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手頃な価格の住宅とは、国または地方自治体が認めた住宅手頃性指数で評価した、世帯収入が中央値以下の人々にとって手頃な価格であるとみなされる住宅のことです。[ 1 ]手頃な価格の住宅に関する文献のほとんどは、住宅ローンと、緊急ホームレスシェルターから、移行住宅、非市場賃貸（社会住宅または補助付き住宅とも呼ばれる）、正式な賃貸と非公式の賃貸、先住民住宅、そして手頃な価格の住宅所有に至るまで、連続体上に存在するさまざまな形態について言及しています。[ 2 ] [ 3 ] [ 4 ] [ 5 ]手頃な価格の住宅に対する需要は、一般的に、ホームレスの増加に加えて、家賃の上昇などの住宅手頃性の低下と関連付けられています。[ 6 ]
住宅の選択は、経済的、社会的、心理的な衝動の複雑な集合に対する反応である。[ 7 ]例えば、余裕があると感じて住宅に多く支出することを選択する世帯もあれば、選択の余地がない世帯もある。[ 8 ]
住宅供給の増加（手頃な価格の住宅であろうと市場価格の住宅であろうと）は、住宅市場のあらゆるセグメントにおける住宅の手頃さの向上につながる。[ 9 ] [ 10 ]
手頃な価格の住宅を定義し、測定する方法はいくつかあります。定義と測定方法は、国、都市、または特定の政策目標によって異なる場合があります。[ 11 ] [ 12 ] [ 13 ] [ 14 ]
手頃な価格の住宅の定義は、国や状況によって変わる可能性があります。たとえば、オーストラリアでは、National Affordable Housing Summit Group が手頃な価格の住宅を「低所得または中所得世帯にとって、基準と立地が合理的に適切であり、世帯が他の基本的なニーズを継続的に満たすことができないほど高額ではない住宅」と定義しました。[ 15 ]英国の手頃な価格の住宅には、「市場でニーズが満たされない特定の適格世帯に提供される、社会賃貸住宅と中間住宅」が含まれます。[ 16 ]状況によっては、手頃な価格の住宅は補助金付き住宅または公営住宅のみを意味する場合もあれば、自然発生的な手頃な価格の住宅や、無所得世帯から中所得だが費用負担の大きい世帯までさまざまな所得レベルで「手頃な価格」である住宅を含む場合もあります。[ 17 ] [ 18 ] [ 19 ]
世界銀行と国連が推奨する中央値マルチプル指標は、住宅価格の中央値を総所得（税引き前）の世帯年収の中央値で割ることによって住宅の手頃さを評価する。 [ 20 ]
地域全体の住宅購入能力を測る一般的な指標は、中央値所得の一定割合の世帯が購入できる住宅の数です。例えば、完全にバランスの取れた住宅市場では、中央値所得の世帯（所得の高い半分の世帯）は公式に中央値の住宅を購入できる一方、中央値所得より低い世帯は中央値の住宅を購入できません。中央値の住宅の購入能力が50%であれば、バランスの取れた市場であることを示しています。[ 1 ]
一部の国では、相対的貧困層に着目しており、これは通常、世帯収入の中央値の60%未満を稼いでいる人々として定義されています。[ 21 ] [ 22 ]政策報告書では、中央値の60%を稼いでいる人々の住宅の有無を検討しています。
住宅の手頃さを判断することは複雑であり、一般的に使用されている住宅費対所得比率ツールは疑問視されている。米国[ 23 ]とカナダ[ 24 ]では、住宅の手頃さに関する一般的に受け入れられているガイドラインは、光熱費を含む住宅費が世帯の総所得の30%を超えないことである[ 25 ]。定義によっては、維持費を住宅費の一部として含めているものもある[ 26 ] 。例えば、カナダは1950年代に20%ルールから25%ルールに変更した。1980年代には、これが30%ルールに置き換えられた[ 7 ] 。インドは40%ルールを使用している。これらの比率を達成する方法としては、ルームメイトと住んで家賃を分担したり、部屋ごとの安い賃貸契約を結んだりすることが挙げられる。
例えば、このモデルを使用すると、2022年には米国の賃貸住宅居住者の約半数が月収の30%未満を家賃と光熱費に支払い、約4分の1が30%から50%の間を支払い、約4分の1が50%以上を支払ったことが研究者によって判明する。[ 27 ] [ 28 ]
OECD手頃な価格の住宅データベースは、2024年の家計最終消費支出に占める家賃、みなし家賃、エネルギー、水道、維持費などの住宅関連費用の割合を国別に推定しています。[ 29 ]
住宅の手頃さを測定する際に、収入だけでなく多くの要素を考慮に入れる住宅手頃さ指数にはいくつかの種類がある。[ 30 ] [ 31 ]
全米不動産協会やその他の団体は、典型的な家族が典型的な住宅の住宅ローンを組めるかどうかを測る住宅手頃性指数によって、市場の住宅価格を測定しています。この指数は、全国平均価格の一戸建て住宅、典型的な家族の平均所得、および一般的な住宅ローン金利に基づいて手頃性を計算し、平均所得の家族が典型的な住宅の住宅ローンを組めるかどうかを判断します。[ 32 ]指数を解釈するには、値が100の場合は、平均所得の家族が平均価格の住宅の住宅ローンを組むのに十分な所得があることを意味します。[ 32 ]指数が100を超える場合は、平均所得の家族が平均価格の住宅の住宅ローンを組むのに十分な所得があることを意味します（頭金が20%あると仮定した場合）。[ 32 ]例えば、複合 HAI が 120.0 ということは、世帯収入の中央値を得ている世帯が、中央値価格の既存の一戸建て住宅の 80% をカバーする従来のローンを受けるのに必要な収入の 120% を持っていることを意味します。[ 32 ] HAI の増加は、この世帯が中央値価格の住宅を購入する能力が高いことを示しています。[ 32 ]
マサチューセッツ工科大学（MIT）は、雇用へのアクセス、アメニティ、交通費と公共交通機関へのアクセス、学校の質など、いくつかの要素によって住宅の総コストを捉えようとする住宅手頃性指数を開発しました。この指数を計算する際には、家賃や住宅ローンの支払いの明白なコストは、それらの選択の隠れたコストによって修正されます。[ 33 ]他のグループもアメニティに基づいた住宅手頃性指数を作成しています。[ 34 ]
近隣技術センターが開発した住宅＋交通（H+T）手頃さ指数は、近隣レベルでの住宅費と交通費の両方を含む手頃さの包括的な見解を提供します。[ 35 ] CNTは、世帯収入の30%という手頃さの測定では、米国の近隣の半分強（55%）が典型的な世帯にとって「手頃」であると見なされると指摘しています。 [35 ]同センターは、このような測定では、通常世帯の2番目に大きな支出である交通費（複数台の車、ガソリン、メンテナンスなど）が考慮されていないと指摘しています。[ 35 ]交通費を測定に含めると、全国的に手頃な近隣の数は26%に減少し、アメリカ人が実際に手頃な近隣が59,768件純減することになります。[ 35 ] CNTの測定によると、コンパクトで複合用途であり、仕事、サービス、交通機関、アメニティへのアクセスが便利な、立地効率の良い近隣に住んでいる人は、交通費が低くなる傾向があります。[ 35 ] [ 36 ]
アナリストの中には、住宅の手頃さを決定する主要因は価格や入手可能性ではなく所得だと考える人もいます。 [ 37 ]市場経済では、所得の分配が住宅の量と質を決定する重要な要素です。したがって、手頃な価格の住宅の課題を理解するには、所得と富の傾向と格差を理解する必要があります。住宅は、低所得および中所得世帯にとって最大の支出であることがよくあります。低所得および中所得世帯にとって、住宅は最大の富の源でもあります。[ 38 ]
住宅費の負担能力を調査するもう 1 つの方法は、最低賃金 (地方、地域、または国の政府によって定められた) しか支払われていないフルタイム労働者の通常の時給を調べることです。[ 39 ]この方法は、その収入の労働者が適切な住宅を購入できるかどうかを判断しようとします。
手頃な価格の住宅を測定するのは難しい。様々な組織がそれぞれ異なる点に着目しており、住宅購入を重視する組織もあれば、アパートの賃貸を重視する組織もある。例えば、米国の多くの調査では、立地や質に関係なく、2ベッドルームのアパートの平均家賃のみを考慮している。そのため、多くの人々にとって住宅費が実際よりも高く見えてしまう可能性がある。さらに、これらの調査では、たとえ一般的であっても、一軒家の部屋や違法な改築といった安価な選択肢を無視していることが多い。最後に、住宅ローンを返済している人が、ある月は苦労しているように見えても、次の月は問題なく返済できている場合もあるため、データがさらに歪められる可能性がある。
研究では、住宅の供給と住宅価格の間には関連性があることが確立されています。住宅が不足しているとき（供給が需要を満たしていないとき）、住宅価格は高くなる傾向があります。[ 47 ] [ 48 ] [ 49 ]一部の国では、市場は手頃な価格で住宅ストックを供給するという増大する需要を満たすことができていません。手頃な価格の住宅、特に低所得者や中所得者が手頃な価格で借りられる住宅の需要は増加していますが、供給は増加していません。[ 50 ] [ 51 ] [ 52 ] [ 53 ] [ 54 ] YIMBYは、住宅をもっと建てることで住宅がより手頃な価格になると主張しています。[ 55 ]住宅購入希望者は、圧力にさらされている賃貸市場に目を向けざるを得ません。[ 56 ]手頃な価格の住宅ストックの供給が不十分だと、民間および社会賃貸部門の需要が増加し、最悪の場合、ホームレス率の上昇につながります。[ 57 ]ホームレス率は家賃の高さと相関関係があり、特に家賃が地域の中央所得の 30% を超える地域では顕著である。[ 58 ] [ 59 ]
多くの研究者は、少なくとも米国では、手頃な価格の住宅の不足は、所得格差が一因であると主張している。[ 60 ] [ 61 ] [ 62 ]デビッド・ロッド氏は、1984年から1991年にかけて、より質の高い住宅の需要が増加するにつれて、質の高い賃貸住宅の数が減少したと指摘した。[ 60 ] : 148例えば、イースト・ニューヨークの古い地区の高級化により、家主がより高い市場価格を支払う意思のある新しい住民を見つけたため、賃貸価格は急速に上昇し、低所得世帯は賃貸住宅を失ってしまった。固定資産税政策と価格上昇が相まって、低所得の住民がそれに追いつくことは困難または不可能になった。[ 63 ]
手頃な価格の住宅不足は、地域経済に特に大きな負担をかけています。また、個人消費者は住宅ローンの滞納や過剰な債務に直面し、消費を抑制せざるを得ません。住宅費の高騰と債務水準の高さが相まって、貯蓄の減少につながります。こうした要因は、経済の長期的な成長に不可欠な分野への投資の減少を招く可能性があります。
手頃な価格の住宅の地理的分布とその制限は、特定の経済グループに不均衡な利益分配をもたらします。調査によると、都市部ではゾーニング規制が設けられる可能性が高く、それがこれらの地域での手頃な価格の住宅ユニットの拡大を効果的に制限しています。[ 64 ]これらのゾーニング規制は住宅価格を上昇させ、補助付き住宅を建設する住宅開発業者に他の選択肢を探させることを余儀なくさせます。[ 64 ]ゾーニング規制は低所得世帯を機会の少ない地域に住まわせ、大都市圏の経済へのアクセスを制限します。[ 65 ]これらのゾーニングのパターンは最終的に、低所得者と富裕層の飛び地を作り出すことで、異なる社会経済グループ間の所得格差を拡大させます。[ 66 ]これらの飛び地は労働の分布を決定し、低所得者を収益性の高い産業から不均衡に排除する産業の地理的分布を引き起こします。[ 65 ]
現在、地球上の大多数の人々は都市部に住んでいます。[ 67 ]世界には、人口100万人を超える都市圏が500以上あります。[ 68 ]都市はメガシティになり、メガロポリタン都市圏になり、さらには6000 万人を超える「銀河」のような都市圏にもなります。長江デルタ-上海大都市圏は現在8000 万人を超えています。東京-横浜と大阪-神戸-京都に隣接する都市圏の人口は合計1 億人です。急速な人口増加は、多くの都市で手頃な価格の住宅に対する需要の増加につながっています。[ 69 ]都市化の利点には、雇用機会と、インフラ、教育、医療、レクリエーションへのアクセスによるより良い生活環境が含まれます。[ 70 ]世界銀行の報告によると、2050年までに世界の10人中7人近くが都市に住むことになります。[ 71 ] しかし、このような成長は都市開発に課題をもたらします。都市は、手頃な価格の住宅に対する世界的な需要に応じて、資源を効率的に使用するという課題を負っているからです。公共交通機関の近くで手頃な価格の住宅が利用可能で、雇用分布と関連している状況は、急速な地域都市化と人口密度の収束が進むこの時期に、深刻な不均衡が生じている。[ 72 ] [ 73 ]
世界全体では、16億人が劣悪な住環境で暮らしていると推定されています。 [ 74 ]その人口の大部分は「都市スラム」と呼ばれる、人口密度が高く貧困な居住地域で、適切な住居や清潔な水、食料、衛生設備、電気などの基本的な必需品が不足している密集した住宅地です。[ 75 ]スラムは通常、発展途上国で、人々が雇用やより良い生活環境を求めて農村部から都市部へ移住する際に形成されます。しかし、都市生活費の高さや経済停滞などのさまざまな要因により、移住者はスラムへの移住を余儀なくされます。[ 75 ]世界最大のスラムはメキシコのネサ・チャルコ・イツァで、約400万人が暮らしています。[ 75 ]推定によると、2030年までに地球上の4人に1人がスラムやその他の非公式居住地に住むことになります。[ 76 ]
一方、世界には約 1億4000 万人のホームレスがおり、その多くはスラム街からの立ち退きが原因です。[ 77 ]スラム街の住民は土地の所有権や賃貸権を持っていないため、土地の権利を主張する人によって家から追い出され、何も残らないことがよくあります。[ 78 ]住宅ローンや家賃を支払う余裕のない人々が立ち退きを強いられ、ホームレスになるという同じ原則がアメリカ合衆国にも適用されています。
2019年9月、米国大統領府経済諮問委員会は「アメリカのホームレスの現状」という報告書を発表した。この報告書によると、「米国では一晩で50万人以上がホームレスになる」とされ、そのうち約65％、つまり35万人がホームレスシェルターで生活し、35％、つまり20万人弱が路上でシェルターなしで生活している（歩道や公園、車、廃墟となった建物などで生活している）。[ 79 ]シェルターなしで生活しているホームレスのほぼ半数（47％）がカリフォルニア州にいる。シェルターで生活しているホームレスの割合は、ボストン、ニューヨーク市、ワシントンDCで最も高く、ニューヨーク市だけで米国のシェルターで生活しているホームレスの5分の1以上を占めている。[ 79 ]報告書は、需要と供給の枠組みで、地域によってホームレスの状況が異なる主な要因を分析している。ホームレス人口の主な要因として、(i)住宅市場の過剰規制による住宅価格の高騰、(ii)路上（シェルターや住居以外）での睡眠に対する許容度、(iii)ホームレスシェルターの供給、(iv)ホームレスになる可能性を高める地域社会の個人の特性の4つを考慮し、[ 79 ]報告書はホームレスを減らすことを目的とした連邦政府の政策とプログラムで締めくくっている。
ホームレス増加の第一の要因は、住宅市場の過剰規制による住宅価格の高騰です。トランプ大統領の「手頃な価格の住宅に対する規制障壁撤廃に関するホワイトハウス評議会設立」に関する大統領令に明記されているように、こうした規制には、「過度に制限的なゾーニングと成長管理規制、家賃規制、煩雑な建築基準と改修基準、過剰なエネルギー効率と節水義務、不合理な最大密度制限、歴史的建造物保存要件、過度に負担の大きい湿地または環境規制、時代遅れのプレハブ住宅規制と制限、不当な駐車要件、煩雑で時間のかかる許可と審査手続き、投資または再投資を阻害する税制、過度に複雑な労働要件、そして過大な影響料または開発業者手数料」が含まれます。これらの規制は住宅供給を減少させ、結果として住宅価格を上昇させます。住宅価格の高騰とホームレスの増加との関連性を踏まえ、本報告書は、規制緩和が個々の都市圏の住宅に与える影響をシミュレーションしました。住宅供給が著しく制限されている11の都市圏で規制緩和が行われた場合、サンフランシスコではホームレスが54％、ホノルルでは50％、オックスナードとロサンゼルスでは40％、サンディエゴでは38％、ワシントンDCでは36％、ボストン、デンバー、ニューヨーク、シアトル、ボルチモアでは19～26％減少することが示された。[ 79 ]
報告書が提示する2つ目の要因は、路上（シェルターや住居の外）で寝ることへの許容度です。研究によると、温暖な気候の都市は、寒冷な気候の都市に比べて、シェルターのないホームレスの割合が著しく高いことが示されています。[ 79 ]ホームレスは温暖な地域でシェルターのない生活を受け入れやすいため、ロサンゼルスやサンディエゴではシェルターのないホームレスの割合が最も高くなっています。
ホームレスの変動を説明する3つ目の要因は、ホームレスシェルターを通じた住宅の代替供給です。「ニューヨーク市、マサチューセッツ州、コロンビア特別区など一部の地域では、一定の最低限の質のシェルターを約束する法的「シェルターへの権利」が提供されています。」[ 79 ]これは、入居状況に関わらず、シェルターが一定の質を保証することを意味します。「したがって、シェルターの最低品質が十分に高く設定されている限り（つまり、他の地域で達成される均衡品質レベルよりも高い限り）、シェルターへの権利がある地域では、より多くのホームレスシェルターが供給されると予想されます。」[ 79 ]シェルターの供給が多いほどシェルターの質が高くなるため、本来ホームレスにならない人々が、より良い代替手段であるシェルターで生活していることがわかります。これは、住宅需要の減少とホームレスの増加につながります。
ホームレスになる4番目で最後の原因は、個人レベルの危険因子の蔓延率が高いことです。これらの因子には、精神衛生、薬物乱用、投獄、貧困、社会的つながりが含まれます。[ 79 ]「2018年のホームレス時点調査によると、111,122人のホームレス（20％）が重度の精神疾患を抱え、86,647人のホームレス（16％）が慢性的な薬物乱用に苦しんでいました。2017年にシェルターを利用した成人のうち、44％が障害を抱えていました。」[ 79 ]さらに、「ホームレス状態にある人々は一般的に収入が低く、社会的つながりが比較的弱い」[ 79 ]こうした問題を抱えている人の大多数はホームレスではありませんが、ホームレスの人々との強いつながりがあります。
連邦政府は、ホームレス支援プログラムを支援するために地域社会に資金を提供しています。住宅都市開発省（HUD）は、連邦政府資金の最大の供給源であり、 2019年にはケア継続プログラム（CoC）と緊急ソリューション助成金プログラムだけで合計26億ドルを提供しました。 [ 79 ]これらの2つのプログラムは、ホームレスのアウトリーチ、緊急シェルター、移行住宅、迅速な再入居、恒久的支援住宅、ホームレス予防のための地域社会への競争的資金提供を支援しています。米国退役軍人省（VA）は 、ホームレスの退役軍人を支援するプログラムに18億ドルを提供しており、これは特にホームレスの退役軍人を対象としたHUDからの資金とは別です。[ 79 ]その他の小規模な資金源には、米国保健福祉省、米国教育省、米国労働省などがあります。州政府や地方自治体、民間の慈善団体も、ホームレス支援に多額の資金と支援を提供しています。[ 79 ]
トランプ政権は、ホームレス支援プログラムと連携して、ホームレスの4つの主要な要因に対処するためのさまざまな政策を実施しました。最も重要なのは、CoCに競争資金を提供するハウジングファーストアプローチの改革です。このプログラムは、プログラム参加者に前提条件なしで住宅を提供するというコミットメントを維持していますが、2019年の資金提供通知により、コミュニティは、参加者が住宅で安定した後にサービス参加要件を課す柔軟性を持つようになりました。[ 79 ]このような改革により、ホームレス支援プログラムは、雇用と収入を得ることによって、脆弱なホームレスの人々が自立できるようになります。
住宅の手頃さは、住む場所を簡単に見つけられない個々の世帯が経験する個人的な問題以上のものです。[ 80 ]手頃な価格の住宅の不足は、多くの都市計画家によって、コミュニティ全体の健康に悪影響を及ぼすと考えられています。[ 81 ]手頃でない住宅は、再分配への支持を高める可能性があります。[ 82 ]住宅所有者は、住宅価格を下げる政策に反対する傾向があります。[ 83 ]
手頃な価格の住宅が不足すると、低賃金労働力がさらに不足し、労働者が職場と手頃な価格の住宅の間を移動する距離が長くなるため、交通システムへの需要が増加する可能性があります。「手頃な価格の選択肢がほとんどないため、多くの人は職場から遠く離れた場所で住宅を購入または賃貸することで、より安価な住宅を見つけようとしますが、長い通勤は多くの場合、交通費の増加につながり、住居費の節約分を相殺します。」[ 84 ]これは「資格を得るまで運転する」アプローチと呼ばれており、広範囲にわたる開発を引き起こし、人々は仕事、食料品の購入、子供の学校への送迎、その他の活動を行うために、より長い距離を運転することを余儀なくされます。[ 84 ]立地の良い住居は、たとえ家賃が貧しい場所の住居よりも高くても、世帯の移動コストを大幅に節約し、家族全体の経済状況を改善する可能性があります。[ 15 ] [ 85 ] [ 86 ]ペンビナ研究所が主導した2012年の調査では、長距離通勤の追加費用が住宅費の削減に伴う節約効果を打ち消すことが多いことが確認された。[ 87 ]
住宅価格が高い大都市圏と地方都市の両方で、手頃な価格の住宅が不足すると、地元企業は競争上不利な立場に置かれます。企業は所得と住宅価格の差を縮めようとするため、賃金上昇圧力にさらされます。住宅価格が手の届かないレベルまで上昇すると、主要な労働者の住宅の選択肢は少なくなります。地域間の住宅の手頃さのばらつきは、労働市場の障害となる可能性があります。潜在的な労働者は、手頃さの低い地域での雇用に引っ越すことを躊躇します。また、住宅価格と家賃が低いということは、資本利得の可能性が低く、雇用の見通しが悪いことを示唆するため、手頃さの高い地域への移住も躊躇します。[ 88 ]手頃な価格の住宅が不足すると、労働者がより遠くまで移動する必要があるため、低コストの労働力が不足する可能性があります。[ 89 ]
「住む場所が見つからない家族に苦痛を与えることに加えて、手頃な価格の住宅の不足は、多くの都市計画家によって、コミュニティ全体の健康に悪影響を及ぼすと考えられています。」[ 89 ]特に暖房が不十分な住宅や慢性呼吸器疾患のあるテナントにとって、家庭内の温熱快適性を向上させることは、健康の改善や社会関係の促進につながる可能性があります。[ 90 ]アメリカの都市における住宅費の上昇は、地元の学校への入学率の低下と関連付けられています。[ 91 ] [ 92 ]
アメリカ公衆衛生ジャーナルは、ホームレスを公衆衛生上の問題として認識している。[ 93 ] 2013年の調査では、手頃な価格の住宅の不足が、子供連れの家族や同伴者のいない個人の間でホームレスになる原因の第1位だった。[ 94 ]カナダ精神医学ジャーナルによる研究では、治療、リハビリテーション、支援サービスを備えた迅速な恒久的住宅へのアクセスが、シェルターや救急外来の費用の減少につながっていることが示されている。[ 95 ]
手頃な価格の住宅は、立ち退き、差し押さえ、家賃の値上げなどの経済的困難により家族が引っ越しを余儀なくされる可能性を減らすことがわかっています。[ 96 ]ボストン公立学校システムにおける差し押さえが生徒の学業成績に及ぼす影響に焦点を当てた研究では、生徒の以前のテストの点数や出席率を考慮に入れた場合、差し押さえは個々の生徒のテストの点数や出席率とわずかに負の相関関係にあることを示唆する関係が見つかりました。[ 97 ] 1996年の技術報告書では、頻繁に引っ越しを余儀なくされた生徒を教える教師は、生徒の学習のばらつきや不確実性に対応するために、指導のペースを落とし、復習を増やす必要があったこともわかりました。[ 98 ]
手頃な価格の住宅の新たなサブセクションとして、持続可能な手頃な価格の住宅が登場しました。このタイプの手頃な価格の住宅は、環境に優しい建築方法と、断熱性の向上や太陽エネルギーなどの要素を取り入れ、現在および将来の環境への影響を低減します。[ 99 ] [ 100 ]これにより、低～中所得の個人や家族向けに、光熱費を最大30%削減できる環境に優しい住宅が実現します。[ 99 ] [ 101 ]手頃な価格の住宅ユニットの持続可能性を高めることは、経済的価値と快適性の向上にもつながることがわかっています。[ 102 ] [ 103 ]
持続可能性を手頃な価格で実現するというテーマについては、かなりの量の研究が行われてきました。強調されている方法の1つは、気候変動に関連する自然災害の影響を軽減するために、災害に強い手頃な価格の住宅ユニットを作成することです。この方法には、耐候性のある住宅材料を使用し、災害に強い地理的場所に手頃な価格の住宅ユニットを配置することが含まれます。 [ 104 ]もう1つの提案された方法は、コスト削減のために製品やビジネスモデルの不必要で複雑な側面を取り除くコスト削減方法である、倹約イノベーション（FI）の使用です。[ 105 ] 480を超えるFIに関する出版物のレビューで、David Mbabil Dok-Yenらは、FIが手頃な価格の住宅の建設コストを下げる可能性があり、それが最終的に消費者のコストを削減することにつながることを発見しました。[ 105 ]別の研究では、クロスラミネートティンバー（CLT）が、多層建築物の建設において鉄やコンクリートの安全で費用対効果の高い代替品であり、アパートやコンドミニアムの建設業者の材料費を削減できることがわかりました。[ 106 ]
持続可能な低価格住宅の評価には、一般的に環境性能、経済的実現可能性、社会的成果など、いくつかの要素が含まれます。[ 100 ]これらの開発の持続可能性は、エネルギー効率、長期的なコスト削減、居住者の幸福、環境影響の低減などの指標で評価されることがよくあります。[ 107 ]
評価の重要な要素の 1 つは初期費用です。持続可能な建築機能は初期建設費用を増加させることが多いですが、この追加費用は、光熱費や運用コストの削減により、時間の経過とともに減少することがよくあります。[ 99 ] [ 101 ] [ 103 ]ただし、初期費用が高いことが普及の障壁となることや、節約の程度が場所、気候、および実施される具体的な戦略によって異なることなど、いくつかの欠点があります。
社会的成果も、持続可能な低価格住宅の評価の重要な要素です。断熱性、換気性、緑地へのアクセスの改善は、身体的および精神的健康の改善と関連付けられています。[ 108 ] [ 109 ]
最後に、グリーンビルディング基準などの政策や認証制度を含む環境への影響は、持続可能な低価格住宅プロジェクトを評価し、導くためによく使用されます。[ 110 ]持続可能性運動の主要な推進要因として、環境への影響は、持続可能な低価格住宅プロジェクトの成功における最も重要な指標の1つです。持続可能な住宅と低価格住宅の関係に関する研究では、エネルギーの使用と効率、および立地に関するより明確な基準を設定することが、温室効果ガス排出などの環境ストレス要因の削減に役立つことがわかりました。[ 111 ]
こうした努力にもかかわらず、持続可能な低価格住宅を評価するための普遍的に受け入れられた基準はまだ存在せず、地域やプロジェクトによって成功の測定方法に違いが生じている。
2022年の研究によると、米国のLIHTCプロジェクトは周辺地域の土地の価値を上昇させる。 [ 112 ]
あらゆるレベルの政策立案者（世界、国、地域、自治体、コミュニティ協会）は、世界規模の非常に複雑な危機である手頃な価格の住宅の問題に、無数の政策手段で対応しようとしている。[ 80 ]これらの対応は、一時的な資金調達手段から長期的な政府間[ 113 ]のインフラ変更まで多岐にわたる。住宅価格が劇的に上昇し、手頃な価格の住宅の危機を引き起こしているため、政策立案者の間で手頃な価格の住宅への関心が高まっている。[ 57 ]さらに、手頃な価格の住宅の立地の影響を評価するプロセスは非常に議論の的となっており、人種や階級の影響がある可能性がある。
手頃な価格の住宅政策には、政治的、哲学的、倫理的な要素があります。最も単純な言い方をすれば、住宅の手頃さとは、購入しようとする商品の価格に対して、利用可能な資本の量を指します。公共政策は、住宅そのものの性質に関する根本的な前提に基づいています。住宅は基本的なニーズ、権利、資格、または公共財でしょうか？それとも、自由市場システムにおける単なる世帯レベルの消費者の選択、商品、または投資なのでしょうか？[ 114 ] [ 115 ]「住宅政策は、あらゆるレベルの役職にある政治家と、彼らに影響を与えるさまざまなコミュニティの価値観を測る素晴らしい試金石となります。多くの場合、この試金石は、より裕福で安定した人々が、より低い社会経済的地位の家族に対して抱く心の温かさまたは冷たさを測るものです。」[ 116 ]政治家の間では、住宅所有者が過剰に代表されています。[ 117 ]住宅所有者は、住宅の手頃さを低下させる政策を好む傾向があります。[ 118 ]
スラム街、ホームレス、住宅価格の高騰によるその他の社会的・経済的影響に対処するため、多くの団体が「住居への権利」を主張してきました。世界人権宣言第25条は、住居への権利を適切な生活水準への権利の一部として認めています。[ 119 ]経済的、社会的及び文化的権利に関する国際規約（ICESCR）第11条(1)もまた、住居への権利を適切な生活水準への権利の一部として保障しています。[ 119 ]多くの住宅権利団体は、住宅差別、レッドライニング、食料砂漠や交通砂漠など、手頃な価格の住宅がある地域でのアメニティへのアクセス不足など、質の高い手頃な価格の住宅へのアクセスに関連する社会的および政治的問題にも対処しようとしています。[ 120 ] [ 121 ] [ 122 ] [ 123 ] [ 124 ] [ 125 ]
住宅供給の増加を通じて住宅コストを削減する政策には、インクルージョナリー・ゾーニングなどの有利な土地利用政策、環境規制の緩和、新規開発における手頃な価格の住宅割当の実施などが含まれる。
カナダや米国などの一部の国では、1950年代初頭から、住宅地区における公営住宅の形態や密度に関する政策の開発と実施において、地方自治体がより大きな役割を果たすようになった。[ 113 ]地方自治体レベルでは、多様な住宅タイプや、デュプレックス、コテージ、長屋、フォープレックス、付属住宅ユニットなどのミッシングミドル住宅タイプのゾーニング許可が推進されている。[ 126 ] [ 127 ] [ 128 ] [ 129 ]また、一部の自治体では、土地取得や建設コストを削減するために、新しい建物に建設しなければならない駐車場の量を減らしている。[ 130 ] [ 131 ] [ 132 ] [ 133 ] [ 134 ] [ 135 ] [ 136 ]その他の一般的な戦略としては、新規住宅の許可費用と待ち時間の削減、小規模区画開発の許可、集合住宅の税制優遇、容積率ボーナス、既存の低価格住宅の維持、公共交通指向型開発などがある。[ 137 ] [ 138 ] [ 139 ] [ 140 ]
既存の手頃な価格の住宅は、新しい建物を建てる代わりに利用されることがあります。これは「自然発生的な手頃な価格の住宅」、またはNOAHと呼ばれます。[ 141 ]
住宅協同組合では、人々は民主的な原則に基づいて、自分たちが住む住宅施設を所有または管理するために参加します。一般的に、これらの住宅ユニットは、その法人に均等な株式を持つ個人のグループによって共同で所有および管理される法人によって共同で所有および管理されます。[ 142 ] [ 143 ]市場価格協同組合では、所有者は株式を蓄積し、法人の株式を市場価格で売却することができます。限定株式住宅協同組合では、手頃な価格の住宅を維持するために、メンバーが株式を売却して得られる利益に制限があります（売却価格の上限など）。[ 142 ]
コミュニティ土地信託は、近隣地域やコミュニティのために土地、住宅、その他の資産を保有する非営利法人です。コミュニティ土地信託は、信託で土地を保有する非営利団体を通じて土地の所有権を取得し、維持します。[ 144 ] [ 145 ]住宅所有者は、土地信託の土地に住宅を購入または建設しますが、土地自体は購入しないため、コストが削減されます。住宅所有者が売却する場合、住宅の売却価格が制限される場合や、家族が不動産価値の上昇分の一部しか得られず、残りは信託によって保持され、手頃な価格の住宅が維持される場合があります。 [ 145 ] [ 146 ]米国には225以上のコミュニティ土地信託があります。[ 147 ]
リバタリアンのライター、バージニア・ポストレルが2007年11月号のアトランティック・マンスリー誌に寄稿した記事は、米国の様々な都市における「建築権」（つまり、建築許可、煩雑な手続き、官僚主義など）の取得コストに関する調査について報じている。「建築権」のコストには、土地代や住宅建設費は含まれていない。この調査は、ハーバード大学の経済学者エドワード・グレーザーとクリスティーナ・トビオによって実施された。記事に添えられたグラフによると、サンフランシスコで新築される住宅1戸あたり、「建築権」の取得コストは約60万ドルに上る。引用されているエド・グレーザーとジョセフ・ギョルコによる研究では、異なる地域における建築権の価値について、四分の一エーカーと半エーカーの区画における一戸建て住宅のコストを比較して限界地価を算出し、次に住宅の販売価格と建設コストを比較して土地の価格とその他のコストを算出し、その差額をゾーニングやその他の地方自治体の許可および規制のコストとするという方法論に基づいて結論に達した。[ 148 ]
多くの政府は、人々が住むことができる住居の規模や費用に制限を設けており、狭すぎる家、低価格の家、または政府が定めるその他の要件を満たさない家に永住することは事実上違法となっています。一般的に、これらの法律は、国全体の住宅の「水準」を引き上げることを目的として施行されています。その結果、手頃な価格の住宅に対する需要が非常に高いにもかかわらず、国全体で何千もの家が年間を通してほとんど空き家状態になることがあります。スウェーデン、ノルウェー、フィンランド、デンマークなどの国では、別荘を持つのが一般的な習慣となっています。これは、自分の財産を使用する権利などの権利の尊重に関して懸念を引き起こすことがあります。
米国では、ほとんどの都市で、住宅ユニットの最小サイズ（多くの場合400平方フィート）と、1つのユニットに同居できる血縁関係のない人の数を定めるゾーニングコードがあり、その結果、「民間住宅市場の底辺が違法化され、それより上のすべての物件の家賃が上昇している」。[ 149 ] 2021年にカリフォルニア州で、研究者らは、駐車場の要件により、手頃な価格の住宅の建設コストが1ユニットあたり最大36,000ドル増加し、ロサンゼルスやサンフランシスコのような都市では1ユニットあたり最大75,000ドル増加すると推定した。[ 150 ] 2018年まで、ロサンゼルスでは、手頃な価格の住宅開発が許可されるには、建設予定地の市議会議員からの「承認書」が必要だった。これにより、市議会議員は理由を示すことなく、自分の地区での手頃な価格の住宅開発を阻止することができた。[ 151 ] [ 152 ]
2021年、ジョー・バイデン前大統領は、COVID-19パンデミック後に家庭内暴力、ホームレス、人身売買に苦しむアメリカ人を支援するために策定されたアメリカ救済計画法の一環として、緊急住宅バウチャープログラム（ EVH）を開始しました。[ 153 ] 2025年3月6日、米国住宅都市開発省（HUD）は、同プログラムへの資金提供が2026年までに終了する見込みであることを発表する書簡を発行しました。[ 154 ]
手頃な価格の住宅問題に取り組む潜在的な手段の一つは、市場の需要側に焦点を当てた公共政策手段、つまり住宅を手頃な価格で購入できる財務基準を世帯が達成できるよう支援するプログラムです。これには、経済全般の成長を促進するアプローチも含まれます。つまり、経済が強くなり、雇用率と賃金が上昇すれば、世帯が市場価格で住宅を取得できる能力が高まるという期待です。連邦政府の政策は、銀行や住宅ローン融資の慣行、建築資材に影響を与える税制や規制措置、専門的慣行（例：不動産取引）を規定しています。[ 113 ]
需要の減少は賃料の低下につながる可能性がある。[ 155 ]
補助金は住宅費や支出を軽減し、住宅需要を高めることができる。補助金に基づくアプローチは、政府による賃貸補助金、政府による賃貸補助金、税額控除、または非営利団体が提供する住宅の形をとることができる。[ 156 ] [ 157 ]住宅ローンの費用と借入コストを削減する税制および財政政策によって、個々の世帯の購買力を高めることができる。公共政策には、平均的な世帯に対する補助金プログラムやインセンティブパターンの実施が含まれる場合がある。[ 113 ]高齢者、ひとり親世帯、障害者など、最も脆弱なグループに対しては、住宅を購入するのに十分な収入を個々の世帯に提供する何らかの公的資金による手当戦略を実施することができる。
補助金の形態によっては、住宅供給を増やすことができるものもあります。相互扶助住宅協同組合では、複数の家族が協同組合を結成し、協同組合の住宅建設プロセスに参加することで、土地を共同で建設、所有、管理します。[ 158 ] [ 159 ]各家族は、コスト削減のために住宅団地の建設に労働力を提供する責任があり、メンバーは建設前、建設中、建設後に責任を負います。ウルグアイ相互扶助住宅協同組合連盟（FUCVAM）は、25,000世帯以上が居住する約500の住宅協同組合を完成させています。[ 160 ] [ 161 ]
公営住宅は、通常、中央政府または地方政府などの政府機関によって建設および所有される住宅所有形態です。一部の国では、公営住宅は低所得者向けの手頃な価格の住宅の提供に重点を置いていますが、シンガポールなどの他の国では、幅広い所得層の市民が公営住宅に住んでいます。[ 162 ] [ 163 ]オーストリアのウィーンでは、社会住宅は完全に政府によって建設および運営されている場合もあれば、公有地と民間部門の建設および管理が混在している場合もあります。[ 164 ] [ 165 ]これら2種類の住宅を合わせると、市の住宅ストックの約46%（26%が政府所有および管理、20%が官民パートナーシップ）を占め、幅広い所得層の人々が住んでいます。[ 164 ] [ 165 ]韓国では、韓国土地住宅公社が290万世帯に住宅を提供しており 、これは全国1956 万世帯の15%に相当します。これには、 新たに建設された270万戸の公営住宅と103 万戸の賃貸住宅が含まれ、そのうち26万戸は土地住宅公社によって購入または賃貸されたものである。[ 166 ] [ 167 ]
コンテナ住宅ユニットは、輸送用コンテナまたは類似のコンテナから作られたプレハブ住宅ユニットです。これらは積み重ねたり接続したりして、より大きな住宅や集合住宅のブロックを作ることができます。リーファーコンテナまたは冷凍コンテナは、冷蔵または冷凍製品を輸送するために作られたコンテナです。標準的な輸送用コンテナと比較して、壁、天井、床の断熱性が高いため、より快適な温度を維持できます。 [ 168 ]
3階建ての三連住宅はニューイングランド地方でより一般的で、19世紀後半から20世紀初頭にかけてのヨーロッパからの移民によって人気を博しました。各階は個別に所有または賃貸されています。コンドミニアムのように所有されている場合は、管理組合が外壁と庭の所有権を維持します。[ 169 ]
5階建てから1階建てまでの建物は、居住スペースの下に駐車場があり、駐車場が多くのスペースを占有し、路上駐車が特定の区画のゾーニング密度を制限するため、より高密度の建物を可能にします。[ 170 ] [ 171 ]
米国では、手頃な価格の住宅供給を増やす方法として、手頃な価格の住宅の専門家によって「適応的再利用」が提案されています。新築とは異なり、適応的再利用とは、古い建物を住宅や複合用途開発に転用することです。[ 172 ] [ 173 ]これは、開発される建物が既に利用されていない、放棄された、または機能的に時代遅れの建物として存在するため、新築よりも持続可能であると考えられています。[ 174 ]また、適応的再利用は新築よりも費用がかからないとも言われています。[ 175 ] [ 176 ] [ 177 ]
2023年の推計によると、2033年までの米国の不動産成長の90％は、新規建設ではなく既存建物の適応的再利用によるものとなる。[ 178 ] [ 179 ]
ローテク、低コスト、伝統的なデザイン、持続可能なセルフビルド住宅は、個人が地元の材料を使って手頃な価格で健康的な住宅を建設することを可能にする。このプロセスは、一人での建設に最適化された無料で利用できる設計図によって支援される可能性があり、また、さまざまな場所や気候にも簡単に適応できる。このアプローチの例として、オーストラリアのタスマニアンハウスプロジェクトがある。[ 180 ] [ 181 ]
世界中のさまざまな国や都市が、手頃な価格の住宅のニーズに対応する独自の方法を見出してきました。たとえば、中国の一部の省では、地方政府が「土地譲渡割当」を導入しています。この割当により、開発業者は市境の外側に新しい住宅ユニットを建設することができ、その見返りとして、市外の土地は開発から保護されます。一方、ロサンゼルスでは、市当局が最近、ゾーニング規制に関係なく、モーテルを手頃な価格の住宅ユニットに転換することを許可する法律を制定しました。ブリュッセルでは、建築会社が石鹸工場を転用し、1～6ベッドルームのアパート、スタジオ、ロフト、デュプレックスを含む手頃な価格の住宅ユニットを作成しました。これらの住宅ユニットはエネルギー効率も高く、社会的および環境的メリットがあります。[ 182 ]
ナイジェリアやインドなどの国々では革新的な建築手法が大きな成功を収めている一方で、より発展した国の都市では、民間開発業者との提携を通じて、人口密度の高い都市部における手頃な価格の住宅を増やす独自の方法を見出している。例えば、ドイツでは、ベルリンやハンブルクなどの都市が民間開発業者と提携し、新たな手頃な価格の住宅を建設している。2011年の協定では、ハンブルクの開発業者は年間3500戸の住宅を建設し、そのうち30%は低所得者および中所得者世帯のみが利用できることに合意した。開発業者の事業を支援するため、ハンブルク市は市有地を提供し、住宅建設用地として民間所有地を取得することに同意した。さらに、ハンブルクは、主に低所得者が居住する地域における都市計画規制を改正し、手頃な価格の住宅建設プロセスを簡素化した。一方、ベルリンでは、2014年に設立された住宅建設アライアンスが、ベルリンの地方自治体、民間家主、公共事業家主を結集させ、市内の賃貸住宅をより手頃な価格にすることを目指している。非営利団体などの公共事業家主は、毎年3000戸の新規住宅を建設することに同意した。これらのうち300戸から1000戸は「サービスなし賃貸」として提供される。さらに、民間家主は毎年6000戸を建設することに同意しており、これらのうち600戸から1200戸は「サービスなし賃貸」として提供される。[ 183 ]
ハーバード大学住宅研究共同センターの新しい報告書によると、米国の賃借人の半数が収入の30％以上を家賃と光熱費に費やしており、これは歴史上かつてないほど高い割合である。
は、極左の社会正義活動家から筋金入りのリバタリアン自由市場主義者まで、政治的スペクトルを網羅しているが、100万ドルの豪邸を所有していようと、月900ドルのスタジオを借りていようと、バリスタとして働いていようと、アマゾンでの新しい仕事のためにシアトルに引っ越してきたばかりであろうと、都市はすべての人にとってアクセスしやすく、手頃な価格であるべきだという点で、概ね一致している。
「政治的には、都市部での民間セクターの低価格住宅の禁止につながったのは、貪欲な人々と善意の人々の連合です」と彼は言う。善意の人々は、貧困層や労働者階級の家族の生活環境に愕然とした。貪欲な人々は、彼らの隣に暮らす見込みに愕然とした。このぎこちない同盟は、安全のためだけでなく、個人が合理的に期待される居住スペースの広さを定義するためにも、最低限の生活条件を確立する法律を提唱するのに役立った。
これは、環境に優しい材料を使用したり、市の開発手数料を支払ったりするコストを上回る。サンフランシスコとロサンゼルスでは、駐車場の設置義務化により、1戸あたり最大7万5000ドル増加する可能性がある。
