オーストラリアの不動産バブル

オーストラリアの不動産バブルとは、オーストラリアの不動産市場が著しく高値になっているか、または高値になりつつあり、大幅な下落（調整または崩壊と​​も呼ばれる）が迫っているという経済理論である。2010年代初頭以来、財務省の職員を含むさまざまな評論家^[1]が、オーストラリアの不動産市場は重大なバブル状態にあると主張している。

業界の専門家の多くは、これはバブルではなく、住宅価格は所得の伸びに応じて上昇し続ける可能性があると主張している。オーストラリア準備銀行は、金利が中期記録高から記録低に低下した1980年代以降の最近の不動産価格の上昇の大半は、富裕効果を生み出し経済を刺激する伝達メカニズムによるものだと考えている。^[2]

不動産バブルは経済バブルの一種で、通常、不動産の市場価格が所得や家賃に比べて持続不可能な水準まで急上昇し、その後下落する特徴がある。オーストラリアの住宅価格は、1990年代後半から2000年代前半にかけて所得や家賃に比べて大幅に上昇したが、2003年から2012年にかけては価格所得比と価格家賃比はともにかなり安定しており、その10年間の住宅価格は所得と家賃の伸びを追っている。2012年以降、価格は所得や家賃に比べて再び大幅に上昇している。^[3] 2014年6月、国際通貨基金（IMF）は、いくつかの先進国の住宅価格が「歴史的平均を大きく上回っている」こと、オーストラリアの住宅価格所得比が世界で3番目に高いことを報告した。^[4] 2016年6月、経済協力開発機構（OECD）は、オーストラリアの住宅ブームが「劇的で不安定な」不動産ハードランディングに終わる可能性があると報告した。^[5]

オーストラリアの不動産市場は、1890年から1990年にかけて、実質価格が年平均約0.5%上昇し、CPIとほぼ一致しました。しかし、1990年代以降、価格の上昇率は上昇し、価格収益率も上昇しました。^[6]

2000 年代後半、オーストラリアの住宅価格は所得に対して他の多くの国と同様に高水準にあり、オーストラリアも他の国と同様に不動産バブルに陥っているとの憶測が飛び交いました。それ以来、いくつかの国で不動産価格の暴落が起こっています。

1998年頃から、すべての州都で不動産価格が大幅に上昇しています。シドニーとメルボルンでは、2009年以降、住宅価格がそれぞれ105%と93.5%上昇し、最も大きな価格上昇を記録しています。住宅価格の大幅な上昇は、記録的な低賃金上昇、記録的な低金利、そしてGDPの130%に相当する記録的な家計債務と時を同じくしています。これは、2011年から金利引き下げを開始した当時のオーストラリア準備銀行総裁、グレン・スティーブンス氏によって煽られた、かつてないほどの債務水準によって、不動産価格が持続不可能な成長を遂げていることを示唆しています。

オーストラリアの住宅購入可能性 - 良い家を見つけるのは難しいという報告書では、「首都圏の平均住宅価格は現在、平均収入の8年分以上に相当し、1950年代から1980年代初頭の3年分から上昇している」と述べられている。^[7]不動産価格の上昇に寄与した可能性のある要因には、次のようなものがある。

• 金融規制緩和により信用の利用可能性が拡大した。
• 2008年以降、金利は低くなり、返済額が減ったことで借入余力が高まった。
• 政府による新規土地の限定的な解放（供給の削減）^[8]
• 1984～85年から2002～03年までの18年間で、新築住宅の平均床面積は最大53.8%増加した。^[9]
• ネガティブ・ギアリングやキャピタルゲイン税の割引などの政策により、投資家や既存の住宅所有者に有利な税制。
• 政府による土地利用の規制により、高密度の土地利用が妨げられている。
• 「都市の高密度化」を促進するために設計されたグリーンフィールド開発に対する政府の規制。
• 人口増加率が高い（2010年の世界平均の約2倍 - 人口増加率のグラフを参照）。^{[10] [11]}
• 2008年、一時ビザ保有者に対する外国投資規則が変更された。^[12]
• 2000 年代初頭に地方議会がインフラ整備に先行課税を導入しました。
• 初回住宅購入者向け制度や初回住宅建築者向け制度などの政府制度の実施により、需要が増加し、価格も上昇します（需要と供給）。

1980年代初頭、オーストラリアの州（憲法により環境問題と土地利用問題を管轄）は、土地利用を規制するより厳格な都市計画法を徐々に施行し始めた。^[13]都市計画法は、1990年代以降、しばしば「都市の高密度化」またはインフィル開発を優先して、グリーンフィールド開発を制限することに集中した。^{[14] [15]}土地配給は、指定された地域以外での開発を禁止するシステムであり、開発許可として指定された土地が不十分な場合、極端な地価高騰につながる可能性がある。^[15]オーストラリアの制限的な都市計画法は、インフィル開発を優先してグリーンフィールド開発を制限するという目標の一環として土地配給システムを使用してきたが、これは必然的に土地価格、ひいては住宅価格の大幅な上昇につながった。^[16]新築住宅の価格がその地域のすべての住宅の最終的な基準となることを示唆する十分な証拠があるため、土地配給制を実施する計画法が新築住宅の価格を大幅に引き上げると、他のすべての住宅もそれに追随した。^[要出典]

オーストラリア準備銀行は、「オーストラリアの税制は他の国に比べて投資家にとって有利な分野がいくつかある」と指摘している。^[17]主な税制優遇措置には、投資不動産の損失に対する税額控除（マイナスギアードの場合も含む）や、投資不動産の売却によるキャピタルゲインの50％割引などがある。

年金を不動産投資に使う投資家は、銀行の利子や債券からの収入に対して実質的に最大45%（最高限界税率）の税金が課せられる「貯蓄者」に比べて税制上の優遇措置を受けられます。年金拠出金には通常15%程度の税金しかかからないからです。

納税者資金による不動産市場への支援のリストは数多くある。

• 連邦政府
  • キャピタルゲイン割引
  • ネガティブギアリング
  • 老齢年金資産テストにおける主たる自宅の除外
  • ファーストホームスーパー制度（任意拠出金の税制優遇）
• 州
  • 印紙税の割引
    • 初めての住宅購入者印紙税免除
    • 印紙税に代わる土地税の選択肢
• 一時的なサポート
  • HomeBuilder（連邦） - 当初予算は6億8000万ドルだったが、申込超過により実際の費用は20億ドルを超えると推定される。

金利と銀行政策が不動産価格に与える影響は注目されています。金融規制緩和により、信用が広がり、金融商品やオプションも多様化しました。現在、オーストラリア準備銀行は低金利政策をしばらく維持しており、不動産購入の資金調達コストも削減しています。さらに、利息のみのローンが簡単に利用できるようになったことで、不動産投資家が不動産購入のために借り入れることも可能になり、ネガティブ・ギアリングのメリットがさらに高まりました。

住宅市場における市場の歪みの1つは、消費者物価指数（CPI）の計算に関係している。これは、オーストラリア準備銀行が金利設定などの財政政策決定に用いる重要な指標である。ある上級エコノミストは、「この指数は、個人（または世帯）が一生のうちに行う最大の買い物である住宅の価格変動を無視している」と指摘した。これは、オーストラリアの主要な公式生活費指標が、特に住宅購入に多額の費用がかかる可能性のある若いオーストラリア人にとって、実際の生活費を反映していないことを意味している。^[18]

マッコーリー銀行のアナリスト、ロリー・ロバートソン氏など多くの経済学者は、高い移民数と首都に集中する新規移民の傾向が、国の住宅価格の高騰を悪化させていると主張している。^[19]ロバートソン氏によると、住宅需要を刺激する連邦政府の政策、例えば現在の高い移民数、キャピタルゲイン税の減税、出生率を高めるための補助金などは、都市郊外の土地の解放よりも住宅価格の高騰に大きな影響を与えているという。^[20]

生産性委員会調査報告書第28号「初めての住宅購入」（2004年）では、住宅に関して「1990年代半ば以降の移民の増加は、特にシドニーとメルボルンで潜在的な需要に大きく貢献している」と述べている。^[21]オーストラリアの貸し手が一時滞在者に対する信用ガイドラインを緩和し、10％の頭金で住宅を購入できるようにしたことで、この状況は悪化している。

RBA は、同じ PC レポートへの提出書類で、「学生などの海外からの訪問者の急増が賃貸住宅の需要を押し上げた可能性がある」とも述べている。^[21]しかし、レポートで問題となったのは、居住人口の統計的範囲である。「ABS の人口増加数値には、オーストラリアに 12 か月連続して滞在しない海外留学生やビジネス移民など、特定の世帯形成グループが含まれていません。」^[21]この統計的省略により、「委員会は、ABS 居住人口推定値が住宅需要の評価に使用する場合の限界を認識しています。近年、オーストラリアに仕事や勉強のために来る外国人の流入が著しく増加していることを考えると、短期滞在の訪問者の動きが住宅需要を高めた可能性が非常に高いと思われます。しかし、委員会は、その影響を定量化した研究を知りません。」^[21]

一部の個人や利益団体は、移民がインフラの過負荷を引き起こすと主張している。^[22]

2008年12月、連邦政府はオーストラリアの不動産の外国人購入者に対する規制を緩和する法律を導入した。2009年8月に発表されたFIRB（外国投資審査委員会）のデータによると、オーストラリアの不動産への外国投資は今年に入ってから30％以上増加している。ある不動産業者は「海外の投資家は土地を蓄えるために購入しており、賃貸に出すためではない。資産の増加を狙っているため、家はただ空のままになっている」と語った。^[23]

2010年4月、政府は「外国人非居住者がオーストラリアの不動産に投資できるのは、その投資が住宅ストックを増やす場合のみであり、一時居住者による既存物件への投資はオーストラリアに住んでいる間のみに限定される」という政策の改正を発表した。^{[24] [25]}

この規則では、一時滞在者と留学生は次のようになります。

• 外国投資審査委員会による審査を受け、不動産の購入が許可されるかどうかが決定されます。
• オーストラリアを離れる際に財産を売却することを強制される。
• 政府の命令による売却で売却しない場合は処罰され、さらに資本利得も没収される。
• 「土地バンキング」を阻止するために、購入後 2 年以内に空き地に建物を建てることが義務付けられます。

これを怠ると、政府の命令による売却につながることになる。^[26]

オーストラリアの銀行や金融機関の多くは、オーストラリアの不動産を購入するための住宅ローンを非居住者に提供しています。これもオーストラリアの不動産価格の上昇の一因となっていると考える人もいます。

2002年、政府はオーストラリアの住宅所有に関する生産性委員会の調査を開始した。「初めての住宅所有」と題された同委員会の報告書[ ^27]は、とりわけ「一般的な課税制度[キャピタルゲイン税、ネガティブギアリング、資本的支出控除、減価償却引当金]が、最近の賃貸住宅への投資の急増とそれに伴う住宅価格の上昇に弾みをつけている」と指摘している。

政府はこの報告書に対して「税制が住宅価格に大きな影響を与えたという決定的な証拠はない」と回答した。^[28]

2008年には、オーストラリアの住宅購入能力に関する2008年上院特別委員会による別の調査が委託された。^[29]この報告書では、「いくつかの指標によれば、住宅購入能力は過去最低水準にある」と指摘されている。

「オーストラリアの将来の税制」（AFTS）の見直し、通称「ヘンリー税制見直し」では、住宅市場に影響を与えるであろう次のような数々の勧告がなされました。

• 「すべての土地に対する土地税の導入...賃貸物件への機関投資の阻害要因を排除する」
• 「財産譲渡税は減額され、最終的には廃止されるべきだ」
• 「民間の住宅賃貸投資に対する個人所得税の扱いをより中立的にする…すべての純住宅賃貸収入と損失、およびキャピタルゲインの40％割引を通じて。」^[30]

住宅市場に影響を及ぼす可能性のある税制変更の勧告に関して、政府は「いかなる段階においても以下の政策を実施しない」と勧告した（リストの抜粋）。

• 資産調査に家族の家を含める（勧告88c参照）、
• 家族の家に土地税を導入する。これは州税であり、したがって州の問題である（勧告52および53を参照）。
• キャピタルゲイン税の割引を減らす、ネガティブギアリング控除に割引を適用する、またはキャピタルゲイン税の適用除外規定を変更する（勧告14および17cを参照）^[31]

2015年5月、下院経済常任委員会は住宅所有に関する調査を開始した。ほぼ2年後、調査委員会は何の勧告も行わなかったことが発表された。^[32]

2017年、銀行、年金、金融サービス業界における不正行為を調査する王立委員会が設立されました。銀行の不正行為に関する公聴会は3月13日に始まりました。

住宅価格の上昇は、住宅部門への過剰な融資を引き起こし、企業を犠牲にする可能性がある。これは「経済の最も生産的な分野である企業から資本を奪う銀行システムとなり、最終的には成長、競争、雇用、企業、そして最終的にはオーストラリアにとって悪影響を及ぼす」ことになる。^[33]

海外市場で行われた調査では、「住宅価格が高騰している地域では、銀行は住宅ローンの貸出額を増やし、総資産に占める商業融資の額を減らす。この配分の結果、企業は融資額が減り、金利が高くなり、投資が減る」ことが確認されている。^[34]

住宅価格の上昇とそれに伴う借入金の増加は、住宅ローンの支払いに支障をきたす可能性がある。格付け会社スタンダード・アンド・プアーズ（S&P）によると、「RMBS（住宅ローン担保証券）を裏付けとするサブプライムローンの延滞率は126ベーシスポイント上昇し、11.45％となった」^[35]

オーストラリアの住宅市場には、他の住宅市場では一般的ではない、単独または複合的な特徴がいくつかあります。

• 非常に制限された土地供給と極めて面倒な計画承認プロセス
• 異常に高い印紙税
• オーストラリア以外の過去の住宅バブルと比較して変動金利住宅ローンの割合が高く、借り手は金利上昇の影響を受けやすくなっている。
• ネガティブギアリングによる所得税軽減
• 支払った家賃の額に応じて計算される家賃補助を含む支払いを提供する社会保障（センターリンク）
• リコースローンのみ
• 最も都市化が進んだ人口の1つ
• オーストラリアの田舎や遠隔地の広い地域では、その地域の土地を担保に銀行から融資を受けることができません。

• 1985年：オーストラリア政府は利息費用を隔離し、利息は賃貸収入に対してのみ請求でき、他の収入に対しては請求できないようにした。^[36]
• 1987年:ネガティブ・ギアリングが再導入される。^[36]
• 1998年：オーストラリア統計局は、CPIの計算を、住宅ローン返済費用を含む生活費「支出」指数から、新築住宅（土地を除く）の費用を含む純粋な価格「取得」指数に変更した。これにより、住宅（資産）の費用と経済の健全性（インフレ）の間に乖離が生じている。^[37]
• 1998年から2008年：実質純国民可処分所得は、年間平均2.8％増加し、約32,000ドルから約42,000ドルに増加しました。^[38]共働き世帯の増加、融資基準の緩和、不動産投資の積極的な推進、人口増加による需要の創出と供給のマッチングの欠如、計画および土地解放の問題、不動産投資家に有利な税制などがありました。
• 1999 年: 不動産売却益に対するキャピタルゲイン税の課税対象が100% から 50% に減額されました (1 年以上保有した不動産の場合)。ただし、費用の 100% は引き続き控除対象です。
• 2000年7月 - 連邦政府は、既存住宅に対して7,000ドル、新築住宅に対して14,000ドルの住宅購入者補助金を導入した。^[39]
• 2002年：メルボルンに都市成長境界が導入され、土地供給が厳しく制限された。^[40]
• 2002年：国際決済銀行に勤務していたフィリップ・ロウは、低金利がリスクの高い信用の拡大と資産価格の上昇を助長する可能性があり、金融​​引き締め政策で対抗する必要があるかもしれないと警告した。^[41]
• 2003年：クイーンズランド州の都市計画法である総合計画法に州政府が大幅な改正を行った。^[42]これらの改正は「都市の無秩序な拡大」を阻止することで環境をより良く保護することを目的としており、大規模な地価高騰を招いた。^[43]クイーンズランド州の不動産価格はこの時点で急上昇し始めた。
• 2004年：生産性委員会の「初めての住宅購入」に関する調査結果（第28号、2004年3月31日）が発表された。調査結果では、税制の全体的な公平性、融資規制、低金利、計画上の問題など、不動産価格の急上昇に寄与したいくつかの要因が特定された。^[27]
• 2008年：住宅購入に関する上院特別委員会が設立された。最終報告書「良い家を見つけるのは難しい」には数十の勧告が含まれていた。^[44]
• 2008 年 10 月 -初回住宅所有者補助金に、初回住宅所有者補助金の増額が追加されました。これは、新築住宅を購入または建設する初回住宅所有者に 14,000 ドルの追加補助金が支給されるほか、既存の住宅に 7,000 ドルの追加補助金が支給されるというものです。また、住宅購入の頭金として連邦政府が年間最大 850 ドルを貯蓄に充てる初回住宅貯蓄口座も導入されました。
• 2008年12月 - FIRBの規則により、学生を含む一時ビザ保持者が「中古住宅」をより簡単に購入できるようになりました。変更により、FIRBへの売却の通知は不要となり、価格の上限である30万ドルは撤廃されました。^[45]
• 2009年4月 - 連邦政府は、2009年国家消費者信用保護法（連邦法）に基づく責任ある貸付義務（RLO）を発表した。
• 2009年10月 - 初回住宅購入者補助金の増額が撤回される。ニューサウスウェールズ大学シティ・フューチャーズ・リサーチ・センターのディレクターは「補助金は価格の高騰を招き」、ちょっとした「ミニバブル」を作ったと述べた。住宅産業協会（HIA）の上級エコノミストは、補助金は価格を大幅に押し上げていないと述べた。^[46]
• 2009年：11月 - 「首都圏の住宅価格は2009年に平均10％上昇した」。メルボルンは「住宅価格の急騰を牽引し、10か月間で14.9％上昇し、平均481,247ドルとなった。」^[47]
• 2009年12月 - 不動産データの報告が、ある情報源から疑問視された。「不動産業界は平均住宅価格を最大18%も誇張している。9月にビクトリア州不動産協会が発表した平均住宅価格は、暫定的な鑑定士データに基づく公式数値より67,000ドル高かった。」^[48]

• 1月 - 初回住宅購入者補助金の廃止。住宅ローン申請は21.2%減少。^[49] 12月の新規ローン申請のうち、初回住宅購入者が占める割合は13.1%で、9か月前は28.1%だった。
• 3月：オーストラリア統計局は、住宅価格が「3月までの12か月間で20％上昇した」と発表した。これはオーストラリア史上「史上最速の上昇率」と評された。ナショナル・オーストラリア銀行のオーストラリア経済担当責任者は「これは衝撃的だ」と認めた。^[50]
• 4月 - 2008年に導入された不動産への外国人投資を許可する規則が撤回される。一時居住者はオーストラリアを離れる際にオーストラリアの不動産を売却することが義務付けられる。^[51]
• 5月 - 「オーストラリアの将来の税制」（AFTS）レビュー（別名「ヘンリー税制レビュー」）では、住宅市場に影響を与える可能性のある政策に関するいくつかの勧告が出された。^[52]
• 政府はAFTSの調査結果に対して、「より強力で、より公平で、よりシンプル：私たちの未来のための税制計画」という報告書で回答した。^[31]

• 2月 - オーストラリアの銀行が承認した新規住宅ローンは2月に5.6%減少し、10年ぶりの低水準となった。^[53]

• 10月 - RBA が金利を 3.25% に引き下げ。
• 12月 - RBA が金利を 3.00% に引き下げ。

• 4月 - グレン・スティーブンスがRBA総裁に再任され、さらに3年間の任期を務める。
• 5月 - RBA が金利を 2.75% に引き下げ。
• 8月 - RBA が金利を 2.50% に引き下げ。
• 11月 - オーストラリア健全性規制庁が発表した統計によると、すべてのADI（認可預金取扱機関）が保有する世帯向け住宅ローンの総額は1兆1500億ドルだった。これは2013年6月30日時点の1.7%増、2012年9月時点の7.5%増だった。さらに、投資ローンがローン全体の33.1%を占めた。大手銀行はこれらのローンのうち9330億ドルを保有していた。^[54]

• 1月1日 - RPデータによると、全国の住宅価格は2013年に9.8%上昇し、シドニーでは15.2%上昇した。^[55]
• 1月13日 - オーストラリア統計局が発表した住宅金融統計によると、ADIが融資した住宅ローンの残高は1兆2,700億ドルだった。そのうち8,490億ドルは自宅居住用住宅向け、4,190億ドルは投資用住宅ローン向けだった。^[56]
• RPデータ、APM、レジデックス、ABSが2014年に発表したデータによると、オーストラリアの住宅価格は2013年と2014年を通じて引き続き大幅に上昇した。^[57]

• 国際通貨基金は、オーストラリアに経済チームを派遣し、「低迷する国内経済の広範な健康診断の一環として、不動産投機と記録的な高水準の家計債務がもたらすリスク」を調査した。 ^[58]
• 連邦財務省長官であり連邦政府の最高位の経済顧問であるジョン・フレイザーは、シドニーとメルボルンのより高価な地域でバブルが発生していると公に警告した。これには首相や財務次官を含む政府関係者が異議を唱えた。^[59]
• 6月 - APRA 10% 投資信用成長制限が導入されました。
• 10月 -オーストラリアの大手投資銀行であるマッコーリー銀行は、不動産価格の上昇が止まると予測し、「2016年3月期から四半期ごとに住宅価格が下落し、2017年6月から回復し始め、ピークから底値まで7.5%下落する」と予測した。^[60]ウエストパック銀行は、オーストラリア準備銀行に対して、独自に標準変動住宅ローンの金利を20ベーシスポイント引き上げた。これは、オーストラリアの銀行による5年ぶりの金利引き上げであった。^{[61] [62]}

• 5月5日 -フィリップ・ロウがスコット・モリソン財務大臣 によりオーストラリア準備銀行（RBA）のトップに任命された。^[63]
• 5月 - 7月1日から、「外国人購入者は、印紙税手続きを通じて、市民権とビザの詳細、および外国投資審査委員会の許可を提出する必要があります。」 「ATOは、外国人購入者が100万ドル未満の不動産を販売する場合は5000ドル、100万ドルを超える不動産を販売する場合は1万ドルの手数料を支払ったことを確認するためにデータを照合します。」^[64]
• 6月 - 「ニューサウスウェールズ州では、外国人購入者は6月21日から4％の印紙税追加課税、2017年からは0.75％の土地税追加課税を受ける。ビクトリア州は、既存の3％の印紙税追加課税と0.5％の土地税追加課税を7月1日にそれぞれ7％と1.5％に引き上げ、クイーンズランド州の3％の印紙税追加課税は10月1日から適用される。」^[65]
• 8月3日 - 公定歩合が1.5%に引き下げられ、史上最低の利率となった。^[66] 2018年7月1日現在、利率は1.5%のままである。

• 3 月 - APRA が利息のみの融資を新規融資の 30% に制限。
• 3月 - 4大銀行、NAB、ウエストパック、ANZ、コモンウェルス銀行は、コスト上昇と規制責任を理由に準備銀行の金利に反して住宅ローン金利を引き上げました。これら4つの銀行は、1.6兆ドルの住宅ローン市場の80％以上を管理しています。元金と利息を返済する自宅居住者の顧客は最も小さな値上げを経験し、利息のみのローンを持つ投資家は最も大きな値上げを経験しました。変更は4月から5月に有効になりました。^[67]
• 4月 - オーストラリア準備銀行総裁フィリップ・ロウは、債務の増加と住宅価格の上昇がオーストラリア経済の将来的な健全性を脅かしていると述べた。彼は賃金の伸びが鈍いため人々が債務を返済することが難しくなっていると指摘し、利子控除後の収入が少なすぎる人々に貸し付けているとして銀行を非難した。^[68]
• 7月 -ビクトリア州、クイーンズランド州、西オーストラリア州で初めて住宅を購入する人に対する印紙税が廃止される。減価償却費と旅行費に対する投資家の税控除が廃止される。
• 9月 - Corelogicのデータによると、市場は2017年9月に最新のピークに達した。^[69]
• 12月14日 -銀行、年金、金融サービス業界における不正行為を調査する王立委員会が設立されました。

• 3月13日 - 銀行、年金、金融サービス業界における不正行為に関する王立委員会の公聴会が始まる。
• 7月1日 - コアロジックによると、2017年9月の前回のピーク以来、首都5都市の不動産市場は1.3%下落した。^[69]
• 7月11日 - Digital Finance Analyticsの推計によると、住宅ローン問題を抱える世帯は約100万世帯に上る。これらの世帯は、金利がわずか0.15%上昇しただけでも住宅ローンの返済が滞るリスクがある。^[70] APRAのウェイン・バイレス会長は、「融資基準の大幅な引き上げはほぼ完了した」と発表し、マクロプルーデンス政策のさらなる引き締めは行われそうにないと述べた。^[71]
• 7月16日 - 2018年4月以降住宅ローン商品の金利を引き上げてきた中小金融機関（ME、AMP、サンコープ、ベンディゴ銀行、マッコーリー銀行、バンク・オブ・クイーンズランド、ING、ペッパー・グループ、IMB、オースワイド、ティーチャーズ・ミューチュアル銀行など）に追随するよう、4大銀行に圧力が高まっている。^[72]これは銀行間銀行手形スワップ金利（BBSW）の上昇によるものである。BBSWの変化の原因としては、米連邦準備制度理事会による米国金利の引き上げとオーストラリアの預金の低利回りにより資金が国際市場やより高い利回りを求めてオーストラリアの株式に流出していること、ドナルド・トランプ大統領の税制変更に伴う大手米国企業の所得の本国送還などが考えられる。^[73]オーストラリアの預金と貸出金の資金ギャップは、2018年第1四半期に4,570億豪ドルに拡大したと推定されています^。[74]これにより、銀行のホールセール融資と利益率が圧迫され、王立委員会が継続しているにもかかわらず、オーストラリア準備銀行とは無関係に4大銀行が金利を引き上げる可能性があります。
• 12月7日 - 「失業率は低下しており、経済は適度なペースで成長している」にもかかわらず、「未知の領域」であるオーストラリア準備銀行（RBA）副総裁のガイ・デベル氏は、住宅価格を支える方法として、さらなる金利引き下げとQE（量的緩和）を推進した。^[75]

• 2019年1月 - RBAは研究討論論文「オーストラリア住宅市場のモデル」を発表し、過去数年間の住宅価格と建設の急速な成長の多くは低金利によるものだと結論付けた。^[76]
• 2月7日 - オーストラリア準備銀行（RBA）が過去最長となる29カ月連続で金利を1.5%に据え置いたため、シドニーとメルボルン全域の住宅価格は引き続き下落している。
• 3月3日 - マティアス・コーマンは、賃金上昇率の（下方）柔軟性を「我々の経済構造の意図的な設計上の特徴」と表現し、賃金上昇が抑制されることを確実にし、オーストラリア準備銀行（RBA）に低金利の維持を要求した。^[77]
• 5月12日 - 連邦政府は、住宅ローン初回保証金制度の導入を通じて、住宅市場に参入する初めての住宅所有者の増加を目指している。
• 6月4日 - オーストラリア準備銀行は金利を過去最低の1.25%に引き下げ、年内にさらなる利下げが行われることを示唆した^[78]
• 7月2日 - RBAは金利をさらに1％まで引き下げた。^[79]
• 7月5日 - APRAはADIの金利バッファー要件を貸出金利の7%から2.5%に引き下げた^[80]
• 10月1日 - RBAが金利を0.75%に引き下げると発表

• 3月3日 - オーストラリア準備銀行は政策金利を0.75%から0.5%に引き下げた。
• 3月19日 - RBAは、 COVID-19パンデミックにより国境や企業が閉鎖される中 、経済を支援するための4つの主要な変更を導入しました。
  • 現金金利を0.5%から0.25%に引き下げ
  • 債券購入開始により3年債利回りを0.25％に目標設定
  • 中小企業への低金利融資を0.25%で促進するためのターム・ファンディング・ファシリティ（TFF）の設立
  • RBAに保有される準備金に対する銀行システムのコストを削減するため、為替決済残高を0.1%に引き上げる
• 6月2日 - 連邦政府は、2020年12月31日までの建設業界を支援するために、予算額6億8000万ドルで25,000ドルのHomeBuilder助成金を発表した。
• 4月 - RBAの経済学者は、不動産市場の崩壊を避けるために不動産市場の一時停止を提案した^[81]
• 8月26日 - RBAの議論文書によると、銀行部門はオーストラリアの住宅価格が極端ではあるが起こり得る40%の下落に耐えられる可能性がある。^[82]
• 9月25日 - 連邦政府は、2009年国家消費者信用保護法から責任ある貸付義務を削除する計画を発表した。
• 11月3日 - RBAは経済回復を支援するために3つの主要な変更を導入
  • 現金金利を0.1%に引き下げ（2020年4月に設定された0.25%から引き下げ）
  • 3年国債利回りの目標を0.1%に引き下げ、量的緩和を開始し、6か月間で1,000億ドルの国債を購入するという債券購入量を発表する。
  • 為替決済残高の金利を0.0%に引き下げ
• 11 月 30 日 - 連邦政府は、HomeBuilder 助成金制度を 15,000 ドルの減額で 2021 年 3 月 31 日まで延長します。

• 2月1日 - 住宅市場は全国価格が0.9%上昇し、好調な年スタートを切りました。
• 3月1日 - 住宅市場は2月を通して熱狂状態となり、暦月中に全国の価格が2.1%上昇し、取り残される恐怖(FOMO)により、初めて住宅を購入する人や自宅居住者が購入者の大半を占めるようになりました。
• 3月12日 - 金利サイクルが転換した兆候として、中央銀行が低金利政策を強化し、時期尚早に金利を引き上げずにインフレを許容することを市場に保証したにもかかわらず、2021年を通じて世界の債券利回りが上昇し、米国の30年住宅ローン金利が1月から2月にかけて0.4%（2.65% -> 3.05%）上昇した。
• 3月15日 - タームファンディングファシリティにより銀行部門の債務急増が発生 ^[83]
• 3月16日 - APRAは2020年12月四半期のADI統計を発表し、「ローン対評価比率と負債対収入比率の上昇」を示した ^[84]
  • 債務対収入比率が6倍以上で26.3%増加
  • LVR ≥ 95 27.4%増加
• 3月19日 - 親がオーストラリアで9番目に大きな貸し手となり、金融システムのフィードバックループが形成され、住宅価格の低迷が初めて住宅を購入した人や若い家族だけでなく、退職者にも影響を及ぼし、年金制度や退職年金制度に大きな影響を与えることになった。^[85]
• 3月29日 - APRA会長ウェイン・バイレスは住宅価格は金融安定任務の範囲外であると述べる。^[86]
• 3月29日 - ターム・ファンディング・ファシリティ（TFF）は2023年の住宅ローン時限爆弾の燃料となるとされている^[87]
• 3月30日 - 銀行はTTFの早期返済と貯蓄率の引き上げにより2023年の債務崖を回避する計画^[88]
• 4月9日 - RBAは不動産市場の急成長を金融システムへのリスクとして警告^[89]
• 4月22日 - オーストラリアの住宅ローン金利が上昇傾向に転じる^[90]
• 4月30日 - 住宅価格の高騰が深刻化するにつれ、連邦税の減税、州の計画法、金融緩和政策、緩い融資基準など、あらゆる要因が原因となって責任追及が激化している^[91]
• 12月30日 - オーストラリアの大手銀行が2023年の価格下落を予測し始める。^[92]

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