不動産投資信託

不動産投資信託（REIT 、「リート」と発音^{[1] ）}は、収益不動産を所有し、ほとんどの場合は運営する会社です。REITは、オフィスビルやアパート、スタジオ、倉庫、病院、ショッピングセンター、ホテル、商業用森林など、多くの種類の商業用不動産を所有しています。^[2]一部のREITは不動産への融資を行っています。REITは、一方では住宅と都市開発の世界と、他方では機関投資家と金融市場の間の橋渡しとして機能します。通常、商業用REIT（C-REIT）と住宅用REIT（R-REIT）に分類され、後者はアパートや一戸建て住宅などの住宅資産に重点を置いています。^[3]

ほとんどの国のREITに関する法律では、不動産会社は法人税とキャピタルゲイン税を減額して支払う権利がある。^[4] REITは、住宅の投機を可能にし、建設資金を増やすことなく住宅の購入可能性を低下させると批判されてきた。^[5]

REITは、主要取引所で公開取引される場合もあれば、公開登録されているが上場されていない、または非公開の場合もあります。^{[6] [7] REITには、エクイティREIT [8]}とモーゲージREIT（mREIT）の2つの主要なタイプがあります。 ^[9] 2014年11月、エクイティREITは、S＆PダウジョーンズインデックスとMSCIによる世界産業分類基準で、独自の資産クラス^[10]として認められました。 REITの財務状況と運営を調べるための重要な統計には、純資産価値（NAV）、運用キャッシュフロー（FFO）、調整後運用キャッシュフロー（AFFO）などがあります。^[11]

REITは、ドワイト・D・アイゼンハワー大統領が1960年の葉巻物品税延長とも呼ばれる公法86-779に署名した後に米国で創設されました。 ^{[12] [13]}この法律は、すべての投資家が他の資産クラスに通常投資するのと同じ方法、つまり流動性のある証券の売買を通じて、収益を生み出す不動産の大規模で多様な ポートフォリオに投資できるようにするために制定されました。最初のREITは、アイゼンハワー政権下でREITの創設を推進したバージニア州選出の米国下院議員ジョエル・ブロイヒルのいとこであるトーマス・J・ブロイヒルが1961年に設立したアメリカン・リアルティ・トラストでした^[14]。

2021年現在、世界で少なくとも39カ国がREITを設立している。^[15] REITと世界の上場不動産市場の包括的な指数は、FTSE EPRA / Nareitグローバル不動産指数シリーズであり、2001年10月に指数プロバイダーのFTSEグループ、Nareit、欧州上場不動産協会（EPRA）によって共同で作成された。^{[16] [17]} 2021年1月29日現在、グローバル指数には39カ国の490の証券取引所に上場している不動産会社が含まれており、株式 時価総額は約1.7兆ドルに上る。^[18]

1960 年に設立された頃、最初の REIT は主に住宅ローン会社で構成されていました。業界は 1960 年代後半から 1970 年代前半にかけて大幅に拡大しました。この成長は主に、土地開発や建設取引における mREIT の利用増加によるものです。1976年の税制改革法により、 REIT は事業信託に加えて法人として設立できるようになりました。

1986 年の税制改革法もREITに影響を与えました。この法律には、納税者がパートナーシップを利用して他の収入源から利益を隠すことを防ぐための新しい規則が含まれていました。3 年後、REIT は株式市場で大きな損失を被りました。

小売 REIT の Taubman Centers Inc. は、1992 年に UPREIT を創設し、REIT の現代時代を切り開きました。UPREIT では、既存のパートナーシップの当事者と REIT が新しい「オペレーティング パートナーシップ」のパートナーになります。通常、REIT はゼネラル パートナーであり、オペレーティング パートナーシップ ユニットの過半数の所有者であり、物件を提供したパートナーは、オペレーティング パートナーシップ ユニットを REIT 株または現金と交換する権利を持ちます。2007 ～ 2008 年の金融危機の間、業界は苦戦しましたが、その後、上場 REIT はバランスシートの負債比率の削減(負債の返済) と再株式化 (株式の売却による現金化) で対応しました。上場 REIT と REOC は、信用危機後にバランスシートを強化した企業に対して投資家が引き続き好意的に反応したため、91 件の二次株式発行、9 件の IPO、37 件の無担保債務発行で 375 億ドルを調達しました。

REITの配当は、低金利での全収入に対して100％の配当性向を持っています。これはREITの内部成長を阻害し、金利に敏感な投資家が低利回りや利回りゼロを許容しなくなる原因となります。^[19]金利上昇を特徴とする経済情勢は、REIT株に正味マイナスの影響を及ぼす可能性があります。^[20] REITが支払う配当は、クーポンレートが上昇する債券と比較すると魅力に欠けます。^[21]また、投資家がREITを敬遠すると、経営陣がより多くの不動産を取得するための追加資金を調達することが難しくなります。^[22]

ケニア初のREITは2015年10月に資本市場庁によって承認された。このREITはスタンリブ・ケニアによってファハリI-REITスキームという名前で発行された。このREITスキームは、収益を生み出す不動産から安定したキャッシュフローをユニット所有者に提供する。この無制限のIPOはナイロビ証券取引所の主要投資市場セグメントに上場される予定である。^[23]

REIT は1994 年からガーナに存在しています。Home Finance Company (現在のHFC Bank)は、1994 年 8 月にガーナで最初の REIT を設立しました。HFC Bank は 1993 年以来、ガーナの住宅ローン融資の最前線に立っています。同行は、住宅ローン融資活動の資金調達に、さまざまな集団投資スキームや社債を利用しています。REIT を含む集団投資スキームは、ガーナ証券取引委員会によって規制されています。

2007年、証券取引委員会（SEC）は、投資証券法（ISA）に詳述されているように、ナイジェリアにおけるREITの登録および運用要件の発行に関する最初のガイドラインを発行しました。最初のREITである500億ナイラのユニオンホームハイブリッド不動産投資信託は、2008年9月に立ち上げられました。2015年11月には、ナイジェリア証券取引所に3つのREITが上場していました：^[24]スカイシェルターファンド、ユニオンホーム、UPDC。ハルデインマッコールREITは、市場の見通しが悪かったため、2015年1月の新規株式公開で最低50%の申込に届かず上場しませんでした。^[25]

南アフリカREIT協会によると、 2015年10月までにヨハネスブルグ証券取引所には33の南アフリカREITと3つの南アフリカ以外のREITが上場しており、 ^[26]時価総額は4,550億ランドを超えたという。

一般的に不動産投資ファンドと呼ばれるこの規制は、2006年7月にサウジアラビア資本市場局によって導入されました。この規制では、ファンドが株式市場で取引されることは許可されておらず、すべてのファンドは不動産開発業者やその他の主要人物が参加するCMA認可の投資会社によって組成されることが義務付けられていました。^[27]

REIT 法は、ドバイ国際金融センター(DIFC) が投資信託法第 5 号を可決し、UAE における REIT の発展を促進するために導入したもので、2006 年 8 月 6 日に発効しました。^{[引用が必要]} これにより、すべての「真の」REIT 構造は DIFC 内に所在することが制限されます。発行される最初の REIT ライセンスは、ドバイ イスラム銀行が支援し、ドットコム起業家のシルヴァン ビュジョットが率いる「エミレーツ REIT」という REIT です。^{[引用が必要]}

問題は、DIFCに拠点を置くREITはドバイ首長国内の非フリーゾーン資産を取得できないことです。UAE内で連邦政府が承認したフリーゾーンはDIFC自体のみであるため、このゾーン外の不動産は地元の湾岸諸国（GCC）パスポート保持者のみが購入できます。ただし、地元当局との協力により、エミレーツREITは、株式の最低51％を地元が所有することを条件に、ドバイのどこでも不動産を購入できるプラットフォームを確立することができました。これにより、同社はドバイの一等地にある収益を生み出す効率的な不動産の組み合わせでポートフォリオを多様化できます。エミレーツREITは、アラブ首長国連邦内で設立された最初のREITです。また、NASDAQドバイに上場された最初のREITであり、収益を生み出す資産に重点を置いた世界で5つのシャリーア準拠REITの1つです。

エミレーツ REIT は、2014 年 12 月現在、主に商業およびオフィススペースに重点を置いた合計 7 つの物件から構成される 5 億 7,530 万ドルを超えるポートフォリオを保有しています。過去 4 年間で大幅な成長を遂げています。

REITの概念は1971年にオーストラリアで開始されました。ジェネラル・プロパティ・トラストは、オーストラリア証券取引所（現在のオーストラリア証券取引所）におけるオーストラリア初の不動産投資信託（LPT）でした。取引所に上場されているREITは、2008年3月まで上場不動産信託（LPT）と呼ばれ、オーストラリアで非上場不動産信託として知られる民間REITと区別されていました。その後、国際慣行に沿ってオーストラリア不動産投資信託（A-REIT）に改名されました。^[28]

REITは直接投資に比べて、税率の低さや流動性の向上など、数多くの利点があることが分かっています。現在、ASXには70以上のA-REITが上場しており、時価総額は1,000億豪ドルを超えています。^[28]

オーストラリアは、米国以外では世界最大のREIT市場を有する国として、ますます認知されつつあります。世界の上場不動産信託の12％以上がASXに上場されています。^[29]

香港では、2005年に香港住宅局が香港政府に代わってザ・リンク・リートを立ち上げて以来、 REITが存在しています。2005年以降、2007年7月時点で7つのREITが上場していますが、そのほとんどがサンライト・リートを含め、利回りが低いために成功していません。ザ・リンクとリーガル・リアル・エステート・インベストメント・トラストを除き、1社を除くすべてのREITの株価は、新規株式公開（IPO）価格を大幅に下回っています。香港の発行体が金融工学（金利スワップ）を利用して初期利回りを改善したことも、投資家の関心を低下させたとされています^[30]

2012年7月現在、上場されているREITは9社あり、その総時価総額は約150億ユーロで、これは世界のREIT総時価総額の約2%に相当します。上場されている9社のREITのうち2社は、欧州上場不動産協会（EPRA）が発行する指数であるEPRA指数にも含まれています。香港の現在の上位5社のREITは、総時価総額が80億ユーロのThe Link REIT、総時価総額が23億ユーロのHui Xian REIT 、総時価総額が18億ユーロのChampion REIT、総時価総額が10億ユーロのFortune REIT、総時価総額が7億ユーロのReal Estate ^{[ declarative ]}です。^[31]

2014年8月現在、インドは国内での不動産投資信託の設立を承認しました。^[32]インドのREIT（国別/ジェネリック版I-REIT）は、個人投資家が証券化された不動産市場の権益を所有することのメリットを享受するのに役立ちます。最大のメリットは、不動産を処分する従来の方法とは異なり、不動産市場での投資を迅速かつ容易に清算できることです。政府とインド証券取引委員会は、さまざまな通知を通じて、外国直接投資、上場不動産会社、投資信託を通じて、直接的または間接的にインドの不動産に投資することを容易にするプロセスにあります。2014年の予算で、財務大臣のアルン・ジャイトリーは、REITを設立するための法律を導入しました。^[33] 2021年現在、インド国立証券取引所に上場されているREITは3つあります。これらは、Embassy、Mindspace、Brookfieldsです。全体的に、インドのREITの株式保有は機関投資家（主にFPI）に偏っており、個人投資家の貢献はごくわずかです。^[34]

CSRC（中国証券監督管理委員会）とNDRC（国家発展改革委員会）は2020年4月30日に共同でREITのパイロットプロジェクトの開始を発表しました。この公式発表は中国本土におけるREITの始まりを表しています。

2024年3月14日現在、中国の不動産投資信託（REIT）の状況は、3月12日に上海証券取引所に華夏金茂商業REIT（508017） ^[35]と佳世五美消費者REIT（508011）^[36]が上場し、続いて3月14日に華夏華資源商業REIT（180601）^[37]が深セン証券取引所に上場したことで、大きな前進を遂げました。

上海証券取引所の統計によると、これら2つの消費者インフラREITの上場により、上場REITの総数は23に増加し、発行規模は800億元に近づいています。^[38]深セン証券取引所は、上場に成功したインフラREITの調達資金が320億元を超えたと報告しています。これらのプロジェクトは、工業団地、有料道路、倉庫物流、生態保護、クリーンエネルギー、手頃な賃貸住宅、消費者インフラなど、さまざまな資産タイプを網羅しています。製品は順調に運営されており、投資家の積極的な参加により、市場機能が徐々に強化され、それによって大きな規模と実証効果を生み出しています。^[38]

日本は2001年12月にREITの設立を許可した。J-REITの証券は東京証券取引所をはじめとする日本の証券取引所で取引されている。^[39]

J-REIT（上場不動産投資信託）は、投資信託及び投資会社に関する法律（LITIC）によって厳しく規制されており、LITICの管轄下にある投資会社として設立されています。^[40]

日本の法律では、REITに加えて、私募ベースで特定の不動産を証券化するために使用できる特別目的会社の並行システムも規定されています。2016年にターゲットとなったREITの株式は米国市場の7％を占め、その後、当初の価値の半分以下の310億ドルで売却されました。^[41]

マレーシア証券取引所には 18 の REIT が上場されており、そのうち 5 つはイスラム REIT (シャリア法に準拠 - イスラム投資コンプライアンスに準拠) です。

不動産投資信託会社（DIRE）は、高い売上税と二重課税のため人気がなかった。^[42] 2016年までに設立されたDIREは2012年の1社のみであった。しかし、税制優遇策は、市場の競争力を高め、DIREが国内で上場することを奨励するという政策立案者と立法者の意図を示している。

パキスタン証券取引委員会は、完全な外国人所有、資本の自由な移動、利益の無制限の本国送金を認める REIT 規制枠組みの実施を進めている。これにより、パキスタンの不動産市場における投機が抑制され、不動産への多角投資を望む小口投資家が参入できるようになる。パキスタン証券取引委員会は、シンガポールや香港と同様の規制枠組みを提案している。^[要出典]

パキスタン証券取引委員会は、主に大手資産運用会社を中心に、初年度に約6社のREITが認可されると予想している。パキスタンでは、主にマレーシアとドバイに拠点を置く外国の不動産開発会社による投資の流出が見られている。^[43]

SECPは、Arif Habib REIT Management Company、 AKD REIT Management Company、Eden Developers REIT Management Company、およびSB Global REIT Management Company の4社にライセンスを発行しました。

フィリピンにおけるREITの設立を可能にする法的枠組みは、2009年12月17日に2009年不動産投資信託法（共和国法第9856号）が可決されてから整備された。その実施規則と規制は2010年5月に証券取引委員会によって承認された。しかし、その制限的な税制と高い摩擦コストのために投資家を引き付けることはできなかった。^[44]

2020年1月にREITに関する規制が緩和され^[45] 、同年8月に株式公開されたアヤラランドのAREIT Inc.というインド初のREITが設立された。 ^{[46]しかし、その年は}COVID-19のパンデミックも蔓延していたため、外国人投資家のREITに対する反応は依然として芳しくなかった。^[45]

一般にS-REITと呼ばれるREITは、シンガポール証券取引所に40社以上上場しており^[47]、最新のREITであるクロムウェル・ヨーロピアンREITは2017年11月30日に上場しました。最初に設立されたのは2002年7月のキャピタモール・トラスト^{[48] [非一次情報源必要]}です。これらは小売、オフィス、工業、ホスピタリティ、住宅など、さまざまな不動産セクターを代表しています。S-REITは、国内の不動産に加えて、日本、中国、インドネシア、香港などの国でさまざまな不動産を保有しています。^{[49] [50]}近年、シンガポール証券取引所への外国資産の上場は、国内資産の従来の上場を追い抜くほどに成長しました。

S-REITは、シンガポール通貨庁​​の集団投資スキームに関する規則^[51]に基づき集団投資スキームとして規制されているか、またはビジネストラスト^[52]として規制されています。

S-REITが遵守しなければならない規制には以下のものが含まれる。^[53]

• 最大ギアリング比率35%
• 資産の年間評価
• S-REITが行える特定の種類の投資への制限
• 課税所得の少なくとも90％を分配する

S-REIT は、税金が投資家レベルでのみ支払われ、REIT レベルでは支払われないという税制優遇の恩恵を受けています。REIT に加えて、10 のビジネス トラスト (「BT」) (REIT に似ていますが、従来とは異なる資産を保有でき、SREIT と比較して厳格な規則の対象ではありません) と 6 つのステープル インストルメント (ステープル ビジネス トラスト ユニットと REIT ユニットで構成) があり、シンガポール証券取引所に上場されています。シンガポール証券取引所に上場されているトラストの時価総額は、約 1,000 億シンガポール ドルです (2017 年 11 月 30 日現在)。

証券取引委員会は2012年後半にREITを投資手段として確立するための規制を作成し、2013年に最初のREITが上場される道を開きました。 ^[54] REITは少なくとも20社あります。^[55] 2014年に不動産ファンド公募（PFPO）スキームに代わるものとして導入されたREITは人気を博し、総時価総額は200万平方メートルの資産で850億バーツに達しました。^[56]

2020年8月1日、スリランカ証券取引委員会（SEC）は、REITが現在のユニットトラストコードの延長として導入され、SECが発行する官報通知の形で2020年7月31日から発効した新しい規則を発表した。包括的なこれらの規則は、スリランカのREITの設立と運営を規定する。REITの資産の一部となる不動産の所有権の確認と評価に関する具体的な規定が含まれている。要件の中には、収入の約90％をユニット保有者に強制的に分配することが含まれるが、これは現在、リストされている事業体のいずれにも義務付けられていない。さらに、ユニットトラストへの税パススルーメカニズムを利用できるため、REITはスリランカにとって実行可能なビジネスコンセプトとなる可能性があり、起業家が不動産業界をより高いレベルに引き上げるための新たな展望を開くことになるだろう。

ベルンハイム・コモフィ（現AGリアルエステート）は、1995年にベフィモを設立し、ベルギーのREITを導入した。ベルギーの他のREITには、コフィニモやアセンシオなどがある。^[57]

REITは2004年に特別投資会社法によってブルガリアに導入されました。REITは法人税上のパススルーエンティティ（つまり、法人税の対象ではない）ですが、多くの制限が課せられます。^[58]

フィンランドのREIT は、フィンランド議会が「免税法」を可決した 2010 年に設立されました (Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden verohuojennuksesta、299/2009)。^[59]「不動産ファンド法」（Kiinteistörahastolaki、1173 ～ 1997 年）^[60]と併せて、税金効率の高い住宅 REIT の存在を可能にします。

資格

• REIT は、この特定の目的のために、公開上場企業 (julkinen osakeyhtiö, Oyj) として設立される必要があります。REIT が設立されると、最低資本金は 500 万ユーロとなり、5 人の別々の投資家に分配される必要があります。
• 最短保有期間：5年。
• 資産の少なくとも80％は住宅用不動産に投資されなければならない。
• REIT の総収入の少なくとも 80% は住宅賃貸収入から得られなければなりません。
• 未実現キャピタルゲインを除く REIT の課税所得の少なくとも 90% は、配当を通じて株主に分配されなければなりません。
• 法人は所得税が免除されますが、株主は配当金に対して個人所得税を支払う必要があります。
• 最大の個人株主は、会社の株式の 10% 未満を所有できます (2013 年末まで最大 30%)。

2018年現在、^{[アップデート]}Orava Residential REITはフィンランドで唯一のREITである。^[61]

REITのフランス語の略称はSIIC（上場企業）であり、SCPIとOCPI（上場していない他の2種類の不動産信託）とは対照的である。フランスでは、Unibail-Rodamcoが最大のSIICである。^[62] Gecinaはフランスで2番目に大きな上場不動産会社であり、欧州のREITの中で3番目に高い資産価値を誇っている。^{[63] [64]}

ドイツは、新しいタイプの不動産投資手段を創出するために REIT を導入する計画を立てた。政府は、ドイツで REIT を導入しなければ、投資資本が他国に大きく流出することになるのではないかと懸念した。^{[要出典]それにもかかわらず、これらの計画に対しては、特に}社会民主党からの政治的抵抗が^{依然として} ある。^[要出典]

2006 年 6 月、財務省は2007 年に REIT を導入する計画を発表しました。法的詳細は英国の REIT 規制の多くを採用しているようです。

REITに関する法律は2007年6月1日に制定され、 2007年1月1日に遡って施行された。^[65]

• REIT は、「REIT-AG」または「REIT- Aktiengesellschaft」という法人として設立される必要があります。
• 資産の少なくとも75％は不動産に投資されなければなりません。
• G-REIT の総収益の少なくとも 75% は不動産関連でなければなりません。
• REIT の課税所得の少なくとも 90% は配当を通じて株主に分配されなければなりません。
• 法人は所得税が免除されますが、株主は配当金に対して個人所得税を支払う必要があります。
• 2007年1月1日以前に建設された住宅物件への投資は許可されていない。^[66]

ドイツの公的不動産セクターは、世界のREIT時価総額の0.21％を占めています。4つのG-REITのうち3つは、欧州公的不動産協会（EPRA）が管理する指数であるEPRA指数に含まれています。^[67]

2013年財政法には、アイルランドにREIT構造を創設するための規定が含まれていました。^[68]アイルランドを拠点とするREITには、Hibernia REIT、Green REIT、Yew Grove REIT、IRES REITなどがあります。^[69]

2009年に設立されたSOCIMI（Sociedad cotizada de Capital Inmobiliario）は、英国のREITと同様に、2013年にスペインで最大の住宅価格危機からの回復を支援するための財政的インセンティブ政策を受けて成長しました。^[70]スペインには70を超えるREITがありますが、流動性が低く、保有期間が長いです。^[70]

英国におけるREITの規則を定めた法律は、2006年財政法（現在は2010年法人税法第518条から第609条を参照）で制定され、2007年1月に9社の英国不動産会社がREITに転換したときに施行された。その中には、当時FTSE100構成企業であった5社（ブリティッシュ・ランド、ハマーソン、ランドセック、リバティ・インターナショナル、スラウ・エステーツ）が含まれていた。他の4社は、ブリクストン（現在は「SEGRO」として知られている）、グレート・ポートランド・エステーツ、プライマリー・ヘルス・プロパティーズ、ワークスペース・グループであった。^[71]

英国のREITは収益の90%を投資家に分配しなければならない。クローズドエンド型投資信託で、英国に居住し、証券取引所に上場されている必要がある。^[72]ブリュッセルのEPRAは毎年、英国REITの構造要件の詳細を発表している。^[73]

英国における REIT の導入を支援するため、いくつかの商業用不動産および金融サービス企業が REIT および上場不動産グループを結成した。その他の主要組織には、ロンドン証券取引所、英国不動産連盟、および REIT がある。REIT および上場不動産グループが 2006 年 8 月 16 日に REIT、上場不動産、および関連投資ファンドに関する情報源を提供するために REIT キャンペーンを開始した。REIT は REIT および上場不動産会社への投資に対する認識と理解を高めることを目指している。これは主にポータル サイト www.reita.org を通じて行われ、金融アドバイザーや投資家に知識、教育、ツールを提供している。^[74]

フィデリティ・インターナショナルの欧州個人投資担当マネージング・ディレクターのダグ・ネイスミスは2011年に次のように述べている。「既存の市場が拡大し、REITのような構造がより多くの国で導入されるにつれて、今後5年間で市場全体が年間約10％成長し、2010年までに市場規模が1兆ドルに達すると予想しています。」^[75]

2012 年財務法により、英国の REIT 制度に 5 つの主要な変更がもたらされました。

1. 制度に参加するための2％の入場料の廃止。これによりコストが削減され、REITの魅力が高まるはずである。
2. 上場要件の緩和 - REITは代替投資市場^[76] （ロンドン証券取引所の小規模成長企業向け国際市場）に上場できるようになり、コスト削減と柔軟性の向上により上場がより魅力的になった。
3. REIT は現在、クローズド カンパニー規則に従う前に 3 年間の猶予期間を設けています (クローズド カンパニーとは、5 人以下の投資家によって管理されている会社です)。
4. REIT は、機関投資家（認可された投資信託、OEIC、年金制度、保険会社、国家の影響を受けない団体）を組み込むことで閉鎖会社にすることができる場合、閉鎖会社とはみなされません。この点が REIT を魅力的な投資信託にしているのです^[要出典]
5. 財務費用の1.25倍の利子カバーテストはそれほど面倒ではない

サファイア・キャピタル・パートナーズのボイド・カーソン氏は、「これらの利点のうち最も重要なのは、REITがAIMに上場できることであり、この制度への2％の参加料の廃止も大きな前進だ」とコメントした。^[77]しかし、「英国のREITは、市場が望むほど現金主導ではない」。^[78]

REIT は1993 年に法律 8668-93 によりブラジルで導入され、当初は指令 205/94 により、現在はCVM (ブラジルの SEC に相当する Comissão de Valores Mobiliários) の指令 472/08 ^{[79]により規制されている。現地では、これらは「FII」または「Fundos de Investimento Imobiliário」と呼ばれている。FII の配当は 2006 年以来、個人[80]}投資家 (企業ではない) に対しては非課税となっているが、これは少なくとも 50 人の投資家を持ち、株式市場で公開取引されているファンドに限る。^[81]米国の同様の投資手段に対応するため「REIT」と呼ばれる FII は、単一の不動産^[82]または不動産の一部に関連する独立した不動産投資を所有および運営するため、または資本市場を通じて資金を調達した複数の不動産 (複数の不動産) を所有するために使用されている。^{[要出典] [83]}

カナダのREIT は 1993 年に設立されました。REIT は信託として構成する必要があり、純課税所得を株主に分配する場合は課税されません。REIT は、保守党政権が2007 年の予算で可決した所得信託税法から除外されています。多くのカナダの REIT は有限責任です。^[84] 2010 年 12 月 16 日、財務省はカナダの税制上の「適格 REIT」を定義する規則の修正を提案しました。その結果、「適格 REIT」は、2011 年 1 月 1 日以降、すべての上場所得信託およびパートナーシップが支払うことになる新しいエンティティ レベルの「特定投資フロースルー (SIFT)」税を免除されます。^[85]

メキシコは、メキシコ証券取引所で取引される、REITに相当するFIBRA ^[86] (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces) ^[87]を認める法律を可決しました。他の国のREIT法と同様に、企業は以下の規則を遵守してFIBRAとしての資格を得る必要があります。^[88]

• 資産の少なくとも70％は不動産資産の資金調達または所有に投資され、残りの金額は政府発行の証券または債券投資信託に投資されなければならない。^[88]
• 取得または開発された不動産資産は収益を生み出し、少なくとも4年間保有されなければならない。^[88]
• CPI（Certificados de Participación Inmobiliarios）と呼ばれる株式が非公開で発行される場合、FIBRAには10人以上の無関係な投資家がいなければならない。^[88]
• FIBRAは年間利益の95％を投資家に分配しなければならない。^[88]

最初のメキシコREITは2011年に開始され、FIBRA UNOと呼ばれています。^[89]ウォールストリートジャーナル によると、メキシコREITは、政府の規制変更により構造が可能になった後、2011年3月にデビューしました。フィブラは、投資家にメキシコの不動産を所有し、同時に魅力的な配当を得る簡単な方法を提供しました。米国のREITと同様に、フィブラは、収益の少なくとも95％を株主に配当として分配する限り、法人税の支払いを回避します。^[87]

米国議会は1960年にREITに関する法律を制定した。^{[90]この法律は、}投資信託が株式投資に提供するものと同様の不動産投資構造を提供することを意図していた。 ^{[91] REITは強力な収益手段である。なぜなら、米国連邦所得税の支払い義務を回避するために、REITは通常、}課税所得の少なくとも90％に相当する金額を配当金の形で株主に支払わなければならないからである。^[6]

2008年から2011年にかけて、REITは米国経済の減速と大不況の両方の課題に直面しました。^[92]

2019年までの5年間で、米国の大企業株式指数であるS&P 500指数は年率12.5%のリターンを上げましたが、FTSE NAREIT All Equity REITs指数の年率リターンは9.0%でした。しかし、1972年から2019年までの総年率リターンは、S&P 500が12.1%、FTSE NAREIT指数が13.3%でした。^[93]米国の取引所には190を超える上場REITが上場しています。^[94]

米国連邦所得税法では、REIT は内国歳入法第 856 条に基づく「不動産および不動産抵当を専門とする投資代理店として活動する法人、信託、または協会」です。^[95] REIT の連邦所得税の規則は、主に内国歳入法第 1 章のサブチャプター M のパート II (第 856 条から第 859 条) に記載されています。REIT は所有者 (一般に株主と呼ばれる) に支払われる配当金を控除する権利があるため、米国連邦所得税の負債の全部または一部を回避できます。REIT としての資格を得るには、組織は内国歳入庁にフォーム 1120-REIT を提出し、その他の特定の要件を満たすことで「選択」を行います。この指定の目的は、法人税を軽減または排除し、所有者の所得に対する二重課税を回避することです。その代わりに、REITは課税所得の少なくとも90％を投資家に分配することが義務付けられています。REITの構造は、投資信託が株式投資に提供する構造と同様の不動産投資構造を提供するように設計されています。 ^[91]

米国では、REITは収益不動産を所有し、ほとんどの場合は運営する会社です。一部のREITは不動産に融資しています。REITになるためには、会社は毎年少なくとも課税所得の90％を配当金の形で株主に分配する必要があります。^[96]

米国の税法に基づいて REIT として認定されるには、企業は以下の条件を満たす必要があります。

• 法人、信託、または協会として組織される^[97]
• 取締役会または評議員によって運営される^[98]
• 譲渡可能な株式または譲渡可能な権利証書を有すること^[99]
• それ以外の場合は国内法人として課税される^[100]
• 金融機関または保険会社ではないこと^[101]
• 100人以上の共同所有者であること^[102]
• 収入の95％が配当、利子、財産収入から得られている^[103]
• REITの課税所得の少なくとも90％の配当を支払う^[104]
• 各課税年度の後半に5人以下の個人が50%以上の株式を保有しないこと（5/50ルール）^[105]
• 総資産の少なくとも75％を不動産に投資している^[106]
• 総収入の少なくとも75％を家賃または住宅ローン利息から得ている^[107]
• 課税対象となるREIT子会社への投資資産の25％以下とする。^[108]

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