不動産経済

不動産経済学は、不動産市場に経済手法を応用したものです。その目的は、需要と供給の経済パターンを記述し、予測することです。密接に関連する住宅経済学の分野は 範囲が狭く、住宅用不動産市場に集中していますが、 不動産動向の研究は、業界に影響を与えるビジネスと構造の変化に焦点を当てています。どちらも、部分均衡分析（需要と供給）、都市経済学、空間経済学、基礎研究と広範囲な研究、調査、および財務を活用しています。

不動産市場の主な参加者は次のとおりです。

• ユーザー: これらの人々は所有者とテナントの両方です。彼らは投資として、また居住またはビジネスとして利用するために住宅または商業用不動産を購入します。ビジネスでは、土地を使用するために建物が必要な場合とそうでない場合があります。土地は、農業、林業、鉱業など、他の用途に使用できます。
• 所有者: 純粋な投資家です。購入した不動産を占有することはありません。通常、所有者は不動産を他の当事者に賃貸またはリースします。
• 賃借人：彼らは純粋な消費者です。
• 開発業者: 市場で販売する建物用の土地の開発に携わる人々です。
• リノベーション業者: 改装した物件を市場に供給します。
• ファシリテーター: このグループには、銀行、不動産ブローカー、弁護士、政府規制当局、および不動産の売買を促進するその他の関係者が含まれます。

ユーザー、所有者、賃借人の選択は市場の需要側を形成し、所有者、開発者、改修業者の選択は供給側を形成します。単純な需要と供給の分析を不動産市場に適用するには、標準的なミクロ経済学の仮定と手順にいくつかの変更を加える必要があります。特に、不動産市場の固有の特性に対応する必要があります。これらの特性には次のものが含まれます。

• 耐久性。不動産は耐久性があります。建物は何十年、あるいは何世紀も持ちこたえることができ、その下の土地は事実上破壊不可能です。その結果、不動産市場はストック/フロー市場としてモデル化されます。その割合は時間の経過とともに大きく変わりますが、建物供給の大部分は既存の建物のストックで構成され、少量は新規開発のフローで構成されています。どの期間の不動産供給のストックも、前期間の既存ストック、既存ストックの劣化率、既存ストックの改修率、および現在の期間の新規開発のフローによって決まります。不動産市場の調整の影響は、比較的大きな既存建物のストックによって緩和される傾向があります。
• 異質性。不動産の各ユニットは、その場所、建物、および資金調達の点で独自性があります。これにより、価格設定が難しくなり、検索コストが増加し、情報の非対称性が生じ、代替性が大幅に制限されます。この問題を回避するために、Muth (1960) に始まる経済学者は、サービス単位で供給を定義しました。つまり、任意の物理的ユニットは、それが提供するサービスに分解できます。Olsen (1969) は、これらの住宅サービスの単位を観察できない理論的構成として説明しています。住宅ストックは価値が下がるため、新しい建物とは質的に異なります。市場均衡化プロセスは、複数の品質レベルにわたって機能します。さらに、不動産市場は、住宅、商業、および工業のセグメントに分かれています。また、レクリエーション、収益創出、歴史的または保護などのサブカテゴリにさらに分類することもできます。
• 高い取引コスト。住宅の購入や入居には、ほとんどの取引よりもはるかに多くのコストがかかります。コストには、検索コスト、不動産手数料、引っ越し費用、弁護士費用、土地譲渡税、証書登録料が含まれます。売り手の取引コストは通常​​、購入価格の 1.5% から 6% の範囲です。ヨーロッパ大陸の一部の国では、買い手と売り手の両方の取引コストが 15% から 20% の範囲になることがあります。
• 長い時間遅延。市場調整プロセスは、新しい供給の資金調達、設計、構築にかかる時間の長さと、需要の変化率が比較的遅いことが原因で、時間遅延の影響を受けます。これらの遅延により、短期的には不均衡が生じる可能性が高くなります。調整メカニズムは、より流動的な市場に比べて遅くなる傾向があります。
• 投資財であり消費財でもある。不動産は、収益を得ることを期待して（投資財）、使用する意図を持って（消費財）、またはその両方で購入される。これらの機能は分離されている場合（市場参加者がどちらかの機能に集中する場合）もあれば、組み合わされている場合もあります（所有する家に住んでいる人の場合）。この財の二重の性質により、人々が不動産に過剰投資すること、つまり、市場での価値よりも多くのお金を資産に投資することは珍しくありません^{[1] 。}
• 不動性。不動産は場所的に不動です (移動住宅は別ですが、その下の土地はやはり不動です)。消費者は商品を求めてやって来るのであって、商品が消費者のところに行くのではありません。このため、物理的な市場はあり得ません。この空間的固定性は、市場の調整は商品の移動ではなく、人々が住居ユニットに移動することによって行われなければならないことを意味します。たとえば、嗜好が変わり、郊外の住宅を求める人が増えた場合、人々は郊外で住宅を探さなければなりません。なぜなら、既存の家と土地を郊外に持ってくることは不可能だからです (家を移動できる移動住宅の所有者でさえ、新しい土地を見つけなければなりません)。空間的固定性と都市部の住宅ユニットの近接性は、特定の場所に固有の外部性の可能性を示唆しています。

住宅産業は、住宅の開発、建設、販売を行う産業です。米国では、全米住宅建設業者協会（NAHB）が代表を務めています。^[2]オーストラリアでは、住宅産業を代表する業界団体は住宅産業協会です。^[3]また、住宅産業は、特定の国や地域における住宅の需要と供給を意味する住宅市場を指すこともあります。住宅市場には、住宅の供給、住宅の需要、住宅価格、賃貸部門、住宅市場への 政府の介入などの特徴が含まれます。

住宅需要の主な決定要因は人口動態です。しかし、所得、住宅価格、信用のコストと利用可能性、消費者の嗜好、投資家の嗜好、代替品の価格、補完品の価格など、他の要因もすべて役割を果たします。

人口動態の主要変数は人口規模と人口増加である。経済に携わる人が増えるほど、住宅需要が高まる。しかし、これは単純化しすぎである。家族の規模、家族の年齢構成、第 1 子と第 2 子の数、純移民数 (移民数-出国者数)、非家族世帯の形成、二世帯世帯数、死亡率、離婚率、結婚を考慮する必要がある。住宅経済学では、標準的な部分均衡モデルのように、分析の基本単位は個人ではない。むしろ、住宅サービスを要求するのは世帯であり、通常は 1 軒につき 1 世帯である。世帯の規模と人口構成は可変であり、完全に外生的というわけではない。住宅サービスの価格が上昇すると、世帯の規模も増加する傾向があるという意味で、住宅市場に対して内生的である。^[要出典]

所得も重要な決定要因です。北米における所得の需要弾力性に関する実証的尺度は 0.5 ～ 0.9 の範囲です (De Leeuw 1971)。恒久所得弾力性を測定した場合、結果は若干高くなります (Kain and Quigley 1975)。これは、一時所得が年ごとに、また個人ごとに異なるため、一時所得がプラスになると一時所得がマイナスになる傾向があるためです。多くの住宅経済学者は、不動産の購入コストが高いため、年間所得ではなく恒久所得を使用します。多くの人にとって、不動産は一生のうちで最も高価な商品となるでしょう。

住宅価格も重要な要素です。北米における住宅サービス需要の価格弾力性は、ポリンスキーとエルウッド (1979) によってマイナス 0.7 と推定され、マイゼル、バーナム、オースティン (1971) によってマイナス 0.9 と推定されています 。

個々の世帯の住宅需要は、標準的な効用/選択理論を使用してモデル化できます。などの効用関数を構築できます。ここで、世帯の効用はさまざまな商品やサービス ( ) の関数です。これは、 などの予算制約の対象となります。ここで、 は世帯の利用可能な収入であり、 はさまざまな商品やサービスの価格です。 等式は、すべての商品とサービスに費やされる金額が利用可能な収入と等しくなければならないことを示しています。これは非現実的であるため、借入と貯蓄を考慮するようにモデルを調整する必要があります。富、生涯収入、または恒久収入の尺度が必要です。モデルは、不動産の異質性を考慮するようにも調整する必要があります。これは、効用関数を分解することによって行うことができます。住宅サービス ( ) をその構成要素 ( ) に分離すると、効用関数は と書き直すことができます。住宅サービスの価格 ( ) を変化させ、最適な効用の点について解くことで、住宅サービスに対する世帯の需要スケジュールを構築できます。市場需要は、すべての個々の世帯の需要を合計することによって計算されます。 ${\displaystyle U=U(X_{1},X_{2},X_{3},X_{4},...X_{n})}$${\displaystyle X}$${\displaystyle P_{1}X_{1}+P_{2}X_{2}+...P_{n}X_{n}=Y}$${\displaystyle Y}$${\displaystyle Ps}$${\displaystyle X_{4}}$${\displaystyle Z_{1},Z_{2},Z_{3},Z_{4},...Z_{n}}$${\displaystyle U=U(X_{1},X_{2},X_{3},(Z_{1},Z_{2},Z_{3},Z_{4},...Z_{n})...X_{n})}$${\displaystyle X_{4}}$

開発者は、土地、労働力、および電気や建築資材などのさまざまな投入物を使用して住宅を供給します。新しい供給量は、これらの投入物のコスト、既存の住宅の価格、および生産技術によって決まります。北米郊外の典型的な一戸建て住宅の場合、おおよそのコストの割合は次のようになります。取得コスト、10%、敷地改良コスト、11%、労働コスト、26%、資材コスト、31%、財務コスト、3%、管理コスト、15%、マーケティングコスト、4%。集合住宅の一般的な内訳は次のとおりです。取得コスト、7%、敷地改良コスト、8%、労働コスト、27%、資材コスト、33%、財務コスト、3%、管理コスト、17%、マーケティングコスト、5%。公的区画分割の要件により、管轄区域に応じて開発コストが最大3%増加する可能性があります。建築基準法の違いにより、開発コストは約2%異なります。しかし、こうした区画割りや建築基準法の費用は、通常、建物の市場価値を少なくともその費用支出額分だけ増加させます。は生産された住宅の量、は雇用された労働量、は使用された土地の量、 はその他の資材の量であるような生産関数を構築できます。ただし、この生産関数は、既存の建物の改修や増築を考慮して調整する必要があります。これを行うには、既存の住宅のストックとそれらの築年数を決定要因として含めた 2 番目の生産関数を構築します。2 つの関数を合計すると、全体の生産関数が得られます。あるいは、ヘドニック価格設定モデルを回帰することもできます。 ${\displaystyle Q=f(L,N,M)}$${\displaystyle Q}$${\displaystyle N}$${\displaystyle L}$${\displaystyle M}$

供給の長期的な価格弾力性は非常に高い。ジョージ・ファリス (1985) はそれを 8.2 と推定しているが、短期的には供給は非常に価格非弾力的になる傾向がある。供給価格の弾力性は、代替の弾力性と供給制限に依存する。土地と資材の間、および労働と資材の間には、かなりの代替性がある。価値の高い場所では、開発業者は通常、高価な土地の使用を減らすために複数階建てのコンクリートの建物を建設することができる。1950 年代以降、労働コストが上昇したため、労働力の使用量を減らすために、新しい資材と資本集約的な技術が採用されてきた。しかし、供給制限は代替性に大きく影響する可能性がある。特に、熟練労働者の供給不足 (および労働組合の要件) は、資本から労働への代替を制限する可能性がある。対象地域が限定されている場合、土地の可用性も代替性を制限する可能性がある (つまり、地域が広いほど、土地の供給者が多くなり、代替の可能性が高くなる)。ゾーニング 条例などの土地利用規制も、土地の代替性を低下させる可能性があります。

基本的な調整メカニズムは、市場の約 98% が既存のストックであり、約 2% が新築物件のフローであるという事実を反映するストック/フロー モデルです。

隣の図では、住宅供給のストックが左側のパネルに示され、新しいフローが右側のパネルに示されています。基本的な調整メカニズムには 4 つのステップがあります。最初に、初期均衡価格 ( Ro ) は、既存の住宅ストックの供給 ( SH ) と住宅の需要 ( D ) の交点によって決定されます。次に、この家賃はキャッシュフローを割引して価値 ( Vo ) に変換されます。価値は、現在の期間の家賃を割引率で割ることによって計算されます。つまり、永久的に計算されます。次に、価値が建設コスト ( CC ) と比較され、開発者に収益性の高い機会が存在するかどうかが判断されます。建設コストと住宅サービスの価値の交点によって、新規住宅着工の最大レベル ( HSo ) が決定されます。最後に、現在の期間の住宅着工量が次の期間の利用可能な住宅ストックに追加されます。次の期間では、供給曲線SH はHSo の量だけ右にシフトします。

右の図は、減価償却の影響を示しています。既存の住宅の供給が摩耗により劣化すると、住宅供給のストックが減価します。このため、住宅供給 ( SHo ) は左 ( SH1 )にシフトし、新しい均衡需要R1をもたらします(住宅数は減少しましたが、需要はまだ存在するため)。RoからR1への需要の増加により、価値関数は上 ( VoからV1 ) にシフトします。その結果、より多くの住宅を収益性の高い形で生産できるようになり、住宅着工件数が増加します ( HSoからHS1 )。その後、住宅供給は最初の位置 ( SH1からSHo )に戻ります。

右の図は、短期的な需要増加の影響を示しています。住宅需要がDoからD1にシフトするなどして増加すると、価格または数量の調整、あるいはその両方が行われます。価格を同じにするには、住宅の供給を増やす必要があります。つまり、供給SHo がHSだけ増加する必要があります。

右の図は、短期的なコスト増加の影響を示しています。建設コストが上昇すると (たとえばCCoからCC1へ)、開発業者は事業の収益性が低下することに気づき、事業の選択を慎重にするようになります。さらに、業界から撤退する開発業者も出てくるかもしれません。住宅着工数は減少します ( HSoからHS1へ)。これにより、既存の住宅在庫の価値が下がるため、最終的に供給レベルが低下します ( SHoからSH1へ)。価格は上昇する傾向があります ( RoからR1へ)。

世界の不動産市場では、2024年の中央銀行の利上げにより住宅の購入しやすさが15%低下しました。^[4]

不動産資金調達には、政府や民間の資金源や機関など、さまざまな方法があります。住宅購入者や建設業者は、貯蓄貸付組合、商業銀行、貯蓄銀行、住宅ローン銀行やブローカー、生命保険会社、信用組合、連邦政府機関、個人投資家、建設業者から資金援助を受けることができます。

過去10年間、北京や上海の住宅価格は毎年平均2桁の上昇を見せた。しかし、多くの観察者や研究者は、住宅価格の変動の原動力は、住宅セクター特有の要因とマクロ経済的な要因の両方にある可能性があると主張している。^[5]

これらの機関の最も重要な目的は、住宅用不動産に対する住宅ローンを行うことです。貯蓄協会、住宅貸付組合、協同組合銀行（ニューイングランド）、またはホームステッド協会（ ルイジアナ）としても知られるこれらの組織は、アメリカの住宅所有者の大部分に対する主要な金融支援源です。^[6]住宅金融機関として、これらの組織は主に一戸建て住宅に重点を置いており、この分野で融資を行う体制が整っています。

貯蓄貸付組合の最も重要な特徴は以下のとおりです。^[6]

1. 一般的に、地元企業が所有し、民間で運営する住宅融資機関です。
2. 銀行は個人の貯蓄を受け入れ、その資金を使って住宅購入者に長期の償却ローンを提供します。
3. 住宅の建設、購入、修理、借り換えのための融資を行います。
4. 州または連邦により認可されています。

銀行法や政策の変更により、商業銀行は住宅ローンにますます積極的になっています。不動産担保ローンの取得において、これらの金融機関は主に2つの慣行に従っています。^[6]

1. 一部の銀行は、不動産ローン獲得のために積極的に競争することを主な業務とする、活発で組織化された部門を維持しています。専門の不動産金融機関がない地域では、これらの銀行が住宅ローンや農場ローンの提供元となります。
2. 銀行は、住宅ローンを住宅ローン銀行やディーラーから購入することによって、住宅ローンを取得します。

さらに、ディーラーサービス会社は、もともと商業銀行などの常設貸し手のために自動車ローンを取得するために使用されていましたが、地元地域を超えて活動を拡大したいと考えていました。しかし、近年、そのような会社は商業銀行と貯蓄貸付組合の両方のためにトレーラーハウスローンを大量に取得することに集中しています。サービス会社は、通常、ノンリコースベースで小売ディーラーからこれらのローンを取得します。ほぼすべての銀行またはサービス会社の契約には、消費者が債務不履行になった場合に貸し手を保護する信用保険ポリシーが含まれています。^[6]

これらの預金金融機関は連邦政府の認可を受けており、主に消費者の預金を受け入れ、住宅ローンを行っています。^[6]

住宅ローン銀行は、住宅ローンを組成し、それを他の投資家に販売し、月々の支払いを処理し、税金や保険のための資金を分配する代理人として活動する会社または個人です。

住宅ローンブローカーは、住宅購入者にさまざまな融資元からのローンを提示します。彼らの収入は、他の銀行と同様に、ローンを提供する貸し手から得られます。さまざまな貸し手を利用できるため、借り手に代わって融資先を探し、利用可能な最良の条件を実現できます。大手銀行に有利になる可能性のある法律があるにもかかわらず、住宅ローン銀行とブローカーは市場の競争を維持しているため、最大手の貸し手は価格とサービスで競争し続けなければなりません。フロリダ州ポートオレンジのブライトグリーンホームローンズのドンバーネット氏によると、「住宅ローン銀行とブローカーのパイプは、住宅ローン業界での競争のバランスを保つために不可欠です。それがなければ、最大手の貸し手は金利と価格に不当な影響を与え、消費者に損害を与える可能性があります。競争は、この業界のすべての組織を常にパフォーマンスを向上させるよう駆り立て、このシナリオでは消費者が勝者です。」^[6]

生命保険会社も金融支援の源泉である。これらの会社は不動産を投資の一形態として融資し、経済情勢の変化に応じてポートフォリオを随時調整する。保険会社からの融資を希望する個人は、地元の支店または1社以上の保険会社の融資担当者として活動する地元の不動産ブローカーと直接交渉することができる。^[6]

これらの協同組合金融機関は、企業、労働組合、宗教団体の従業員など、共通の絆を持つ人々によって組織されています。信用組合の中には、他の金融サービスに加えて住宅ローンを提供するところもあります。^[6]

一定の条件と資金制限の下で、退役軍人局(VA) は、VA の管理者が指定した住宅融資不足地域に住む信用力のある退役軍人に直接融資を行います。このような地域は通常、大都市圏や大都市の通勤圏から遠く離れた田舎や小さな都市や町で、民間機関からの GI ローンは利用できません。

ここで言及されている連邦政府支援機関には、融資機関と個人の住宅購入者の間で住宅ローンが手配された後に参入する、いわゆる第二層の貸し手は含まれません。 ^[6]

不動産投資信託（REIT）は、 1961年1月1日に不動産投資信託法が施行されたときに始まりました。REITは貯蓄貸付組合と同様に不動産融資に特化しており、その活動にはある程度の専門化が起こっていますが、全国の不動産市場にサービスを提供しています。^[6]

米国では、 REIT は一般に連邦所得税をほとんどまたはまったく支払いませんが、内国歳入法に定められたいくつかの特別な要件の対象となり 、その 1 つは、課税所得の少なくとも 90% を毎年配当金の形で株主に分配するという要件です。

個人投資家は住宅ローンの資金源としてかなり大きな割合を占めているが、その割合はやや減少している。経験豊富な観察者によると、こうした貸し手は短期の債務を好み、通常、住宅物件の価値の3分の2未満に融資額を制限している。同様に、購入者が最初の住宅ローンの金額を上回る頭金の総額を調達できない場合、建設業者は住宅建設費の一部支払いとして2番目の住宅ローンを受け入れることがある。^[6]

さらに、住宅購入者や建築者は、FSBO を利用して追加料金を支払わずに資金を節約できます。

カリフォルニア大学の3人の教授が2022年に発表した研究によると、米国の人々は住宅価格に対抗する上で供給が果たす役割を広く誤解していることが判明した。ほとんどの賃借人と住宅所有者は、供給増加が他の商品の市場に与える影響を予測できたが、住宅市場に適用した場合の新規供給の影響を正しく予測できたのは両グループの30～40％に過ぎなかったことが研究者らによって判明した。賃借人と住宅所有者の大多数は、自分の街の家賃と住宅価格の引き下げを望んでいたが、この好ましい政策結果を経済学者が提唱する供給側の解決策と結び付けるのに苦労していた。この現象を研究が「供給懐疑主義」と名付けたように、この現象は、新しい住宅の建設への反対や、排他的ゾーニングなどの地域の障壁を減らす州レベルの政策への反対を予測することが判明した。^{[7] [8] [9]}

不動産は、マクロレベルとミクロレベルの両方で、社会的流動性と経済的意思決定のいくつかの要因を理解するための視点を提供します。不動産は、政府の政策だけでなく、住宅所有者になることを目指す個人の有意義な議論と選択にも大きな影響を与えてきました。近年、住宅ローン市場の自由化と住宅ローンを担保とする複雑な金融業務（住宅ローン担保証券を参照）が世界経済の拡大につながっています。 （金融化を参照）

大衆文化では住宅所有と右派投票が結び付けられる傾向があるが、欧州各地で行われた研究では結果がまちまちである。スウェーデンでは、左派社会階級の住宅所有者は自らを右派と申告する可能性が高い。^[10]フランスでは、 2012年のフランス大統領選挙で中流階級の有権者がニコラ・サルコジに投票する可能性が3倍高かったが、下層階級と上流階級の有権者の間では住宅所有者と賃借人の間にほとんど違いは見られなかった。^[11]ドイツでは、住宅価格が上昇しているときに住宅所有者が保守政党に投票する可能性が高かった。^[12]英国では、 1980年住宅法と1983年の英国総選挙に関する研究で、公営住宅の購入が労働党（英国）への投票可能性の低下と関連している一方で、離党した有権者を獲得したのは主に同盟（中道左派）であることが示される傾向がある。^[13] 英国とドイツの研究はまた、住宅所有と中道左派政党への投票パターンの方向転換との関連を強調している。 1983年の総選挙の結果に沿って、最近の研究では、労働党の選挙権の「ジェントリフィケーション」というより広範なプロセスの一環として、英国の住宅所有者は保守党（英国）から経済的利益と左翼の理想を調和させる政党へと移行する傾向があると主張している。^{[14]ドイツでも、ある研究が}社会民主党への投票による同様の「ブルジョワ化」効果を指摘している。^[12]

政策提案に対する選好に関しては、英国のいくつかの研究は、住宅は固定資産であるため、資産価値の上昇を経験した右派の住宅所有者は、再分配政策や社会保険プログラムにあまり好意的でない傾向があることを示している。資産価値が上昇するにつれて、保守党の有権者は、住宅を一種の自己供給保険と見なす傾向が高まり、そのようなプログラムへの支持を阻害する。住宅の固定的な性質のため、これらの政策選好は、年金などの長期的な社会保険や再分配プログラムに関しては、より大きな程度で存在する可能性が高い。^[15] （「社会政策と住宅所有のトレードオフ」を参照）

最近、ヨーロッパのいくつかの国で、住宅が右派ポピュリストの選挙結果に与える影響を調査する研究がいくつか実施されました。国によって政治的立場や住宅市場は異なりますが、研究ではいくつかの国に共通する傾向が浮き彫りになっています。

住宅価格の変動とポピュリストの選挙結果の関係に関する研究によると、住宅価格の上昇が最も少ない地域に住む有権者は、右翼ポピュリスト政党に投票する傾向が強いことがわかっている。一つの説明としては、住宅地図によって勝者（活気のある地域に住宅を所有する人々）と敗者（あまり繁栄していない地域に住宅を所有する人々）が生まれるなか、住宅価値の相対的下落を経験した人々は、家計の富の形成の重要な要素から取り残されていると感じる傾向があり、そのため、自分たちに利益をもたらさない現状に挑戦するポピュリスト政党を支持する傾向があったということが挙げられる。^[16]英国では、住宅価格の相対的デフレとBrexitに賛成票を投じる可能性の増加との間に相関関係があることを指摘する人もいる。フランスの調査によると、住宅価格が上昇した人々は、2017年のフランス大統領選挙でマリーヌ・ル・ペン以外の候補者に投票する傾向があった。^[16]北欧諸国では、住宅価格の上昇と右翼ポピュリスト政党への支持との間に逆相関関係があることを示すデータがあり、同様の結果が得られる傾向がある。 「取り残された」地域（住宅価格が15％下落）に住む人々は、「活気のある」地域（住宅価格が100％上昇）に住む人々よりも、デンマーク国民党に10％多く投票する傾向があった^[17]ドイツでは、住宅価格が平均ほど上昇していない地域でAfDのスコアが高くなるという研究結果が出ている。 ^[12]ジュリア・ケージとトマ・ピケティ による最近の研究では、右派ポピュリスト政党への投票における地域の繁栄の決定要因の存在が裏付けられているようだ。彼らは、国民集会の投票を「中流階級の住宅所有へのアクセスに関する投票」と表現し、住宅所有は都市の2倍の頻度で町や村に存在し^[18]（前者は一般的にあまり繁栄していない地域と見なされている）、一部の人々にとっては裕福でも恵まれない階級でもない上向きの社会的流動性の兆候であり、伝統的な右派政党に代表されていないと感じている人々にとって、伝統的な右派政党は、彼らが代表していると考えている。より優遇された国民、あるいは左翼政党によって支持されているが、左翼政党は彼らの支持に値しない階級を代表しており、彼らの努力を支持していない。^[19]このような分析は、住宅価格の変動に関する以前の発表と相まって、右翼ポピュリストの選挙結果が、少なくとも部分的には地理社会的要因によって左右され、人口の少ない地域に住む下層中流階級の人々が伝統的な政党からの支持を感じておらず、社会的格下げを恐れていることを示唆している。^[20]

ヨーロッパでは、世代間の不平等をめぐる議論が、いくつかの報道機関で取り上げられている。ヨーロッパにおける所有権の不平等に関しては、データは年齢と住宅所有権の間に正の相関関係があることを示している。イングランドでは、2022年には65歳以上の人が全住宅の35.8％を所有していたが、2021年には人口の18.6％に過ぎなかった。 ^[21]ドイツでは、60〜69歳の50.4％が住宅を所有していたが、20〜29歳では18.4％に過ぎなかった。^[22]高齢者は資産を蓄積する時間が多い傾向があるため、学者たちはこれらの不平等が数十年前よりも広がっていることを強調している。研究によると、このような不平等が存在するのは、住宅価格と年間収入の比率、つまり資産所得比率の大幅な上昇によるものである。 （下記の富裕層所得比率を参照）イングランド銀行から収集されたデータによると、1982年には住宅の平均価格は英国人の年間収入のわずか4.16倍でしたが、2023年には年間収入の8.68倍に上昇しています。^[23] 1990年代に、いくつかのヨーロッパ諸国は住宅所有を促進することを目的としたさまざまな公共政策を制定しました。1980年代の英国では、サッチャー首相が「購入権制度」を可決し、300万戸の公営住宅が市場価格より30％から70％安い価格で販売されました。^[24]フランスでは、1970年代にリベラルな住宅政策が広まり、住宅地の郊外化を可能にしました。^[25]ただし、その期間中に各国が住宅所有を均一に奨励した範囲については微妙なニュアンスを述べる人もいます。北欧諸国に関する研究では、公共政策によって推進されている住宅モデルの違いが強調されており、ノルウェーは協同組合や個人所有を推進しているのに対し、デンマークでは非営利賃貸を制度化しているなど、それほど推進されていないと主張している。^[26]

学者らはまた、第二次世界大戦と戦後の介入主義および再分配政策によって生じた資本蓄積への圧力が、労働者、すなわち仕事を通じて所得の大部分を稼いでいる人々の国民所得のより大きな割合を稼ぐのを助け、^[27]住宅所有者になる能力の向上につながったと指摘している。このような理論は、世代間の住宅所有の不平等は、世代間の不平等そのものというよりも、階級に基づく不平等の産物であるという考え方を支持する傾向がある。若者がより苦労しているのは、高齢者が住宅市場を「買いだめ」しているからではなく、年齢ではなく家族内の移転と富の蓄積によって構成される資本階級が、1970年代末以降、より大きく労働者階級を搾取してきたからである。^[28]この議論に沿って、世代内の住宅資産の不平等を考慮することの重要性を強調する人もいる。英国に関する研究では、このような世帯の住宅資産の不平等はベビーブーマー世代において最も顕著であることが示されており、世代間格差理論の限界を示唆している。^[29]

いくつかの報道機関が住宅所有をめぐる世代間対立の高まりを取り上げているが、一部の研究では、客観的な視点からミレニアル世代がベビーブーマー世代の方が恵まれていると認識しているのであれば、関係分析によって、彼らは自分たちの状況について上の世代を恨んでいるのではなく、現実離れした政府の政策を恨んでいることが実証されたと主張している。ベビーブーマー世代は、若い世代の方が住宅所有への障壁が大きいことを認識しており、若い世代への同情を嫌う傾向があった。^[30]同様に、研究では、住宅が個人的な問題となる可能性が年齢とともに大幅に低下する場合でも、それを国全体の問題、つまり公共政策の問題と見なす傾向は世代を超えて同様であり、世代間対立ではなく世代間の連帯が顕著であることを裏付ける傾向があると主張している。

社会福祉国家の多くの政府政策は、住宅を資産とみなしている。つまり、家族が将来の退職に備えてリスクを回避し、他の年金に代わる安全な貯蓄形態を持つ手段である。1980年代以降、これらの政府は住宅融資へのアクセスを拡大することで住宅市場の流動性を高めることに重点を置いてきた。^[31]ボーレとシーブルックは、住宅には3つのパラダイムがあると主張している。^[32]

1. 社会権 - すべての国民は公正な住宅を享受する権利がある。市場に介入して住宅を所有する能力を社会に提供するのは国家の義務である。（例：家賃統制、土地所有権法、住宅手当、公営住宅/協同組合住宅の提供、公営企業または非営利企業による住宅の管理など）学者が挙げる例は、戦後のスカンジナビアの住宅政策である。スウェーデンは、すべての国民が住宅市場に公正にアクセスでき、国家が市場をこの性質に形作る上で積極的な役割を果たさなければならないと信じていた。^[33]
2. 資産 - 住宅は個人の財産であり、市場は需要と供給の変動の中で機会を提供するように機能します。資産ベースの福祉には不可欠です。さらに、資産は負債の担保として機能し、負債は投資の出口として機能します。（新自由主義資本主義を参照）年金は住宅関連の金融商品を補完することがよくあります。政府のプログラムには、住宅所有の民営化、住宅ローン市場の規制緩和、クレジットスコアの確立、住宅所有に合わせた財政および税制、住宅ローン債券市場の安定化に対する中央銀行の保証が含まれます。^[34]
3. 家督相続 - 家族の家は、相続法、家族ベースの減税、補助金などにより若い世代に引き継がれます。家族は、政治的および経済的嗜好を共有する安定力とみなされており、そのため、家督相続は、強い保守的な意味合いで捉えられることが多いです。

これら3つのパラダイムが構造変化の基礎となり、経済の変化に基づいて各国の住宅政策が進化した明確な例がある。アイルランドでは、1980年代の住宅市場は家計ベースの住宅市場を反映していたが、それ以降、新自由主義政策により公営住宅プログラムの削減と民間住宅建設の増加につながった。住宅金融はEU加盟でさらに強化され、銀行は資産担保融資を開始した。2016年までに、アイルランドの世帯はEU内で4番目に負債が多く、住宅ローン債務では5番目となった。^[35]大不況後、アイルランドはトロイカの影響を被り、アイルランドの国内法は財政健全性を優先して社会政策を弱体化させた。2013年の土地および譲渡法改革法案により、貸し手が借り手から住宅を差し押さえることが可能になったが、これは首尾一貫した住宅政策を持つことではなく、金融セクターを保護することを目的とした措置であった。アイルランドの住宅の空き家率は12.8%に上昇し、ゴーストタウンが残った。結局、アイルランドでは裕福な家庭は家を子供に譲り渡す一方で、低所得の家庭は財産を所有することができず、アイルランドのパラダイムが資産から家宝へと移行するのを目の当たりにしている。^[36]

デンマークでは、住宅ローン減税が続いたため、デンマークの消費者は世界で最も負債の多い国民の1つとなり、個人所得に対する1人当たりの負債は平均で250%に達しました。デンマークは「民営化金融政策」の一形態として住宅ローンを担保にしたカバードボンド制度を採用していましたが、1986年に住宅バブルが崩壊し、連立政権は住宅ローン利子の税控除を削減しました。1989年の住宅ローン金融制度改革（EUの第2次銀行指令に沿ったもの）と1990年の社会民主党政権による住宅ローン商品政策の自由化の後、住宅向け信用市場と利用可能信用は急増しました。2000年代には、エリート層と大衆の間に亀裂が見え始めました。2007年の改革により、デンマークの銀行は住宅ローン市場に積極的に参入できるようになり、デンマークの住宅ローン債券市場への外国投資の関心も高まりました（金融化の促進、住宅を資産とする政策への継続的な道）。住宅の市場化が続いた結果、コペンハーゲンの一部のアパートの価格は5年以内に3倍になった。^[37]

ハンガリー では、EU加盟時代に外国資本が流入し始め、ハンガリーの銀行は融資へのアクセスを増やし、借入コストを下げるよう奨励され、リスクの高い住宅市場が形成された。2008年に住宅バブルが崩壊すると、社会主義のゴードン・バジナイ政権（2009-2010年）は、民間側（過剰債務者）よりも公的債務と赤字の削減に重点を置いた。オルバーン政権はこれらの政策から方向転換し、ハンガリーが経済的に没落した原因の略奪者として外国の銀行と貸し手を攻撃する方向に転換し、銀行、保険会社、金融セクターに特別税を課した。政府は、借り手がローンを一括で返済できる場合は優遇金利でハンガリー・フォリント（通貨）で支払うことを認めることで、外貨建てローンの家計の負担を軽減しようとした。貸し手は、借り手がローン返済に使用した為替レートと市場為替レートの差額を補償することを余儀なくされた。しかし、これは社会の低所得層をさらに追い詰め、これらのグループへの住宅補助金の削減はホームレスを犯罪にさえした。超保守的な政策は住宅費用を納税者ではなく銀行に押し付け、ハンガリーの住宅不足問題、湿気、腐敗、浴室設備の不足、過密などの問題は中央ヨーロッパと東ヨーロッパで最悪の部類に入る。^[38]

不動産の金融化をめぐる一般的な学術的議論は、流動性と信用の拡大が経済成長を刺激するというものである。規制緩和と自由化は、金融規制当局が市場の成長を意図した手段であり、他の金融商品の担保としての不動産の利用を増やすことによって実現される。^[39]このような決定は複雑な金融取引の創出につながり、最終的には住宅市場を金融化に開放するという政府の継続的な新自由主義政策につながった。

住宅ローン債務の上昇の原因をめぐる学術的議論は、住宅市場の供給側と需要側のどちらに焦点を当てているかに関するものである。需要側に焦点を当てる最近の学者は、住宅を購入・所有する消費者が購入を完了するために住宅ローン融資を求め、最終的に住宅価格が上昇すると説明している。シュワルツは、1980年代の住宅ローン市場の規制緩和によって潜在的な信用が高まり、不動産の需要が高まり価格が上昇したと述べている。^[39]さらに、ジョンストンとリーガンは、賃金の上昇によって家計の不動産購入資金の流動性が増加し、住宅の需要が高まり、住宅ローン融資がさらに増加し​​たことを示した。^[40]学術的議論のこの側面は、長年にわたる住宅需要の増加を、世界中の住宅ローン債務の上昇の主な理由として利用しようとする議論を提示している。

一方、アンダーソンとクルツァーは、住宅供給の要因が住宅ローンや家計負債の上昇につながり、住宅需要とも相互作用していると主張した。彼らは、可処分所得と比較して未払いの住宅ローン債務のレベルが最も高く、GDPに占める住宅ローン債務のレベルが最も高い3か国、オランダ、デンマーク、スウェーデンを調査した。^[41]要約すると、この研究では、1990年代に右派/中道右派政権が住宅所有を刺激し、社会住宅の費用を削減し、自立した住宅所有者の社会を構築するという願望を中心に形成された政治政策の波に3か国が乗ったことを示した。^[42]しかし、より左派の政府が権力を握ったとき、彼らはこれらの政策を覆さなかった。代わりに、より多くの労働者階級の消費者が住宅所有者になれるように、住宅ローン市場の規制緩和をさらに導入した。

その結果、これら3カ国における住宅ローン市場をめぐる新自由主義政策の継続が銀行の力の拡大につながった。デンマークの銀行は2003年から2007年の間に貸出の年間成長率が50％を超え、オランダでは証券化資産（この場合は住宅ローン担保証券）の市場が2008年に英国に次いで欧州で2番目に大きくなった。スウェーデンでは、スウェーデン担保債券（通常は住宅ローンを担保とする証券）が2014年にGDPの55％に達し、スウェーデン国債の2倍以上になった。^[43]要約すると、学者らは、オランダ、デンマーク、スウェーデンの住宅ローン市場が自由化されたのは、金融イノベーションを奨励し、住宅所有を促進するためであると主張している。それでも、住宅建設は停滞したままで、住宅供給の非弾力性につながった。政府当局者と規制当局は、特別な住宅ローンパッケージや消費者税の優遇措置などの信用および金融商品を使用して住宅ローン市場を自由化し、この問題を回避した。 3カ国とも税率が非常に高いため、住宅ローンに対する税制優遇措置による財政的救済はさらに魅力的に見え、需要が増加した。同時に、住宅供給は非弾力的なままであった。アンダーソンとクルツァーは、これが複雑な住宅ローン担保金融商品の崩壊によって住宅市場の崩壊につながったと結論付けている。^[44]

結局のところ、世界中で住宅ローン債務の水準が上昇していることをめぐる議論は、金融化と住宅所有の政治的課題を中心に展開している。住宅所有の政治的イデオロギーを反映した政府プログラムと、その手段を達成するための経済的手段との強いつながりがある。オランダ、スウェーデン、デンマークの場合、アンダーソンとクルツァーは、中道右派政権が住宅所有を増やし始めたのは、公営住宅のコストを削減し、社会政策への依存を減らすためだったことを示した。その後続いた中道左派政権も、労働者階級の市民が住宅を所有できるように、新自由主義住宅政策の同様の手段を使った。

社会福祉と住宅所有のトレードオフの性質をめぐっては、学術的な議論が巻き起こっている。1980 年代、ジム・ケメニーは、住宅所有と社会福祉政策は逆相関関係にあると発表しました。まず、ケメニーは、退職年金がわずかであったり、公的福祉政策に対する政府の支援が不足している国に住む国民は、退職に向けて人生の早い段階で私的な貢献をする傾向があり、多くの場合、住宅購入の形で貢献すると主張しました。住宅所有者は、自分の家が、退職や老後のリスクから自分たちを守ってくれる貴重な資産であると感じるでしょう。そのため、政府の公的福祉政策に頼ったり支援したりする気持ちは薄れるでしょう。政府の社会福祉政策は、社会住宅の維持に対する公的支援が最終的に住宅の価値を下げることになるため、住宅の価値をさらに低下させるでしょう。ケメニーは、スウェーデン、オランダ、英国、米国、カナダ、オーストラリアなどを含む 8 つのOECD諸国の分析からこれらの結果を示しました。約20年後、オーストラリア国立大学の政治学教授フランク・キャッスルズがケメニーの論文についてさらに詳細な研究を行い、彼の主張を強く裏付けた。キャッスルズはケメニーの論文を調整し、「本当に大きなトレードオフ」は福祉国家ではなく住宅所有と年金の間にあることを示した。 ^[45]

ケメニー氏の主な主張は彼の著作の中で述べられている。

「私の主張は、高い住宅所有率がさまざまな形の民営化を通じて社会に影響を与え、都市形態、公共交通機関、ライフスタイル、ジェンダーの役割、福祉と社会保障のシステム、および社会構造の他の側面に影響を与えているというものでした。私は、住宅所有への圧倒的な重点が、戸建て住宅、民営化された都市交通とその結果生じる「一世帯」（そしてますます「一人」）の自動車所有、女性の主婦とフルタイムで働く男性に基づく伝統的な性別による労働分担、そして質の高い普遍的な福祉の提供に必要な高い税金を必要とする公共支出に対する強い抵抗を生み出したと主張しました。」^[46]

2020年、グンテンとコールはケメニーの論文に戻った。彼らは学術研究の別の側面を提示し、最新の研究で、社会福祉と住宅所有とのこの逆相関関係は、彼らが「二重ラチェット効果」と名付けたものに上向きに収束することを示した。フーバーとスティーブンスは、社会政策を停止することによる政治的コストが有害である可能性があるため、社会政策は反対に対してより抵抗力があると主張した。^[47]グンテンとコールは、住宅所有についてもこの議論に応えている。住宅所有は国民の間で人気があるため、政治的支持を集めるためにも利用されており、したがって、住宅所有を優遇する公共政策のメリット（例：減税、補助金などの形）を撤回することによる有害な政治的コストは、反対に対する回復力につながる。社会政策と住宅所有の両方のこの非弾力性により、いずれかの政策を削減することに関連するコストが高いため、政策は下向きの効果よりも上向きの要因に対してより敏感になったという事実が生じた。^[48]政府は、社会政策の問題を住宅所有者に押し付けるという問題を信用市場を利用して回避した。70年代にはインフレ、80年代には公的債務、2000年代には民間債務に頼った。これは、グンテンとコールによって時間購入仮説と呼ばれ、彼らの資本供給仮説によってさらに裏付けられる。資本供給仮説では、1970年代以降の国際金融市場の規制緩和と民間年金基金資産の増加により利用可能な資本の量が増加するため、利用可能な資本が豊富になる。結論として、グンテンとコールは、80年代には住宅所有と社会政策の間に逆の関係が存在していたが、同時に上向きに収束するという二重のラチェット効果に向かって変化した事例を提示している。さらに、彼らは、長期的にトレードオフがまだ維持されれば、資本の量が減少し始め、信用市場が枯渇すると、住宅所有と年金の修正コストは最終的に長期的に修正されるだろうと述べている。^[49]

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• 2000年代の米国住宅バブル
• 日光税

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