スポットゾーニング

スポットゾーニングとは、再ゾーニングが通常、都市のマスタープランや現在のゾーニング制限と矛盾する場合に、より広いゾーニングされたエリア内の特定の区画または複数の土地にゾーニングを適用することです。スポットゾーニングは、地域のゾーニング条例によって、限られた土地の区画に対する「恣意的で気まぐれで不合理な扱い」として無効と判断されることがあります。 ^[1] ゾーニングは地区全体の土地利用を規制しますが、スポットゾーニングは地区内の区画または複数の区画に対して不当な例外を設けます。^[2]

区画の小ささは、スポット ゾーンの唯一の特徴ではありません。むしろ、特徴的なのは、特定の土地所有者への利益が狭く不当な性質であり、一般的な土地利用計画や公共の目標に悪影響を与えることです。再区画化により、特定の所有者に利益をもたらす不当な特別扱いが行われる一方で、隣接する土地所有者の既存の権利や使用が損なわれる可能性があります。これはスポット ゾーンの例と呼ばれます。一方、小さな土地エリアの区画変更は、それが一般的なエリア計画の目的と一致し、その目的を促進するものである場合、スポット ゾーンではない可能性があります。

たとえば、住宅街内の角の商店など、限られた商業用途を許可する小さなゾーンはスポットゾーンではないかもしれませんが、工業用途やナイトクラブ用に切り離されたエリアはスポットゾーンのケースと見なされる可能性があります。前者の場合、異なる土地用途は相互に互換性があり、サポートし合っています。後者の場合、競合する土地用途によって、そのエリアの住宅としての性質が損なわれることになります。

ゾーニングの変更が土地利用における一般的な公共目的を促進しない場合、裁判所は特定のスポットゾーニングを違法と判断することがあります。標準州ゾーニング許可法は、「すべてのそのような規制は、各地区内の各クラスまたは種類の建物に対して統一されなければならない」と規定しています。^[3]また、スポットゾーニングが州のゾーニング許可法によって機関に付与された権利ではない場合、許可法で定められた計画から逸脱しているため、権限の無効な行使となる可能性があります。^[1]

しかし、特別なゾーニングの扱いには、コミュニティが土地利用のより地域的な管理を望む場合など、正当な使用法がある場合があります。これは、ゾーニングがまったく行われていない田舎の 郡で、村や集落が自治体を設立して地方自治と税金という別の層を追加することなく、その特徴的な雰囲気と歴史的な魅力を維持したい場合（多くの場合、観光業を保護するため）に発生する可能性があります。郡は境界を指定し（多くの場合、すでに国勢調査で指定された場所の境界）、別の町議会ではなく郡委員会を通じて規制を維持します。

一般的に、ゾーニングは州の警察権^[4]を憲法に基づいて行使し、公衆の健康、安全、福祉を保護するものです。したがって、スポットゾーニング（またはゾーニング制定法）は、コミュニティ福祉の促進や他の財産の保護などの正当な公共目的に反する、または促進できない場合は違憲となります。

州のゾーニング法がスポット ゾーニングを許可している場合、スポット ゾーニングは、地方のゾーニング当局によるゾーニング権限の憲法上の行使となります。逆に、州のゾーニング法がスポット ゾーニングを禁止している場合、スポット ゾーニングは地方当局のゾーニング権限の無効な行使となる可能性があります。

例外的許可は、区画条例によって課せられた土地利用制限から逸脱する許可です。例外的許可は通常、土地所有者が相当の困難に陥っていることを条件としており、例外的許可の付与によってのみその困難を解消できます。地方区画当局が相当の困難に陥っていない土地所有者に例外的許可を与えることを決定した場合、その合法性（平等保護に関する）が疑問視される可能性があります。

特別使用許可は、土地所有者が地元のゾーニング当局から特別使用許可を受けることを条件に、ゾーニング規制がその規制に特定の例外を認める場合に発生します。特定の例外の例としては、住宅街にある教会などがあります。特別使用許可がゾーニング条例または制定法から逸脱している場合、スポット ゾーニングが発生します。

市のような地方のゾーニング当局は、ゾーニング条例の改正を求める場合があります。ゾーニング条例を改正しても、その対象が地区内の区画のみであり、その区画の土地利用特性が周囲の地区と異なる場合は、スポット ゾーニングが発生します。

契約ゾーニングは、地方のゾーニング当局が地区またはその地区内の土地区画を再ゾーニングして民間の利益に配慮するときに発生します。その後、民間の利益は、ゾーニング規制によって以前は土地利用が禁止されていた土地の開発を許可される可能性があります。契約ゾーニングは通常、違法であり、^{[疑わしい–議論する]}条件付き使用 (特別使用とも呼ばれる) ゾーニングとは対照的です。

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