オーストラリアの不動産市場

2025年までにオーストラリアには約1140万戸の住宅がありました。戸建て住宅は依然として最も一般的な住宅タイプであり、2024年には住宅ストックの約71％を占め、半戸建て住宅とタウンハウスは約13％、アパートは約16％を占めていました。^{[ 2 ]}アパートの割合は、2010年の住宅の約14％から2021年には16％へと時間とともに増加しており、タウンハウスやユニットなどの高密度住宅への建築許可の長期的な傾向が続いています。^{[ 7 ]} 2015年から2025年初頭にかけて、住宅ストックは約17％増加し、人口よりもわずかに速いペースで増加しましたが、平均世帯規模は約2.6人から2.54人にわずかに減少しました。^{[ 2 ]}市場における売買回転率は、通常、年間住宅の約6パーセントである。^{[ 8 ]}

持ち家は20世紀半ば以降、オーストラリアの住宅の特徴的な要素となっている。持ち家率は戦後数十年間で急上昇し、その後も国際基準で高い水準を維持し、世帯の約3分の2を占めている。^{[ 3 ] [ 2 ]}しかし、この安定した数字は、価格上昇により住宅購入が困難になった若い世代の世帯における持ち家の著しい減少を覆い隠している。^{[ 2 ]}住宅所有者は、住居に住む持ち家所有者と、テナントに物件を貸す投資家の2つのグループに分けられる。

持ち家所有者は一貫して大きなグループを形成しており、州および準州全体の住宅需要の 60 % 以上を占めていますが、投資家の割合は地域によって異なり、タスマニアの約 22 % からニューサウスウェールズの約 38 % まで幅があります。^{[ 9 ]}負のレバレッジと正のレバレッジのどちらが有利かは、現行の税制と金利によって異なります。負のレバレッジは、金利が低く不動産価格が上昇している場合に最も効果的で、予想されるキャピタルゲインが保有損失を上回ります。^{[ 10 ] [ 11 ]}研究によると、予想される資本成長が増加すると投資家の活動が高まり、投資家は低い賃貸利回りを受け入れる意思があり、価格の上昇は賃貸収益よりもキャピタルゲインを求める買い手を引き付ける傾向があることがわかりました。 ^{[ 9 ] [ 2 ]}持ち家所有者の初めての住宅購入者は、頭金の要件を満たすために、家族の経済的支援、いわゆる「お父さんとお母さんの銀行」にますます依存するようになっています。^{[ 2 ]}

オーストラリアの住宅の大部分は賃貸で占められており、世帯のおよそ4分の1から3分の1が賃貸住宅に住んでいる。民間賃貸の割合は1999～2000年の約20％から2019～20年には26％に上昇したが、州および準州の社会住宅公社からの賃貸の割合は同時期に約6％から約3％に減少した。^{[ 12 ]}

2022年から、広告家賃は急激に上昇し、年間約12％増加し、14年間で最も高い上昇率となった一方、全国的な空室率は約1％に低下し、賃貸危機として広く認識される状況となった。^{[ 13 ]}当時挙げられた要因としては、一部の家主が所有者居住者に売却したこと、 Airbnbなどの短期賃貸に住宅が利用されたこと、公営住宅の供給が限られていたこと、パンデミックに関連した世帯規模の縮小や地方への移動などの変化などが挙げられる。^{[ 14 ]}

危機の深刻さについては議論がある。公式データの分析では、新規掲載物件のわずかな流れのみを対象とし、急激に上昇した広告賃料と、ほとんどのテナントが既存の契約を維持したため、より緩やかに上昇した全物件の実際の賃料を区別している。広告賃料は、市場全体で支払われた賃料よりも約3分の1高かった。^{[ 15 ]}所得と比較すると、賃料は長期的には概ね横ばいだが、賃料が所得の40％以上を占める低所得世帯に最も大きな負担がかかり、都心部よりも郊外、沿岸部、遠隔地に集中している。^{[ 15 ] [ 2 ]}

シドニーはオーストラリア最大の、そして最も高価な首都の住宅市場です。その住宅は、価格と所有形態が大きく異なる明確なサブマーケットに分散しています。北部と東部地域は最も高価で、持ち家率が高く、より手頃な価格の西部とインナーウェスト地域では、賃貸住宅と投資家所有の住宅の割合が高くなっています。^{[ 17 ]} 2016年の国勢調査では、グレーターシドニーの住宅の約29%が投資家所有で、賃貸住宅は西部シドニーの住宅の約35%を占め、東部では約19%でした。^{[ 17 ]} 2025年半ばまでに、シドニーの住宅価格の中央値は約146万ドルで、首都の中で最も高く、過去10年間で実質約29%上昇しましたが、マンション価格の上昇率ははるかに緩やかでした。^{[ 2 ]}

メルボルンは歴史的に住宅価格の中央値でオーストラリアで2番目に高価な州都でしたが、2020年代半ばにブリスベン、アデレード、パースに追い抜かれました。^{[ 18 ]}メルボルンの住宅価格は、COVID-19パンデミック後、他の主要州都よりも緩やかに上昇し、2024年にわずかに下落した後、安定しました。PropTrackによると、2026年初頭までにメルボルンの住宅価格の中央値は約854,000ドルとなり、2022年3月のピークを下回っています。^{[ 19 ]}

ブリスベンでは2020年代初頭にかけて価格が急上昇し、2025年には住宅価格の中央値が初めて100万ドルを超えました。^{[ 20 ]} Cotality（旧CoreLogic）は、2020年から2026年の間に住宅価格が約84%上昇したと記録しており、ブリスベンは住宅価格の中央値でシドニーに次いで国内で2番目に高価な首都となっています。^{[ 21 ]}

パースの不動産市場は、鉱業ブームの終焉後、2010年代の大部分で全国平均を下回るパフォーマンスを示しましたが、2023年から2025年の間にどの州都よりも力強い年間成長を記録し、住宅価格は12か月間で24%以上上昇しました。^{[ 22 ]}強い需要は、州間移動、資源セクターの活動、東海岸の州都と比較してパースが比較的手頃な価格であることに起因するとされています。^{[ 23 ]}

アデレードの不動産市場は2020年以降、価格が持続的に上昇し、住宅価格は5年間で約77%上昇した。^{[ 24 ]} 以前は最も手頃な価格の州都の1つであったアデレードの住宅価格の中央値は、2024年にはメルボルンを上回った。CoreLogicの調査責任者であるエリザ・オーウェンは、アデレード市場の強さは、物件の掲載数の少なさと高所得世帯からの買い手の需要によるものだと述べている。^{[ 25 ]}

2010年代後半にはオーストラリアで最も好調な首都市場の1つであったホバートは、2022年から2024年にかけてのオーストラリア準備銀行の利上げ期間中に成長が大幅に鈍化し、その間、価格はほぼ横ばいにとどまった。^{[ 26 ]} 2025年までに、ホバートには国内で最も手頃な価格の首都郊外がいくつかあり、ゲージブルック、ハーズマンズコーブ、ブリッジウォーターなどの地域では住宅価格の中央値が45万ドルを下回った。^{[ 27 ]}

移民による人口増加は、住宅に対する潜在的な需要を高めている。生産性委員会の2004年の住宅所有に関する調査では、1990年代半ば以降の移民の増加が、特にシドニーとメルボルンで住宅需要に大きく貢献していることがわかったが、留学生などの短期滞在移民の影響を定量化することは難しいと指摘している。^{[ 28 ]} 2000年代半ばの移民急増に関する準備銀行のモデル化でも同様に、人口増加の増加により賃貸物件の空室率が低下し、家賃と住宅価格の両方が上昇したと推定されている。^{[ 6 ]}

移民が近年の価格や家賃の上昇をどの程度引き起こしたかについては議論がある。2006年から2016年を対象とした査読済みの研究では、移民が住宅価格を意味のある、しかし限定的な額だけ上昇させ、その期間の価格上昇の約5分の1を占め、住宅価格への影響は戸数よりも大きかったと推定されている。^{[ 29 ]}

2025年に発表されたいくつかの研究では、移民は20​​20年代の住宅価格高騰の主な原因ではなく、住宅供給の制約、投資家に有利な税制、低金利が主な原因であると主張された。南オーストラリア大学の研究では、2017年から2024年にかけての留学生数と家賃上昇の間に統計的に有意な関連性は見られなかった^{[ 30 ]。}また、2025年のオーストラリア準備銀行の論文では、学生数の急速な増加が家賃やインフレを大幅に押し上げていないと結論付けている^{[ 31 ]}。KPMGのモデルでは、移民を大幅に減らすと、時間の経過とともに住宅価格が上昇する可能性さえあると示唆している。人口増加を自然増加に制限するシナリオでは、労働力人口の減少が賃金を押し上げ、その結果生じる建設労働者の不足が、人口増加率の低下による需要減少よりも多くの新規住宅供給を制約し、10年間で住宅価格は移民が継続する場合よりもわずかに高くなると推定している^{[ 32 ] 。}

オーストラリア準備銀行が発表したモデルによると、金利はオーストラリアの住宅価格と建設に大きく明確な影響を与えており、金融政策が広範な経済に与える影響は主に住宅への影響を通じて作用していることも判明した。^{[ 6 ]}同研究では、実質住宅ローン金利が1パーセントポイント持続的に低下した場合、家賃が一定であれば、2年後には住宅価格が約8パーセント上昇し、長期的にはさらに大きな影響が出ると推定している。1982年以降の実質住宅価格の約3倍の上昇のうち、モデルは家賃の上昇ではなく、1980年代のピーク時の約6パーセントから約3パーセントまで低下した実質住宅ローン金利の長期的な低下が大部分を占めているとしている。^{[ 6 ]}

住宅供給の価格に対する反応と、土地利用規制の役割については議論がある。オーストラリア準備銀行のモデルでは、価格が上昇すると住宅建設が増加することがわかり、住宅数が 1% 増加するごとに住宅コストが約 2.5% 低下すると推定している。同じ研究では、計画と土地開発のルールは新しい住宅を減速させるが、完全に阻止するわけではなく、建設で十分な利益が得られるとルールが緩和される傾向があると結論付けている。^{[ 6 ]}オーストラリア準備銀行の別の研究では、住宅価格と建設コストの差の大部分はゾーニングによるものとし、計画規制によりシドニーの一戸建て住宅価格が供給コストに対して約 73% 上昇し、他の主要都市ではより小さいが依然として大きな影響があり、規制が需要の増加に強く結びつくにつれてこの影響が拡大していると推定している。^{[ 33 ]}他の研究では、計画規制の緩和が確実に供給を増加させるかどうか疑問視している。オーストラリア最大の上場デベロッパーを対象とした調査では、彼らは長年の販売に相当する土地を保有しており、その中には既に承認された大量の土地も含まれており、計画で許可される限り迅速に建設するのではなく、市場状況に合わせて建設時期を調整していることがわかった。^{[ 34 ]}

オーストラリアの家計は国際基準から見て高い水準の債務を抱えており、そのほとんどは住宅を担保とした債務である。健全性規制当局によると、家計債務総額は2025年までの20年間で可処分所得の約155％から約180％に上昇し、多くの類似経済圏をはるかに上回る水準となった。^{[ 4 ]}この債務増加は、1990年代の金融規制緩和によって信用へのアクセスが容易になったこと、そして金利の長期的な低下によってより大きなローンを同様のコストで返済できるようになったことと関連付けられており、住宅ローンが総額の約4分の3を占めている。^{[ 35 ]}

規制当局は、これらのリスクを抑制するために、定期的に融資基準を厳格化してきた。オーストラリア健全性規制庁は、2014年に投資家向け融資に、2017年に元利均等返済型融資に制限を導入し、2014年後半からは、借り手がより高い金利に耐えられることを確認するために、新規住宅ローンを金利バッファーと比較評価することを貸し手に義務付けた。^{[ 4 ]}オーストラリア準備銀行は、債務水準が高いにもかかわらず、家計部門は概して回復力があり、借入は返済能力の高い高所得世帯に集中していると評価している。住宅価格が30％下落した場合でも、借り手の約9割はプラスの資産を維持すると推定しているが、債務が多く低所得の借り手は依然として最も脆弱であると指摘している。^{[ 36 ]}

オーストラリアの不動産投資家は、ネガティブ・ギアリングという手法をよく用いる。これは、投資家が不動産購入資金を借り入れ、その不動産から得られる収入が、利息を含めた不動産の所有および管理コストを下回る場合に発生する。^{[ 46 ]}投資家は、キャピタルゲインによって不足分を補うことを期待している。ネガティブ・ギアリングは、住宅不動産価格に歪みをもたらすと認識されているため、メディアや政治から大きな注目を集めている。2019年の連邦選挙で労働党が勝利すると予想され、銀行は多くの投資家がネガティブ・ギアリングに利用する元利均等返済ローンを減らした。^{[ 47 ]}

2025年3月、オーストラリア研究所は、投資家重視の税制政策がオーストラリアの住宅価格高騰に大きく影響していると指摘した。特に、50%のキャピタルゲイン税割引は、不動産投資による利益に対する税負担を軽減することで投機を促し、過去20年間の需要増加と価格上昇の一因となっている。同研究所は、外国人購入者や人口増加ではなく、こうした税制優遇措置こそが住宅購入の手頃さの低下の主要因であり、キャピタルゲイン税制の改革は住宅市場への投機圧力を軽減するのに役立つ可能性があると主張している。^{[ 48 ]}

不動産の賃貸収入が、ローン利息、地方税、保険料、管理組合費、維持費などの所有にかかる控除対象費用を上回る場合、その不動産はプラスの利回りとなります。 ^{[ 49 ] [ 50 ]}純利益は所有者の限界税率で課税されます。対照的に、マイナスの利回りの不動産の所有者は、純賃貸損失を給与や賃金などの他の課税対象所得から控除することができます。^{[ 51 ]}

1991年から2018年までのグレーターシドニーの住宅市場における投資家の活動に関する調査では、賃貸利回りが低下するにつれて投資家の数が増加し、投資家は資本成長とネガティブギアリングによる税制上のメリットを期待して低い利回りを受け入れていることがわかった。^{[ 50 ]}プラスのギアリング物件は、購入価格に対する賃貸利回りが高い地方中心部や低価格の郊外でより一般的である。ネガティブギアリングは、価格が賃料よりも速く上昇している主要首都の内郊外に集中している。^{[ 50 ] [ 52 ]}