[22]

この状況の主な影響の1つは、家計債務の増加です。通常、住宅の購入は、居住目的であれ投資目的であれ、住宅ローンで賄われるため、価格の上昇は債務の増加を意味します。スペインの消費者債務は10年足らずで3倍になりました。1986年には債務が可処分所得の34%を占めていましたが、1997年には52%に上昇し、2005年には105%になりました。2006年には、人口の4分の1が15年以上の返済期限の債務を抱えていました。^[23] 1990年から2004年にかけて、住宅ローンの平均期間は12年から25年に増加しました。^[24]スペイン銀行は、2006年の家計貯蓄が債務で圧倒されたと報告しました。^[25]実際、スペイン銀行は毎年、スペインの家計の負債率の高さについて警告しており、^[26]同銀行によれば、これは持続不可能な水準だという。2006年末の民間債務は8322億8900万ユーロで、前年比18.53%増加し、2010年末には1兆ユーロに達した。^[27]スペイン銀行は、建設業界の過剰負債についても警告している。^[28]

スペイン商工会議所のハビエル・ゴメス・ナバロ会頭は、金融ジャーナリスト協会主催のイベントで、住宅部門に対する債務の30%は「回収できない」と述べた。スペイン銀行によると、この債務は3250億ユーロに上り、2009年12月時点で不良債権は9682万4000ユーロに達した。^[29]商工会議所の会頭は、スペインの金融システムが危機による資産への影響を認めなかったことを遺憾に思った。スペイン銀行は、これは金融部門全体の責任であると断言した。「スペインでは、金融システムが良好な状態ではないことを認めようとはしなかった。認めれば、銀行部門は資本増強政策を開始せざるを得なくなるからだ。これまでの政府の政策の目標は、時間を稼ぎ、銀行の資本増強を緩やかに開始することだったが、今や時間は尽きつつある」[ ^30]

不動産コンサルティング会社RRデ・アクーニャ・アンド・アソシアドスによると、国内の開発業者6万7000社の半数以上が「ゾンビ」に分類され、負債が資産を上回り、ローンの利子を返済できる程度の収入しかないという。^[31]スペイン銀行によると、信用総額に占める家計ローンの不良債権率は、2005年の0.8%から2011年には6.2%に増加した。

• スペインの大不況
• 貯蓄銀行（スペイン）
• スペインの失業率
• 2008～2014年スペイン不動産危機

• 2008年の不況

• スペイン開発省の統計 2013-11-04ウェイバックマシンにアーカイブ
• バブル前とバブル後の都市化地域を比較した衛星写真