アイルランドの不動産バブル

アイルランドの不動産バブルは、 2000年代初頭から2007年にかけてアイルランド共和国で不動産価格が長期にわたって上昇した投機的な過剰要素であり、ケルトの虎後期として知られる時期である。2006年には、投機的な建設の増加（ほぼ全額がシニア債で賄われている）と価格の急上昇が重なり、価格はバブルの頂点でピークに達した。2007年に価格は一旦安定し、その後、大不況のショックの影響を受けて2010年まで下落し始めた。2010年第2四半期までに、アイルランドの住宅価格は2007年第2四半期と比較して35％下落し、住宅ローンの承認件数は73％減少した。^{[1] [2]}

不動産バブルの崩壊は、2008 年以降のアイルランドの銀行危機の大きな要因の 1 つでした。

最大都市ダブリンの住宅価格はピーク時から一時56%下落し、アパート価格は62%以上下落した。^[3] 一時期、住宅価格は20世紀の水準に戻り、住宅ローンの承認件数は1971年の水準まで落ち込んだ。^[4] 2012年12月時点で、アイルランドの住宅ローンの28%以上が滞納または再編されており、商業用および賃貸用住宅ローンの滞納率は18%であった。^[5] 2013年初頭以降、アイルランドの不動産価格は回復し始め、ダブリンの不動産価格は最低値から20%以上上昇した。^[6]

アイルランドの不動産バブルの崩壊は、アイルランドの政治、経済、社会、金融の情勢に永続的な影響を及ぼしました。ゴースト不動産や高失業率などの初期の悪影響はほぼ解決されましたが、アイルランドの銀行および建設部門の崩壊が残り、2020年現在も続く全国的な住宅危機の一因となっています。^{[7] [8]}

1991年から2001年にかけて、アイルランドの実質国内総生産（GDP）成長率は平均7％を超え、労働力も大幅に増加した。1990年から2000年にかけて、アイルランドの国民一人当たり総生産（GNP）は58％上昇し、欧州連合平均を上回った。^{[9] 2003年から2007年にかけての住宅向け融資の拡大ペースは}ユーロ圏で最も高く、^[10]ドイツの銀行はアイルランドに対して総額2083億ドルのエクスポージャーを抱えていた。^[11]これらの要因により、2000年5月から2001年5月の間だけで住宅価格が17％上昇した。^[12] 2000年8月、国際通貨基金（IMF）の報告書は、アイルランドの不動産価格は中期的にはほぼ確実に崩壊に向かっていると主張した。「過去20年間でアイルランドほどの価格上昇を経験し、その後下落に見舞われなかった工業国はなかった」^{[13] 2000年以降、}環境・コミュニティ・地方自治省が詳述しているように、毎年約75,000戸の住宅が建設され^[14]、十分な計画許可が与えられたため、2005年までに46万戸の新築住宅を収容するのに十分な区画が確保され、住宅密度の数字は毎年上昇し続けた。^[15]住宅価格は2000年から2006年の間に2倍以上に上昇し、税制優遇措置がこの価格上昇の主な要因となった。^[16]フィアナ・フォイル・進歩民主党政権はこれらの政策に対して多くの批判を受けた。^[17] 2004年、環境・地方自治省の委託を受けて独自に作成された建設業界レビューでは、労働力の12%が建設業界に直接雇用されていると推定されている。^{[18]ある著者は、建設作業員がよく食べていた人気の}インスタント食品にちなんで名付けられた「ブレックファスト・ロール・メン」を「経済の鼓動する心臓」と表現した。^[19]

欧州中央銀行（ECB）が設定する金利は、ユーロ圏の低インフレ目標のみに基づいている。一部の人々^{[20]は、これは目標が狭すぎると感じており、例えば記録的な雇用水準、住宅価格の上昇、}消費者支出を抱える国にとっては不適切な金利決定につながっている。

アイルランドの住宅バブルを資金調達するための信用拡大のペースは、危機前の数年間で急激に加速した。金融セクターに対するアイルランドの規制監督が緩く弱かったため、アイルランド市場で過度に高騰する不動産価格の資金調達が可能になった。金融規制当局と中央銀行は、危機時の金融安定システムの不十分さに責任があった。危機の中心にあった金融機関は、アイルランドの金融セクターの透明性と説明責任、および企業の監督と執行能力に対する不信感の一般的な風潮に貢献した。^{[21] [22]}

中央銀行は2005年11月、アイルランドの住宅不動産市場が20%から60%の過大評価を受けているとの推定を認めた。アイリッシュ・タイムズ紙はOECDとの会議の議事録を公開し、アイルランドの不動産が過大評価されていると中央銀行は同意するが、「数値化」することで暴落を誘発することを恐れていることを明らかにした。アライド・アイリッシュ銀行の上級幹部は2006年に、アイルランドの銀行システムが崩壊する2年前に、中央銀行のストレステストは「ストレスが十分ではなかった」と懸念を表明した。^[23] CBOIは、不動産投機家や開発業者への銀行融資の危険な規模に関するアイルランド経済社会研究所（ESRI）の警告を常に無視した。 ^[24]

2000年代半ばの不動産価格と建設バブルの持続不可能な状況に対する是正措置は遅れ、消極的だった。バブル崩壊後、アイルランドの銀行は2008年9月のリーマン・ブラザーズの破綻に伴う信用崩壊に見舞われるほどの損失の増大に直面した。その後、深刻な流動性逼迫に見舞われ、緊急融資を含む中央銀行の支援で対応しなければならなかった。CBOIが抑制しなかった経営の不正は、アングロ・アイリッシュ銀行でも明らかになり、同銀行は2009年1月に国有化を余儀なくされた。

政府がアイルランド系銀行の預金を無条件に保証せざるを得なくなるわずか3か月前に発表された年次報告書で、アイルランド中央銀行は次のように述べている。「銀行はサブプライムセクターへのエクスポージャーがごくわずかであり、資本、収益性、資産の質の標準的な尺度で見ると比較的健全な状態を維持している。これは、我々が銀行に対して実施したストレステストによって確認されている」。^{[25] [26]}

次の年次報告書では、アイルランドの銀行システムがなぜ、どのように崩壊の危機に瀕したかについては、ほとんど何も述べられていない。^[27]金融規制当局の理事会に4人の理事がいるにもかかわらず、中央銀行は市場に介入する権限はないと主張した。それでも、中央銀行は、中央銀行の全体的な政策目的に反する方法で事業が行われているように見える場合、金融規制当局に指示を出す権限を持っていた。しかし、何も出されなかった。^{[28] [29]}

2009年7月、中央銀行の高官はオイレイハタス企業委員会に対し、銀行破綻で資金を失った株主（後に機関投資家を指すと訂正・明確化）が自らの運命に責任を負い、銀行長を抑制しなかったために当然の報いを受けたと語った。高官は、中央銀行が不動産開発業者への無謀な融資について十分な警告を与えなかったことを認めた。^[30]

アイルランド議会公会計委員会の報告書では、委員会は「不十分な監督」を行っており、銀行の貸出帳の適切な分析が行われていないと述べられている。^[31]

欧州委員会は2010年11月の金融危機の検証で「一部の国家監督当局は劇的に失敗した。アイルランドでは大手銀行に対する監督がほとんど行われていなかったことはわかっている」と述べた。 ^{[32] 2か月後、欧州委員会委員長は}欧州議会での怒りの応酬の中で、聴衆を驚かせる激しさで「アイルランドの問題は、アイルランドの一部機関の無責任な金融行動と、アイルランド市場の監督の欠如によって引き起こされた」と述べた。^[33]

CBOIは、金融危機の最中に現金不足が引き起こされた場合に公共の秩序が乱れることを恐れ、政府にアイルランドの主要銀行に武装防衛軍の警備を提供する緊急時対応計画を策定させた。^[34]

銀行の無謀な融資慣行により、納税者は640億ユーロ、アイルランド共和国に住む男性、女性、子供一人当たり16,000ユーロの負担を強いられている。^[35]

1994年以来、アイルランド経済は多国籍企業からかなりの投資を受けた。アイルランドの教育水準は、他の英語圏の国々と比較して高いと認識されていた。^[要出典]技術教育分野の改善も、アイルランドの労働力のスキル向上に重要な役割を果たした。^[36]高い教育水準と投資プロジェクトの資本化率の組み合わせにより、経済全体の労働生産性が大幅に向上した。その結果、経済の貿易部門の賃金水準が上昇した。

アイルランドは、1992年のマーストリヒト条約に従い、1999年1月1日にユーロが最初に導入されたときに参加し、1998年のアムステルダム条約に従い、ドイツのフランクフルトにある欧州中央銀行に金融政策の管理を委ねた。ユーロは、金融市場の統合を通じて、以前は通貨が弱かった国の1998年以降の投資率に貢献した。 ^{[37] [38]}しかし、ユーロ導入によって資本配分の効率が向上したという証拠はほとんど、あるいは全くない。^[39]単一通貨の導入により、欧州中央銀行の金利は、アイルランドがユーロに参加していなかった場合の国内金利よりも低かったため、不動産を購入する人々はより多額の借り入れを奨励された。価格が上昇し続けると、金融機関は100％ローン、さらにはそれ以上のローンを提供した（たとえば、家具や造園の購入資金として）。新聞には、不動産が確実な賭けと見なされていたため、人々に「不動産の階段」に乗るよう促す不動産広告が掲載された。住宅ローン債務の規模は、時が経つにつれて、アイルランド共和国の経済への影響から、アイルランド政府を大いに心配させるほどにまで達した。アイルランドでは、不動産価格の上昇と不動産取得のための借入の必要性により、民間部門の債務総額が大幅に増加した。これはアイルランド中央銀行にとってますます大きな懸念事項となり、同銀行は消費者行動に影響を与えようと何度も警告を発していたが^[40]、貸出や預金要件に対する慎重な制限などのミクロ経済的手段をまったく使用しなかった。インフレ率は、アイルランドではユーロ圏の他の地域よりも高かった^{[41] 。}

都市部の住宅価格が高騰したことの副作用として、より安価な住宅に住むために田舎の奥地へ人が流入した。これはダブリン大都市圏のウィックロー、キルデア、ミース、ラウス、カーローの各郡で大規模に起こった。その結果、住宅開発がインフラ整備と人口増加に対するサービス提供のペースを上回り、田舎の村や地方都市にインフラ整備の圧力がかかることになった。

バブルの間、新聞やメディアは不動産の宣伝に重要な役割を果たした。全国紙には必ず不動産特集があり、週末の新聞には不動産広告、新開発物件のレビュー、購入成功談、リフォーム、不動産体験談を語るコラムニストが多数掲載されていた。テレビやラジオの番組表も不動産ポルノで埋め尽くされ、住宅探し番組やリフォーム番組はどのチャンネルでも定期的に放映された。2007年7月でさえ、アイリッシュ・インディペンデントのジャーナリスト兼コメディアンのブレンダン・オコナーは、バブルが明らかにはじけていたにもかかわらず、人々に不動産を購入するよう呼びかけていた。^[42] 2011年4月、ジャーナリストのヴィンセント・ブラウンは、アイルランドのメディアがアイルランドの不動産バブルの熱狂を煽る上で重要な役割を果たしたことを認めた。^[43]

• 2000年2月、ウィリアム・スラッテリー（1996年までアイルランド中央銀行の銀行監督副本部長）は、信用の伸びが抑制されなければ不動産価格が30～50％下落する可能性があると予測した。^[44]
• 2000年に国際通貨基金は、過去20年間でアイルランドほどの規模の物価上昇を経験し、その後の下落に見舞われなかった先進国はなかったと述べた。^[45]
• 2003年、国際通貨基金はアイルランドの住宅不動産は過大評価されていると述べた。^[46]
• 2005年6月、エコノミスト誌はアイルランド市場に大規模なバブルが存在すると示唆した。^[47]
• 2005年9月、OECDとアイルランド中央銀行の無名の高官らは、アイルランドの不動産は15%過大評価されていることに同意したが、この情報はその後まもなくアイリッシュ・タイムズによって公表された。 ^[48]中央銀行は、崩壊の引き金となるのを避けるためにこの情報を故意に隠していたことを否定し、2006年4月には住宅ブームは「持続不可能」であり、経済に「重大なリスク」をもたらす可能性があると述べた。
• 2006年3月までに、ほとんどの経済学者は、賃貸利回りが国債が提供する3.5％以上の無リスク金利を下回ったため、不動産価格は持続不可能であると考えました。^[49]
• 2006年4月、経済社会研究所はバブルが存在する可能性があると述べた。^[50]
• 経済社会研究所は、2007 年 4 月 16 日の RTÉ ドキュメンタリーを踏まえて、2007 年 4 月 18 日に、経済的に確実な活動はタバコの製造と営業のみであると述べました。

結局、2007 年初めに住宅物件の需要が落ち込み、2007 年 3 月には価格が 0.6%、2007 年 4 月には 0.8% 下落しました。このため、1994 年以来初めて、四半期ベースで住宅価格が下落するとの見通しが生まれました。ダブリン都市圏の住宅供給増加、金利上昇、地方コミュニティの継続的なインフラ不足が重なり、ダブリン大都市圏の通勤圏の住宅価格はそれより早く下落しました。大都市圏の価格は横ばいでしたが、需要は著しく低下しました。ただし、これらの新築物件のかなりの割合は空き家です。経済評論家は、空き物件の数はおよそ 230,000 件であるとしています。このうち、最大 115,000 件程度が別荘である可能性があります。^[51]完成物件数に関する数字が存在するのは、電力供給委員会が新たに電力網に接続された物件数に関する情報と、地方自治体、環境省、中央統計局から提供されたデータに基づいているためである。新聞記事は、2006年10月以降、アイルランドの住宅物件のガイド価格と合意価格に対する評価額の下落に関する逸話的な証拠を提供した。不動産価格の下落はESRI住宅価格指数によって追跡され、^[52] 2007年第2四半期に価格が下落し始めたと報告されている。2007年5月のライブレジスター統計によると、建設業の雇用は減少した。^[53]

住宅ローン詐欺の事例も報告されており、借り手が収入を過大評価して、より多くの借り入れを可能にする。アイルランドが1980年代後半の英国のような不動産危機に見舞われた場合、これらの人々は「深刻な負債に陥る可能性がある」という懸念があった。^[54]この経験は、米国での「サブプライム住宅ローンの余波」につながった。2006年12月、アイルランドの国営放送局RTÉは、ゴールデンタイムのドキュメンタリーで調査を放送し、住宅ローンブローカーが競売人に見込み顧客の財務詳細を販売していたという証拠を明らかにした。このような情報があれば、競売人は見込み客から最大限の価格を引き出すことができる。この問題と、この分野におけるさらなる疑惑は、現在、データ保護局によって調査されている。

2007年夏、経済社会研究所は四半期経済評論を発表し、アイルランドの財政は2007年に赤字に陥り、住宅価格は3%下落すると予測した。^{[55] ESRIが四半期経済評論と同時に発表した}カリフォルニア大学コーディネーターのモーガン・ケリー教授の研究論文は、「ソフトランディングするだろうと言った同じ人々が、這い上がるだろうと言っている...底を打った。しかし、そうではない。不動産市場の底からは程遠い」と示唆している。アイルランド共和国の住宅市場が他の国と同じパターンをたどった場合、2015年までの今後8年間で住宅の実質価値は最大60%下落する可能性がある。^{[56] [57]}

これらの報告は政治体制から敵意をもって迎えられた。2007年7月4日、バーティー・アハーン首相は ドニゴールでの会議で、傍観して経済について「不平や不満を言っている」人々がなぜ自殺しないのか理解できないと述べた。^{[58] [59]多くの銀行経済学者、メディア評論家、不動産業者、不動産開発業者、ビジネスリーダーは、アイルランドの不動産市場は健全であり、 [60]}住宅価格の下落はソフトランディングの兆候に過ぎないとの考えを公言した。

2011年後半までに、ダブリンの住宅価格はピーク時から51％下落し、アパート価格は60％以上下落しました。^[61]住宅不動産価格は、2012年初頭から2012年7月までの間に全国的にさらに13.6％下落しました。^[62]

2006年と2007年の以前の報告書で予測されていたように、2009年前半までに不動産価格の暴落がアイルランドを襲った。これは2009年の不況と重なっており、世界的な経済減速と信用管理の引き締めを受けて、2008年後半から両者が進行し始めた。2009年6月までに、2001年から2007年の不動産バブル期（「ケルトの虎パート2」）に発生した価格上昇の約40％が失われたと報告された。2012年時点で、住宅価格は2001年の価格を下回り、ケルトの虎期の上昇分全体以上が消失した。^[63]

墜落事故の原因として非難されたグループや組織はいくつかあり、また他のグループや組織も非難した。特に注目すべきグループや組織は以下のとおりである。

• 建設業連盟：バブルの原因はパートタイム建設業者にあると非難^[64]
• アイルランド中央銀行の業績を監視する任務を負っている金融サービス諮問消費者委員会は、金融規制構造の不備により、ほとんどの消費者が「多額の金銭」を失ったと述べた。また、不動産バブルを含む消費者への脅威に対する規制当局の「不十分な」対応を批判した。^[65]これに対し、同委員会は「我々が講じた措置は不十分であり、十分に早期に講じられなかったことは明らかである」と述べた。 ^{[66] [67] [68]}既存の規制構造が不動産セクターへの過剰な融資を防止できなかったことを受けて、^[69]コンサルタントが業務の見直しに招聘され、「規制の専門知識が一部で不足していた」と述べた。^[70]元首相バーティ・アハーンは、 2001年に金融規制当局を設立した決定がアイルランドの銀行セクター崩壊の主な原因の1つであり、「もう一度チャンスがあったとしても、私はそうしないだろう」と述べた。^[71]
• 銀行は、融資慣行が緩すぎると非難され、不動産価格の暴騰を招いただけでなく、後に救済されることになった一般市民の負債負担を増加させた。^[72]

一般的に、国に影響を与えたのは外部要因と内部要因の両方の組み合わせであると考えられていました。銀行部門、特にアングロ・アイリッシュ銀行における汚職のさらなる暴露は、国際金融およびビジネス界におけるアイルランドの存在の信頼性に影響を与え続けています。

不動産バブルの時代、建設業に従事する人の数は不釣り合いに多かった。建設業の規模が縮小し、他の製造業が海外に移転したため、2009年5月までに失業率は11.4%となり、^[73] 2011年9月には14.3%に達した。^[74] 経済社会研究所は、失業率は最終的には17%程度に達すると予測している。^[75]

• 2010年末時点で、抵当物件の約31％、または未払いローン額の47％が負債残高不足であることが判明した^。[76]
• 2011年9月現在、中央銀行の統計によると、民間住宅ローン口座の8.1%が90日以上延滞しており、2011年6月末の7.2%から増加している。^[77]
  • 2012年8月現在、アイルランドの住宅ローンの22％以上が滞納しているか、再編されている。^[78]
• 2011年の最初の10か月間に、8,692軒の住宅が完成しました。これは、2004年の76,954軒、2005年の80,957軒、2006年の93,419軒、2007年の78,027軒、2008年の51,724軒、2009年の26,420軒、2010年の14,602軒と比較されます。^[79]
• アイルランドの国家債務は大幅に増加しており、2009年末のアイルランドの一般政府債務対GDP比は65.2%と推定されている。2010年末の一般政府債務対GDP比の修正推定値は92.5%と推定されている。2011年末の一般政府債務対GDP比の予測値は105.5%と推定されている。^[79]

• 2006年にはアイルランドの労働力の最大12.6％が建設業界に従事していた。^[80]
• アイルランドのGNPの最大9.4%は建設に依存しており、このうち新しい住宅建設はGNPの約7%を占めています。^[81]
• 民間住宅のP /E 比率(総価格を年間収益で割ったもの) は、2006 年 3 月にデイビー証券会社のレポートで、裕福なダブリン郊外の住宅ではこの比率が 100 倍に近づく可能性があると示唆されたときに、史上最高を記録しました。デイビーは、これらの比率は、投資家が賃料上昇に非常に強気である場合のみ正当化されると述べました。しかし、これらの地域では賃貸物件の供給が豊富であるため、デイビーは、賃料ではなく不動産価格の調整が、最終的に評価額をより現実的なレベルに引き下げるだろうと示唆しました。^[82]
• 価格収入比率や賃貸利回りなどの住宅指標は他の多くの国よりも悪かったが、1平方メートル当たりの住宅価格の高さと持続不可能なアイルランド経済はバブルを示唆していた。^[83]

• 幽霊屋敷
• ユーロ圏危機に関連する頭字語の一覧

• RTÉ Futureshock – RTÉテレビは、アイルランドの不動産バブルが崩壊しようとしているかどうかを検証します。
• OECDワーキングペーパー^{[永久リンク切れ‍ ]} – OECDエコノミストによるアイルランドの住宅価格に関する分析