地層タイトル

ストラタ タイトルは、複数階建てのアパートや共有エリアのある水平区画 向けに考案された所有権および住宅保有形態です。「ストラタ」という言葉は、異なる階にあるアパートを指します。

区分所有権は、アパートの法的所有権をより適切に処理するために、1961 年にオーストラリアのニューサウスウェールズ州で初めて導入されました。以前は、所有権を分割する唯一の適切な方法は会社所有権でしたが、これには住宅ローンの設定が難しいなど、いくつかの欠点がありました。この用語は、オーストラリアの住宅タイプの区分所有権ユニットにも適用されます。

オーストラリアのアパート所有権制度（または類似の制度）を採用している他の国には、カナダ（アルバータ州、ブリティッシュコロンビア州）、フィジー、インド、インドネシア、マレーシア、ニュージーランド、フィリピン、^[1]シンガポール、南アフリカ、アラブ首長国連邦などがあります。他の国でも同様の原則に基づいた法律がありますが、定義が異なり、管理の仕組みも異なります。

区分所有権制度は、個々の区画と共有財産で構成されています。区画はアパート、ガレージ、または倉庫のいずれかで、それぞれが区画所有者の所有物として所有権証書に記載されます。共有財産は、共有階段、私道、屋根、庭など、区画に含まれない土地上のその他のすべてのものと定義されます。

ニュージーランドでは、一般的にユニットタイトルと呼ばれる区分所有権が、2010年のユニットタイトル法によって創設されました。^[2]ニュージーランドには145,000戸のユニットタイトル住宅があります。^[3]

ユニットタイトルは、所有者が基礎となる土地を所有する自由保有権の階層、または別の人が土地を所有し、法人がその人に対して賃料を支払う借地権の階層のいずれかになります。 ^[4]ニュージーランドは、不可侵のタイトルのトーレンスシステムを使用しているため、^[5]ユニットタイトルのタイトルには、主要ユニットのタイトル(主要ユニットと付属ユニットの法的説明、およびそれらのユニットに対して登録された法的文書(権利と呼ばれる)を示します)、法人の規則、登録住所、基礎となる土地に対して登録された権利を示す補足記録シート、およびユニットと共有財産の境界を示す測量図が含まれます。

ユニットタイトルを購入する人は、事業所または居住地として設計された主ユニット、^[6]駐車場や収納ロッカーなど主ユニットのタイトルに含まれる付属ユニット、^{[7] [8]}廊下、空気ダクト、建物構造、出入り口などの共用部分の受益権、^[9]ユニット所有者全員で構成され、共用部分を法的に所有する法人のメンバーシップを購入します。^{[9] [10]}

ユニットタイトルの作成は一種の区画分割であるため、1991年資源管理法^[11]および2010年ユニットタイトル法^[12]に基づく関係地方当局の承認が必要です。ユニットプランはニュージーランド土地情報局に提出する必要があり、各主要ユニットに関して新しいタイトルが発行されます。^[13]

管理組合は、共有財産と建物の構造を維持する責任（所有者から委任されている場合）^[14]と、共有財産と建物の構造に保険をかける責任があります。^[15]管理組合は、共有財産（例えば、損害を与えた所有者はそれを修理しなければならない）とユニット（例えば、ペットの制限、時間帯による騒音レベル）の使用を規定する規則、および管理組合の規制を定めることができます。^[16]これらの規則は登録する必要があり、登録されていない規則は法的効力を持ちません。^[16]管理組合の運営は、すべての所有者から徴収される賦課金によって賄われます。^[17]賦課金は、特定のユニットの所有権またはユーティリティ権に基づいて割り当てられます。^[17]所有権はユニットの価値に基づきます。^[18]一方、ユーティリティ権は、所有権またはユニットの費用と便益を考慮して公平かつ公正な割合のいずれかです。^[19]

区分所有開発の所有者は、賦課金、^[17]、財務諸表、^[20]、長期保守計画および基金（ある場合）、^{[21] [22]} 、管理組合規則の変更（ある場合）、^[23]、管理組合の会長および委員会（ある場合）の任命を承認するために毎年会合を持たなければならない。管理組合は、その義務のほとんどを所有者委員会に委任することができる。^{[24]管理組合は、通常、}専門の管理組合管理会社と管理組合の管理に関するサービス契約を締結することができ、建物のメンテナンス（建物管理者の任命を含む）も行うことができる。これらのサービス契約は、管理組合規則に基づいて許可されなければならない。^[16]

法人は、少なくとも10年間の共用部分の維持管理と費用の見積りを定めた長期維持管理計画を策定しなければならない。^[21]長期維持管理計画の費用は、法人の一般運営資金とは別に、長期維持管理基金から支払われる。ただし、法人は長期維持管理基金を設けないことも選択できる。^[22]

ユニットタイトル法に基づく紛争は、賃貸裁判所で審理される。^[25]

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