ジョンセ

チョンセ制度は韓国で1世紀以上前に起源を持ち、19世紀に日本との条約をきっかけに始まったという説もあるが^{[ 4 ]}、20世紀後半、特に1960年代と1970年代に普及し、現在のような形になった。この制度は、高金利による経済活動の停滞を招いた住宅ローン不足への解決策とみなされていた。この状況は、急速な都市化と農村からの人口流出によってさらに悪化し、都市部の住宅需要が高まった。チョンセは、従来の融資手段を用いずに経済発展を促進し、都市の成長を可能にした^{[ 5 ] 。}

20世紀の高金利と住宅ローン不足の時代は終わりを迎えつつある。韓国の金利は10年以上にわたり3％以下と低水準を維持している。^{[ 6 ]}これにより、この制度はかつてほど不動産開発業者にとって不可欠で有益なものではなくなり、敷金ではなくウォルセによる賃貸の人気が高まっている。新たに実現した低金利はチョンセの力学をいくらか逆転させ、今では多くのテナントが貯蓄ではなくローンで敷金を用意しており、毎月のローンの利息は市場価格の家賃よりも低い場合が多い。しかし、これはまた、金利の上昇がチョンセを以前のように助けるのではなく、むしろ損なうことを意味している。なぜなら、今や借主がお金を借りており、低金利の恩恵を受けているからである。

チョンセ（敷金）の借主は、住宅市場において財政的に不利な立場に置かれている。マンションの価格が下がると、チョンセの金額もそれに比例して減るが、必ずしもそうとは限らない。このような場合、借主は少なくとも理論上は、賃貸契約を更新する際に差額を取り戻すことができる。しかし、家主が自己資金やローンで差額を補填できない場合、借主には訴訟など、いくつかの困難な選択肢が残されることになる。一方、マンションの価格が上がると、敷金も上がる可能性があり、借主は賃貸契約を更新する際にその差額を補填しなければならない。

住宅市場が拡大している時期や需要が過剰な場合、テナントが支払うべき物件価格の割合が大幅に上昇することがあります。これは過去に危機として特徴づけられており、特に1990年代には、こうした敷金価格の上昇に直面して10人以上が自殺に追い込まれました。このような極端なケースは、過去には住宅供給の大幅な増加によって解決されてきました。^{[ 8 ]}

チョンセ（賃貸住宅）の入居者は、敷金の額が大きいため、銀行から融資を受けて敷金を用意するのが一般的です。変動金利（年率）の融資を受ける場合、金利上昇のリスクにさらされます。しかし、敷金を担保とすることで、銀行は非常に低い年率（2～4%）で融資を提供できる場合があります。

韓国銀行の最新報告によると、2020年12月末時点の同行の家計向け融資残高は98兆8000億ウォンだった。2019年12月末と比較すると10兆ウォン増加しており、2004年以来最大の増加となっている。^{[ 9 ]}

家主によっては、多額の税金を滞納している場合があります。そのような場合、政府は滞納税金を徴収するためにアパートを競売にかけることがあります。アパートが売却されると、政府は競売で滞納分の利益を徴収します。^{[ 10 ]}国税と地方税はテナントよりも優先されるため、家主が政府にどれだけの税金を滞納しているかによって、テナントは敷金の一部または全部を失う可能性があります。