ローン対価値比率

ローン対価値比率( LTV )は、融資額と購入資産の価値の比率を表すために 貸し手が使用する金融用語です。

不動産業界では、この用語は銀行や住宅金融組合で、不動産の総評価額に対する第一抵当権の割合を表すためによく使用されます。たとえば、15万ドルの価値がある家を購入するために13万ドルを借りる場合、LTV比率は次のようになります。130,000ドルから150,000ドルまたは13万ドル/15万ドル⁠、つまり87%です。残りの13%は貸し手側のヘアカットを表し、合計100%になり、借り手の自己資本からカバーされます。^{[疑わしい–議論する]} LTV比率が高いほど、貸し手にとってローンのリスクが高くなります。

不動産の評価額は、通常、鑑定士によって決定されますが、より適切な基準は、購入を希望する者と販売を希望する者との間の公正な取引です。通常、銀行は、購入が「最近」（1～2 年以内）である場合、評価額と購入価格の低い方を利用します。

ローン対価値比率は、貸し手が借り手の住宅ローンの適格性を審査する際に評価する主要なリスク要因の 1 つです。債務不履行のリスクは常に融資決定の最前線にあり、自己資本の額が減少するにつれて貸し手が損失を負担する可能性が高まります。したがって、ローンの LTV 比率が増加すると、特定の住宅ローン プログラムの適格性ガイドラインははるかに厳しくなります。貸し手は、高 LTV ローンの借り手に住宅ローン保険の購入を義務付け、買い手の債務不履行から貸し手を保護することができますが、これにより住宅ローンのコストが増加します。

LTV 比率が低い (80% 未満) と、リスクの低い借り手には低金利が適用され、貸し手は、クレジット スコアが低い、住宅ローンの履歴で過去に支払い遅延がある、債務対収入比率が高い、ローン額またはキャッシュアウト要件が高い、準備金が不十分、または収入がないなどのリスクの高い借り手を検討できるようになります。ただし、LTV が 80% を超えると住宅ローン保険が必要になる場合があり、その場合は借り手に低金利が提供されます。LTV 比率が高いのは、主にクレジット スコアが高く住宅ローンの履歴が良好な借り手です。全額融資、つまり LTV 100% は、最も信用力の高い借り手のみに適用されます。LTV 比率が 100% を超えるローンは、アンダーウォーター モーゲージと呼ばれます。

複合ローン対資産価値比率 (CLTV) は、不動産の価値に対するローン(不動産によって担保されている)の割合です。「複合ローン対資産価値」という用語は、1 つの主要ローンと不動産価値の比率を単に示す基本ローン対資産価値に、さらに具体的な意味を追加します。「複合」が追加されると、パーセンテージ比率の計算で不動産の追加ローンが考慮されたことを示します。

不動産のすべての住宅ローンの元金残高の合計を、その不動産の査定額または購入価格のいずれか低い方で割った値。CLTV と LTV を区別することで、複数の住宅ローンが関係するローン シナリオを特定できます。たとえば、100,000 ドルの不動産に50,000ドルの住宅ローンが 1 つある場合、LTV は 50% です。同様の不動産で、100,000 ドルの不動産に 1 番目の住宅ローンが50,000 ドル、2 番目の住宅ローンが25,000 ドルの場合、住宅ローンの残高の合計は75,000 ドルです。CLTV は 75% です。

複合ローン対価値比率はローン対価値比率に追加される金額であり、これは単純に第一順位の住宅ローンまたはローンを不動産価値のパーセンテージとして表します。

米国では、ファニーメイとフレディマックの引受ガイドラインを満たす適合ローンは、ローン対価値比率（LTV）が80％以下に制限されています。80％を超える適合ローンも許可されていますが、通常は民間住宅ローン保険が必要です。^[1] LTVが80％を超えるその他のローンオプションも存在します。連邦住宅局（FHA）は購入ローンを96.5％まで保証し、米国退役軍人省と米国農務省は購入ローンを100％まで保証しています。 ^[2]

2番目に抵当権が設定されている物件など、複数の抵当権が設定されている物件は、複合ローン対価値 (CLTV) 基準の対象となります。10万ドルの物件価値で、5 万ドルの第一抵当権と1 万ドルのホームエクイティラインオブクレジット ( HELOC )残高がある場合、その CLTV は60% ( 5 万ドル+ 1 万ドル)/ 10 万ドルとなります。独立した第二抵当権とホームエクイティラインオブクレジットの LTV は、評価額に対するローン残高の割合となります。ただし、借り手のリスク度を測るには、すべての未払い住宅ローン債務を確認する必要があります。^[3]

オーストラリアの金融状況では、ローン対価値比率（LVR）は住宅ローン業界で重要な指標です。通常、適合ローンの場合、LVRが80％以下であれば低リスクとみなされ、ノードキュメントローンまたはロードキュメントローンの場合は60％以下です。^[4]オーストラリア市場の特徴は、より高いLVRローンを利用できることです。住宅ローン保険で最大95％まで延長でき、特定の条件下では100％LVRローンも可能です。頭金なしの購入者向けに設計されたこれらの100％LVRローンは、保証人（保証人住宅ローンとも呼ばれます）を含む厳格な要件を条件としています。LVRのこの柔軟性は、高LVR融資に関連する固有のリスクのバランスを取りながら、多様な借入ニーズに対応できる市場の能力を反映しています。^[5]

オーストラリアのLVR構造、特に高LVRローンの構造は、不動産融資のダイナミクスの進化を示しています。高LVRローンの選択肢は不動産所有権へのアクセスを拡大しますが、貸し手と借り手の両方にとってリスクの増加をもたらします。特に100％LVRローンの文脈でこれらのリスクを管理することは、オーストラリアの住宅ローンセクターにとって重要です。これは、主に保証人付きローンなどのリスク軽減戦略を通じて、金融の安定性を維持しながら住宅所有を促進するという市場の微妙なアプローチを強調しています。^[6]

ニュージーランドでは、準備銀行が銀行に対してローン対価値比率規制を導入し、特にオークランドで急速に成長する不動産市場を減速させようとしている。LVR規制とは、銀行が住宅ローン貸付の10%以上を高LVR（頭金20%未満）の自宅居住者の借り手に行うことが禁止され、投資家への高LVR（頭金40%未満）貸付は住宅ローン貸付の5%以下に制限しなければならないことを意味する。^[7]

英国では、ローン対価値比率（LTV）の範囲は通常60％から95％の範囲であり、95％の住宅ローンは少ないです。^[8]

国内および世界経済の危機に瀕していた頃は、LTVが最大125%の住宅ローンが一般的でしたが、貸し手は2008年にその提供を中止しました。^[9]

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• 住宅ローン貸し手、ハンガリーの住宅購入者に対する規制を緩和ウォール・ストリート・ジャーナル