貯蓄貸付組合

貯蓄貸付組合（S &L）または貯蓄金融機関は、貯蓄預金の受け入れと住宅ローンおよびその他のローンの提供を専門とする金融機関です。「S&L」および「貯蓄」という用語は主に米国で使用されていますが、英国、アイルランド、および一部の英連邦諸国の同様の機関には、住宅金融組合や信託貯蓄銀行が含まれます。これらは相互所有であることが多く（相互貯蓄銀行と呼ばれることが多い）、預金者と借り手は投票権を持つメンバーであり、信用組合のメンバーや相互保険会社の保険契約者のように、組織の財務および管理上の目標を指示する能力を持っています。S&Lが株式会社になることは可能であり、株式を公開することさえありますが、そのような場合、それは真の相互組合ではなく、預金者と借り手はもはや会員権と経営管理権​​を持ちません。法律により、貯蓄銀行は融資の20％以上を商業ローンに充てることはできない。住宅ローンや消費者ローンに重点を置いているため、貯蓄銀行は2007年に米国が経験したような深刻な住宅市場の低迷に対して特に脆弱である。  

19 世紀初頭、銀行業務は、保管が必要な資産や財産を持つ人々だけが行うものでした。米国初の貯蓄銀行であるフィラデルフィア貯蓄基金協会は 1816 年 12 月 20 日に設立され、1830 年代までには、そのような機関が広く普及しました。

英国では、1810年にスコットランドのダンフリースシャーにあるラスウェル教会の牧師ヘンリー・ダンカンによって最初の貯蓄銀行が設立された。現在は貯蓄銀行博物館があり、英国における貯蓄銀行運動の歴史に関する記録や、ヘンリー・ダンカンやその周辺地域の著名人に関する家族の記念品などが展示されている。しかし、米国の貯蓄貸付組合に似た組織で英国で主流となっているのは貯蓄銀行ではなく住宅金融組合であり、1770年代から存在していた。

貯蓄貸付組合は、住宅ローン融資を通じて住宅所有を支援し、さらに通帳型普通預金口座や定期預金証書を通じて会員の基本的な貯蓄や投資の手段を支援することで、 20 世紀初頭に強力な勢力となりました。

この時代における貯蓄貸付組合は、1946 年の映画『素晴らしき哉、人生!』でよく描かれています。

最も初期の住宅ローンは銀行ではなく保険会社が提供しており、今日よく知られている住宅ローンや住宅融資とは大きく異なっていました。初期の住宅ローンのほとんどは、期間の終了時に何らかのバルーン支払いを伴う短期ローンか、支払いごとにローンの元金には一切支払われない利息のみのローンでした。そのため、多くの人々は住宅購入の借り換えの連続サイクルで永久に借金を抱えるか、ローンの期間終了時にバルーン支払いができず差し押さえによって住宅を失いました。 ^[要出典]

米国議会は、大恐慌の最中の 1932 年に連邦住宅ローン銀行法を可決しました。この法律により、他の銀行が住宅購入のための長期の分割払いローンを提供するための資金提供を支援するために、連邦住宅ローン銀行と関連する連邦住宅ローン銀行委員会が設立されました。その目的は、保険会社ではなく銀行を融資に関与させ、人々が返済して住宅の完全な所有権を取得できる現実的なローンを提供することでした。

連邦住宅ローン銀行法によって低コストの資金調達が可能になったため、米国全土に貯蓄貸付組合が設立されました。

貯蓄貸付組合は、連邦準備制度理事会から一定の優遇措置を受けており、通常の商業銀行に比べて貯蓄預金に高い金利を支払う権限を与えられていた。これは規制 Q ( 1966 年金利調整法) として知られ、銀行が提供できる金利より 50 ベーシス ポイント高い金利を貯蓄貸付組合に与えていた。貯蓄金利がわずかに高ければ、貯蓄貸付組合はより多くの預金を引き寄せ、より多くの住宅ローンを組むことができるようになり、住宅ローン市場の流動性が維持され、潜在的な借り手が常に資金を利用できるという考え方だった。^{[引用が必要]}

しかし、貯蓄貸付組合は 1970 年代後半まで当座預金口座を提供することが許されていませんでした。当座預金口座の特権と競争力のある貯蓄金利の両方を利用するには、消費者が複数の金融機関に口座を保有する必要があったため、消費者にとって貯蓄貸付組合の魅力は低下しました。

1980 年代に状況は一変した。1980年に米国議会は貯蓄貸付組合を含むすべての貯蓄金融機関に、消費者向けおよび商業向け融資を行い、取引口座を発行する権限を与えた。1980年の預金機関規制緩和および通貨管理法(DIDMCA) ^[1]は、マネー マーケット ファンドなどの高利回りの非預金商品への資金の仲介排除に銀行業界が対抗できるように設計された。この法律により、貯蓄金融機関は資産の 20% までの消費者向け融資を行うこと、クレジットカードを発行すること、消費者や非営利団体に譲渡可能引出指図(NOW) 口座を提供することも許可された。その後数年間で、銀行や貯蓄金融機関がさまざまな新しい市場金利の預金商品を提供することを許可する条項が続いた。 S&L にとって、バランスシートの片側に対するこの規制緩和は、変動の激しい短期預金で長期固定金利住宅ローンを調達していたため、本質的に金利リスクの増大につながりました。

1982年にガーン・セントジャーメイン預金機関法^[2]が可決され、貯蓄金融機関が消費者向けおよび商業用不動産ローンに保有できる資産の割合が増加し、貯蓄金融機関が資産の5％を商業ローン、法人ローン、事業ローン、農業ローンに投資することが認められ、1984年1月1日にはこの割合が10％に増加しました。^[3]

1986年から1995年にかけての貯蓄貸付組合危機の間、米国における連邦保証付き貯蓄貸付組合の数は3,234から1,645に減少した。^[5]アナリストは、この原因の大部分は不動産融資の不健全性にあると考えている。^[6]一戸建て住宅向け住宅ローンにおける貯蓄貸付組合の市場シェアは、1975年の53%から1990年には30%に減少した。^[7]

以下は、米国貯蓄協会連盟によると、1980年代にS&L事業に打撃を与えた損失の主な原因の詳細な要約である。^[8]

1. 1980 年代に入ると、多くの機関が純資産を欠いており、純資産規制もまったく不十分でした。
2. 基本的にインフレとそれに伴う市場金利の上昇により、金利と資産収益率の差を維持する規制 Qの有効性が低下します。
3. 預金に支払われる必要のある金利の増加に伴って資産収益率を変化させることができない。
4. 預金の集金と住宅ローンの組成の両面で競争が激化し、新たなテクノロジーが突如として登場したことで、金融機関全般、特に住宅ローン事業のまったく新しい運営方法が可能になりました。
5. 預金機関規制緩和および通貨管理法(ガーン・セント・ジャーメイン法)の成立、そしてさらに重要なことに、急成長を遂げているいくつかの重要な州における州議会の制定により、協会の投資力が急速に拡大しました。これにより、管理が困難な新たなリスクと投機の機会がもたらされました。多くの場合、経営陣はそれらを評価する能力や経験が不足しており、また大量の非住宅建設ローンを管理する能力も経験もありませんでした。
6. 当初は過剰な貸付を防ぎ、破綻を最小限に抑えるために設計された規制の撤廃。規制緩和により、高収益を約束して、直接または参加を通じて遠隔のローン市場で貸付が可能になりました。しかし、貸し手はこれらの遠隔市場に精通していませんでした。また、プロジェクトにほとんどまたはまったく金銭的利害関係のない建設業者や開発業者と共同で、投機的な建設活動に協会が幅広く参加することも許可されました。
7. 詐欺やインサイダー取引の濫用、特に州認可・規制貯蓄銀行の場合、州レベルでの規制監督が緩く、^{[要出典]、}広範囲に及んでおり、不十分であった場合（例：テキサス州、アリゾナ州）。
8. 新しいタイプと世代の日和見主義的な貯蓄貸付組合幹部と所有者（その一部は詐欺的なやり方で運営）は、保険組合の最低株主数を 400 人から 1 人に減らすという FSLIC 規則の変更によって、多くの機関の買収を容易にしました。
9. いくつかの貯蓄協会の理事会による職務怠慢。これにより、経営陣は新たな運営権限を無制限に利用することができ、一方で理事は経費を管理できず、明らかな利益相反の状況を禁止できなかった。
10. アメリカ経済におけるインフレは事実上終息し、多くの都市で集合住宅やマンションタイプの住宅、商業用不動産の過剰建設が起こりました。さらに、エネルギー産業の州（特に原油価格の下落により、テキサス、ルイジアナ、オクラホマ）では不動産価値が暴落し、経済の鉱業および農業部門が弱体化しました。
11. 多くの協会の経営陣は、純資産比率を回復しなければならないというプレッシャーを感じていました。収益の改善を切望する協会は、従来の融資慣行から離れ、リスクが高いが経験の少ない信用や市場に参入しました。
12. 公認会計士事務所、証券アナリスト、金融界による貯蓄貸付事業の適切、正確、かつ効果的な評価が欠如している。
13. 1960 年代と 1970 年代の保護された環境下での事業の監視と管理には十分だった組織構造と監督法は、1980 年代の検査/監督プロセスにおいて致命的な遅延と決断力の欠如を招きました。
14. 連邦および州の検査および監督スタッフは、貯蓄貸付業務の新しい世界に対処するための数、経験、または能力が不十分です。
15. 連邦住宅ローン銀行委員会とその法務・監督スタッフが、問題のある金融機関にタイムリーに対処する能力または意欲がなかったこと。最終的に多額の損失を出して閉鎖した金融機関の多くは、1 年以上前から問題のあるケースとして知られていました。多くの場合、政治的な配慮が必要な監督措置を遅らせたようです。

上記では具体的には特定されていませんが、関連する具体的な要因として、S&L とその融資管理者は、そのルーツである「単純な」住宅ローンとは異なり、商業ローンやより複雑なローンに関連する複雑さやリスクについて経験が浅いことが多かったことが挙げられます。

その結果、1989年の金融機関改革・再生・執行法（FIRREA）は貯蓄貸付業界とその連邦規制を劇的に変えました。1989年8月9日に法律として署名されたこの法律のハイライトは次のとおりです。^[9]

1. 連邦住宅ローン銀行委員会( FHLBB) と連邦貯蓄貸付保険公社(FSLIC) は廃止されました。
2. 貯蓄監督局 (OTS) は、米国財務省の機関であり、貯蓄機関の認可、規制、検査、監督を行うために設立されました。
3. 連邦住宅金融委員会( FHFB) は、以前は FHLBB によって監督されていた12 の連邦住宅ローン銀行(地区銀行とも呼ばれる)を監督する独立機関として設立されました。
4. 貯蓄協会保険基金 (SAIF) は、貯蓄金融機関向けの継続的な保険基金として FSLIC に代わるものです。(連邦預金保険公社(FDIC) と同様に、FSLIC は 10 万ドルまでの貯蓄口座と貸付口座を保険で保護する恒久的な法人でした。) SAIF は、銀行向けの姉妹基金である銀行保険基金 (BIF) とともに FDIC によって管理されていましたが、2005 年の連邦預金保険改革法(2006 年 2 月発効) によって、他の条項とともに、2 つの基金が統合されて預金者保険基金 (DIF) となり、引き続き FDIC によって管理されることになりました。
5. Resolution Trust Corporation (RTC) は、1989 年 1 月 1 日以降に規制当局によって引き継がれた破綻した貯蓄金融機関を処分するために設立されました。
6. FIRREA はフレディマックとファニーメイの両社に、低所得および中所得世帯向けの住宅ローンを支援する追加責任を与えた。

1986 年の税制改革法では、不動産投資で生じたいわゆる「受動的」損失、たとえば減価償却や利子控除によって投資家が定期的な賃金収入を減らすことも禁止されました。これにより、投資家がこの分野から撤退したため、不動産価値は下落しました。

貯蓄貸付組合の最も重要な目的は、住宅用不動産に対する住宅ローンを組むことです。貯蓄組合、住宅貸付組合、協同組合銀行 (ニューイングランド)、ホームステッド組合 (ルイジアナ) とも呼ばれるこれらの組織は、アメリカの住宅所有者の大部分にとって主要な金融支援源です。住宅融資機関として、これらの組織は主に一戸建て住宅に注力しており、この分野で融資を行う体制が整っています。

貯蓄貸付組合の最も重要な特徴は次のとおりです。

1. 一般的には地元企業が所有し、民間で運営する住宅金融機関です。
2. 銀行は個人の貯蓄を受け入れ、その資金を使って住宅購入者に長期の償却ローンを提供します。
3. 住宅の建設、購入、修理、借り換えのための融資を行います。
4. 州または連邦により認可されている。^[3]

貯蓄銀行の口座はFDICによって保証されていた。フィラデルフィア西部貯蓄銀行が1982年に破綻したとき、フィラデルフィア貯蓄基金協会（PSFS）への吸収を手配したのはFDICだった。^[要出典]貯蓄銀行は法律により貯蓄口座のみの提供と住宅ローンおよび学生ローンからの収入に制限されていた。貯蓄銀行は商業銀行よりも1%の3分の1高い貯蓄金利を支払うことができた。PSFSはこれを回避するために、当座預金口座として機能し、ペンシルバニア州フィデリティ銀行を通じて処理される「支払命令」口座を提供した。^[要出典]規則は緩和され、貯蓄銀行は自動車ローン、クレジットカード、および当座預金口座そのものを提供できるようになりました。^[要出典]やがてPSFSは完全な商業銀行となった。

貯蓄貸付組合の口座は FSLIC によって保証されていました。ミシガン州ポンティアックの First Federal Savings Bank など、貯蓄貸付組合の中には貯蓄銀行になったところもありました。彼らの伝統が明らかになったのは、口座が引き続き FSLIC によって保証されていたことです。

貯蓄貸付組合は預金を受け入れ、その預金と、組合が保有する他の資本を使って融資を行っていました。革命的だったのは、貯蓄貸付組合の経営が、預金者、場合によっては融資を受けた者によって決定されたことです。組合の経営に対する影響力の程度は、組合への預金額に基づいて決定されました。

貯蓄貸付組合の最大の目的は、一般の人々の貯蓄と投資を奨励し、これまでは利用できなかった金融仲介機関へのアクセスを一般の人々に提供することでした。貯蓄貸付組合は、価値があり責任感のある借り手に、高額商品 (通常は住宅) の購入資金の融資を提供することも目的としていました。初期の貯蓄貸付組合は、「隣人が隣人を助ける」というビジネスでした。

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