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土地開発とは、次のようなさまざまな方法で 景観を変更することです。
- 農業や住宅などの目的で、自然または半自然の状態の地形を変えること
- 不動産を区画に分割すること。通常は住宅を建てる目的で行われる。
- 不動産開発またはその用途の変更。たとえば、使われていない工場群をマンションに転用するなど。
歴史
土地開発の歴史は、紀元前8,000年頃の新石器時代にまで遡ります。文明の黎明期から、土地開発のプロセスは、特に住宅団地を中心に、法規や規制に基づいて土地の改良を進めてきました。
経済的側面
経済的な文脈では、土地開発は土地改良または土地改良として宣伝されることもあります。これは、土地を人間にとってより使いやすいものにするための投資を指します 。会計上は、プロセスの価値を高めるあらゆる種類のプロジェクトを指します。ほとんどは減価償却可能ですが、土地改良の中には耐用年数を決定できないため減価償却できないものもあります。住宅建設と囲い込み[説明が必要]は、最も一般的で最も古いタイプの開発の2つです。
都市の文脈では、土地開発にはさらに以下が含まれます。
土地所有者やあらゆる規模のプロジェクトの開発者は、多くの場合、利益を最大化し、リスクを最小化し、キャッシュフローを管理したいと考えています。この「収益性の高いエネルギー」とは、地元の計画プロセスを満たしながら、地元の市場に最適なスキームを特定して開発することを意味します。
開発分析では、開発の見通しと開発プロセス自体を詳細に分析し、改善や強化を導入できる箇所を特定します。これらの改善は、土地所有者または開発者に代わって土地の価値と利益率を高めるという包括的な目標を掲げ、最良の設計慣行、政治的感受性、プロジェクトの避けられない社会的要件に合わせることを目的としています。[1]
開発分析は、土地と開発の価値を大幅に高めることができるため、地主と開発業者にとって重要なツールです。これは、ケビン・A・リンチの 1960 年の著書「都市のイメージ」で重要なステップとして取り上げられており、土地の潜在的価値を実現するために不可欠であると考えられています。[2]地主は、土地の開発可能性を認識することで、追加の計画上の利益 (大幅な価値の向上) を共有できます。これは、残余開発評価または残余評価によって行われます。残余評価では、最終製品の販売価値 (総開発価値または GDV) を計算し、計画および建設コスト、財務コスト、開発業者の利益などのコストを仮定的に差し引きます。「残余」または残った割合が土地の価値を表します。したがって、GDV (土地に建設できるもの) を最大化することで、土地の価値も同時に高まります。
土地の価値は、（最終製品の）需要と供給、建築コスト、計画、手頃な価格の住宅への寄付などに非常に左右されます。開発システムの複雑さと「価値を左右する要因」の影響を理解することで、土地所有者の販売価格に大きな違いが生じる可能性があります。
地形の転換
土地開発は、そのプロセスの結果として期待される経済発展に重点を置くのに対し、「土地転換」は、土地利用の変化の一般的な物理的および生物学的側面に焦点を当てようとします。経済的な意味での「土地改良」は、生態学的観点から見ると、土地の劣化につながることがよくあります。土地開発と土地価値の変化は、通常、開発された地域の生態系の変化を考慮に入れていません。植生が生い茂る（田舎の）土地を建築用地に転換すると、経済成長と土地価格の上昇につながる可能性がありますが、生息地の破壊による動植物の損失の不可逆性、生態系サービスの損失、および結果として生じる環境価値の低下は、環境フルコスト会計でのみ事前に考慮されます。
宅地への転換
建築用地への転換は、原則として道路建設と関連しており、それ自体がすでに表土の摩耗[3] 、 土壌の圧縮[4] 、土壌の安定化による土壌の化学組成の変化、不浸透性表面の形成、そしてその後の（汚染された）表面流出水をもたらしています。
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建設活動によって、土壌の大部分が降雨や栄養循環から事実上遮断されることが多く、その結果、建物や道路の下の土壌は事実上「消費」され、不毛になります。
屋上庭園やグリーンビルディング内の空中庭園（おそらくグリーン都市計画の構成要素として）の試みという注目すべき例外を除けば、補完的に点在する庭園や公園エリアにもかかわらず、高等植物の植生被覆はコンクリートやアスファルトの表面によって失われている。[要出典]
農地への転換
農地の新規創出（または「農地転換」）は、以前の森林、サバンナ、または草原の転換と開発に依存します。荒れ地、砂漠、または以前の不浸透性地表からの農地の再生は、後者の肥沃な土壌が劣化しているか失われているため、かなりまれです。森林から始めて、土地はアサートまたは焼畑によって耕作可能になります。 農業開発にはさらに以下が含まれます。
新たに作られた農地は、樹木の根によって安定した土壌よりも浸食されやすいため、このような転換は生態学的限界を不可逆的に超えることを意味する可能性がある。
森林破壊の結果は、再植林や植林によっても容易に補えるものではありません。これは、水資源の保全や風食からの保護（防風林）の手段として他の樹木を植える場合、特に単一栽培の場合、原則として失われた森林の生物多様性が欠如しているためです。[5] [6 ] [7] [8] これらの森林破壊の結果は、土壌の安定化や侵食防止対策など、環境に永続的な影響を及ぼす可能性がありますが、表土の保護には、以前の無傷の植生ほど効果的ではない可能性があります。
復元
生態学的および地質学的影響を適切に考慮せずに大規模な土地転換を行うと、次のような悲惨な結果につながる可能性があります。
土地が工業や鉱業の用途で開発された場合には特に有害な影響が目に見えて現れますが、農業や集落利用も、影響を受ける生態系に甚大な、時には取り返しのつかない影響を及ぼす可能性があります。[9]
厳密な意味で土地開発として数えられる土地修復/土地再生の例はまだまれです。しかし、自然再生、森林再生、河川修復はすべて、特に人口密集地域では、より健康的な環境と生活の質に貢献する可能性があります。公園や庭園などの計画された植生についても同じことが言えますが、修復は、以前の建築地域や農業地域 への転換を元に戻すため、特別な役割を果たします。
環境問題
土地利用と開発の環境への影響は、土地開発プロジェクトにおいて重要な考慮事項です。地方レベルでは、環境影響報告書 (EIR) が必要になる場合があります。[定義が必要]米国では、連邦政府の資金によるプロジェクトでは通常、環境影響報告書(EIS) の作成が必要です。民間人や政治活動委員会(PAC)の懸念[さらなる説明が必要]は、絶滅危惧種の生息地の喪失などの懸念に基づいて、プロジェクトの範囲に影響を与えたり、プロジェクトを中止したりすることがあります。[引用が必要]
ほとんどの場合、緩和要件が満たされれば、土地開発プロジェクトを進めることが許可されます。[引用が必要] 緩和バンキングは最も一般的な例であり、生息地の除去よりも速い速度で生息地を置き換える必要があります。この総面積の増加は、成熟に達するまでには時間がかかりますが、新しい生態系を確立するのに役立ちます。[引用が必要]
生物多様性への影響
土地利用の程度と種類は野生生物の 生息地に直接影響を及ぼし、それによって地域および地球規模の生物多様性に影響を与えます。[10]自然植生（荒野など）から他の用途への人間による景観の改変は、生息地の喪失、劣化、断片化につながる可能性があり、これらはすべて生物多様性に壊滅的な影響を及ぼす可能性があります。[11]土地の転換は、陸生種の絶滅の最大の原因です。[12]土地の転換が肉食動物の絶滅危惧種ステータスの主な原因となっている例として、アフリカリカオン（ Lycaon pictus）の生息地の減少が挙げられます。[13]
森林破壊は、住宅や商業用に大量の木が伐採され、自然の生息地が失われる原因にもなっています。都市の成長は森林と農業にとって問題となっており、構造物の拡大により、その環境での天然資源の生産が妨げられています。[14] 野生生物の損失を防ぐためには、森林が安定した気候を維持し、土地が開発の影響を受けないようにする必要があります。[要出典] さらに、森林は、再植林や保全などのさまざまな森林管理技術によって維持することができます。再植林は、この生態系を再安定化させるために、森林境界内で以前に伐採された木を植え直すように設計された反応的なアプローチです。一方、保全は、この地域を生態系の財やサービスに使用せず、森林をそのままにしておくという概念を促進する積極的なアイデアです。[15]森林破壊を緩和するためのこれらの方法は両方とも、世界中で使用されています。[要出典]
米国森林局は、米国の都市部と開発中の地域が2060年までに41％拡大すると予測している。[16]これらの状況により、野生生物が移動し、持続可能なバランスを維持するための環境資源が限られることになる。[17]
参照
- 農業の拡大 - 21世紀における農地の拡大
- 市街地 – 人口密度が高く、建築環境のインフラが整った人間の居住地
- 植民地化 – 人間や動物による集落の設立と発展
- 明白な運命 – 19 世紀アメリカの拡張主義者の文化的信念
- 発達した環境 – 人々が住むあらゆる規模のコミュニティ
- 開発主義 – 経済理論
- 環境影響評価書 – 米国環境法で義務付けられている評価
- 違法建築 – 建設工事の種類
- インフラ – 社会に役立つ施設やシステム
- 土地消費 – 市街地の拡大
- 土地開発銀行 – インドの銀行の種類
- 土地の強奪 - 購入、リース、またはその他の手段による大規模な土地の取得（1,000 ヘクタール以上）。
- 土地管理 – 土地を管理するプロセス
- 土地の埋め立て – 海、河川敷、湖から新しい土地を作ること
- 土地のリサイクル – 廃墟となった建物や敷地の再利用
- 景観生態学 – 環境における生態学的プロセスと特定の生態系との関係を研究する科学
- 土地利用紛争 – 特定の土地を何に利用すべきかについての意見の相違
- レオポルドマトリックス – 環境影響評価方法
- 緩和バンキング – 湿地への環境影響を補償するための市場ベースのシステム
- 海洋開発 - 海洋における人間の活動と海洋の利用の確立
- 政治活動委員会 – アメリカの政治組織
- 不動産開発 – 新しいスペースまたは既存のスペースを作成または改修するプロセス
- 土地の区画 – 分割された土地
- 地下排水 – 地下水を排水するシステム
- 持続可能な農業 - 環境、経済、社会の要素を長期的にバランスさせる農業アプローチ
- 都市計画 – 土地利用と都市設計の技術的および政治的プロセス
- 都市再生 – 都市における土地再開発
- 地下水位制御 – 排水を利用して地域の地下水位を制御する
参考文献
- ^ ジョンソン、デビッド E. (2008)。「4. マーケティング研究と市場の検討」。土地開発の基礎。ホーボーケン、ニュージャージー州: ジョン ワイリー アンド サンズ。ISBN 9780471778936。
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- RJ Oosterbaan、国際土地再生・改良研究所、ワーゲニンゲン、オランダ。「水浸しの塩分を含んだ土壌の改良」土地排水に関するソフトウェアと記事の無料ダウンロード。
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- Dewberry & Davis (2008)。土地開発ハンドブック（第3版）。ニューヨーク：McGraw-Hill Professional。ISBN 9780071640930。
- コリー、バーバラ C. (2005)。土地開発実用マニュアル(第 4 版)。マグロウヒル。ISBN 0071448667。