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米国では、計画単位開発（PUD ）は、敷地内で許可される土地利用と、それに伴う統一的な敷地計画を再定義する柔軟なゾーニング手法の一種です。PUDは、住宅、レクリエーション施設、商業センター、工業団地など、多様で互換性のある土地利用を、一つの開発区域または区画内にまとめます。 [ 1 ] PUDは、開発の柔軟性を高め、複合用途開発と環境保全および持続可能性（オープンスペースを含む）の両立を促進します。[ 2 ]開発区域は、工業、商業、住宅など、ゾーニングされた用途によって規模や種類が異なります。[ 3 ] : 2 PUDが最初に使用されたのは1949年と考えられています。類似のゾーニング手法には、フローティングゾーン、オーバーレイゾーン、特別地区ゾーニング、パフォーマンスベースコード、譲渡可能な開発権などがあります。[ 4 ] : 2
PUDの概念的起源は、ニューヨーク地域計画委員会による1925年モデル計画認可法の1926年の制定に遡り、計画委員会の決定が地方のゾーニング規制で要求される決定に先行することを可能にした。[ 5 ]： 170具体的には、モデル計画認可法の第12条は、計画委員会が開発計画を合理的に修正または変更し、平均人口密度と建物で覆われる総土地面積を制限することを認めた。[ 6 ]同様に、1928年標準都市計画認可法の第14条および第15条は、政府と開発業者の間でPUDの設計原則と周辺地域および経済への影響について合意があれば、計画委員会がPUDを認可することを認めた。[ 6 ]
PUDの物理的な起源は、 20世紀半ばの郊外化の進展に根ざしており、アメリカで最も古い形態のPUDは第二次世界大戦直後にレヴィットタウンとパークフォレストの開発で出現した。[ 7 ]： 703 PUDの実施の増加は、郊外住宅の美的多様性の欠如と、増加する人口規模に対応するために郊外の密度を高める必要性の高まりの両方に対応して生じた。[ 3 ]： 2 PUDは、複数の別々の土地利用を効率的に組み合わせることで、大規模な郊外開発の問題を解決し、特定の敷地パラメータの制約内で貴重なオープンスペースと郊外の美観を維持した。[ 8 ]： 80 PUDの最初のゾーニングの証拠は、1949年のメリーランド州プリンスジョージズ郡にあり、開発単位は複数の土地利用で構成されており、郡の以前の単一用途ゾーニング（米国では「ユークリッドゾーニング」として知られている）への取り組みとは対照的であった。 [ 9 ]
アメリカの新しいコミュニティにおけるPUDの利用は、部分的には国際的な影響の結果である。1950年代、イギリスのレストンの町などは、工業要素を地域に統合することで経済基盤を強化しようと試みた。 [ 7 ]： 702アメリカの新しいコミュニティは、住宅地区の開発後に産業を誘致する必要があったが、これらのイギリスの町と同様の経済的ニーズを抱えていたため、住宅地および非住宅地に対する工業用地の割合を増やすためにPUDを利用した。[ 7 ]： 702
PUDは、大規模で特定の場所における複合用途の土地開発を促進する土地規制手段です。PUDは、単一用途のゾーニングと比較して非常に柔軟なゾーニング形態であり、革新的で創造的なデザインを促進し、環境保全、手頃な価格の住宅、集積、高密度化を促進することができます。[ 3 ]： 3適切な場合、このタイプの開発は以下を促進します。
PUD（計画単位開発）は、住宅が小規模に集落しオープンスペースと組み合わされたものから、数千人の住民と多様な土地利用を伴う新興都市や開発途上の都市まで、さまざまな形態をとることが多い。
PUDは、ユークリッド村対アンブラー不動産会社事件判決以来米国で主流となっている単一用途、いわゆる「ユークリッド型」ゾーニングとは真っ向から対立するものである。 [ 10 ] PUD内では、ゾーニングは複数の土地利用と地区が隣接する区画に配置されることで、より統合されたものとなる。[ 8 ]： 75標準ゾーニング促進法（SZEA）の制定は、密度が規制上の優先事項とみなされることを強化し、様々な区画サイズ、様々な建築用途、そして異なるタイプの住宅の混合を統合することで、PUDの開発をさらに後押しした。[ 11 ]： 553
PUD（計画単位開発）は、住宅用途とオフィス、商業店舗、その他のサービスなどの非住宅用途を組み合わせ、多様なコミュニティを引き付けます。[ 11 ]： 550特に、PUDの歩道や道路は、昼夜を問わずより活発で安全になり、ピーク時の混雑が緩和される傾向があります。[ 11 ]： 550 PUDの開発を承認するには、詳細な計画と審査プロセスが必要です。これは、これまで単一用途のみが許可されていた土地に住宅用途と非住宅用途を混合するという性質によるものです。PUDの承認には、基本的に法的ゾーニング変更が必要であり、その際、自治体の総合計画に関して、計画委員会または委員会による例外措置および条件付き使用許可の承認が必要です。[ 4 ]： 20
PUD の規定には、所有者または関連する利害関係者が共有の公共エリアの維持管理を確実に行う能力を考慮することが含まれます。このような規定には、関連費用、利害関係者の所得水準と利益、共有エリアと周辺開発の両方の性質が含まれます。[ 12 ] PUD 申請プロセスの一部として既に計画され、事前承認されている開発プロセス全体を通して、共有エリアの維持管理は、道路の計画的な整備によって維持することができます。[ 8 ] : 76開発後、PUD 内の住宅所有者協会の統治文書では、多くの場合、維持管理責任の大部分を所有者に委任し、可能な限り最小限の責任しか負わないようにしています。[ 13 ]
最小区画面積要件は、住戸数またはエーカーで測定でき、開発の種類と場所によって異なる場合があります。[ 7 ]： 705最小区画面積はプロジェクト承認に必要な要素となることはまれであるため、代わりに最大密度要件がより頻繁に使用され、1エーカーあたりの最大住戸数または各住戸あたりの最小敷地面積のいずれかに焦点が当てられます。[ 7 ]： 705
許可される用途は、土地利用の一定割合を住宅、商業、工業用途に割り当てることによって決定されます。[ 7 ]： 705多くの場合、割り当てられる面積は、特定の区域内における非住宅用途に対する住宅用途の割合に依存します。[ 7 ]： 705
PUD（計画単位開発）は特定のエリアに複合用途を統合することに重点を置いているため、密度は連邦住宅法の土地利用強度（LUI）評価に基づいて計算されます。LUI評価は、床面積、オープンスペース、居住性、レクリエーションスペースを単一の数値評価に包含しています。[ 8 ]： 89
PUD の住宅には、多くの場合、住宅を囲む大きな共有オープン スペースへのアクセスと、より小さなプライベート ヤードが含まれています。[ 14 ]また、集合住宅や建物は、短い道路によるインフラ コストの削減や、一戸建て、二世帯住宅、集合住宅の混合を提供することで、住宅所有者に低価格を提供します。[ 14 ] PUD は、土地面積が利用可能な住宅を増やしながら、地方の固定資産税への影響を小さく維持する方法として、大きな区画の一戸建て住宅のゾーニングの法的代替手段とみなすことができます。[ 7 ] : 702住宅は、他のエリアの保全を確保しながら、商業用地やオフィス用地の隣に配置できます。[ 2 ]ただし、住宅は、他の PUD イニシアチブによって作成された小さなストリップ モールに比べて周辺に配置されているため、フロント ポーチの代わりにガレージが視覚的に特徴付けられることがよくあります。[ 2 ]
一般的に 250 エーカー未満の小規模 PUD は、開発の複合用途を促進することができますが、近隣の開発に影響を与えるには小さすぎるため、近隣の周辺地域や農村地域へのスプロール化につながる可能性があります。[ 8 ] : 86小規模 PUD では、居住者のみを対象としたショッピング施設の提供は、開発にとって持続可能または実行可能ではない可能性があります。[ 8 ] : 88一般的に 250 エーカー以上 1000 エーカー未満の中規模 PUD は、近隣地域への開発の影響と、十分なキャッシュ フロー要件を維持することとのバランスを維持できます。[ 8 ] : 86中規模 PUD は、商業幹線道路や住宅地の開発にも貢献し、より効率的な土地の開発や利用の能力を高めることができます。[ 7 ]： 702一般的に1000エーカーを超える大規模なPUDは、スプロール現象に関連する問題を抑制できるが、地元の開発業者の管理能力に負担をかける可能性もある。[ 8 ]： 87
PUD（計画単位開発）には、利用可能なオープンスペースに関して複数の規定を含める必要があり、条件付き承認の場合、公共エリアの量、場所、および維持管理に関する規定が含まれます。[ 7 ]： 707これらの規定の承認は、以下のいずれかによって満たされます。特定の住戸数または総面積の直接的な割合に関連する最低面積要件を満たすこと。公共オープンスペースの提案された場所について計画委員会から承認を得ること。または、自治体または住宅所有者協会やコミュニティトラストなどの組織化された住宅コミュニティによるかどうかにかかわらず、住民間の共同署名による維持管理協定。[ 7 ]： 707-708上記の改訂の要件は、公共のオープンな土地、施設、アメニティ、および必需品が、公共の利用とアクセスの容易さのために適切に維持管理されていることを保証することです。[ 8 ]： 92
街路パターンは、特に開発業者が非PUDゾーニング規制に従うことなく建物を柔軟に配置できるようにすることで、住宅地の近隣特性を変えるために使用できます。[ 15 ]幅広、曲線状、袋小路状の街路パターンはその例です。[ 2 ]これらの街路、円形街路パターンを使用することで、開発業者は建物を集約し、利用可能なオープンスペースを最大限に活用できます。[ 16 ]既存の街路およびブロックパターン、歴史的建造物の保存、非居住用商業用途のための1階の街路面の確保も、コミュニティがPUDを承認する際に考慮されます。[ 11 ] : 556
開発ユニット内に公共施設、レクリエーション施設、学校、公園などの複数のアメニティを組み込む柔軟性により、特定の土地の複合用途能力を高めることができます。[ 8 ] : 76一戸建て住宅やアパートなどの住宅用途と非住宅用途を統合した PUD プロジェクト計画は、開発内のさまざまな建物、スペース、道路間の歩行者と車両の両方による安全で便利な移動を最大化するための計画を容易にします。[ 8 ] : 75このような PUD の所有権と責任は、公的または私的のいずれかになります。[ 14 ]
