住宅ローン保険

住宅ローン保険（住宅ローン保証、住宅ローン保険とも呼ばれる）は、住宅ローンの不履行による損失について、貸し手または住宅ローン担保証券の投資家に補償する保険です。住宅ローン保険は、保険会社によって公的または私的になります。この保険は、特に英国では住宅ローン補償保証（MIG）とも呼ばれます。

オーストラリアでは、借り手は購入価格の80％を超える住宅ローンに対して貸し手住宅ローン保険（LMI）を支払う必要があります。^{[1] [要出典]}

シンガポールでは、 HDBフラットの所有者は、中央積立基金 (CPF)口座の残高を住宅ローンの月々の分割払いの支払いに使用している場合、住宅ローン保険に加入することが義務付けられています。ただし、CPF 委員会が管理する住宅ローン保険か、指定された民間保険会社の住宅ローン保険を選択することができます。^[要出典]

一方、シンガポールでは個人住宅の所有者が住宅ローン保険に加入することは義務付けられていません。

民間住宅ローン保険（PMI）は、頭金または自己資本が物件価値の 20% 未満の場合、ほとんどの従来型（政府支援なし）住宅ローン プログラムで一般的に義務付けられています。言い換えると、従来型住宅ローンで住宅を購入または借り換える場合、ローン対価値比率（LTV）が 80% を超える場合（または同等に、自己資本が 20% 未満の場合）、借り手は民間住宅ローン保険に加入する必要がある可能性が高いということです。

PMI の利率は、ローン保証率、LTV、固定または変動金利構造、およびクレジット スコアに基づいて、年間元本残高の 0.14% から 2.24% の範囲になります。^[2]利率は、一括払い、年払い、月払い、またはこれら 2 つの組み合わせ (分割払い) で支払うことができます。ほとんどの人は、住宅ローンの支払いの一部として、12 か月の分割払いで PMI を支払います。

米国では、借り手によるPMIの支払いは2018年まで税控除の対象となっていました。

借り手負担のプライベート住宅ローン保険（BPMI）は、今日の住宅ローン貸付市場で最も一般的なタイプのPMIです。BPMIにより、借り手は20％の頭金を支払わずに住宅ローンを取得でき、貸し手が高LTV（ローン対価値比率）住宅ローンの追加リスクをカバーできます。1998年の米国住宅所有者保護法では、借り手が借入額がLTVの80％に減額された場合にPMIのキャンセルを要求できます。^[3]この法律では、特定の日付に達した場合に借り手負担の住宅ローン保険をキャンセルすることが義務付けられています。この日付は、固定金利ローンの元の償還スケジュールと変動金利住宅ローンの現在の償還スケジュールに基づいて、ローンが当初の評価額の78％に達する予定日、または販売価格に達する予定日のいずれか低い方です。BPMIは、特定の状況下では、サービス会社が新しい評価を発注し、ローン残高が住宅価値の80％未満であることを示すことで、より早くキャンセルできます。これには通常、少なくとも 2 年間の期日通りの支払いが必要です。各投資家の PMI キャンセルの LTV 要件は、ローンの年数と住宅の現在の居住または元の居住に基づいて異なります。この法律は、決済時に単一家族住宅にのみ適用されますが、投資家のFannie Maeと Freddie Mac は、住宅ローン サービス会社が二次住宅に同じ規則に従うことを許可しています。投資物件では通常、LTV が低くなります。

Fannie Mae の 3% 頭金プログラムと BPMI を併用する傾向が高まっています。場合によっては、貸し手が借り手に BPMI の費用を賄うためのクレジットを付与します。

貸し手負担のプライベート モーゲージ保険 (LPMI) は、貸し手が支払い、住宅ローンの金利に組み込まれている点を除けば、BPMI に似ています。LPMI は通常、LTV の高いローンには住宅ローン保険が必要ないと主張するローンの特徴です。LPMI の利点は、月々の住宅ローンの支払総額が BPMI 付きの同等のローンよりも低いことが多いことですが、金利に組み込まれているため、借り手は借り換えを行わずに自己資本比率が 22% に達したときに LPMI を解約することはできません。

他の保険と同様に、保険契約は保険取引の一部です。住宅ローン保険では、銀行やその他の住宅ローン保有者（保険契約者）に発行されるマスターポリシーに、保険証書に基づく補償の条件が規定されています。証書には、個々のローンの特定の特徴と条件が文書化されています。マスターポリシーには、除外事項（補償を拒否する条件）、債務不履行の通知条件、請求の解決など、さまざまな条件が含まれています。^{[4]マスターポリシーの契約条項は、米国の}サブプライム住宅ローン危機以来、精査が強化されています。マスターポリシーでは通常、月次レポート、訴訟提起期限、仲裁合意、過失、虚偽表示、既存の環境汚染物質などのその他の条件に対する除外事項に関する規定など、債務不履行の適時通知が求められています。除外条項には「無争議条項」が含まれる場合があり、12回連続して支払いが行われた場合、住宅ローン保険会社が保険契約者の虚偽の説明に対する補償を拒否する権限が制限されるが、これらの無争議条項は通常、完全な詐欺には適用されない。^[5]

虚偽の申告や詐欺があった場合、保険は取り消される可能性がある。2009年、カリフォルニア州中部地区連邦地方裁判所は、住宅ローン保険は「プール全体」で取り消すことはできないとの判決を下した。^[5]

住宅ローン保険は1880年代に米国で始まり、1904年にニューヨーク州で最初の法律が可決された。この業界は1920年代の不動産バブルに対応して成長し、大恐慌後に「完全に破産」した。1933年までに民間の住宅ローン保険会社は存在しなくなった。^{[6] : 15}破産は、住宅ローン証券化に似た初期の慣行である「住宅ローンプール」への業界の関与に関連していた。連邦政府は1934年に連邦住宅局と退役軍人局を通じて住宅ローンの保険を開始したが、大恐慌後は、1956年にウィスコンシン州が大恐慌後初の保険会社である住宅ローン保証保険公社（MGIC）の設立を許可する法律を可決するまで、米国では民間の住宅ローン保険は認可されなかった。これに続いて1961年にカリフォルニア州の法律が制定され、これが他の州の住宅ローン保険法の基準となった。最終的に全米保険監督官協会がモデル法を制定した。^[7]

ミルウォーキーの不動産弁護士マックス・H・カールは、現代の民間住宅ローン保険を発明しました。1950年代、カールは、当時利用できる唯一の保険であった連邦政府の保険で住宅を購入するために必要な時間と書類手続きに不満を抱きました。1957年、カールは故郷のミルウォーキーで友人や他の投資家から調達した25万ドルを使って、住宅ローン保証保険会社を設立しました。大恐慌中に破綻した多くの住宅ローン保険会社とは異なり、MGICは不履行住宅ローンの損失の最初の20％のみを保証することでリスクを制限し、貯蓄貸付組合やその他の貸し手が、住宅を購入する余裕のある人にのみローンを貸し出す動機を高めました。この保証は、全国の貸し手が頭金が住宅価格の20％未満の購入者に住宅ローンを貸し出すのに十分でした。信用の普及は、1960年代と1970年代の住宅建設ブームを後押しした。1995年にカールが死去するまでに、国内の約4兆ドルの住宅ローンのうち12％以上に民間住宅ローン保険が付帯していた。^[8]

1999年、1998年住宅所有者保護法が米国の連邦法として発効し、住宅のローン対価値比率が78%に達した場合、住宅所有者の特定のケースで住宅ローン保険の自動解約を義務付けた。この法律が施行される前は、住宅所有者が解約できる手段は限られており^[9]、ある推計によると、25万人の住宅所有者が不必要な住宅ローン保険に支払っていた。^[10]この法律が可決された時点で、同様の州法は8つの州に存在していた。^[11] 2000年、エリオット・スピッツァーによる訴訟で、住宅ローン保険会社が1984年のニューヨーク州法を遵守しなかったため、返金が行われた。この法律では、保険会社は一定額を超えると住宅所有者への請求を停止することが義務付けられていた。^[12]これらの法律は引き続き適用される可能性があり、たとえば、ニューヨーク州法は「より広範な保護」を提供している。^[13]

連邦住宅局保証ローンの場合、キャンセル要件はより厳しくなる可能性があります。^[14]

• 支払い保護保険
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• カナダ住宅金融公社
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