カナダの不動産バブル

カナダの不動産バブルとは、2002年から現在までのカナダの不動産価格の大幅な上昇を指します（2008年、2017年、2022年には短期間で価格が下落しました）。ダラス連邦準備銀行は、2003年以降、カナダの不動産を「活況」と評価しました。^[1] 2003年から2018年にかけて、カナダでは一部の都市で住宅価格と不動産価格が最大337％上昇しました。^[2] 2016年、OECDは住宅価格、投資、家計債務の高騰により、カナダの財政安定性が危険にさらされていると警告しました。^[3] 2018年までに、住宅所有コストは、カナダで最後の住宅バブルが崩壊した1990年の水準を上回りました。^[4] ブルームバーグ・エコノミクスは、2019年^[5]と2021年にカナダをOECD諸国で2番目に大きな住宅バブル国とランク付けしました。 ^[6] トロントは、2022年のスイスの銀行UBSの不動産バブル指数で世界最高のスコアを獲得し、バンクーバーも世界で最もリスクの高い10都市の1つにランクされました。^[7]

カナダロイヤル銀行の分析によると、2022年までにカナダの住宅はこれまでで最も入手困難な状態になっていることが示されています。^[8]この記録は1年後に破られ、集合住宅の所有コストを賄うには世帯収入の中央値の63.8%が必要となりました。^[9]住宅は税引き前の世帯収入の30%未満で購入可能とみなされます。^{[10] [11]}

2023年にはカナダの非金融債務はGDPの300%を超え^[12]、家計債務はGDPの100%を超え^[13] 、どちらも2008年の^{[疑わしい–議論の余地あり]}世界金融危機前の米国の水準よりも高い。^{[14] [15]}カナダの住宅投資の対GDP比率は2022年に8.9%でピークに達したが^[16]、米国は住宅バブルのピーク時でも2006年に7%にしか達しなかった。^{[17] [18]} ブロードベント研究所の分析では、カナダの「住宅制度は持続不可能なほど金融化しており、基本的人権に対する統制を集中させている」と結論付けている。^[19]

カナダの最後の住宅バブル崩壊は、 1990年代初頭の不況時に起こった。当時、カナダは低い商品価格、^{[20] 、}カナダドルの価値を弱める巨額の国家債務と赤字、ケベック独立の可能性、そしてカナダの主要貿易相手国である米国の不況に直面していた。1986年から1989年の間に、トロントの住宅費は150％上昇し、これはこれまでで最も高い4年間の価格上昇となった。^[21]グレータートロントの平均住宅価格は、1989年から1996年にかけて27％以上下落した。^[22]バンクーバーの最初の住宅バブルは1981年に崩壊し、2度目は1994年に徐々に下落した。^[23]それ以外では、1980年から2001年までのカナダの住宅価格は、州の平均年間所得の3～4倍の狭い範囲内で安定しており、^[24]これら2つの都市以外ではほとんど影響がなかった。^[23]

2000年代の資源ブーム（中国などの新興市場経済からの需要増加による）は経済活動、特に企業投資を促進し、カナダで雇用増加をもたらした。^[25]この間、農村から都市への大規模な移住とカナダへの移民が住宅価格への圧力に寄与した可能性が高い。^[26] 2010年までに、カナダは1980年以来初めて、カナダの不動産販売全体の約40％を占めるカナダ最大の6つの住宅不動産市場で同時に住宅バブルを経験し始めた。^{[27] [23]}

2015年12月、メトロバンクーバーの住宅の基準価格は前年比18.9％上昇した。^{[28] 2017年3月、}グレータートロントエリアでの一戸建て住宅の所有コストは前年比33％上昇した。^[29]これらの傾向に対応して、複数のレベルの政府が不動産市場の成長を鈍化させ、徐々に価格を引き下げ、バブルが崩壊するのではなくゆっくりと縮小するような方法で初めて住宅を購入する人々を支援しようとした。2016年10月、カナダ財務省は、金利が上昇した場合でも購入者が住宅ローンを支払い続けることができるように、保険付き住宅ローンのストレステストを導入した。 ^[30]ブリティッシュコロンビア州は、全国居住者投機税と呼ばれる15％の外国人購入者税を導入した。^[31] 2017年、オンタリオ州はグレーターゴールデンホースシュー地域の外国人購入者に対して15％の不動産譲渡税を導入した。^[32]バンクーバー市は空き家税を導入した。^[33]さらに、オンタリオ州の公正住宅計画は、より厳しい家賃規制と不動産市場の成長に対抗するための16の措置を制定した。^[34]これらの対策は、2017年の住宅価格のわずかな下落と一致しており^[35]、住宅崩壊の始まりであると考える人もいた。^[36]

カナダ住宅金融公社は、住宅価格が下落しているにもかかわらず、住宅市場は依然として脆弱であると指摘し、過剰建設（賃貸住宅の空室率の高さや新築住宅の売れ残り）を同国の住宅バブルリスクの指標として挙げた。^[37]

その他の金融リスクの兆候としては、以下のものが挙げられます。

1. カナダの民間部門債務対GDP比は2​​018年に218%に上昇^[2]
2. カナダの家計債務額は国内GDPを上回る^[38]
3. アルバータ州では、不況と高い失業率にもかかわらず、^[39]カルガリーの不動産価格は5％未満の下落にとどまりました。^[40]

OSFIは2018年に住宅ローンストレステストを改訂し、無保険住宅ローンにも適用範囲を拡大したが^[33]、CREAは2020年にこの措置が売上減少に影響を与えたとして非難した^[41]。

投資家（主たる不動産の住宅ローンを維持しながら、二次的な不動産を購入するために借り入れをする所有者と定義される）は、2018年から2019年の間にカナダで購入された住宅全体の約20％を占めました。 ^[42] 統計局のカナダ住宅統計プログラムは、2019年の報告書で、トロントのコンドミニアム市場の3分の1は、ユニットに直接住んでいないが、賃貸に出したり空き家にしたりしている人々によって所有されていると推定しました。^[42]

2019年4月、カナダ銀行は、新しい住宅ローン規則の影響を監視し、カナダの住宅市場は「現在、未知の領域にある」と結論付けました。^[43]この報告書では「バブル」という言葉は使用されていませんが、代わりに「フロス」という言葉を使用して、2015年から2016年にかけてバンクーバーとトロントで「ファンダメンタルズを上回る再販」と「外挿的期待」を表現しています。^[43]この期間中、住宅価格は大幅に下落せず、むしろ2019年を通じて停滞しました。^[44]

パンデミックの発生当初、住宅市場は、特に大都市のマンションで一時的な減速を経験しました。^[45]パンデミックに対応して、カナダ銀行は1か月で3回金利を引き下げ、 ^[46]住宅ローンの「ストレステスト」レートを引き下げ、購入者がわずかに大きい住宅ローンを組めるようにしました。^[47]価格はすぐに回復しました。2020年6月までに、戸建て住宅の価格はトロント地区の95％で上昇し、そのほとんど（55％）で2桁の増加を記録しました。^[48]

これは、価格が9～18%下落すると予測していたCMHCの予測を含む多くの予測を覆すものとなった。 ^[49]しかし、2021年末までに、カナダ不動産協会の住宅価格指数は26.6%上昇し、過去最速の年間上昇率となった。^[50]ブリティッシュコロンビア州（54%）とオンタリオ州（59%）では、新築住宅の大半をコンドミニアムが占めており、^[51]投資家がこれらのユニットの購入者に占める割合が増加している（オンタリオ州では41%）。^[52]

2021年2月23日、カナダ銀行総裁ティフ・マックレム氏は、銀行は「過度の熱狂」の「初期」兆候が見え始めたばかりだと述べた。質疑応答で、同氏は銀行は市場を冷やすための追加措置を検討していないと述べ、^[53]「成長が必要だ」と述べた。 ^[54]他の国々が過熱した市場を冷やそうとしている一方で、カナダは経済回復への懸念を理由にそうしなかった。^[55]銀行は、市場を冷やすには金利を上げる必要があるという投資家や経済学者からの呼びかけに抵抗し、おそらく2023年まで低金利を維持すると示唆し^{た[ 56 ]}。しかし、6月中旬までに財政支出が急増し、刺激策により家計が現金を蓄えたことから、投資家はカナダ銀行が2022年に金利を引き上げ始めると予想した。^[58]

2021年初頭、マクリン誌は、リモートワーカーに人気のズームタウンが、大都市圏の人口を犠牲にして増加していると報じた。注目すべき点は以下の通り。

2019年7月1日から2020年7月1日まで、トロントとモントリオールでは記録的な人口減少が記録され、ハリファックスは主要都市圏で2番目に速い成長を遂げ、モンクトンも平均を上回る成長率を記録した。カナダ全土の人々が、バーチャルツアーを通じて実際に見ることなく沿海地方の不動産を購入する中、住宅価格は急騰しており、フレデリクトンのU-Haulディーラーは、オンタリオ州とケベック州で引っ越し用トラックを借りて自社の駐車場に降ろそうとする人々に対応するのに苦労している。^[59]

カナダではCOVID-19のパンデミックが続いているが、統計によると住宅部門は成長しているが、カナダ経済のその他の部分の多くは成長していない。CDハウ研究所のジェレミー・クロニック研究副所長は、「カナダ統計局のデータによると、記録上初めて住宅市場への投資がカナダ経済全体の投資の50％を超えている」と指摘している。^[60]

2022年1月26日、カナダ銀行は「金利を引き上げなければならない」との見通しを発表した。^[61]平均住宅価格は2022年2月にピークに達した後、急速に下落し始めた。^[62]カナダ銀行は2022年3月2日に金利引き上げを開始した。^[63]

同月後半、オックスフォード・エコノミクスは、金利上昇と投機抑制政策が失敗しない限り、2024年半ばまでにカナダの住宅価格が24％下落すると予測した。住宅価格がさらに上昇した場合（後者のシナリオ）、40％の暴落と金融危機が予想される。^[64]

2022年9月までに、グレータートロント圏の一戸建て住宅の平均価格と中央値は約40万ドル下落しました。^[65] テラネット・ナショナル銀行住宅価格指数は2023年1月中旬までに10％下落し、「1999年の開始以来、指数史上最大の縮小」となりました^。[66] CREAのMLS住宅価格指数のピークから2023年1月までの縮小は、ロンドン（ -26 ％）、 ケンブリッジ（-25％）、キッチナー・ウォータールー（-25％）、ブラントフォード（-24％）、ハミルトン（-23％）、ナイアガラ地域（-20％）、バリー（-20％）で暴落の基準（価値の20％以上の下落）を満たしました。^[67]

カナダ銀行はインフレ対策として、 2022年3月から2023年7月の間に翌日物金利を10回引き上げ^[68]、目標金利を0.25％から5％に引き下げた^{[69] 。}

IMFは2023年6月に38か国を比較した報告書で「カナダは先進国の中で最も住宅ローン不履行のリスクが高い」と結論付けた。^[70]カナダの住宅ストックは2022年にピークを迎えた後、2023年にはGDPの3.1倍と評価された。^[71]

2023年10月までに、住宅販売は減速（パンデミック前と比較して-17％）しましたが、価格は安定しました。地域間の格差は非常に顕著で、前月比住宅価格指数（HPI）は、カルガリー（+ 9.4％）やモンクトン（+ 12％）などのより手頃な価格の市場で上昇し、過去最高または最高に近いレベルに達しました^[72]が、トロント（-1.7％）やバンクーバー（-0.6％）などのより大規模で高価な市場では価格が横ばいでした。^[73]全国レベルでの影響は相殺され、HPIは前年比1.1％増加しました。^[72]

価格変動は、特にマンション市場では、販売数や在庫数の変動に比べて大きくなかった。カナダの住宅の平均販売価格は、2024年7月に前年比3.9％減の724,800ドルとなった。^[74]今年上半期の新築マンション販売は前年比57％減で、トロントでは27年ぶりの低水準となった。^[75]バンクーバーの全住宅在庫は前年比39％増で、10年間の平均を上回った。^[76]

生産性に関する懸念は今年の焦点であり、少なくとも1人のチーフエコノミストは、カナダ（およびオーストラリア）の労働生産性が低いのは、米国とは対照的に、両国が成長を促進するために住宅と移民に大きく依存しているためだと考えている。カナダの一人当たり実質GDPは10年間ほとんど成長しておらず、^[71]労働生産性は2018年以降成長していない。^[77]「建設業は過去40年間、生産性の成長を生み出していない！」とTDバンクのチーフエコノミストは嘆く一方で、建設業は労働時間で製造業を上回るようになり、^[78]全体としてマイナスの影響を強めている。OECDは、カナダの一人当たり実質GDP成長率が今後40年間、先進国の中で最下位になると予測している。^[79]

投資家の活動（非所有者居住住宅の割合として測定）は、 2007年から2008年の金融危機の間に住宅価格の上昇と価格崩壊の両方を増加させました。投資家の活動は2005年にピークに達し、ラスベガスでの新規住宅ローンの29％以上が投資用不動産のために組まれました。この時点で、米国全体の住宅ローンの15％は非所有者居住住宅向けでした。^[80] 2020年、トロントでは住宅全体の21％、コンドミニアムの56％が投資家所有でした。バンクーバーでは、コンドミニアムのほぼ48％、住宅全体の33％が投資家によって所有されていました。^[81]カナダ全土で、5軒に1軒が投資用不動産でした。2024年の分析では、投資家が将来の初回購入者をますます排除していることがわかりました。^[82]

住宅投資家はほとんどの場合カナダの個人居住者だが、多くの物件は企業を通じて不透明に保有されている。オンタリオ州教職員年金基金、ブラックストーン社、コア・デベロップメント・グループなどの機関投資家が所有する物件の数は不明である。^{[83] [84] [85]}投資家の4％未満がカナダ非居住者であるにもかかわらず、連邦政府は2023年1月1日から2027年1月1日まで外国人購入者を一時的に禁止した。^{[86] [87]}ブリティッシュコロンビア州とオンタリオ州では、コンドミニアムの約20％のみが「州内」投資家によって所有されている。^{[88] [89]}価格上昇の原動力となっているのは、外国人投資家と国内投資家のどちらのグループなのかという議論がある。^{[90] [91] [92] [93]}

CMHCとIMFの報告書では、トロントとバンクーバーの価格上昇は信用条件（金利と住宅ローン規制は東西を問わず同様）、所得増加、人口動態要因だけでは完全には説明できないと結論付けられており、外国人購入者は住宅市場に不釣り合いな影響を与える可能性がある。^[94]そのため、慢性的な供給不足、または非居住者の購入と金融投機が、考慮すべき主要な変数となる。^[95]

外国人購入者が住宅価格に不釣り合いな影響を与えている理由:

価格設定を高く設定。バンクーバーでは、非居住者が所有する一戸建て住宅は、地元の所有者より平均で 707,000 ドル高く評価された。トロントでは、その差は約 100,000 ドルである。非居住者の買い手は、すべての「同等の」物件の価格を引き上げている可能性がある。市場のあるセグメントで価格を引き上げることで、高級物件に手が出ない世帯が他のセグメントで価格を引き上げ始め、波及効果として「ダウンマーケット」を生み出す可能性がある。^[96]

外国人購入者には以下は含まれません: 

• カナダの大学に通う非居住者の学生
• 海外で稼いだ多額の富を持ってやってくる新移民
• 主な稼ぎ手が海外に住んでいる「衛星」家族に住んでいる居住者
• ダミー会社を通じて現地の不動産で洗浄された外国の資金。^[97]

カナダ全体で不動産バブルはなかったと述べる評論家もいる。実際にあったのはトロントとバンクーバーだけである。^{[98] [99]} どの国でも典型的であるように、価格は都市部と農村部、地域間、そして地域内の都市間で大きく異なる。しかし、カナダの地域はそれぞれ経済基盤が大きく異なるため、21世紀の価格上昇の影響は2つのタイプの都市でほぼ正反対となっている。金融サービス、製造業、国際貿易、サービス業、観光業を基盤とする大都市圏（ゴールデンホースシュー、ローワーメインランド、南西オンタリオ）は、資源採掘を基盤とする都市（例：カルガリー・エドモントン回廊）が横ばいまたは衰退しているときに、最も力強く上昇する傾向がある。逆に、資源価格が急騰した時期には、資源依存型の都市はサービス重視の都市よりも力強い成長を遂げた時期があった。

アルバータ州、サスカチュワン州、ニューファンドランド・ラブラドール州の経済成長、移住率、そして住宅価格は、石油・ガス価格に左右されるため、 2003～2008年と2009～2014年の石油価格高騰時およびその直後に最も高い成長を記録しました。2008～2009年と2014 ～2016年の石油価格下落時およびその後には、成長は鈍化または反転しました。2020年の短期的な価格暴落の影響は限定的でした。アルバータ州全体の平均住宅価格は、多くの人が予想したように2019年から2020年にかけて前年比で下落しませんでしたが、カルガリーではわずかに下落しました。

バンクーバーは1990年代以降、カナダの他の都市よりも多くの外国直接投資と強い移民を経験しており、そのためカナダの他の地域よりも急速に増加している。バンクーバーの高価格により、中流階級の購入者はブリティッシュコロンビア州の他の地域に追いやられている。

ブリティッシュコロンビア州と同様、オンタリオ州でも価格上昇が最も速いのは主要都市トロントで、バンクーバーと同様に外国投資と移民の主要拠点となっている。オンタリオ州の他の地域での価格上昇は、トロントから波及している可能性がある。

2020年まで、ケベック州と沿海州では経済成長と人口増加が一般的にはるかに遅いため、他の地域ほど劇的な価格上昇は見られませんでした。 ^[100]

2010年代半ば以降、カナダへの移民は主にオンタリオ州とブリティッシュコロンビア州に集中しており、そのためこれらの州の物価は他の州よりもはるかに速いペースで上昇している。^{[98] [99]}

2021年には、ニューブランズウィック州キラーニーロード（州都フレデリクトン近郊の通勤街）にある5ベッドルーム、4バスルームの一戸建て住宅を購入するには50万ドルで十分だったが、バンクーバーのキツラノ地区にある495平方フィートの1ベッドルームのマンションしか購入できなかった。^[101]

2020年に最も高い成長を見せたのはオンタリオ州の中規模都市で、特にウィンザー（+21%）、マスコーカ（+20.3%）、オタワ（+19.4%）が顕著でした。主要市場で下落したのは、かつての外国投資の中心地であるウエストバンクーバー（–1%）とノースバンクーバー（–0.02%）のみで、カルガリー（+0.02%）、エドモントン（+1%）、レジーナ（+2%）などの石油関連の市場ではほぼ横ばいでした。^[102]

カナダの不動産価格の上昇に寄与している疑いのあるものとして、マネーロンダリングの「バンクーバーモデル」^{[103]がある。ハリファックスの}セントメアリー大学の犯罪学教授、スティーブン・シュナイダーは、ブリティッシュコロンビア州最高裁判所判事オースティン・カレンが率いるブリティッシュコロンビア州におけるマネーロンダリングに関する継続的な公的調査であるカレン委員会への寄稿で、「これほど大規模な作戦は見たことがない...地理的に限定されている」と述べた。 ^[104]カレン委員会は、2019年だけで53億ドルの違法資金がバンクーバーの不動産市場を通じて洗浄され、住宅価格が5％上昇したと推定している。^[104]

「バンクーバーモデル」とは、中国の組織犯罪がカジノを通じたフェンタニルの販売で得た収益を洗浄する方法である。^[105]

2016年、トランスペアレンシー・インターナショナル・カナダは、バンクーバーで最も価値の高い住宅用不動産の33％がダミー会社によって所有されており、少なくとも11％の名義書に名義人が記載されていることを発見しました。^[106]

トランスペアレンシー・インターナショナル・カナダは、グレーター・トロントの住宅用不動産の法人所有についても調査し、2008年から2018年の間に、実質的所有者や資金源を決定するための抑制と均衡のない5万社以上の法人を利用して200億ドルの購入が行われたことを明らかにした。^[107]これらの購入のうち約98億ドル（49％）は「全額現金購入」であり、購入に住宅ローンは使用されなかった。さらに、同じ法人購入のうち約100億ドル（50％）は、民間の規制されていない貸し手からの住宅ローンを使用していた。対照的に、不動産を「全額現金」で購入する世帯はわずか11％で、民間貸し手を使用する世帯は3％であった。

トランスペアレンシー・インターナショナル・カナダは、問題の一部はデータ不足にあると指摘している。彼らは、不動産所有権データの入手可能性は州によって異なり、有料で提供されると報告した。^[106]

2018年、BC州政府はBC州不動産におけるマネーロンダリングに関する専門家パネルを招集した。その結果作成された報告書^[108]では、州内でのマネーロンダリングに対処するために政府が講じるべき措置の1つとして、実質的所有者の開示を推奨した。2019年5月、BC州政府は法案^{[109]を可決し、2020年11月30日にBC州土地所有者透明性登録簿[110]}を立ち上げた。この登録簿は2021年4月30日に一般公開された。^[111]

住宅市場における需要と供給の不均衡は、住宅価格の上昇の原因としてよく挙げられ、提案されている解決策はほとんどの場合、供給を増やすことに焦点を当てています。^{[112] [113] [114]}しかし、2021年には住宅を購入する投資家の割合が初めて住宅を購入する人や繰り返し住宅を購入する人の割合を上回り始めました。 ^[115]投資家は具体的には、新築住宅や販売されている最も手頃な住宅（マンションなど）を購入します。このことから、市場価格の住宅供給を増やすことで、非投資家にとって「入手可能な」住宅をどの程度拡大できるのかという疑問が生じます。^[19]

さらに、複数の研究によると、カナダの住宅供給は数十年にわたって十分であったことが示唆されている。国際通貨基金（IMF）による2018年の研究では、カナダは20の先進国の中で住宅需要に対する対応力が2番目に高いと結論付けられている。^[116]ポメロイは、カナダ全土、またはカナダの8大都市圏で「慢性的な供給不足の証拠はほとんどない」ことを発見した。^[117] BMOのチーフエコノミスト、ダグ・ポーターは次のようにまとめている。「過去45年ほどの間、[住宅着工件数と労働年齢人口の増加率]の比率は通常約0.60（成人1.7人につき新築住宅1件）でした。過去1年間、この比率は0.5を下回りました...」しかし、過去5年間、この比率は「長期的な基準をわずかに上回っています」。^[118] BMOによる2022年の別の分析では、過去20年間でカナダの住宅ストックは新規世帯の増加よりも速いペースで増加していることが強調されました。「この国は供給の問題ではなく、過剰な需要圧力の波が繰り返されているため、住宅購入の困難さを抱えている」と結論付けています。^[119]

住宅供給が人口増加に追いついていないことを示唆する分析は、世帯規模を考慮していない可能性がある。^{[120] [121]}

同様に、2001年から2022年までのカナダ国勢調査の人口推計と住宅完成数を比較すると、測定された22年間のうち19年間で住宅完成数が世帯形成数を上回った（世帯規模が2001年の2.6 ^[122]から2021年の2.4に減少したことを説明）。^[123]

フレイザー研究所は、特に2022年までに人口増加の急増が住宅完成数を上回ることを強調した。^[124]移民の急増と一致している。^[125]

カナダは不動産産業に大きく依存している国であり、2020年にはGDPの約14％を占め^[126]、2023年には20％以上を占める見込みです^[127]。投資家心理が変化すれば、買い手の需要が大幅に低下し、価格下落の悪循環が引き起こされ、雪だるま式に価格が下落するリスクが高くなります^[128]。カナダ人の住宅ローン負債は増加しており（2021年6月に約2兆ドル、^[129] 2023年には2.16兆ドルの住宅^[130]）、2024年には失業率が上昇し、純雇用が減少しました^[131]。

カナダでは短期固定金利の住宅ローンが主流で^[132] 、通常金利は5年間固定されている。これは、ほとんどの住宅所有者が長期固定金利の住宅ローン契約を結んでいる米国とは対照的である。5年、10年、または15年後のリセット金利が過去よりも高ければ、多額の負債を抱えるカナダ人にとっては大きな債務不履行のリスクがある。2017年7月の報告書では、無保険住宅ローンが金融業界にとって最大のリスクであると指摘されている。^[133]保険で裏付けされたカナダの住宅ローンの数は減少しており、2012年の60%以上^[134]から2022年には22%未満となっている。^{[135]住宅価格の下落により、住宅所有者は住宅の現在の評価額よりも多くの住宅ローンを負う可能性があり、これは}ネガティブエクイティ として知られている。^{[136] [128]}