包摂的ゾーニング

インクルーシブ ゾーニング(IZ) は、市町村や郡の計画 条例で、新しい住宅開発における一定の割合のユニットが低所得から中所得の人々にとって手頃な価格である場合に、インセンティブを義務付けたり提供したりします。このような住宅はインクルーシブ ハウジングと呼ばれます。インクルーシブ ゾーニングという用語は、これらの条例が、ゾーニング コードを通じて自治体から低コストの住宅を排除する排除的ゾーニング慣行に対抗しようとしていることを示しています。(たとえば、一戸建て住宅のゾーニングでは、複数世帯のアパートの建設は違法となります。) 非営利の低価格住宅開発業者は、ユニットの 100% を低価格で建設しますが、このモデルが機能するには多額の納税者からの補助金が必要です。インクルーシブ ゾーニングにより、自治体は納税者からの補助金なしで新しい低価格住宅を建設できます。^[1] 営利目的の開発業者が手頃な価格のユニットを含むプロジェクトを建設することを奨励するために、都市は多くの場合、開発業者が現在のゾーニング法で許可されているよりも多くのユニット（「密度ボーナス」）を建設することを許可します。これにより、利益を生み出す市場価格のユニットが十分にあり、市場価格以下のユニットによる損失を相殺し、プロジェクトが財政的に実行可能になります。^[1]インクルーシブゾーニングは強制または任意ですが、大部分のユニットは強制プログラムの結果として建設されています。^{[1] [2]} 確保要件（低所得居住者のために確保されるユニットの割合）、手頃な価格のレベル（どの収入レベルが「低所得」と見なされるか）、およびユニットが手頃な価格の住宅として権利証で制限される期間にはばらつきがあります。^[1]

実際には、これらの政策には、低所得世帯が住宅の費用を負担できるようにするために、新築住宅やアパートの 10 ～ 30% に権利制限を課すことが含まれます。同じ地区に「手頃な住宅」と「市場価格」の住宅が混在することは、都市計画者や社会学者によって有益であると考えられています。 ^[3]インクルーシブ ゾーニングのもう 1 つの目的は、貧困世帯を特定の地区に集中させるのではなく、所得の異なるコミュニティを構築することです。^[1]経済学者は、インクルーシブ ゾーニングはユニットの一定割合に対する価格統制として機能し、他の価格統制 (家賃統制) と同様に、新しい住宅の供給を阻害するという悪影響があると述べています。^{[4]また、市場価格のユニットに対する「インクルーシブ税」として}インパクト フィー と同様に理解することもできます。これにより、その開発における価格統制されていない新しいユニットの価格が上昇し、新しい住宅を建設する経済的インセンティブが減少します。^[4]

インクルーシブ ゾーニングのほとんどは市町村または郡レベルで制定されます。マサチューセッツ州のように州によって課される場合、そのような法律は地方自治権を侵害するものであると主張してきました。そのような場合、開発者はインクルーシブ ゾーニングを使用して地方のゾーニング法の特定の側面を回避することができます。

20 世紀半ばから後半にかけて、退役軍人局の住宅ローン保証などの連邦融資プログラムの支援を受けた中流階級の住宅購入者が既存の近隣地域やコミュニティを離れるにつれ、アメリカの都市の周囲に新しい郊外が成長し、拡大していった。これらの新しく人が住んだ場所は、概して周囲の都市よりも経済的に均質であった。多くの郊外コミュニティは、自治体の特徴を保つために、多くの場合ゾーニング コードという形で地方条例を制定した。最もよく引用される排他的慣行の 1 つは、区画は一定の最小サイズでなければならず、家は道路から一定の最小距離離れていなければならないという規定である。多くの場合、これらの住宅条例により、手頃な価格の住宅の建設が妨げられた。なぜなら、コード制限内で建設するために必要な広大な土地は、中価格の住宅には費用がかかりすぎるからである。これらの条例のおかげで、コミュニティは裕福な市民にとってアクセスしやすいままであり、低所得世帯は望ましいコミュニティから事実上締め出されている。こうしたゾーニング条例は必ずしも低所得世帯を排除する意図を持って制定されたわけではなく、そうした政策の予期せぬ結果となっている。

低所得世帯が郊外のコミュニティにアクセスできないことにより、排他的ゾーニングは都心部のスラム街の維持に貢献していると多くの人が感じています。 インクルーシブ・ゾーニングの支持者は、低所得世帯は中流階級の隣人が仲間やロールモデルである場合、経済的に成功する可能性が高いと指摘しています。インクルーシブ・ゾーニングが効果的であれば、社会規範が適切な成功モデルを提供しない可能性のあるスラム地区における貧困の集中が緩和されます。教育は人々を貧困から救い出す取り組みにおいて最も重要な要素の1つです。質の高い 公立学校へのアクセスは、人種差別の緩和によるもう1つの重要な利点です。統計的には、80%の子供が貧困層の学校に通う貧しい子供の成績は、同級生の80%が中流階級である環境に比べて13～15%低くなります。^[5] しかし、この貧しい子供は、市場価格の住宅に住む中流階級の子供とは異なり、世代を超えた富を失うことになります。

インクルーシブ ゾーニングが実施されている多くのコミュニティでは、所得要件により、中間所得の 80 ～ 120% の世帯が「手頃な」住宅の資格を得られます。これは、多くの場所で住宅価格の高騰により中間所得世帯でさえ市場価格の物件を購入できないためです。これは特にカリフォルニア州で顕著で、2005 年には人口のわずか 16% しか中間価格の住宅を購入できませんでした。^[6]

• 貧困層や労働者家庭は、良好な雇用機会、優れた学校、包括的な交通システム、安全な道路など、さまざまな機会にアクセスできるようになります。^[7]
• 手頃な価格の住宅の供給不足の問題を軽減する
• 経済的、人種的隔離を避けることで、犯罪率や学校の不振を減らし、社会の安定を向上させる。
• IZを市場ベースのツールとして導入するために必要な公的補助金は比較的少ない^[8]

• 手頃な価格の住宅の生産量が少なく、全国で数十年間に渡って約15万戸が生産された^{[9]。これは、約200万世帯を支援している}住宅選択バウチャーや、 200万戸以上の手頃な価格の住宅を生産してきたLIHTCプログラムなどの他の制度と比較すると低い。
• 地域の住宅市場の状況に大きく左右される手頃な価格の住宅の不安定な生産^[10]
• これらのプログラムの参加者の成果に関する研究はほとんどありません。これらの手頃な価格の住宅プログラムは、定義上、自治体が包括的であると宣伝する低コストのユニットを提供しますが、これらのプログラムの参加者に課せられる権利制限により、市場価格の住宅所有者が直面しない追加の経済格差やその他の困難が生じます。^[11]

経済学者によれば、IZは一定の割合の住宅に対する価格統制として機能し、他の価格統制（家賃統制）と同様に、新しい住宅の供給を阻害するという悪影響がある。^{[4]また、IZはインパクト}フィー と同様に、市場価格の住宅に対する「包括税」として理解でき、その開発における価格統制されていない新しい住宅の価格を引き上げ、それによって新しい住宅を建設する経済的インセンティブを減少させる。^[4]

インクルーシブ ゾーニング条例は自治体によって大きく異なります。これらの変数には次のものが含まれます。

• 強制的または任意の条例。多くの都市がインクルーシブ住宅を義務付けていますが、手頃な価格の住宅を自主的に建設する開発者に対して、ゾーニングボーナス、迅速な許可、料金の引き下げ、現金補助金、またはその他のインセンティブを提供する都市も数多くあります。
• インクルーシブ住宅として提供されるユニットの割合。これは管轄区域によってかなり異なりますが、10～30%の範囲のようです。
• 条例が適用される開発の最小規模。ほとんどの管轄区域では小規模な開発は免除されますが、一部の管轄区域では、インクルーシブ住宅ユニットの一部のみを占める開発でも料金の支払いが義務付けられています (以下を参照)。
• インクルーシブ住宅を敷地内に建設する必要があるかどうか。困難な場合には、一部のプログラムでは近くに住宅を建設することが許可されています。
• インクルーシブ住宅の建設に代えて料金を支払うことができるかどうか。代償金を支払うことで、開発者はインクルーシブ住宅の義務を「買い取る」ことができます。これはインクルーシブ ゾーニングの目的に反しているように思えるかもしれませんが、場合によっては、敷地内に 1 つの手頃な価格のユニットを建設する費用で、敷地外に複数の手頃な価格のユニットを購入できる可能性があります。
• 「手頃な価格」と定義される所得水準または価格、および購入者の資格認定方法。ほとんどの条例は、地域の平均所得とほぼ同じかそれより少し低い所得の低所得または中所得世帯をインクルーシブ住宅の対象としているようです。インクルーシブ住宅では通常、所得が非常に低い人向けの住宅は作られません。
• インクルーシブ住宅ユニットが価格またはサイズによって制限されるかどうか（ 例えばヨハネスブルグ市は両方のオプションを提供しています） ^[12]
• インクルーシブ住宅ユニットの外観と統合。多くの管轄区域では、インクルーシブ住宅ユニットは市場価格のユニットと区別がつかないようにする必要がありますが、これによりコストが増加する可能性があります。
• インクルーシブ住宅ユニットに課せられた価格制限の長期性と、許容される値上がり。「割引」の期限切れを認める条例は、実質的に、市場価格の所有者が得るのと同じような突発的な利益を与えるものである。自治体は、より手頃なユニットを作らなければならないことを意味するため、これを嫌う。代わりに、これらのプログラムの参加者は自らを補助し、自治体がこれらのプログラムを継続するための財政的負担を軽減する。しかし、これらのプログラムの人々に作業と補助金の矢面に立つことは、疑問を投げかける。それは個人を公営住宅プログラムに閉じ込め、彼らが亡くなるまでそこから抜け出すことがほとんど不可能にしてしまう可能性がある。15年前に市場価格の住宅を買う余裕がなかったとしたら、値上がりを制限するユニットに留まることは、公営住宅を離れることの大きな障害となる。^[13] さらに、参加者にメンテナンスを義務付け、経済的に賃貸住宅と同等の住宅のその他のすべての住宅所有者の負債を引き受けることを義務付けると（HOA料金、利子、税金などを除いた値上がりは限られているため）、住宅関連のストレスがさらに増す可能性がある。
• 住宅改修が「建設」としてカウントされるかどうか。市場価格の住宅でも、手頃な価格の住宅でもかまいません。ニューヨーク市などの一部の都市では、開発者が敷地外の住宅の改修を包括寄付としてカウントすることを許可しています。
• 条例が適用される住宅建設の種類。たとえば、高層住宅は 1 平方フィートあたりの建設コストが高くなるため (そのため、コンプライアンス コストが法外なほど高くなる可能性があります)、一部の条例ではコンプライアンスを免除しています。

多くの郊外のコミュニティでは低所得世帯向けにセクション8を提供していますが、一般的には集中した地区に限定されています。郡によっては、セクション8の物件を賃貸する小さな地区を指定している場合もあります。また、市場が収入によって物件を自己分類する傾向がある場合もあります。たとえば、フィラデルフィアに隣接する裕福な郊外郡であるペンシルベニア州モンゴメリー郡では、郡の人口のわずか5％がノリスタウン自治区に住んでいるのに、郡のセクション8物件の50％がそこにあります。 ^[14]ノリスタウンの地方自治体と学区には低所得者の大規模な居住人口が負担をかけていますが、郡の大部分は負担がかかっていません。

インクルーシブゾーニングは、単一の開発において多様な所得層が代表されるように義務付けることで、 居住の経済的分離を減らすことを目的としています。

インクルーシブ ゾーニングは依然として議論の的となっている。低価格住宅の支持者の中には、より多くの場所でさまざまな所得水準の人々が住宅を利用できるようにするために、この政策を推進しようとしている人もいる。これらの支持者は、インクルーシブ ゾーニングによって必要な低価格住宅が生まれ、所得が統合されたコミュニティが生まれると考えている。^[要出典]

しかし、他の手頃な価格の住宅擁護者は、その逆が真実であり、インクルーシブ ゾーニングは反対の効果をもたらし、実際にはコミュニティ内の手頃な価格の住宅を減らす可能性があると主張しています。たとえば、カリフォルニア州ロサンゼルスでは、インクルーシブ ゾーニングによってジェントリフィケーションが加速したようです。古くて採算の取れない建物が取り壊され、ほとんどが家賃の高い住宅とわずかな割合の手頃な価格の住宅に置き換えられたためです。最終的な結果は手頃な価格の住宅が減りました。ニューヨーク州ニューヨークでは、インクルーシブ ゾーニングにより、手頃な価格の住宅 1 戸につき高級住宅が最大 400% 増加し、開発権の自由な使用と組み合わせると、さらに高級住宅が 400% 増加します。批評家は、手頃な価格の住宅は、地域の平均所得の不適切な使用によって最大 20 万ドルの収入がある人々に向けられ、さまざまな政治家とつながりのある組織によって政治的な道具として使用される可能性があると述べています。ニューヨーク市のハーレム、ローワー イースト サイド、ウィリアムズバーグ、チェルシー、ヘルズ キッチンなどのコミュニティは、インクルーシブ ゾーニングの使用により、二次的な重大な立ち退きを経験しています。^[要出典]

不動産業界の批判者は、インクルーシブ ゾーニングは、供給不足に直面する地域での建設を思いとどまらせるために、開発業者に間接税を課すものだと指摘しています。さらに、手頃な価格のユニットが利益のために転売されないように、権利証書の制限によって一般的に長期的な再販価格の上限が固定され、住宅所有の潜在的な利点が排除されます。^{[引用が必要]}

自由市場支持者は、政府が市場に介入して社会の結果を固定しようとする試みに反対している。彼らは、インクルーシブゾーニングは住宅不足を悪化させる厄介な土地利用規制であると主張している。^[要出典]

住宅所有者は、低所得世帯がコミュニティに引っ越してくると不動産価値が下がると指摘することがある。また、その懸念は階級差別や人種差別の表れだと反論する人もいる。^[要出典]

最も広く報道されたインクルーシブゾーニングの争いには、REITのアバロンベイ・コミュニティーズが関わっている。同社のウェブサイトによると、アバロンベイは米国全土の「参入障壁の高い市場」で不動産開発を目指している。実際には、アバロンベイはマサチューセッツ州包括的許可法第40B章などのインクルーシブゾーニング法を利用して、地元のゾーニング法を回避し、大規模なアパートを建設している。場合によっては、地元住民が訴訟で反撃する。[1]コネチカット州では、アバロンベイによる同様の開発により、土地収用または収用権による土地の返還が試みられた。^[15] ほとんどの場合、アバロンベイはこれらの紛争に勝ち、非常に収益性の高いアパートやマンションを建設した。

カリフォルニア州でも法廷闘争が起きており、同州では多くの都市がインクルーシブ・ゾーニング政策を実施しており、通常、住宅の10～15％を低価格住宅にすることを求めている。^[16]低価格住宅の定義には、低所得者向け住宅と中所得者向け住宅の両方が含まれる。カリフォルニア州では、低所得者向け住宅は通常、中間所得の51～80％の世帯向けに設計されており、中所得者向け住宅は通常、中間所得の81～120％の世帯向けである。^[16]デベロッパーは、裁判所の法的制度を通じて地元のインクルーシブ・ゾーニング条例に異議を唱えることで、これらの要件に対抗しようとしてきた。北カリフォルニア住宅建設業者協会対ナパ市の訴訟では、カリフォルニア州第1控訴裁判所は、ナパ市に異議を唱えた住宅建設業者協会に対して、新規開発プロジェクトの住宅の10％を中所得者向け住宅にすることを求めるナパ市のインクルーシブ・ゾーニング条例を支持した。^[17]都市はまた、賃貸ユニットにインクルーシブ要件を課そうとした。しかし、カリフォルニア州のコスタ・ホーキンス賃貸住宅法は、空きユニットの賃料に制限を課すことを都市に禁じている。^{[18]その後、} Palmer/Sixth Street Properties, LP v. City of Los Angeles (2009)などの訴訟で、州法が地方条例よりも優先されるため、賃貸ユニットにインクルーシブ要件を課した都市に対して開発業者が勝訴している。^[19]

市民団体や開発業者は、インクルーシブゾーニング法を強化または無効化するための他の方法も模索している。たとえば、カリフォルニア州の住民発議および住民投票のプロセスでは、市民団体や開発業者が一般投票によって手頃な価格の住宅に関する地方条例を変更することが認められている。市民や利益団体は誰でも、提案された措置が投票にかけられる資格を得るために必要な数の署名を集めることで、このプロセスに参加できる。十分な署名が提出され、投票措置が選挙管理委員会によって承認されると、通常、投票措置は次の選挙の投票にかけられる。^{[20]最近の事例の1つは、}サンフランシスコの提案Cである。この投票措置は、2016年6月のカリフォルニア州予備選挙の投票にかけられた。2016年6月に可決されたこの提案は、市の憲章を改正し、25ユニット以上の開発プロジェクトに対する手頃な価格の住宅の要件を増やすものである。^[21]

こうしたさまざまな利害の衝突は、自由主義に傾倒するリーズン財団の公共政策シンクタンクが発表したこの研究と、その研究に対するピアレビューの反応に反映されている。地方自治体はこうした競合する利害を反映し、場合によってはバランスをとっている。カリフォルニア州では、都市連盟がインクルーシブゾーニングのガイドを作成し、その中に政策の賛否両論に関するセクションが含まれている。

IZ政策は低所得者層を地域全体に効果的に分散させていない可能性があり、これは実際には政策自体の目的と矛盾しているという指摘がある。^[22]サフォーク郡の例では、貧困地域にIZユニットが空間的に集中しており、少数派と見なされる黒人とヒスパニックの割合が高いことがわかっている。^[22]さらに、IZユニットの97.7％は、1980年から2000年の国勢調査区域のわずか10％に建設されたが、そこは最低所得地域があり、少数派が集中しているエリアである。^[22]サフォーク郡では、住宅政策は地域政府ではなく地方政府によって管理されているため、住宅政策の地域的調整がなければ、郡内の低所得世帯の自治体間の分布が考慮されないことに注意することが不可欠である。^[22]さらに、工業団地ユニットの提供に対して不動産開発業者に与えられる密度ボーナスは、貧困地区への手頃な価格のユニットの集中を激化させました（ライアン＆エンデルレ、Mukhija、Das、Regus他、2012年に引用）。^[23]これは、工業団地政策が地域調整を考慮せずに実施されると、低所得者の分布を分散させることができない可能性があることを示しています。

さらに、不動産開発業者に工業団地ユニットの提供に対する人口密度ボーナスが割り当てられているため、コミュニティは人口密度の増加と既存のインフラの共有にかかるコストを負担することになる。^[23]

米国では200以上のコミュニティが何らかのインクルーシブゾーニング規定を導入している。^[24]

メリーランド州モンゴメリー郡は、インクルーシブゾーニング政策を確立した先駆者であるとよく言われています。この郡は米国で6番目に裕福な郡ですが、1974年以来1万戸以上の手頃な価格の住宅を建設しており、その多くは市場価格の住宅と戸別でつながっています。^[25]

マサチューセッツ州のすべての自治体は、同州の一般法第40B章の対象であり、これにより、法定で定められた10％未満の手頃な価格の住宅ユニットを持つ自治体では、開発業者が特定の自治体のゾーニング制限を回避することが許可されています。第40B章を利用する開発業者は、法律で定義されている20％の手頃な価格の住宅を建設する必要があります。^[26]

ニュージャージー州のすべての自治体は、ニュージャージー州最高裁判所のマウント・ローレル判決とその後のニュージャージー州議会の法令の結果として、司法により課せられたインクルーシブ・ゾーニングの対象となっている。 ^[27]

2006年の調査によると、カリフォルニア州の170の管轄区域で何らかの形のインクルーシブ住宅がありました。^[28] これは、インクルーシブ住宅があったのはわずか107の管轄区域だった2003年と比べて59%の増加です。^[29] さらに、州法では、再開発プロジェクトエリアで生産される住宅ユニットの15%は手頃な価格でなければならないと規定されています。再開発プロジェクトから得られる収益の少なくとも20%は、低所得者および中所得者向け住宅に寄付されなければなりません。^[16]しかし、ジェリー・ブラウン知事は、 2012年2月1日にすべての再開発機関を解散させるAB 1X 26を可決しました。

しかし、カリフォルニア州ロサンゼルスの賃貸住宅に関するインクルーシブゾーニング条例は、1996年にカリフォルニア州で制定されたコスタ・ホーキンス賃貸住宅法の条項と直接矛盾しており、新築住宅の「初期賃料」を設定する権利を家主に明確に与えていたため、2009年にカリフォルニア州第2控訴裁判所によって無効とされた。^[30]

ウィスコンシン州マディソン市の賃貸住宅に関するインクルーシブ ゾーニング条例は、2006 年にウィスコンシン州第 4 地区控訴裁判所によって無効とされました。控訴裁判所はインクルーシブ ゾーニングを家賃統制と解釈しましたが、これは州法で禁止されています。ウィスコンシン州最高裁判所は、市によるこの事件の再審請求を却下しました。条例は、市議会が延長しない限り、2009 年 2 月に期限が切れるように構成されていました。市議会はインクルーシブ ゾーニング条例を延長しなかったため、条例は失効し、現在は無効になっています。

2019年2月21日、ヨハネスブルグ市議会は「インクルーシブ住宅のインセンティブ、規制、メカニズム2019」を承認した。^{[12]この政策は}南アフリカで初めてのもので、インクルーシブ住宅の4つのオプション（価格制限、サイズ制限、交渉オプションを含む）を提供し、20戸以上の新規開発住宅の少なくとも30％の住居ユニットはインクルーシブ住宅でなければならない。^[31]

インクルーシブゾーニングは義務化または任意化のどちらでも可能であるが、いくつかの研究では、より多くの手頃な価格の住宅を提供するという点で、義務化アプローチがインクルーシブゾーニングプログラムの成功に非常に重要であることが示されています。^[32]以下は、義務化慣行が任意慣行よりも大きな効果を示すいくつかの例です。^[33]

• 訪問可能性- 自立した生活を超えた社会統合
• 手頃な価格の住宅
• 居住分離
• 排他的ゾーニング
• 公正住宅・機会均等局
• ウッドワードの建物

• 公共の利益のためのビジネスおよび専門家の課題概要#4 メリーランド州モンゴメリー郡のインクルーシブ住宅
• ラスク、デイビッド、インクルーシブゾーニングのための 9 つの教訓、全米インクルーシブ住宅会議
• ウォーリング、トム、「セクション 8 には改革が必要だとホッフェル氏は言う」ノースイースト タイムズ、2002 年 5 月 15 日
• シカゴ市のインクルーシブ住宅：事実と神話、ノースパーク大学