コンドミニアム

オーストラリアでは、コンドミニアムは「区分所有権制度」^{[ 12 ]}または「コミュニティ所有権制度」^{[ 13 ]として知られています。}

2011年の全国世帯調査（NHS）によると、カナダの世帯の8分の1がコンドミニアム（通称「コンド」）に住んでおり、カナダ統計局によれば、そのほとんどはいくつかの国勢調査都市圏に位置している。^{[ 14 ]}コンドミニアムはカナダのほとんどの地域に存在するが、大都市でより一般的である。州または準州の法律に基づいて規制されており、具体的な法的詳細は管轄区域によって異なる。カナダのほとんどの地域ではコンドミニアムと呼ばれているが、ブリティッシュコロンビア州ではストラタ、ケベック州では共同所有組合と呼ばれている。^{[ 15 ]}

アルバータ州エドモントンのブレントウッド・ビレッジのタウンハウス複合施設は、カナダで最初のコンドミニアム開発でした（1967年登録）。通常のコンドミニアムでは、ユニット所有者は通常、内部ユニットスペースと法人の株式を所有し、法人は建物の外側の土地と共有エリアを所有します。フリーホールド・コンドミニアムの場合は、所有者が土地と建物を所有し、法人は共有の道路とアメニティを所有します。^{[ 15 ]}カナダ・コンドミニアム協会は、各州と準州に支部を持つコンドミニアム所有者と法人の非営利団体です。^{[ 15 ]}オンタリオ州コンドミニアム所有者協会（COA Ontario）は、州全体に支部があり、さまざまな自治体内に地区を持つコンドミニアム所有者を代表する非営利団体です。^{[ 16 ]}

アパート（デンマーク語でejerlejlighed、文字通り「所有者アパート」）は、デンマークの住宅の約 5% を占めています。^{[ 17 ]}アパートは、戸建て住宅と同じ市場で取引され、抵当に入れられ、他の形態の不動産とほぼ同じように法的に扱われます。各所有者兼テナントは、自分のアパートを直接所有します。建物の残りの部分と、その建物が建っている土地は、アパートの所有者が共同で所有し、所有者組合を通じて共同所有を実行します。共同所有物件の維持費は、所有者間で比例配分されます。

デンマークの住宅のさらに 5% は住宅協同組合(デンマーク語でandelsbolig ) に属しており、これは分譲マンションと住宅協会の中間の法的地位を占めています。物件全体は非営利法人によって法的に所有されており、テナントはその株式を所有しています。各株式には、協同組合からアパートを借りる権利と義務が伴います。株式は売買できますが、多くの場合、協同組合の規則によって売買価格が厳しく制限されています。(対照的に、分譲マンションは自由市場で取引されます)。公式の株式価格は市場価格よりも低いことが多く、売り手は売却相手を自由に選択できるため、裏金が支払われることがあります。^{[ 17 ]}

現在の公共政策は分譲マンションを協同組合住宅よりも優遇しており、近年の法改正は協同組合住宅をより分譲マンションに近い形態にすることを目指している。例えば、2005年以降、協同組合の株式を銀行融資の担保として利用することが可能になった。（ただし、デンマークの住宅ローン銀行は、個々の協同組合住宅を担保として融資することは依然として認められていない。）

イングランドとウェールズでは、コンドミニアムと同等の法的構造の 1 つはコモンホールドであり、これは 2004 年 9 月に導入された所有形態です。2009 年 6 月 3 日現在、イングランドには 97 戸からなる 12 のコモンホールド住宅開発があり、ウェールズには 30 戸からなる 1 のコモンホールド住宅開発があります。^{[ 18 ]}「コンドミニアム」という用語は、イングランドとウェールズでは広く使用されていません。コモンホールドは法令によって作られたもので、比較的まれであり、コンドミニアムは、リースホールドとフリーホールドの所有権の長年の法的差異のために、リースホールドの形で見つかる可能性が高くなります。

画期的な判例であるTulk v Moxhayにより、英国法では、自由保有地に対しては制限的契約のみが執行可能となっています。これは、複雑な信託を設定しない限り、境界フェンスの維持以外の積極的契約を自由保有地の連続所有者に対して執行することはできないことを意味します。積極的契約とは、概して、履行のために金銭の支出を伴う契約のことです。^{[ 19 ]}

これは、1950年代にフラット（所有権が水平的に分割されている）がより手頃な価格帯、特に初めて住宅を購入する人にとって魅力的な物件として市場に出回るようになるまで、大きな問題にはなりませんでした。それまでフラットは、売却不可能な短期賃貸契約に限られており、法定の家賃保護や居住権の安定性は様々でした。

すぐに、所有権付きマンションは、必要な維持管理義務を課すことができないため、不適切な所有形態であることが判明した。そのため、マンションは貸し手にとって担保として受け入れられない形態となり、事実上売買不可能となった。そこで、当時イングランドとウェールズで主要な不動産弁護士であった弁護士たちは、そのような制約が適用されない賃貸借契約を代わりに利用するようになった。

当初は行き当たりばったりで断片的な進歩だったが、時が経つにつれて標準化が進んだ。金融機関が一定の基本条項を満たしていないマンションを担保とした融資を拒否するようになったため、改善策は広く普及した。これは、購入手続きが必ず弁護士または資格を有する不動産取引専門家を通して行われ、必要な基準を満たさない賃貸借契約を拒否する訓練を受けていたため、借入の有無にかかわらず、所有者にとって有益となった。

こうした基準があるにもかかわらず、借地権制度の実際の形態は様々である。特に好まれているのは、法人所有の土地を借地権者が所有し、その土地自体を個々の借地権者が所有する形態である。これにより、借地権者は建物の適切な管理に参加する機会を得ることができる。ただし、管理の質には大きなばらつきがある。

共同所有権制度を創設した法律は、賃貸借契約の残存期間が短くなり、貸し手の要求を満たすことができなくなった賃借人が、地主によって商業的に搾取されるといった問題や不公平感を解消したいという願望から制定されました。しかし、賃貸借契約に基づく開発のほとんどは商業団体によって行われるため、共同所有権制度は広く普及しませんでした。とはいえ、賃借人をある程度保護する他の法律も存在します。それでもなお、マンションを購入する際には、適切な法的助言を受けることが不可欠です。なぜなら、市場性のあるマンションの要件は依然として複雑だからです。

1925年不動産法第153条 には、賃貸借契約を所有権に「拡大」するための規定が含まれており、その効果の一つとして、賃貸借契約に含まれる積極的義務条項が、結果として生じる所有権に対しても執行可能となることが挙げられます。ただし、その要件は明確かつ厳格です。これらの規定を利用して、所有権付き集合住宅に執行可能な積極的義務条項を創設しようとする人為的な計画が時折検討されましたが、普及することはありませんでした。

2020年7月21日、英国法務委員会は既存の困難について報告し^{[ 20 ]}、法律を改善し、共有地権が好ましい保有形態として受け入れられるよう促すための提案を行った。

フィンランドでは、不動産の所有権が特定のアパートに割り当てられる分譲マンションのような仕組み（フィンランド語：hallinnanjakosopimus、スウェーデン語：avtal om delning av besittningen ）は、通常、一戸建て住宅または二世帯住宅でのみ使用されます。

フィンランドでは、住宅協同組合は一般的な住宅所有形態です。住宅協同組合の1戸分のアパートに相当する株式を所有することは、一般的に、実際に（一戸建ての）住宅を直接所有するのと同等に、自分の家を所有していると見なされます。ただし、株式は不動産ではなく動産とみなされ、協同組合は一定期間アパートを占有し、騒音や管理費の未払いなどを理由に、入居者または所有者を立ち退かせることができます。

フィンランドの住宅協同組合は、（非営利の）有限責任会社（フィンランド語：asunto- osakeyhtiö、スウェーデン語：bostadsaktiebolag）として法人化されており、1株は通常、アパートの1平方メートル（場合によっては10平方メートル）を表します。

マンションの所有権は、不動産仲介業者などを通じて市場で株式を購入することで得られます。株式の購入に理事会の承認は必要ありませんが、場合によっては他の株主や住宅協同組合自体が売却される株式を請求する権利を有します。通常、所有者がマンションに居住する必要はありません。賃貸用マンションを所有することは、フィンランドでは一般的な貯蓄および個人投資の形態です。

ドイツでは、分譲マンションはEigentumswohnungen (文字通り「所有権付き住居」 )と呼ばれ、分譲マンションに関する最も重要な法律はWohnungseigentumsgesetz (略称 WoEigG) です。^{[ 21 ]}これは、個人の所有権、住宅所有者協会の権利と義務、分譲マンションの管理に関するすべての法的規制の基礎となっています。

WoEigGは1951年に制定されましたが、2007年に再制定されました。現在、住宅所有者は部分的な法的能力を有しており、これは住宅所有者協会が契約を含む権利と義務を有する団体を代表することを意味します。所有権はWoEigGの第1条で、住宅所有権、個人所有所有権、部分所有権、および共有所有権に分けられています。^{[ 22 ]}

ギリシャでは、1960年代に分譲マンションが非常に人気になりました。ギリシャでは人口の大部分が大都市に住んでいるため、この建物は至る所で見られます。^{[ 23 ]}これらはπολυκατοικίες ( polykatoikíes )と呼ばれ、文字通り「集合住宅」を意味します。

香港では、コンドミニアムに相当するものは「複数所有者ビル」または「複数所有ビル」です。これらは、複数の建物からなる私有住宅団地の一部である場合もありますが、多くの場合、共有所有の単一の建物で構成されています。フラットや駐車スペースの排他的使用権を含む当事者間の関係は、相互契約証書（「DMC」、上記のマスター証書に類似）およびビル管理条例第344章によって規定されています。^{[ 24 ]}

現代のハンガリーでは、分譲マンションは非常に一般的な不動産所有形態となっている。これは、1989年のハンガリーにおける共産主義体制崩壊後、国や自治体が所有していたアパートのほとんどが民営化されたためである。歴史的に見ると、分譲マンション（ハンガリー語：társasház）は、早くも1924年には法的所有形態として正式に確立されていた。

ハンガリーの分譲マンションは、独立した一戸建て住宅（ハンガリー語：kertesház、「庭付きの家」）と同じ市場で取引され、抵当に入れられ、他の不動産とほぼ同じように扱われます。分譲マンションは、共用部分を維持管理する非営利の法人として機能し、所有者総会で選出された代表者（ハンガリー語：közös képviselő）によって管理されます。

歴史的には、この代表者は所有者の1人でしたが、21世紀では、所有者会議は通常、建物に住んでいない専門の建物管理者を雇用します。ただし、規約や条件の変更、またはより大きな共同費用に関する決定は、依然として会議の承認が必要です。議決権は、所有する不動産の割合に基づいています。^{[ 25 ]}

インドでは、コンドミニアムは「アパート」または「アパートビル/複合施設」または「ソサエティ」または「フラット」として知られています。各建物は複数の階と、さまざまな構成のフラット/居住ユニットで構成されています。最も一般的な構成は「1-BHK」、「2-BHK」、「3-BHK」（BHKは寝室-ホール-キッチンの略）です。^{[ 26 ]}

住宅所有者協会には多くの名称があり、一般的な名称としては住民福祉協会（RWA）と協同住宅協会（CHS）または協同グループ住宅協会（CGHS）があり、これらは自治体当局に登録する必要があります。^{[ 27 ]}

イラン政府は、人々の態度を懸念し、別荘の建設を支援し、アパートの建設に反対し始めた。^{[ 28 ]}

イスラエルでは、分譲マンション（「בתים משותפים」、つまり「共有住宅」または「協同住宅」として知られる）は一般的な住宅所有形態である。公営住宅は歴史的に、政府が建設した分譲マンションの補助金付き購入と住宅ローンとして組織されてきた。^{[ 29 ]}

イタリアでは、分譲マンション（「Condominio」）は法律で規制されており、2012年に最後に改正されました。建物の共有部分（階段、主壁、ファサード、屋根、中庭など）の共同所有は義務付けられており、家主は費用を支払わないことを理由に共有部分の権利を放棄することはできません。分譲マンションにおける各所有者の持分は全体の千分の一（ 「millesimi」 ）で表され、これは所有者集会（ 「assemblee condominiali」）での多数決を決定するために使用されます。^{[ 30 ]}

住宅協同組合については、所有者組合の項を参照してください。

コンドミニアム（ノルウェー語：Eierseksjon）は1983年に正式に導入されました。ノルウェーの住宅の約19%がコンドミニアムで、持ち家のあるアパートやデュプレックスの約50%、長屋の約30%、一戸建て住宅の2.5%がコンドミニアムとして構成されています。

パキスタンでは「コンドミニアム」という名称は使われず、一般的な建物は「フラット」、より洗練された大型の建物は「コンプレックス」と呼ばれています。フラットとして分類される最低階数は4階で、4階以上の建物には少なくとも1基のエレベーターまたはリフトが設置されている必要があります。ほぼすべてのフラットには、来客をもてなすための「ドローイングルーム」と呼ばれる独立した部屋があります。ただし、テレビルームやダイニングルームとして使われることもよくあります。また、すべてのフラットに標準装備されているバルコニーまたは「テラス」も特徴の一つです。

フィリピンでは、コンドミニアムは低層、中層、高層の3種類に分類されます。コンドミニアムには、CCT（コンドミニアム所有権証明書）と呼ばれる特別な所有権証書が​​あります。コンドミニアムには通常、スイミングプール、専用駐車場、クラブハウス、管理棟などのアメニティが備わっています。^{[ 31 ]}

当初、コンドミニアムの概念は、1992年12月24日付の連邦法「連邦住宅政策の基本原則について」第4218-1号によって導入されました。「コンドミニアムとは、アパートの建物内の居住用不動産の所有者の組合であり、アパート間の階段、エレベーター、廊下、屋上、技術用地下室、アパート以外の設備、隣接地、その他の共用部分の共同所有および使用の条件を確立するものです。」

シンガポールでは、「コンド」または「コンドミニアム」は、一般的に警備員や共用スポーツ施設などの設備を備えた民間のアパートを指す用語です。^{[ 32 ]}これは、住宅開発庁が建設した公営住宅（「HDBフラット」と呼ばれる）とは異なり、HDBフラットは通常、設備がそれほど充実していません。^{[ 33 ]}

コンドミニアムとHDBフラットは、国内で利用可能な住宅の圧倒的大多数を占めています。2024年時点で、世帯の77.4%がHDBフラットに居住し、17.7%がコンドミニアムに居住していました。^{[ 34 ]}

南アフリカでは、コンドミニアムは「区分所有権」物件として知られており、1986 年区分所有権法第 95 号によって規制されています。^{[ 35 ]}タウンハウス複合施設や多くのアパートブロックは通常この形式の所有権を持っています。複合施設の所有者は管理組合を構成し、管理組合は複合施設の日常管理を行うために受託者のグループを選出し、受託者は多くの場合、管理会社として知られる複合施設管理を専門とする会社を雇います。

スペインでは、分譲マンションは「comunidad de propietarios」（法律用語）および「comunidad de vecinos」（通称）として知られており、スペイン民法を大幅に拡張したLey de Propiedad Horizo​​ntal（LPH）によって規制されています。^{[ 36 ]} LPHは1960年に法律となり、スペインの人口の半数以上が分譲マンションに住んでいます。^{[ 37 ] [ 38 ]} INEによると、スペインには約84万の分譲マンションがあり、これは約900万の居住用建物に相当します。^{[ 39 ]}

2009年5月1日、スウェーデン法の下で初めて分譲マンション（ ägarlägenheter ）が利用可能になった。 ^{[ 40 ]} 2009年に完成した新築アパート14,447戸のうち、分譲マンションはわずか6戸だった。生産の大部分、7,723戸は、伝統的な所有者居住型アパート住宅の形態である住宅協同組合（bostadsrättslägenheter）のアパートだった。^{[ 41 ]} 2014年末時点で、スウェーデン全土で合計955戸の分譲マンションがあった。^{[ 42 ]}

全国的に見ると、2018年2月時点で、バンコクはタイの新築コンドミニアム市場の58%を占め、他の県が残りの42%を占めています。^{[ 43 ]}このタイプのユニットは、伝統的な一戸建て住宅の割合が減少しているのとは対照的に、過去数十年にわたりタイ市場で着実に成長してきました。^{[ 44 ]}コンドミニアム開発の傾向は全国的に続いており、バンコクでは数十のプロジェクトが進行中で、^{[ 45 ]}東部経済回廊のチョンブリー県とラヨーン県、西部のペッチャブリー県とプラチュアップキリカン県でもいくつかのプロジェクトが進行中です。

ベトナムでは、特にハノイやホーチミン市などの都市部で、コンドミニアムの人気が高まっています。^{[ 46 ] [ 47 ]} 2015年7月1日から施行されている住宅法（No. 65/2014/QH13）により、外国人はベトナムでコンドミニアムを購入できるようになりました。^{[ 48 ] [ 49 ]}ただし、制限があります。外国人は、コンドミニアム内のアパートの最大30%、指定区域内の戸建て住宅の最大250戸まで所有できます。^{[ 50 ]}所有期間は50年に制限されており、さらに50年間延長するオプションがあります。この法律は、外国からの投資を誘致すると同時に、住宅の大部分がベトナム国民に利用可能であることを保証することを目的としています。^{[ 51 ]}

米国で最初に制定されたコンドミニアム法は、1958年にプエルトリコ自治連邦区で制定された。 ^{[ 52 ] [ 53 ]} 1960年には、米国本土で最初のコンドミニアムがユタ州ソルトレイクシティに建設された。この法的概念は、カリブ海（プエルトリコとキューバ）を経由してヨーロッパから米国に広まったが、1960年代を通じて、この概念がローマのモデルに基づいて米国で直接発生したと広く誤って報告された。実際には、空中の不動産の概念はローマ法とは正反対であり、古代ローマのコンドミニオの証拠はない。^{[ 54 ]}

1961 年住宅法第 234 条によ​​り、連邦住宅局は分譲マンションの住宅ローンを保証できるようになり、分譲マンションに利用できる資金が大幅に増加し、1969 年までにすべての州で分譲マンション法が制定されました。^{[ 55 ]}それ以来、「分譲マンション」または略して「コンド」という用語は、米国で一般的に使われるようになりました。^{[ 56 ]}多くの米国人が分譲マンション生活を初めて広く認識したのは、最大の都市ではなく、南フロリダでした。そこでは、開発業者がプエルトリコから分譲マンションの概念を輸入し、米国北部の都市部から現金を持ってやってきた退職者に何千もの安価な住宅を販売するためにそれを利用しました。^{[ 53 ]}

この種の所有形態の主な魅力は、通常は経済的に手の届かないような非常に魅力的な地域で、手頃な価格の住宅を入手できることです。さらに、このような物件は、価値を維持・向上させる制限があるため、一部の地域を悩ませている荒廃を抑制することができます。^{[ 57 ]}

過去数十年にわたり、マイアミ、サンフランシスコ、シアトル、ボストン、シカゴ、オースティン、ロサンゼルス、ニューヨーク市などの大都市圏では、分譲マンション業界が活況を呈してきました。しかし、近年、分譲マンション業界の供給が需要に追いつき、販売は鈍化しています。^{[ 58 ]}現在は減速局面にあります。^{[ 59 ]}

米国の一部の地域で人気があり、他のコモンロー法域でも見られる別の所有形態は、住宅協同組合で、「会社株式」または「協同組合」とも呼ばれます。住宅協同組合では、建物に法人格を持つ会社があり、株式を所有することで、住戸の賃貸権を得ることができます。 ^{[ 60 ]}もう一つの形態は、地代（ソラリウム）で、単一の地主が土地（solum）の所有権を保持しつつ、永久または非常に長い期間にわたって更新される地表権（superficies）を賃貸します。^{[ 61 ]}

米国には、さまざまなスタイルの分譲マンションがあります。たとえば、ガーデンコンドミニアムは、周囲に造園された敷地を持つ低層の建物で構成されています。タウンハウスコンドミニアムは、複数階建ての半独立型住宅で構成されています。分譲タウンハウスでは、購入者は内部のみを所有し、建物自体は分譲マンション管理組合が所有します。^{[ 62 ]}この管理組合はすべての所有者によって共同所有され、一般的な維持管理と大規模な修理のために料金を徴収します。フリーホールドタウンハウスは、分譲マンションの要素を一切持たず、完全に所有されます。米国では、このタイプの所有形態はfee simpleと呼ばれます。^{[ 63 ]}

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  アメリカ合衆国カリフォルニア州ロサンゼルスにあるウィルシャー・リージェント・コンドミニアム
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  カリフォルニア州ロングビーチにあるアクア・ウォーターフロント・コンドミニアム（アメリカ合衆国）
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  アメリカ、シカゴにある、歴史的な邸宅をコンドミニアムに改装した建物
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  ガルベストン湾近くのクリアレイクにある高級コンドミニアム「エンデバー」

ニューヨークのコンドミニアム法は1964年に可決された。最初のコンドミニアムビルはマンハッタンのセント・トロペ・コンドミニアムで、1965年に建設された。^{[ 64 ]}